Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD
Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Sekce majetku státu
č. j. SPÚ
Schváleno na PÚŘ dne: 6. 1. 2021
Účinnost od 8. 1. 2021.
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Čl. 1
Účel a předmět standardu
Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích, a znaleckých ústavech v § 28 odst.5)
uvádí: „Znalecký posudek musí být kromě odůvodněných případů zpracován v souladu s obecně
uznávanými postupy a standardy daného oboru a odvětví. V souladu s obecně uznávanými postupy
a standardy obsahuje závěr posudku jednoznačné odpovědi na položené otázky, pokud podklady
nebo metoda neumožňují vyslovit jednoznačný závěr, uvede znalec skutečnosti snižující přesnost
závěru.“
Standardy zapracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad (dále „Standardy“) smluvně
specifikují kdo může být zhotovitelem znaleckého posudku, jakým způsobem se znalecký posudek
zpracovává a podává, a které postupy a standardy pro oceňování věcí, práv a jiných majetkových
hodnot (dále jen majetek) lze považovat za obecně uznávané. Je přitom akceptována legislativa
výkonu znalecké činnosti a oceňování majetku (účinnost od 1. 1. 2021). Cílem „Standardů“ je
předcházení vzniku majetkové újmy nebo bezdůvodného obohacení státu.
Čl. 2
Zhotovitel znaleckého posudku
Zhotovitelem znaleckého posudku pro SPÚ může být pouze znalec, znalecká kancelář a znalecký
ústav s platným oprávněním k výkonu znalecké činnosti podle:
Zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, v platném znění
a podle prováděcích vyhlášek v platném znění:
Vyhláška č.503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti,
Vyhláška č.505/2020 Sb., kterou se stanoví seznam znaleckých odvětví jednotlivých znaleckých
oborů, jiná osvědčení o odborné způsobilosti, osvědčení vydaná profesními komorami a
specializační studia pro obory a odvětví,
Vyhláška č.504/2020 Sb., o znalečném.
Zhotovitel znaleckého posudku je povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a
případně specializaci pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí,
nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době.
Obor a odvětví a případně specializace musí zhotovitele opravňovat k oceňování majetku dle
požadavků zadavatele.
Čl. 3
Zadání znaleckého posudku
Zadání (objednávka) znaleckého posudku obsahuje náležitosti podle § 40 vyhlášky 503/2020 Sb.
Zadání je konkretizováno zadavatelem (objednatelem) v objednávce. Pokud by zhotovitel požadoval
doplnění náležitostí zadání musí tak učinit prvořadě před akceptací objednávky. Pokud zhotovitel
zjistí v průběhu plnění, že zadání je nejasné, případně neúplné, oznámí to neprodleně zadavateli a
1 Zákon č.503/2012 Sb. o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů v platném znění
1 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
požaduje zpřesnění. Zhotovitel nemůže řešit otázky nejasného, neúplného či nepřesného zadání
znaleckého posudku bez předchozího písemného souhlasu zadavatele formou dodatku objednávky.
Kopie akceptované objednávky a jejich dodatků musí být součástí znaleckého posudku.
Čl. 4
Znalecký posudek
Znalecké posudky musí být zpracovány a podávány z hlediska formálního, obsahového a
metodologického podle zákona č. 254/2019 Sb. a prováděcích vyhlášek v aktuálně platném znění.
Čl. 5
Formální náležitosti znaleckého posudek
Zadavatel závazně požaduje podání znaleckého posudku v listinné podobě zpravidla ve dvou
stejnopisech. Objednávkou může být ve výjimečných případech vyžadováno podání většího počtu
stejnopisů. Podaný znalecký posudek v listinné podobě musí mít všechny náležitosti dle zákona č.
254/2019 Sb., a prováděcích vyhlášek v platném znění. Zadavatel na základě smluvního ujednání
požaduje vedle listinné podoby také odevzdání skenu ve formátu PDF, u kterého nejsou požadovány
náležitosti elektronické podoby dle zákona č. 254/2019 Sb. Požaduje se shoda s listinnou podobou.
V případě zjištěných rozdílu mezi listinnou podobou a elektronickou podobou platí vždy údaje v
listinné podobě znaleckého posudku.
Zadavatel na základě smluvního ujednání (zpravidla v objednávce) požaduje, aby součástí
podaného znaleckého posudku byly vedle závazných částí dle zákona č. 254/2019 Sb. a aktuálně
platných prováděcích vyhlášek tyto doložky a prohlášení:
Prohlášení o nepodjatosti ve smyslu § 18 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých
kancelářích a znaleckých ústavech v platném znění v tomto doporučeném znění:
„Prohlašuji, že ve smyslu § 18 zákona č. 254/2019 Sb. nejsem podjat k věci, účastníkovi řízení
nebo jeho zástupci, zadavateli, orgánu veřejné moci, který znalecký posudek zadal nebo provádí
řízení nebo při jiném postupu správního orgánu, kde má být znalecký posudek použit.
Doložka dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v tomto doporučeném znění:
„Prohlašuji, že jsem si dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
pozdějších předpisů, vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.“
Ve zcela výjimečných případech může být požadována objednávkou také Doložka dle § 110a
zákona č. 141/1961 Sb., trestní řád, v tomto doporučeném znění:
„Prohlašuji, že jsem si dle § 110a zákona č. 141/1961 Sb., trestní řád, ve znění pozdějších
předpisů, vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.“
Komentář:
Důvodem smluvně požadovaných doložek je, aby posudek v případě sporu o ceně mohl být
použit jako důkaz u soudu. Posudek s těmito náležitostmi má právní sílu, jako by si ho vyžádal
soud.
Čl. 6
Způsoby ocenění znaleckými posudky
Způsoby ocenění musí být souladu s odpovídajícími právními předpisy a s obecně uznávanými
postupy a standardy pro oceňování majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot) adekvátně dle
zadání znaleckého posudku.
Čl. 6.1.
Způsoby oceňování majetku pro účely restitucí
Při oceňování náhrad za nevydané nemovitosti a ocenění vydávaných náhradních věcí nemovitých
v rámci zákona o půdě č. 229/1991 Sb. se používá vyhláška Ministerstva financí České republiky č.
182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb. ze dne 27. července 1990.
2 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Tyto oceňovací úkony jsou specifické tím, že oceňovací předpis se nepoužívá mechanicky a
podřizuje se individuální logice každého případu ve smyslu účelu zákona č. 229/1991 Sb.
Náhrada za nevydané věci nemovité má zobrazovat to, co skutečně oprávněná osoba pozbyla, tedy
ve stavu oceňované věci nemovité k datu, kdy věc nemovitá přešla na stát. Oceňuje se v cenách
platných ke dni 24. června 1991, podle vyhlášky č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb.
