Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Postupy při oceňování majetku státu
(interní cenová metodika, vydaná podle příslušných ustanovení Příkazu GŘ č. 7/2014 - „Postupy
při určování a sjednávání cen“, primárně určená pro vnitřní potřebu ÚZSVM)
pro sjednávání cen úplatných převodů majetku státu, sjednávání nájemného (pachtovného)
a ocenění věcných a majetkových práv vázaných na majetek ve vlastnictví státu, s nimiž Úřadu
přísluší hospodařit. Tyto postupy se nepoužijí v případech komisionálního oceňování movitých věcí
vedených v operativní evidenci, případně jinak určených specifických případech.
OBSAH: Základní ustanovení
Nemovité věci
ČÁST PRVNÍ Pozemky
ČÁST DRUHÁ Stavby
Díl první Trvalé porosty
Díl druhý Věcná práva k nemovitým věcem
Díl třetí Pronájem nemovitých věcí
Díl čtvrtý Majetková práva
Díl pátý Movité věci
ČÁST TŘETÍ Cenné papíry
ČÁST ČTVRTÁ Ostatní majetek
ČÁST PÁTÁ Obchodní závod
ČÁST ŠESTÁ Společná a závěrečná ustanovení
ČÁST SEDMÁ
ČÁST OSMÁ
ČÁST PRVNÍ
Základní ustanovení
Čl. 1
Úvodní ustanovení a předmět úpravy
1. Předmětem této cenové metodiky je stanovení postupů při oceňování hmotných movitých
a nemovitých věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek) ve vlastnictví státu,
s nimiž Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále jen „ÚZSVM“) přísluší
hospodařit.
2. Postupy při oceňování majetku státu naplňují ustanovení § 22 odst. 2, § 26 odst. 1 a § 27
odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních
vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZMS“) a vychází ze zákona č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOM“).
a) Při úplatném převodu hmotné věci se sjedná cena nejméně ve výši, která je v daném
místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis (např. § 3 až 7 a 9 až 10a zákona č.
526/1990 Sb.) nestanoví jinak.
Za cenu ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, ve smyslu výše uvedených
ustanovení ZMS, lze pro účely této interní cenové metodiky, považovat cenu obvyklou,
v odůvodněných případech, kdy cenu obvyklou nelze určit, tak tržní hodnotu, v krajním
případě i cenu zjištěnou dle příslušné prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku (dále jen „vyhláška“).
Stránka 1 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Obdobně se postupuje při stanovení minimální kupní ceny v rámci podmínek výběrového
řízení a veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku nebo při stanovení nejnižšího podání pro
účely veřejné dražby. Tím není dotčena možnost přiměřeného snížení minimální kupní ceny
v dalším kole výběrového řízení nebo nové veřejné soutěži o nejvhodnější nabídku,
opakovaných pro nezájem, nebo možnost snížení výše nejnižšího podání při opakované
dražbě, nebyl-li předmět dražby vyřazen (§ 22 odst. 2 ZMS).
b) Služebnost se sjednává za úplatu a pouze v takovém rozsahu, aby organizační složce
nebránila ve výkonu její činnosti (§ 26 odst. 1 ZMS).
c) V případě užívání hmotné věci ve smyslu § 27 odst. 1 ZMS nesmí být nájemné sjednáno
v nižší částce, než která jako nejvyšší možné nájemné vyplývá z regulace cen, a není-li
uplatněna, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (§ 27 odst. 3
ZMS.
3. Obvyklá cena, ve smyslu § 2 odst. 2 ZOM vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se
porovnáním na základě skutečně realizovaných cen1) stejného nebo obdobného majetku nebo
služby na trhu v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění mezi subjekty, které
nejsou ani personálně ani ekonomicky ke dni ocenění propojeny. Informace o realizovaných
cenách lze získat pouze podrobnou analýzou trhu.