Ocenění vydávané náhradní věci nemovité má zobrazovat stav věci nemovité ke dni, kdy na
oprávněnou osobu bude převedena náhradní věc nemovitá v cenách platných ke dni 24. června
1991 podle vyhlášky č. 182/1988 Sb., ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb., přičemž pozemky určené
schválenou územně plánovací dokumentací k zastavění budou oceněny jako stavební. Ustanovení
§ 6 vyhlášky č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebního řádu, ve znění
pozdějších předpisů, se nepoužijí (§ 11a odst. 13 zákona č. 229/1991 Sb.)
Vyhláška č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb., nemá ustanovení o zaokrouhlování,
proto se výsledek ocenění nemůže zaokrouhlovat.
Vyhláška č. 182/1988 Sb., ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb., stanovuje ceny v měnové jednotce
Kčs, výsledek ocenění musí být proto v měnové jednotce Kčs.
Každou aplikaci judikátu při určení náhrad považuje SPÚ za otázku právní a nikoliv znaleckou, proto
s tím musí předem souhlasit objednatel. Může to být konkretizováno již v objednávce. Zhotovitel
znaleckého posudku postupuje přesně podle zadání znaleckého posudku.
Čl. 6.2.
Způsoby oceňování podle zákona č. 151/1997 Sb., a vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Zhotovitel znaleckého posudku musí dle data, ke kterému je ocenění požadováno, použít adekvátní
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (dále ZOM) a jeho prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. (dále
OV).
SPÚ může akceptovat při výkladu sporných ustanovení ZOM a OV relevantní judikáty a komentáře
Ministerstva financí. Může to být konkretizováno již v objednávce nebo v průběhu ocenění z podnětu
zhotovitele.
V následujících ustanoveních“ Standardu“ je citován text ZOM a OV (kurzivou) s účinností od 1. 1.
2021.
Čl. 6.2.2.
Cena zjištěná
§ 2 odst. 7 ZOM
Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota je cena
zjištěná.
Cena „zjištěná“ označována někdy jako cena úřední, administrativní, cena dle vyhlášky. Při určování
ceny zjištěné zhotovitel postupuje striktně podle vyhlášky ZOM a OV a dle specifikace objednatele.
Zjištěná cena se určuje závazně jednou veličinou.
Čl. 6.2.3.
Obvyklá cena
§ 2 odst. 2 ZOM
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku
v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní
vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze
sjednaných cen porovnáním.
3 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Definice obvyklé ceny byla novelou ZOM (účinnost od 1. 1. 2021) změněna: Je upřesněno, že se
vztahuje vedle majetku (věcí práv a jiných hodnot) také na oceňování služeb. Také se uvádí, že se
určí ze sjednaných cen porovnáním. Tím je vyloučena možnost určení obvyklé ceny z nabídkových
a poptávkových cen (inzerovaných cen).
Z kontextu určování obvyklé ceny v OV lze mít za to, že se uvažuje s tzv. přímým porovnáním, to
také prvořadě požaduje zadavatel. Při přímém porovnání se cena určuje porovnáním se
sjednanými cenami konkrétních srovnatelných předmětů.
Vedle přímého porovnání znalecká teorie a praxe používá nepřímé porovnání. Protože tzv. nepřímé
porovnání OV nezakazuje, lze mít za to, že nepřímé porovnání je možné.
Při nepřímém porovnání se cena určuje porovnáním s cenou, která zobrazuje ceny výběrového
souboru (skupiny) srovnatelných předmětů. Může to být například průměrná cena stavebních
pozemků podle ČSU v členění dle okresů a velikosti obcí. Nepřímé porovnání je vhodné především
jako kontrolní nástroj pro oporu konečného výroku. Zadavatel akceptuje nepřímé porovnání ve
výjimečných a zhotovitelem řádně odůvodněných případech. Metoda je vhodná např. pro ocenění
stavebních pozemků s malými výměrami při nedostatku srovnatelných předmětů pro přímé
porovnání.
Čl. 6.2.4.
Obvyklou cenu nelze určit
§ 2 odst. 3 ZOM
V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud
zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.
Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.
Dosud se mezi odůvodněné případy považovaly zpravidla ty, kdy sjednané ceny za stejné, popřípadě
obdobných předměty nejsou k dispozici, nebo sjednané ceny jsou nevěrohodné, případně byly
sjednány jako mimořádné ceny nebo ceny zvláštní obliby. Dle právní úpravy před 1. 1. 2021, pokud
nešla určit cena obvyklá, určila se „cena zjištěná“. Tento postup umožňoval komentář MF k obvyklé
ceně.
Lze mít za to, že dle novely ZOM od 1. 1. 2021 se v těchto případech určuje „tržní hodnota“.
Čl. 6.2.5.
Tržní hodnota
§ 2 odst. 4 ZOM
Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo
služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku
uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala
informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že
účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně
nezávisle.
V novele ZOM je od 1. 1. 2021 v právním řádu ČR poprvé definována tržní hodnota. Před 1. 1. 2021
se v České republice při oceňováni tržní hodnota i přesto používala. Často se tržní hodnota
zaměňovala s obvyklou cenou. Za standard pro určování tržní hodnoty jsou považovány
například Mezinárodní oceňovací standardy (IVS), Evropské oceňovací standardy (EVS) ale také
například Standard 1 ON VŠE (návrh č. 2)
Tyto standardy může zhotovitel použít, za předpokladu, že to nebude v rozporu s definicí tržní
hodnoty podle § 2 odst. 4 ZOM a postupem určení tržní hodnoty podle § 1b OV.
Čl. 6.2.6.
Obvyklá cena a tržní hodnota
§ 2 odst. 5 ZOM
Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití,
včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a
4 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty
stanoví vyhláška.
Zhotovitel znaleckého posudku musí postupovat podle podrobností k určení obvyklé ceny a tržní
hodnoty které stanovuje vyhláška.
Čl. 6.2.7.
Určení obvyklé ceny
§ 1a odst. 1 OV
Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.
Cena stejných, popřípadě obdobných předmětů musí být určena ze sjednaných cen, za které
znalecká praxe považuje:
Ceny dle nájemních smluv, které musí být doloženy platnými smlouvami.
Cena dle smluv o zřízení věcného břemene, které musí být doloženy platnými smlouvami, které
jsou evidované ve sbírce listin ČUZK.
Ceny dle platných kupních smluv a směnných smluv, které musí být doloženy platnými
smlouvami, které jsou evidované ve sbírce listin ČUZK.
Zhotovitel musí vždy ověřit převzatou sjednanou cenu uvedenou v platné smlouvě. To doloží
uvedením odpovídající listiny, pokud je zdrojem dat ČUZK. Jsou to konkrétní čísla vkladového
řízení z databáze ČUZK. Zhotovitel musí uvést prohlášení, že cenu převzal z kupní, směnné
smlouvy či jiné smlouvy, s jejímž textem se seznámil a zohlednil údaje uvedené v této smlouvě.
Zhotovitel nesmí použít žádný cenový údaj pro porovnání bez doložení platnou smlouvou se
sjednanou cenou.
Cena stejného, popřípadě obdobného předmětu může být podmíněně určena:
Ze sjednaných cen, kdy účastníkem je obec. Zhotovitel musí jednoznačně vyloučit mimořádná
okolnost prodeje. Touto okolností může být nízká cena prodeje obecních pozemků pro občany
obce s cílem podpořit rozvoj výstavby. Obec také může vykupovat pozemky za nízkou cenu.
Nelze vyloučit další okolnosti vylučující tyto ceny z porovnání. Přípustné jsou například ceny
vzniklé některou z metod transparentního nabídkového řízení, obálková metoda aj.
Ze sjednaných cen, kdy účastníkem je SPÚ. Zhotovitel sjednanou cenu SPÚ může použít pouze
za předpokladu, že bude znát účel a podmínky převodu a bude vyloučena mimořádná okolnost
prodeje. Jsou i situace, kdy použití sjednaných cen SPÚ je pro porovnání vhodné, pokud je málo
jiných vzorků, jiné vzorky jsou velmi variabilní a nekonzistentní s již sjednanými cenami SPÚ.
Cena stejného, popřípadě obdobného předmětu nemůže být určena:
Ze sjednaných cen mimo obchodní styk v tuzemsku.
Ze sjednaných cen, do kterých se promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní
vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná
majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Příklad: Ústavní soud ve svém nálezu č. II ÚS 3588/14 ze dne 16. června 2015 uvádí: „…prodej
nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení a takto získaná cena by stěží mohly být
zařazeny do uvedené množiny (databáze) skutečně realizovaných prodejů nemovitostí,
relevantních pro porovnání a určení ceny obvyklé u jiné nemovitosti, neboť právě realizace
prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení bezesporu představuje právě
jeden z příkladů působení „mimořádných okolností trhu“, mezi něž citované ustanovení § 2 odst.
1 zákona o oceňování majetku mimo jiné řadí stav tísně prodávajícího, jejichž vliv musí být při
stanovení ceny obvyklé vyloučen“.
5 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Z cen určených jiným znaleckým posudkem (to nevylučuje použití sjednaných cen stejných,
popřípadě obdobných předmětů, které byly použity v jiném znaleckém posudku)
Z cen určených podle § 2 odst. 7 OV (cena zjištěná)
Z cen nijak nedoložených a neidentifikovatelných a neověřitelných, cen z „druhé ruky“.
Z cen z databáze znalce, či jiných tzv. databází a cenových zpráv a raportů bez toho, že by byla
sjednaná cena konkrétně doložena I u těchto cen zhotovitel musí vždy ověřit převzatou
sjednanou cenu uvedenou v platné smlouvě. To doloží uvedením odpovídající listiny, pokud je
zdrojem dat ČUZK. U kupních a směnných smluv jsou to konkrétní čísla vkladového řízení.
Znalec musí uvést prohlášení, že cenu převzal z kupní, směnné smlouvy či jiné smlouvy, s jejímž
textem se seznámil a zohlednil údaje uvedené ve smlouvách.
Použití cen stejných, popřípadě obdobných předmětů z hlediska času (období) sjednání a realizace
ceny.
Zhotovitel musí u sjednaných cen zohlednit čas (období) jejich sjednání a realizaci.
Důvodová zprava uvádí, že použít lze sjednané ceny za historicky přiměřené časové období, nijak
však nerozvádí, co lze považovat za „přiměřenost“. Znalecká praxe standardně akceptuje za
historicky přiměřené časové období 12 měsíců před požadovaným datem ocenění. Zpětně lze
používat i období delší jak 12 měsíců, v těchto případech zhotovitel musí cenu upravit/ponechat
zohledněním trendu vývoje cen na trhu. Zohlednění trendu zvýšení, stagnace nebo snížení cen musí
být průkazně doloženo.
Standardně jde o úkon, kterým se přepočítává cena, která je známa z jiného období, než ke kterému
se provádí ocenění. Pro přepočet slouží tzv. „cenové indexy“ umožňující přepočet ceny z jednoho
období na druhé.
Zhotovitel v případě přepočtu ceny z jednoho období na jiné období musí tento přepočet
transparentně provést s tím, že použitý „cenový index“ odůvodní s uvedením použitého zdroje.
Volba vhodného indexu se podřizuje oceňovanému předmětu. Lze použít cenové indexy stavebních
prací, staveb, pozemků, případně indexů inflace (nájem). Lze využít tzv. „HB index“ vývoje realitního
trhu, který vychází z cenových údajů Hypoteční banky, ČSOB, České bankovní asociace. HB index
je běžně znaleckou praxí využíván
Čl. 6.2.8.
Určení obvyklé ceny
§ 1a odst. 2 OV
postup určení obvyklé ceny zahrnuje:
a) výběr údajů do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně od 3 obdobných předmětů na základě
kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění,
V dosavadní praxi se standardně definuje segment trhu oceňovaného předmětu. V rámci takto
vymezeného segmentu trhu se hledají nejméně 3 vhodné srovnatelné předměty pro ocenění
s aktuálním cenovým údajem dle sjednaných cen. Výběrem se logicky rozumí výběr z množiny
širšího souboru možných předmětů pro srovnání, kdy se transparentně a odůvodněně vylučují
předměty pro srovnání nevhodné. Scénář výběru vhodných srovnatelných předmětů z množiny
srovnatelných musí být transparentní a kontrolovatelný. Zhotovitel musí závazně doložit konkrétní
soubor předmětů, které posuzoval z hlediska vhodnosti a z kterých vybral minimálně 3 vhodné
obdobné předměty pro porovnání.
§ 1a odst. 2 OV
postup určení obvyklé ceny zahrnuje:
b) srovnávací analýzu údajů z vybraného souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o
oceňovaném předmětu ocenění,
V dosavadní praxi se standardně analyzují a porovnávají údaje o parametrech s významným
podílem na cenu u obdobných předmětů s předmětem oceňovaným.
6 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
§ 1a odst. 2 OV
postup určení obvyklé ceny zahrnuje:
c) určení základní jednotky pro porovnání a parametrů s významným podílem na výši ceny, určení
rozdílů parametrů mezi oceňovanými předměty ocenění a obdobnými předměty ocenění,
V dosavadní praxi se standardně používají různé základní jednotky pro porovnání:
Při samostatném ocenění pozemků to je zpravidla Kč/m2 výměry pozemků.
Při oceňování bytů to může být např. Kč/byt, za předpokladu že byty jsou velikostí a dispozicí
podobné, např. byt 1+1 s plochou do 50 m2
Při oceňování staveb to může být Kč/stavbu nebo Kč/m3 obestavěného prostoru stavby, Kč/m2
zastavěné plochy stavby, součtu ploch podlaží aj.