Při určování obvyklé ceny v souladu s vyhláškou lze mít za to, že se uvažuje s tzv. přímým
porovnáním. Při přímém porovnání se cena určuje porovnáním sjednaných cen konkrétního
srovnatelného majetku nebo věci (konkrétních srovnatelných předmětů). Vedle přímého
porovnání užívá znalecká teorie a praxe také nepřímé porovnání. Jelikož nepřímé porovnání
vyhláška nezakazuje, lze mít za to, že lze nepřímé porovnání použít. Při nepřímém porovnání
se cena určuje porovnáním s cenou, která zobrazuje ceny výběrového souboru (skupiny)
srovnatelného majetku nebo věcí (srovnatelných předmětů), kterou může být například
průměrná cena stavebních pozemků podle Českého statistického úřadu v členění dle okresů a
velikosti obcí. Nepřímé porovnání je vhodné především jako kontrolní nástroj pro oporu
konečného výroku. Metoda je vhodná např. pro ocenění stavebních pozemků s malými
výměrami při nedostatku srovnatelných předmětů pro přímé porovnání. ÚZSVM akceptuje
nepřímé porovnání ve výjimečných a zhotovitelem řádně odůvodněných případech.
4. Tržní hodnotou se ve smyslu § 2 odst. 4 ZOM rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly
být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným
prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněným v souladu s principem tržního odstupu,
po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
Principem tržního odstupu se rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou
nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé,
jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu
ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění.
Za standard pro určování tržní hodnoty jsou považovány například Mezinárodní oceňovací
standardy (IVS), Evropské oceňovací standardy (EVS), ale také například Standard 1 ON VŠE
(návrh č. 2). Tyto standardy lze použít za předpokladu, že postup nebude v rozporu s definicí
tržní hodnoty podle § 2 odst. 4 ZOM a postupem určení tržní hodnoty podle § 1b vyhlášky.
1) Od 1. 1. 2021 je upřesněno, že se obvyklá cena vztahuje vedle majetku (věcí práv a jiných hodnot) také na oceňování
služeb a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Tím je vyloučena možnost určení obvyklé ceny z nabídkových a
poptávkových cen (inzerovaných cen).
Stránka 2 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
5. Cenou zjištěnou se rozumí cena určená podle ZOM jinak než cena obvyklá, mimořádná cena
nebo tržní hodnota. K provedení ZOM slouží vyhláška.
6. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu,
osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.
Čl. 2
Principy oceňování
1. K ocenění je nutno přistupovat komplexně s respektováním principu nezávislosti a nestrannosti
se zohledněním všech známých relevantních skutečností, především cenotvorného
charakteru.
2. Při ocenění majetku je nutné důsledně dodržovat princip kontrolovatelnosti, tj. možnost
následného srovnání s obdobným majetkem obchodovaným na trhu, případně zpětného
ověření opodstatněnosti uplatněných cenotvorných faktorů nebo jejich eventuální
neakceptování. Dodržení tohoto principu musí být v souladu s platnými právními předpisy.
3. Ocenění musí splňovat princip vnitřní konzistence (tj. vnitřní logiky a bezespornosti), která
vychází z volby takových informačních zdrojů a metodických postupů, které jsou v souladu
s obecnými předpoklady a principy oceňování, na nichž je zvolená a použitá metoda založena.
4. Pokud je k ocenění zadáváno zpracování znaleckého posudku, musí požadavky na posudek
odpovídat vzorové objednávce znaleckého posudku a „Specifikaci požadavků na zpracování
znaleckého posudku“, která je přílohou Příkazu GŘ č. 7/2014 „Postupy při určování
a sjednávání cen“.
Čl. 3
Postup při určování ceny
1. Obvyklá cena se určuje ve smyslu ustanovení § 1a vyhlášky porovnáním sjednaných cen
stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.
a) Postup při určování obvyklé ceny zahrnuje
• výběr údajů do souboru pro porovnání obdobných předmětů s předmětem ocenění
v souladu s vyhláškou nejméně od 3 obdobných předmětů na základě kritérií podle
druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění,
• jednoznačné vyloučení prvků pro soubor porovnání ovlivněných mimořádnými
okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího a vlivů zvláštní obliby2),
• určení základní jednotky pro porovnání a parametrů s významným podílem na výši
ceny, určení rozdílů parametrů mezi oceňovanými předměty ocenění a srovnatelnými
2) Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či
jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim.