§ 1a odst. 2 OV
postup určení obvyklé ceny zahrnuje:
d) úpravu sjednaných cen v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětů oceňovaných
jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna,
Při oceňování pozemků volba korekcí zpravidla zohledňuje:
Polohu pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu užití,
Vlastnické vztahy (stavba součástí pozemku, stavba samostatnou věcí, různé vlastnictví
pozemku a stavby, pozemek ve spoluvlastnictví apod.),
Právní vztahy (např. zatížení zástavním právem, právem stavby, právem odpovídajícím věcnému
břemenu, pronájem a jeho výhodnost / nevýhodnost)
Širší vztahy (např. vliv životního prostředí, vliv okolí, míra povodňového rizika, trvalé porosty,
případně jiné závažné skutečnosti)
Při oceňování staveb volba korekcí zpravidla zohledňuje:
Polohu stavby v obci příp. lokalitě (v případě jednotek i poloha v domě),
Provedení a vybavení stavby, příslušenství stavby,
Pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou (např. velikost, konfigurace terénu, orientace ke
světovým stranám, trvalé porosty),
Technickou vybavenost pozemku (např. inženýrské sítě, přístup),
Právní vztahy (právo odpovídající věcnému břemeni, zástavní právo, pronájem a jeho
výhodnost/nevýhodnost),
Širší vztahy (demografické poměry, životní prostředí, v případě jednotky vybavení bytu či
nebytového prostoru, případně jiné závažné skutečnosti).
Vyhláška uvádí obecně možnosti úpravy cen srovnatelných předmětů ocenění od předmětů ocenění
od předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka musí být řádně odůvodněna. Lze mít za
to, že se to vztahuje na všechny předměty ocenění bez jejich podrobné specifikace. Z hlediska
odůvodnění, které vyhláška závazně požaduje není zpravidla problém na základě kvalitativní analýzy
určit, zda stejný případně obdobný předmět je lepší nebo horší oproti předmětu oceňovanému
v rámci dílčích kritérií. Problémem je přiřadit kvalitativnímu hodnocení lepší, horší kvantitativní
hodnocení konkrétní číselnou veličinou, zpravidla ve formě přirážek, srážek a přepočítacích
koeficientů. Dosavadní praxi se za standardní zpravidla považuje taková úprava korekce ceny
srovnatelného předmětu, která jeho cenu zvyšuje nebo snižuje maximálně o 20 až 30 %. Omezení
těchto úprav oběma směry odpovídá logice přímého porovnání. Větší korekce může indikovat, že
nebyl vybrán vhodný srovnatelný předmět. Za úpravu (korekci) ceny jednotlivého srovnatelného
předmětu se považuje součet úprav jednotlivých cenových faktorů.
Doporučené úpravy cen stejných, popřípadě obdobných předmětů
Při určování obvyklé ceny pozemků
Zadavatel doporučuje při určování obvyklé ceny pozemků, aby úpravy cen a jejich celková korekce
jednotlivých stejných, popřípadě obdobných pozemků byla maximálně do 20 %. Pokud znalec
dospěje k odůvodněnému závěru, že je nutné použít úpravu a celkovou korekci cen jednotlivých
7 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
stejných, popřípadě obdobných pozemků nad 20 % je to možné za předpokladu transparentního a
jednoznačného odůvodnění. Lze doporučit úpravu až do maximální výše 30 %, nad tuto hranici je již
výsledné ocenění pozemků sporné.
Oceňovaný pozemek může být zatížen znehodnocením, kterým netrpí stejný, popřípadě obdobný
předmět. Tyto případy je vhodné řešit korekcí ceny na podkladě kalkulace nákladů na eliminaci
znehodnocení (odstranění černé skládky, odstranění zbytků stavby apod.)
Oceňovaný pozemek může být také zhodnocen oproti stejnému, popřípadě obdobnému pozemku.
Jde například o zhodnocení oceňovaných stavebních pozemků zasíťováním a parcelací. Tyto
případy je možné řešit korekcí ceny na podkladě nákladů vynaložených na zasíťování a parcelaci.
Při určování obvyklé ceny souborů staveb a pozemků
Při oceňování souboru staveb a pozemků (např. zemědělské areály), kdy pro porovnání jsou použity
sjednané ceny stejných, popřípadě obdobných souborů staveb a pozemků, je použití celkových
korekci sjednaných v kompetenci odborného posouzení znalce, korekce musí být transparentně
odůvodněna.
§ 1a odst. 2 OV
postup určení obvyklé ceny zahrnuje:
e) výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného
případného vyloučení odlehlých údajů a
f) určení obvyklé ceny, která vychází z vyhodnocení souboru upravených cen.
Znaleckou praxí se má za to, že vliv odlehlých (extrémních) údajů na konečnou cenu je nutné
objektivně vyloučit případně jejich vliv eliminovat. Je také známo, že při praktickém provedení je
velmi složité tento proces objektivizovat a vyloučit možné subjektivní chyby, které mohou být
záměrné, když oceňovatel chce dosáhnout chtěnou cenu, nebo aniž by si oceňovatel byl vědom, že
výsledek zkresluje.
Zhotovitel se musí závazně zabývat posouzením odlehlých údajů v rámci souboru vybraných údajů
a jejich vyloučení objektivně odůvodnit. K tomu může použít vlastní odůvodněnou logickou metodu
nebo některou z následujících metod:
Statistické testy. Znalecká teorie uvádí například Grubbsův parametrický test a Dean-Dixonův
neparametrický test, případně lze využít i jiné vhodné statistické testy.
Praxí je často pro vyloučení odlehlých údajů používána metodika, při které se provede
posouzením relace mezi minimální a maximální cenou srovnatelného předmětu. Závazně by
neměla být větší jak 2 a pokud je větší, vyřadí se z dalšího zpracování cena, která se absolutní
hodnotou odchylky od aritmetického průměru více liší.
V případě malého počtu stejných, popřípadě obdobných předmětů lze vyloučit případně
eliminovat vliv odlehlých a extrémních údajů na určení konečné ceny také v rámci vyhodnocení
souboru upravených cen volbou vhodné statistické střední hodnoty.
OV nevysvětluje, co lze považovat za určení obvyklé ceny, které vychází z vyhodnocení souboru
upravených cen. Ve shodě s dosavadní znaleckou praxí, dosavadního komentáře MF k ceně
obvyklé lze za takové vyhodnocení považovat odpovídající statistické vyhodnocení. Může to být
prostý aritmetický průměr, váženým aritmetickým průměrem, medián, modus. Vhodná volba střední
hodnoty je velmi důležitá s ohledem na variabilitu souboru získaných dat po úpravách.
§ 1a odst. 3 OV
Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění
zřejmý a doložený.
Zhotovitel musí údaje závazně doložit, řešeno v čl.7 „Standardů“
§ 1a odst. 4 OV
Nemožnost určení obvyklé ceny podle odstavců 1 a 2 je nutné doložit, zejména uvést postupy, které byly pro
8 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
zjištění realizovaných cen obdobných předmětů ocenění provedeny, a jejich výsledky.
Z kontextu lze dovodit, že je to doloženo analýzou trhu, kde se hledá soubor stejných nebo
obdobných předmětů se sjednanou cenou. Zhotovitel takový soubor musí konkrétně doložit
současně s odůvodněním, proč nelze indikované stejné, popřípadě obdobné předměty použít pro
určení obvyklé ceny.
Obvyklá cena se určuje závazně jednou veličinou (zpravidla střední hodnotou) v rámci rozpětí
souboru upravených cen. Lze mít za to, že tímto je určena jedna cena a je uvedena i skutečnost,
snižující přesnost závěru.
Čl. 6. 2. 9.
Určení tržní hodnoty
§ 1b OV
(1) Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z
více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení
tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na
kterém by byl obchodován.
(2) Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění, s výjimkou služeb, se přihlíží k možnosti jeho nejvyššího a
nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky
proveditelné.
(3) Údaje použité pro určení tržní hodnoty musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování, včetně použití
jednotlivých způsobů oceňování, musí být z ocenění zřejmý a doložený.
Určení tržní hodnoty ve smyslu její definice umožnuje výběr více způsobů oceňování, a to zejména
způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Znalecká teorie a praxe používá různé
definice těchto způsobů. Máme za to, že za relevantní lze považovat definice § 2 odst. 9) ZOM:
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je:
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v
místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu,
který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové
míry),
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem
a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
Nákladový způsob se aplikuje především u staveb. Nákladovým způsobem nelze určit hodnotu
pozemku. Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, u kterého nedokážeme vyčíslit náklady
na jeho pořízení. Lze pouze indikovat náklady na jeho zhodnocení inženýrskými sítěmi,
melioračními opatřeními, lze vyčíslit náklady na odstranění ekologické zátěže, náklady na
odstranění nevhodné stavby.
Pro určení ceny předmětu výnosovým způsobem je nutné mít relevantní výnos z předmětu
ocenění, to je nutné průkazně doložit nejlépe obvyklým nájemným určeným dle definice obvyklé
ceny.
Pro určení ceny předmětu porovnávacím způsobem je nutné postupovat analogicky a přiměřeně
jako u určování obvyklé ceny porovnáním, závazně je nutné vycházet ze sjednaných cen
stejných, popřípadě obdobných předmětů s doložením stejně jako u obvyklé ceny. Způsob
porovnávací je nesporně považován znaleckou teorií a praxí za nejobjektivnější. Pro její aplikaci
musí být splněna podmínka, že se srovnatelnými předměty se obchoduje a údaje o sjednaných
cenách jsou dostupné.
Tržní hodnota se určuje na základě více hodnot (nákladové, výnosové a porovnávací). Jde o
komplexní přístup, kdy zhotovitel musí na základě tří možných dílčích způsobů ocenění určit tržní
hodnotu. V této souvislosti je často používán pojem rekonciliace, za který je považován proces,
9 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
při kterém zhotovitel ocenění na základě dílčích indicií konkretizuje konečnou finální hodnotu a
cenu.
Tržní hodnota se určuje závazně jednou veličinou v rámci tří možných dílčích postupů.
Čl. 6. 2.10.
Závazně určením obvyklé ceny případně tržní hodnoty společně se zjištěnou cenou
§ 1 c OV
(1) Spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty se určí i cena zjištěná. Případné rozdíly
v ocenění je třeba náležitě odůvodnit.
(2) Odstavec 1 se nepoužije v případě ocenění předmětu zajištění pro účely související s činností banky,
zahraniční banky nebo spořitelního a úvěrního družstva.
Zadavatel požaduje, aby zhotovitel spolu s určením požadované obvyklé ceny nemovité věci nebo
při určení tržní hodnoty, když nejde určit cena obvyklá, byla určena cena zjištěná. Zadavatel
požaduje případné rozdíly v ocenění náležitě odůvodnit. Tento požadavek je závazně stanoven v OV
a je nutno ho striktně dodržovat
Čl. 6. 2. 11.
Zaokrouhlování výsledků
§ 50 OV
Celková cena zjištěná se zaokrouhlí na desetikoruny.
Zadavatel požaduje zaokrouhlení ceny zjištěné dle OV. U obvyklé ceny a tržní hodnoty nejsou dle
ZOM a OV závazně určena pravidla zaokrouhlování. Zadavatel doporučuje tyto ceny zaokrouhlovat
analogicky jako cenu zjištěnou, tedy na desetikoruny. Tento postup nesmí však být v rozporu s
požadavkem dle § 28 zákona č. 254/2019 Sb. Pokud by doporučený způsob zaokrouhlování obvyklé
ceny a tržní hodnoty byl v rozporu s § 28 zákona č. 254/2019 Sb., zhotovitel zvolí vhodný způsob
zaokrouhlení dle specifik konkrétního oceňovacího případu.
V objednávce je specifikováno, zda je zaokrouhlení požadováno samostatně pro oceňovaný dílčí
předmět, případně pro soubor oceňovaných dílčích předmětů. Pokud je požadováno zaokrouhlení
cen dílčích předmětů, které jsou součástí souboru předmětů převáděných na jednoho nabyvatele,
oceňuje se jako soubor předmětů. Samostatné zaokrouhlení má důvody účetně evidenční a nemůže
to mít vliv na ocenění.
Čl. 7
Popis oceňovaného majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot)
Popis oceňovaného majetku musí být komplexní a úplný z hlediska cenotvorných faktorů při
určování ceny zjištěné, obvyklé ceny, tržní hodnoty, případně při určování ceny podle kteréhokoliv
oceňovacího předpisu.
Popis se skládá z informací z dostupné ověřitelné písemné listinné dokumentace nebo internetových
zdrojů a vlastní prohlídky oceňovaného majetku a dle situace také srovnatelných předmětů.
Zpracovatel ZP musí zjistit a doložit:
Údaje z operátu katastru nemovitostí, závazně se dokládají listem vlastnictví, nebo jiným
obdobným dokumentem.
Údaje z územně plánovací dokumentace, závazně se dokládá „Územně plánovací informace
podle § 21 stavebního zákona. V případě, že je prováděno šetření stavu objektu v minulosti, je
možné doložit jiný úředně ověřený dokument (například Územní plán). Pokud je pozemek
oceňován jako stavební, není nutné dokládat územně plánovací informaci podle § 21 stavebního
zákona. Tuto informaci mohou nahradit i jiné odpovídající dokumenty (například územní
rozhodnutí).
10 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Dokumentaci o dalších cenotvorných faktorech.
Všechny údaje z internetových zdrojů budou ověřitelné kopií stránky.
Prohlídka oceňovaného předmětu
Prohlídkou oceňovaného majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot) a služeb a srovnatelných
předmětů se stanovuje:
Identifikace objektu v terénu, skutečný stav věci nemovité a jeho skutečné využití.