Příklad: Ústavní soud ve svém nálezu č. II ÚS 3588/14 ze dne 16. června 2015 uvádí: „…prodej nemovitosti ve veřejné
dražbě v rámci exekučního řízení a takto získaná cena by stěží mohly být zařazeny do uvedené množiny (databáze)
skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, relevantních pro porovnání a určení ceny obvyklé u jiné nemovitosti,
neboť právě realizace prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení bezesporu představuje právě
jeden z příkladů působení „mimořádných okolností trhu“, mezi něž citované ustanovení § 2 odst. 1 zákona o
oceňování majetku mimo jiné řadí stav tísně prodávajícího, jejichž vliv musí být při stanovení ceny obvyklé vyloučen“.
Stránka 3 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
předměty ocenění (Při samostatném ocenění pozemků to je zpravidla Kč/m2 výměry
pozemků, při oceňování bytů to může být např. Kč/byt, za předpokladu že byty jsou
velikostí a dispozicí podobné (např. byt 1+1 s plochou do 50 m2), při oceňování staveb
to může být Kč/stavbu nebo Kč/m3 obestavěného prostoru stavby, Kč/m2 zastavěné
plochy stavby, součtu ploch podlaží aj.),
• srovnávací analýzu údajů z vybraného souboru srovnatelných předmětů ocenění
s údaji o oceňovaném předmětu ocenění,
• úpravu sjednaných cen v návaznosti na odlišnosti srovnatelných předmětů ocenění od
předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být
řádně odůvodněna.
Při oceňování pozemků volba korekcí zpravidla zohledňuje polohu pozemku
vzhledem k jeho konkrétnímu účelu užití, vlastnické vztahy (stavba součástí
pozemku, stavba samostatnou věcí3), různé vlastnictví pozemku a stavby, pozemek
ve spoluvlastnictví apod.), právní vztahy (např. zatížení zástavním právem, právem
stavby, právem odpovídajícím věcnému břemenu, pronájem a jeho výhodnost /
nevýhodnost), širší vztahy (např. vliv životního prostředí, vliv okolí, míra
povodňového rizika, trvalé porosty, případně jiné závažné skutečnosti);
Při oceňování staveb volba korekcí zpravidla zohledňuje polohu stavby v obci příp.
lokalitě (v případě jednotek i poloha v domě), provedení a vybavení stavby,
příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou (např.
velikost, konfigurace terénu, orientace ke světovým stranám, trvalé porosty),
technickou vybavenost pozemku (např. inženýrské sítě, přístup), právní vztahy
(právo odpovídající věcnému břemeni, zástavní právo, pronájem a jeho
výhodnost/nevýhodnost), širší vztahy (demografické poměry, životní prostředí), v
případě jednotky vybavení bytu či nebytového prostoru, případně jiné závažné
skutečnosti;
V dosavadní praxi se za standardní zpravidla považuje taková úprava korekce ceny
srovnatelného předmětu, která jeho cenu zvyšuje nebo snižuje maximálně o 20 až
30 %. Pokud osoba zpracovávající ocenění dospěje k odůvodněnému závěru, že je
nutné použít úpravu a celkovou korekci cen jednotlivých stejných, popřípadě
obdobných pozemků nad 20 % je to možné za předpokladu transparentního a
jednoznačného odůvodnění. Lze doporučit úpravu až do maximální výše 30 %, nad
tuto hranici je již výsledné ocenění pozemků sporné. Větší korekce může indikovat,
že nebyl vybrán vhodný srovnatelný předmět. Omezení těchto úprav oběma směry
odpovídá logice přímého porovnání.