Prohlídka oceňovaného majetku musí být doložen fotodokumentací pořízenou zhotovitelem ZP.
Fotodokumentace počtem a kvalitou odpovídá znaleckému úkonu. Fotodokumentace musí být
čitelná, řádně popsána. Musí být jasné, který předmět nebo jeho část zobrazují a označená
autorem fotodokumentace a datem vzniku. Prohlídka musí být vždy závazně doložena minimálně
jednou vlastní fotografií a minimálně jedním snímkem ortofotomapy z KN. Vedle závazného
pořízení vlastní fotodokumentace je možné doplnit podklady fotodokumentací z internetu, s citací
zdroje. Vydávat cizí fotodokumentaci za vlastní není přípustné. Pokud je to nutné pro odůvodnění
je pořízena fotodokumentace také u srovnatelných předmětů
Znalecké úkony pro ocenění náhrad za nevydané nemovitosti (v minulosti) budou podle situace
opatřeny dostupnými dokumenty z jiných například historických archivů.
Prohlídka oceňovaného majetku je závazná a zhotovitel ZP ji musí provést osobně. Prohlídka
porovnatelných předmětů se provádí, pokud to je nutné pro odůvodnění.
Prohlídku je možné vypustit pouze z objektivních důvodů, pokud je bezpředmětná, nebo ji není
možné provést, například u věcí nemovitých, které zanikly, a přesto se oceňují (například při
ocenění náhrad za nevydaný majetek).
Čl. 8
Závěrečný výrok o ceně
Znalec musí s přihlédnutím k § 28 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích
a znaleckých ústavech vyslovit o každé určené ceně jednoznačný závěr a pokud podklady a
metodika neumožnuje vyslovit jednoznačný závěr, uvede znalec skutečnost snižující přesnost
závěru.
V souladu s dnešní znaleckou praxí se cena „určuje“. Závěrečný výrok o ceně musí vyjadřovat,
jaká cena (hodnota) byla určena, k jakému datu, účelu, a jaké je období její platnosti.
Období platnosti ceny se neuvádí jen v případech, kdy je to výslovně uvedeno v objednávce.
U zjištěné ceny je období platnosti ceny adekvátní platnosti a účinnosti vyhlášky (případně
změnám předmětu ocenění). U obvyklé ceny a tržní hodnoty se závazně uvede v řádu měsíců,
jak dlouho bude platná za předpokladu, že se podmínky na trhu výrazně nezmění.
Výrok o ceně zjištěné a obvyklé může pozbýt platnosti, pokud se změní charakter a využití
oceňovaného objektu v období po datu zhotovení, místního šetření (územní rozhodnutí,
kontaminace oceňovaného pozemku, požár oceňované budovy) a to až do období uskutečnění
převodu.
DPH při ocenění majetku a závěrečném výroku o ceně.
o Cena zjištěná je bez DPH.
o Zadavatel požaduje, aby výsledná obvyklá cena a tržní hodnota oceňovaného majetku
byla určena bez DPH stejně jako u ceny zjištěné. To je logicky nutné pro korektní závazné
odůvodnění rozdílů mezi obvyklou cenou, případně tržní hodnotou a cenou zjištěnou.
Cena zjištěná je v současnosti považována za cenu bez DPH, to lze dovodit z judikatury NSS
č.j. 10 Afs 178/2015-39 ze dne 11.srpna 2016. Ve věci DPH při určování obvyklé ceny (tržní
hodnoty) lze akceptovat stanovisko Ministerstva financí č.j. MF-2514/2018/2602–2 ze dne 9.2.
2018. Dle tohoto stanoviska je při určování obvyklé ceny pouze na znalci, jaké ceny
z realizovaných prodejů do porovnávaných vzorků zahrne. Rozhodující je, aby částky bez daně
nebyly porovnávány s částkami s daní. Analogicky je to nutné řešit při nákladovém a výnosovém
způsobu ocenění v rámci určování tržní hodnoty.
11 / 12
Příloha č. 1
Rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad 1
Čl. 9
Řešení právních otázek
Zhotovitel znaleckého posudku řeší pouze otázky skutkové a odborné (jaká je požadovaná cena),
řešení otázek právních zhotoviteli nepřísluší.
Čl. 10
Vady znaleckého posudku
Neodůvodněný pohyb znalce mimo tento „Standard“ je považován SPÚ za důvod nepřevzetí
znaleckého posudku pro nezpůsobilost sloužit svému účelu. Znalecký posudek je nezpůsobilý sloužit
svému účelu, pokud má vady. Za vadu jsou považovány všechny rozpory poskytnutého plnění s
právními předpisy, rámcovou dohodou (smlouvou), objednávku a těmito standardy. Způsob řešení
odstranění vad je řešen rámcovou dohodou. Odstranění vad se provede dodatkem ZP. V případě
značného rozsahu opravovaných vad je vhodné a možné předložit nový znalecký posudek, kterým
je nahrazen vadný ZP.
Čl. 11
Námitky k ocenění již převzatého znaleckého posudku a způsob jejích vypořádání
Zhotovitel je dle smluvního vztahu s SPÚ povinen se vyjádřit a vypořádat se se všemi námitkami
vůči ocenění majetku v již převzatém ZP. Určenou cenu majetku buď písemně potvrdí, nebo ji (pokud
uzná námitky za oprávněné) určí jinak dodatkem ke znaleckému posudku. V případě značného
rozsahu námitek a provedených oprav je vhodné a možné předložit nový znalecký posudek, kterým
je nahrazen rozporovaný (vadný) již převzatý ZP.
Čl. 12
Ocenění mimo rámec standardu
V případě, že „Standard“ podle názoru zhotovitele ZP neumožňuje plnit dílo podle zadání, případně
by podle jeho názoru vedl standard k ocenění v rozporu s platnými právními předpisy, je znalec
povinen toto sdělit zadavateli a jednoznačně uvést důvody nedodržení standardu. Případy ocenění
mimo standard musí být smluvními stranami písemně dohodnuty před odevzdáním ZP.
Čl. 13
Jiné ustanovení
Postupy ocenění majetku, které nejsou řešeny v tomto standardu, se řídí zásadami dobré oceňovací
praxe s využitím adekvátních právních předpisů, standardů postupů a metodik po vzájemné dohodě
zadavatele a zhotovitele.
Čl. 15
Závěrečné ustanovení
Pokud bude nutné „Standard“ novelizovat v souvislosti s poznatky aplikační praxe právních norem
výkonu znalecké činnosti a pro oceňování majetku, budou o tom zhotovitelé bez zbytečného odkladu
vyrozuměni. SPÚ předpokládá, že zhotovitelé budou případné změny akceptovat.