Při oceňování souboru staveb a pozemků (např. zemědělské areály), kdy pro
porovnání jsou použity sjednané ceny stejných, popřípadě obdobných souborů
staveb a pozemků, je použití celkových korekci sjednaných v kompetenci odborného
posouzení znalce, korekce musí být transparentně odůvodněna.
• výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen
včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů a
3) Zvláštní pozornost je pak nutné věnovat liniovým stavbám, u kterých dle § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník, ve znění pozdějších předpisů, platí, že „zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné
předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí
liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“
Stránka 4 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
• určení obvyklé ceny, která vychází z vyhodnocení souboru upravených cen.
b) Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování
musí být z ocenění zřejmý a doložený.
c) Nemožnost určení obvyklé ceny podle odst. 1 je nutné zdůvodnit, zejména uvést postupy,
které byly pro zjištění realizovaných cen srovnatelných předmětů ocenění provedeny, a
jejich výsledky.
d) Při výběru nemovitých věcí pro porovnání je nutno věnovat maximální úsilí tomu, aby byly
vybírány pokud možno co nejvhodnější srovnatelné vzorky nemovitých věcív nejvhodnější
lokalitě s přihlédnutím k době realizace prodeje (obecně např.: stejná / obdobná lokalita,
stejná / obdobná konstrukce, stejná / obdobná velikost, technický stav, stáří, atd.).
e) Zdrojem informací o realizovaných cenách obdobného majetku jako je majetek státu, který
má být předmětem ocenění, jsou kupní (nájemní, příp. pachtovní) smlouvy, informace
účastníků trhu, znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří, vlastní databáze statistických
údajů, vedených v ISMS apod. Dále je doporučeno připojit i cenové řízení (např. V-
1234/2020-610) a identifikaci nemovité věci (číslo popisné, číslo popisné/číslo jednotky,
parcelní číslo, katastrální území, obec, okres, apod.).
f) Podmíněně může být cena stejného případně obdobného předmětu určena ze sjednaných
cen, kdy je účastníkem obec, ale v takovém případě musí být jednoznačně vyloučeny
mimořádné okolnosti trhu (např. nízká cena prodeje obecních pozemků pro občany obce
z důvodu podpory výstavby v obci nebo výkup pozemku obcí za nízké ceny atd.) Přípustné
jsou také ceny vzniklé transparentním nabídkovým řízením, obálkovou metodou apod.
g) Rozsah zkoumaného trhu se řídí charakterem majetku a místa, ve kterém se majetek
nachází. Přitom vždy je volen trh odpovídající věcné podstatě tržního aktu. U nemovitých
věcí je možno se zdůvodněním přihlédnout i k cenám realizovaným v jiných srovnatelných
lokalitách. Srovnatelností se rozumí především obdobné přírodní podmínky a sociálně
ekonomický charakter území. Srovnatelnost obce se posuzuje podle počtu obyvatel, polohy
obce, hospodářsko-správního významu obce, dopravní obslužnosti obce, technické
infrastruktury a občanské vybavenosti v obci. Při porovnání se vychází ze shodného účelu
užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku.
h) Za relevantní časový úsek, ze kterého jsou čerpány realizované ceny (případů vybraných
podle následujících odstavců) za účelem určení obvyklé ceny, se považuje, vzhledem
k vysoké variabilitě vztahu nabídky a poptávky, zpravidla předchozích 12 měsíců.
V případě použití delšího období je třeba relevantnost takové volby zdůvodnit a zohlednit
vývoj trhu4) s tím, že pro určení obvyklé ceny se primárně vychází z realizovaných cen, které
se z časového hlediska nejvíce přibližují ke dni ocenění. Pokud toto pravidlo není dodrženo,
musí být takový postup odůvodněn.
i) Porovnání se provádí pomocí zvolených kritérií, které daný majetek dostatečně
charakterizují. Obecně platí, že pokud je více informací o převodech či pronájmu, stačí
méně kritérií; je-li k dispozici méně informací, použije se více kritérií.
j) Základní neopominutelná kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou:
4) Pro přepočet ceny slouží tzv. „cenové indexy“ umožňující přepočet ceny z jednoho období na druhé. Volba vhodného
indexu se podřizuje oceňovanému předmětu. Lze použít cenové indexy stavebních prací, staveb, pozemků, případně
indexů inflace (nájem). Lze využít tzv. „HB index“ vývoje realitního trhu, který vychází z cenových údajů Hypoteční
banky, ČSOB, České bankovní asociace. HB index je běžně znaleckou praxí využíván.