12 / 12
(8. 1. 2021)
Příloha č. 2 - rámcové dohody č. SPU 066801/2021
Ceník znaleckých posudků
pro Část 2: Ocenění pozemků (mimo stavebních) a věcných břemen v okrese Jičín
Zhotovitel č. 1: Ing. Petra Rosenbaumová
Zhotovitel č. 2: Ing. Vladimír Vaněk
Zhotovitel č. 3: XP invest, s.r.o.
Specifikace cen uvedených v ceníku:
o „Podle vyhlášky č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č.316/1990 Sb.“
o „Cena zjištěná“ definovaná zákonem č.151/1997 Sb.
o „Obvyklá cena“ (tržní hodnota) definovaná zákonem č. 151/1997 Sb.
o „Určení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě podle nařízení vlády č.453/2013 Sb.“
Cena služby je konečná a zahrnuje veškeré náklady (výdaje) spojené se zpracováním znaleckého posudku. Veškerými
náklady(výdaji) jsou náklady osobní (odměna), materiál, služby (například za údaje ČUZK, opisy, fotokopie, tisk, aj.), cestovní
výdaje, případná odměna a náklady(výdaje) konzultanta, přibraných pracovníků pro pomocné práce, poplatky, jiné náklady.
Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, tržní hodnota. Součástí
služby určení „obvyklé ceny“ nebo „tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM a § 1 c OV).
Cena za službu s narůstajícím počtem pozemků (objektů) klesá podle logiky čím více pozemků (objektů) na 1 ZP tím nižší cena za
jednotkovou cenu. Nabídka nelogického ceníku je považována za spekulativní ceník a bude vyřazena z vyhodnocení nabídky.
V objednávce se určí cena pro fakturaci dle ceníkové položky.
Při objednávce ZP s cenou za hodinu bude spotřeba času a ceny závazně dohodnuta při akceptaci objednávky.
1/7
(8. 1. 2021)
Zhotovitel č. 1: Ing. Petra Rosenbaumová
Pozemky Věc nemovitá Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
Položka jednotka
ceníku 1 pozemek 1 200,00 21 1 452,00
1 pozemek 1 000,00 21 1 210,00
1 Pozemky „Podle vyhlášky č. Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek 21
182/1988 Sb. ve příslušenství. Cena je v členění podle počtu 2-5 MJ 1 pozemek 500,00 21 605,00
znění vyhlášky oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 350,00 21 423,50
č.316/1990 Sb.“ 11 a více MJ 1 pozemek 900,00 21 1 089,00
1 pozemek 700,00 21 847,00
2 Pozemky „Zjištěná“ Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek 450,00 21 544,50
„Obvyklá“ příslušenství. 2-5 MJ 1 pozemek 350,00 21 423,50
Cena je v členění podle počtu oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 4 000,00 21 4 840,00
11 a více MJ 1 pozemek 3 750,00 21 4 537,50
Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 2 500,00 3 025,00
příslušenství. 1 MJ
3 Pozemky Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v 2-5 MJ
odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, 6-10 MJ
tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé ceny“ nebo 1 pozemek 2 500,00 21 3 025,00
„tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM 11 a více MJ
a § 1 c OV).
Nabízená cena je v členění podle počtu oceňovaných
pozemků:
Právo a jiné majetkové hodnoty (obvyklé nájemné, cena věcných břemen aj.)
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
Určení ceny práv a jiných majetkových hodnot, nájemné pozemků, cena 302,50
1 hodina
věcných břemen aj.
4 Bude upřesněn „Obvyklá“ Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v odůvodněných případech, 250,00 21
objednávkou kdy nelze obvyklou cenu určit, tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé
ceny“ nebo „tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM a § 1 c
OV).
2/7
(8. 1. 2021)
Specifické věci nemovité, právo a jiné majetkové hodnoty výše neuvedené
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
5 Bude upřesněn Bude upřesněn Ocenění Specifické věci nemovité, práva a jiné majetkové hodnoty výše 250,00 21 302,50
objednávkou objednávkou neuvedené 1 hodina
Revizní znalecký posudek
Položka Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
6 Podle revidovaného ZP 250,00 21 302,50
1 hodina
3/7
(8. 1. 2021)
Zhotovitel č. 2: Ing. Vladimír Vaněk
Pozemky Věc nemovitá Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
Položka jednotka
ceníku 1 pozemek 1 700,00 -- 1 700,00
1 pozemek 1 200,00 -- 1 200,00
1 Pozemky „Podle vyhlášky č. Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek -- 800,00
182/1988 Sb. ve příslušenství. Cena je v členění podle počtu 2-5 MJ 1 pozemek 800,00 -- 500,00
znění vyhlášky oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 500,00 -- 1 500,00
č.316/1990 Sb.“ 11 a více MJ 1 pozemek 1 500,00 -- 1 200,00
1 pozemek 1 200,00 -- 800,00
2 Pozemky „Zjištěná“ Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek 800,00 -- 700,00
„Obvyklá“ příslušenství. 2-5 MJ 1 pozemek 700,00 -- 2 200,00
Cena je v členění podle počtu oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 2 200,00 -- 1 800,00
11 a více MJ 1 pozemek 1 800,00 -- 1 100,00
Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 100,00
příslušenství. 1 MJ
3 Pozemky Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v 2-5 MJ
odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, 6-10 MJ
tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé ceny“ nebo 1 pozemek 800,00 -- 800,00
„tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM 11 a více MJ
a § 1 c OV).
Nabízená cena je v členění podle počtu oceňovaných
pozemků:
Právo a jiné majetkové hodnoty (obvyklé nájemné, cena věcných břemen aj.)
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
Určení ceny práv a jiných majetkových hodnot, nájemné pozemků, cena 250,00
1 hodina
věcných břemen aj.
4 Bude upřesněn „Obvyklá“ Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v odůvodněných případech, 250,00 --
objednávkou kdy nelze obvyklou cenu určit, tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé
ceny“ nebo „tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM a § 1 c
OV).
4/7
(8. 1. 2021)
Specifické věci nemovité, právo a jiné majetkové hodnoty výše neuvedené
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
5 Bude upřesněn Bude upřesněn Ocenění Specifické věci nemovité, práva a jiné majetkové hodnoty výše 250,00 -- 250,00
objednávkou objednávkou neuvedené 1 hodina
Revizní znalecký posudek
Položka Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
6 Podle revidovaného ZP 250,00 -- 250,00
1 hodina
5/7
(8. 1. 2021)
Zhotovitel č. 3: XP invest, s.r.o.