Stránka 5 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
• u pozemků: uzávěra, záplavové
lokalita (poloha v obci, státě, příp. euroregionu),
účel užití u jednotlivých druhů pozemků,
vybavenost (inženýrské sítě),
velikost, tvar pozemku, svažitost, přístup k pozemku, stavební
území,
komerční využití,
charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby dle bodu b),
právní stav (případná stavba je součástí pozemku či nikoliv),
zohlednění věcných práv (právo stavby, věcné břemeno);
• u staveb: (stavba je samostatnou věcí)
účel užití,
poloha v obci vzhledem k účelu užití, příjezd a přístup ke stavbě, okolní zástavba,
záplavové území, věcná břemena, negativní účinky okolí
stavebně technický stav (opotřebení),
materiálová charakteristika, velikost,
vybavenost (inženýrské sítě),
komerční využití.
k) Vyhláška nevysvětluje, co lze považovat za určení obvyklé ceny, které vychází z
vyhodnocení souboru upravených cen. Ve shodě s dosavadní znaleckou praxí, lze za
takové vyhodnocení považovat odpovídající statistické vyhodnocení. Může to být prostý
aritmetický průměr, vážený aritmetický průměr, medián, modus. Vhodná volba střední
hodnoty je velmi důležitá s ohledem na variabilitu souboru získaných dat po úpravách.
l) V případě, že nelze z objektivních důvodů obvyklou cenu určit podle odst. 1(nejsou
k dispozici relevantní realizované ceny srovnatelného majetku), musí být takové důvody
v ocenění uvedeny a lze v takto odůvodněných případech při ocenění vycházet z tržní
hodnoty.
2. Tržní hodnota je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru více způsobů
oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Tržní
hodnota předmětu ocenění není předem dohodnutá částka nebo skutečná prodejní cena. Při
určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím
či lokálním tru, na kterém by byl obchodován. Jde o komplexní přístup, kdy se na základě výše
uvedených dílčích způsobů ocenění určí tržní hodnota. V této souvislosti je často používán
pojem rekonciliace, za který je považován proces, při kterém zhotovitel ocenění na základě
dílčích indicií konkretizuje konečnou finální hodnotu a cenu. Při určování tržní hodnoty se
postupuje následujícím způsobem:
a) Při porovnávacím způsobu se vychází ze způsobu určování obvyklé ceny (dle odst. 1 tohoto
Článku) a je možné vycházet jak z cen sjednaných, tak cen nabídkových. Pro objektivní
pohled je vhodné mít co největší počet stejných popřípadě obdobných srovnatelných
nemovitých věcí.
b) U způsobu nákladového je výsledkem tzv. nákladová, věcná či substituční hodnota, která
je reprezentována vynaloženými náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
c) Způsob výnosový vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z
výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu (úrokové míry).
Stránka 6 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
d) Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění, s výjimkou služeb, se přihlíží k možnosti jejího
nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně
přípustné a ekonomicky proveditelné. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
tržní hodnotu vliv.
e) Údaje použité pro určení tržní hodnoty musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování
včetně použití jednotlivých způsobů oceňování, musí být z ocenění zřejmý a doložený.
f) Nebude-li při určení tržní hodnoty možné některý ze způsobů při ocenění využít, musí být
tato skutečnost ve znaleckém posudku řádně odůvodněna.
g) Tržní hodnota se určuje na základě závěrečné analýzy s využitím rekonciliace z dílčích
indicií (vypočtených hodnot zpravidla z nákladového, výnosového a porovnávacího
způsobu).
3. Z důvodu komplexnosti ocenění je nezbytné, aby spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci
nebo její tržní hodnoty dle odst. 1, případně 2, se určila i cena zjištěná. Případné rozdíly v
ocenění je třeba náležitě odůvodnit. Z takové ceny lze zároveň vycházet v situaci, kdy nejsou
k dispozici relevantní realizované prodeje ani nabídky srovnatelného majetku v požadovaném
rozsahu a s dostatečnou vypovídací schopností.
4. Ve všech případech se upřednostňují realizované ceny obdobného majetku před nabídkovými
cenami. Při nedostatku relevantních podkladů pro srovnání lze postupy uvedené výše vhodně
kombinovat.
5. Pokud jsou při oceňování podle těchto pravidel použity jiné než zde uvedené obvyklé
či doporučené počty, musí být taková volba vždy zdůvodněna.
6. Ocenění obvyklou cenou nebo tržní hodnotou určenou porovnáním se nepoužije ve specifických
případech řešení majetkoprávních vztahů majetku státu, zejména při zhodnocení nemovité věci
třetí osobou a pro majetek nabývaný směnnou smlouvou.
ČÁST DRUHÁ
Nemovité věci
Díl první
Pozemky
Čl. 4
Členění pozemků
1. Pro účely oceňování se pozemky člení dle § 9 ZOM na
a) stavební pozemky,
b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice,
zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost,
c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné
nelesní pozemky,
d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plocha,
e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d).
2. Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na:
a) nezastavěné pozemky,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
Stránka 7 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným
územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje,
regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo
územním souhlasem určeny k zastavění,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy,
v jednotném funkčním celku.
evidované v katastru nemovitostí s právem stavby,
b) zastavěné pozemky,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již
zastavěny,
c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru
nemovitostí.
3. Další členění pozemků pro účely ocenění, v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití,
stanoví vyhláška.
4. Pro účely oceňování se pozemek oceňuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí.
Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází
při oceňování ze skutečného stavu.
5. Pro posuzování jednotného funkčního celku platí:
a) při vyhodnocování toho, zda-li pozemky tvoří jednotný funkční celek, je nutné brát v úvahu
definice a podmínky vyplývající z níže uvedených zákonů,
b) v souladu s § 9 odst. 2 ZOM se jednotným funkčním celkem rozumí nezastavěné
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní
plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu
pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V
jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a
nádvoří,
c) je-li oceňovaný pozemek zařazen do cenové mapy stavebních pozemků a je v jednotném
funkčním celku, ve kterém nejsou všechny pozemky oceněny v cenové mapě stavebních
pozemků, ocení se, v souladu s § 2 odst. 4 písm. c) vyhlášky, podle § 3 až 5 vyhlášky,
d) stavební pozemky, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, se
způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace včetně jejich
součástí5, a veřejné prostranství, které není součástí pozemní komunikace6), jakož i
pozemku k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění
stavby nebo regulačním plánem, se vždy oceňují tak, jakoby jednotný funkční celek
netvořily,
e) nezastavěné pozemky, určené k zastavění skládkou regulačním plánem, rozhodnutím o
umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, stavebním
povolením, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo
5) Ze zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, vyplývá, že stavby dálnic, silnic
a místních komunikací nejsou nikdy součástí pozemku. V případě účelových komunikací je pak nutné individuálně
posuzovat, zda se jedná o „pouhé“ ztvárnění pozemku a proto je jeho součástí, či nikoliv (rozsudek Nejvyššího soudu
sp. zn. 28 Cdo 2690/2020 ze dne 10. listopadu 2020).
6) Při posuzování charakteru pozemních komunikací je v případech, kdy existují pochybnosti o jejich kategorii a třídě,
nezbytné vyžádat si vyjádření o zařazení pozemní komunikace od příslušného silničního správního úřadu obce
s rozšířenou působností.