Pozemky Věc nemovitá Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
Položka jednotka
ceníku 1 pozemek 2 400,00 21 2 904,00
1 pozemek 1 700,00 21 2 057,00
1 Pozemky „Podle vyhlášky č. Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek 1 100,00 21 1 331,00
182/1988 Sb. ve příslušenství. Cena je v členění podle počtu 2-5 MJ 1 pozemek 21 1 089,00
znění vyhlášky oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 900,00 21 2 904,00
č.316/1990 Sb.“ 11 a více MJ 1 pozemek 2 400,00 21 2 057,00
1 pozemek 1 700,00 21 1 331,00
2 Pozemky „Zjištěná“ Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 1 MJ 1 pozemek 1 100,00 21 1 089,00
„Obvyklá“ příslušenství. 2-5 MJ 1 pozemek 21 4 598,00
Cena je v členění podle počtu oceňovaných pozemků: 6-10 MJ 1 pozemek 900,00 21 3 388,00
11 a více MJ 1 pozemek 3 800,00 21 2 662,00
Oceňují se pozemky včetně všech součástí a 2 800,00
příslušenství. 1 MJ 2 200,00
Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v 2-5 MJ
3 Pozemky odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, 6-10 MJ
tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé ceny“ nebo
„tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM 11 a více MJ 1 pozemek 1 800,00 21 2 178,00
a § 1 c OV).
Nabízená cena je v členění podle počtu oceňovaných
pozemků:
Právo a jiné majetkové hodnoty (obvyklé nájemné, cena věcných břemen aj.)
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
Určení ceny práv a jiných majetkových hodnot, nájemné pozemků, cena 411,40
1 hodina
věcných břemen aj.
4 Bude upřesněn „Obvyklá“ Součástí služby při určení „obvyklé ceny“ je také v odůvodněných případech, 340,00 21
objednávkou kdy nelze obvyklou cenu určit, tržní hodnota. Součástí služby určení „obvyklé
ceny“ nebo „tržní hodnoty“ je i určení ceny zjištěné (§ 2 odst. 3 ZOM a § 1 c
OV).
6/7
(8. 1. 2021)
Specifické věci nemovité, právo a jiné majetkové hodnoty výše neuvedené
Položka Předmět Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
ocenění měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
5 Bude upřesněn Bude upřesněn Ocenění Specifické věci nemovité, práva a jiné majetkové hodnoty výše 340,00 21 411,40
objednávkou objednávkou neuvedené 1 hodina
Revizní znalecký posudek
Položka Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Cena bez sazba Cena včetně
měrná DPH Kč/MJ DPH % DPH Kč/MJ
jednotka
6 Podle revidovaného ZP 340,00 21 411,40
1 hodina
7/7
(8. 1. 2021)
Příloha č. 3 rámcové dohody
Vzor Objednávky
STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD
Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Královéhradecký kraj, adresa pro doručování: Kydlinovská 245,
503 01 Hradec Králové
______________________________________________________________________________________________________________________
Váš dopis zn.: Zhotovitel:
Ze dne: Název:
Naše zn.: IČO:
Vyřizuje: Sídlo:
Tel.:
E-mail:
ID DS: z49per3
Datum:
OBJEDNÁVKA
Objednatel:
Česká republika-Státní pozemkový úřad
Krajský pozemkový úřad pro ………………..
Se sídlem ………………………….
IČO: 01312774
Na základě Rámcové dohody (smlouvy) č.j…………..uzavřené dne ………….(dále jen mezi
objednatelem a zhotovitelem, tímto u Vás objednáváme:
[bude doplněna specifikace požadovaných znaleckých služeb] Zadání znaleckého posudku
bude obsahovat všechny náležitosti dle ustanovení § 40 vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu
znalecké činnosti v platném znění.
Specifické požadavky objednatele:
Smluvní strany berou na vědomí, že v této objednávce nebyly sjednány podstatné změny
podmínek stanovených Smlouvou.
Cena služeb
Objednatel se zavazuje zaplatit zhotoviteli cenu za dílo stanovenou na základě jednotkové
ceny uvedené v Příloze č. 2 Smlouvy, v souladu s Čl. V Smlouvy.
Celková cena za znalecký posudek činí…………….Kč bez DPH
Termín předání:
Zhotovitel se zavazuje, že dílo objednateli předá do:
Kontaktní osoba objednatele:
Fakturační údaje (obligatorní náležitosti faktury):
Obchodní firma zhotovitele
Cena bez DPH, rozpis částky DPH podle sazby
Číslo účtu Zhotovitele
Objednatel je povinen uhradit zhotoviteli cenu za dílo jen po jeho řádném předání objednateli,
a to na základě daňového dokladu vystaveného zhotovitelem (dále jen „faktura“). Přílohou
faktury musí být objednatelem potvrzený předávací protokol o provedení služby. Bez tohoto
potvrzeného protokolu nesmí být faktura vystavena
1/2
(8. 1. 2021)
S pozdravem
……………………….
Ing. Petr Lázňovský
ředitel Krajského pozemkového
úřadu pro Královéhradecký kraj
2/2
(8. 1. 2021)
Příloha č. 4 rámcové dohody
Vzor protokolu o předání a převzetí
STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD
Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Královéhradecký kraj, adresa pro doručování: Kydlinovská 245,
503 01 Hradec Králové
Zhotovitel:…………….
Protokol
o předání a převzetí objednaného znaleckého posudku
Po provedeném prověření předepsaných a dohodnutých náležitostí k vypracování znaleckého
posudku, který jsme obdrželi dne …………………
tímto potvrzuji,
že předmětný znalecký posudek č. ........, ze dne ....................byl vypracován ve smyslu
podmínek rámcové dohody a dle objednávky. Odpovídá a je v souladu s požadovaným
zadáním a zjevně netrpí žádnými zřejmými vadami a nedodělky. Vzhledem k tomu není
sepisován soupis vad a nedodělků.
Převzetím znaleckého posudku zadavatel nepřebírá odpovědnost za správnost ocenění. Za
správnost ocenění nese odpovědnost zhotovitel i po převzetí ZP a realizaci převodu
oceňované nemovitosti.
Tento protokol je podkladem pro vypracování a vystavení faktury za provedené dílo.
Po obdržení faktury bude tato následně zpracována a odeslána k úhradě v dohodnutém
termínu splatnosti. Uhrazena bude převodním příkazem na účet zpracovatele.
V ................................
.................................
Za objednatele
1/1
(8. 1. 2021)
Příloha č. 5 rámcové dohody
Vzor protokolu o nepřevzetí objednaného znaleckého posudku
STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD
Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Královéhradecký kraj, adresa pro doručování: Kydlinovská 245,
503 01 Hradec Králové
Zhotovitel: …………………
Protokol
o nepřevzetí objednaného znaleckého posudku
Vámi vypracovaný ZP znalecký posudek č. ........
ze dne ...............................
který jsme obdrželi dne .....................................
nebyl převzat, protože má tyto vady a nedodělky:
Zhotovitel je povinen do tří dnů od oznámení nepřevzetí díla písemně oznámit, zda vadu uznává
či nikoliv. V případě nereagování a nečinnosti se má za to, že vady byly uznány. Vady díla
zhotovitel odstraní bezplatně nejpozději do 5 dnů od uznání vady, pokud nebude dohodnuto jinak.
Lhůta musí být dohodnuta tak, aby nezmařila další práce nebo úkony.
V…................................
.................................
Za objednatele
1/1