Stránka 8 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
veřejnoprávní smlouvou nebo zastavěné pozemky již takto užívané, se vždy oceňují tak,
jakoby jednotný funkční celek netvořily,
f) u zastavěného pozemku nebo pozemku v jednotném funkčním celku zatíženého věcným
břemenem se použije míra kapitalizace podle druhu hlavní stavby; je-li na pozemku více
hlavních staveb, které nejsou společně využívané, postupuje se podle § 48a odst. 1 písm. c)
vyhlášky,
g) zastavěným stavebním pozemkem se dle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 183/2006 Sb., o
územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále
jen „stavební zákon“), se rozumí pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební
parcela a další pozemkové parcely7) zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý
celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Čl. 5
Oceňování pozemků porovnávacím způsobem
1. Cena pozemku se zjistí vynásobením jeho výměry v m2 cenou určenou porovnávacím
způsobem.
2. Při určení obvyklé ceny v souladu s Čl. 3 odst. 1., se vychází z porovnání sjednaných cen
minimálně 3 obdobných pozemků na základě skutečného (případně možného) účelu užití
v dané či srovnatelné lokalitě za relevantní časový úsek.
3. Nelze-li obvyklou cenu určit, určí se v souladu s Čl. 3 odst. 2 tržní hodnota, kdy u
porovnávacího způsobu lze doporučit za standardní situace vycházet z porovnání
nabídkových cen (případně je možná kombinace sjednaných a nabídkových cen).
4. U pozemků, které jsou účelově určeny k hospodářskému, pěstitelskému nebo dendrologickému
využití trvalých porostů, se tyto porosty ocení samostatně dle čl. 12.
Čl. 6
Oceňování pozemků dle vyhlášky
1. Stavební pozemek se oceňuje, ve smyslu ustanovení § 10 ZOM násobkem výměru pozemku
a ceny uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec, v souladu s ustanovením § 2 vyhlášky.
Není-li pozemek oceněn v cenové mapě nebo nelze-li stavební pozemek ocenit cenou
z cenové mapy ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv
polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, případně ceny
určené jiným způsobem oceňování podle § 3, které stanoví vyhláška.
K ceně pozemku, určené podle odstavce 1, se přičte cena stavby, popřípadě staveb, které jsou
jeho součástí. Stojí-li stavba, která je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočte
se k ceně pozemku, na němž je přestavkem. Způsob určení výměry nemovité věci stanoví
vyhláška. Dále se přičte cena trvalých porostů.
2. Zemědělský pozemek se oceňuje, ve smyslu ustanovení § 11 ZOM, cenou stanovenou
výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.
Cena zemědělského pozemku se určí ve smyslu § 6 vyhlášky, jako součin jeho výměry
a základní ceny upravené v Kč/m2.
7) Dle § 2 písm. c) zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů, stavební parcelu představuje
pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří; dle písm. d) citovaného paragrafu pak pozemkovou
parcelou představuje pozemek, který není stavební parcelou. Jednotlivé druhy a pozemku a způsoby jeho využití jsou
pak definovány v příloze k vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších
předpisů.
Stránka 9 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy
působící zejména na využitelnost pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické
překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.
3. Lesní pozemek (nelesní pozemek s lesním porostem) se oceňuje, ve smyslu ustanovení § 12
ZOM, výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních
typů.
Cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se určí jako součin jeho
výměry a základní ceny upravené v Kč/m2 (§ 7 vyhlášky).
Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu, vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící
na využitelnost lesních pozemků, stanoví vyhláška (§ 7).
4. Pozemky vodních ploch a jiných pozemků se oceňují, ve smyslu ustanovení § 13 ZOM.
Cena pozemku vodní plochy a cena jiného pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní
ceny upravené v Kč/m2. Ocenění vodních ploch upravuje § 8 vyhlášky a ocenění jiných
pozemků § 9 vyhlášky.
Díl druhý
Stavby
Čl. 7
Členění staveb
1. Pro účely oceňování se stavby člení dle § 3 ZOM na
a) stavby pozemní, kterými jsou
budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené
obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými
užitkovými prostory,
jednotky,
venkovní úpravy,
b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod
energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další
stavby speciálního charakteru,
c) vodní nádrže a rybníky,
d) jiné stavby.
2. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška.
Čl. 8
Oceňování staveb porovnávacím způsobem
1. Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky (m3, m2, m) charakteristického
porovnatelného parametru daného typu stavby (např. obestavěný prostor, zastavěná plocha,
podlahová plocha, užitková plocha apod.) cenou určenou porovnávací metodou.
2. Při určení obvyklé ceny v souladu s Čl. 3 odst. 1. se vychází z porovnání sjednaných cen
minimálně 3 obdobných staveb na základě skutečného (případně možného) účelu užití v dané
či srovnatelné lokalitě za relevantní časový úsek.
Stránka 10 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
3. Nelze-li obvyklou cenu určit, určí se v souladu s Čl. 3 odst. 2 tržní hodnota, kdy u
porovnávacího způsobu lze doporučit za standardní situace vycházet z porovnání nabídkových
cen (případně je možná kombinace sjednaných a nabídkových cen).
Čl. 9
Oceňování staveb výnosovým způsobem
1. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo
z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu (úrokové míry).
2. Pro účely této metodiky se v případě výnosového způsobu ocenění preferuje jeho kombinace
s nákladovým způsobem ocenění ve smyslu § 31 až § 33 vyhlášky.
Čl. 10
Oceňování staveb dle vyhlášky
1. Ocenění stavby nákladovým způsobem se provádí dle ustanovení § 10 až § 30 vyhlášky.
Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu
ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se:
a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby
určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění
sníženého o náklady na odstranění,
b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní
nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce,
c) z technického nebo morálního opotřebení stavby,
d) ze zohlednění ceny stroje nebo jiného technologického zařízení, není-li v katastru
nemovitostí zapsána výhrada, že stroj není vlastnictvím vlastníka nemovité věci.
Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy
při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění
technického nebo morálního opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách
a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu.
2. Ocenění stavby kombinací nákladového a výnosového způsobu se provádí dle ustanovení § 31
až § 33 vyhlášky.
3. Ocenění stavby porovnávacím způsobem se provádí dle ustanovení § 34 až § 38 vyhlášky.
4. Dle ustanovení § 4 ZOM platí:
a) Stavba se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou
věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby.
b) Není-li stavba samostatnou věcí, její cena se přičte k ceně nemovité věci, jejíž je součástí.
c) Výrobek, který plní funkci stavby, se oceňuje jako jiná stavba.
Díl třetí
Trvalé porosty
Čl. 11
Členění trvalých porostů
Stránka 11 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Pro účely oceňování se trvalé porosty člení dle § 14 ZOM majetku na:
a) lesní porosty,
b) ovocné dřeviny,
c) rychle rostoucí dřeviny,
d) vinnou a chmelovou révu,
e) okrasné rostliny.
Čl. 12
Oceňování trvalých porostů
1. Lesní porost se oceňuje, ve smyslu ustanovení § 15 ZOM, nákladovým a výnosovým
způsobem, a to
a) lesní porost na lesním pozemku dle § 40 až § 42 vyhlášky,
b) lesní porost na nelesním pozemku, který má prokazatelně charakter lesního porostu, ve
smyslu § 43 vyhlášky dle bodu a), tj. dle § 40 až § 42 vyhlášky,
c) nelesní porost dle § 44 vyhlášky,
d) lesní porost zjednodušeným způsobem dle § 45 vyhlášky (např. při zavedení do operativní
evidence).
Vychází se přitom ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku,
bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění.
2. Ovocné dřeviny, rychle rostoucích dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny se oceňují,
ve smyslu ustanovení § 16 ZOM , výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku,
pěstebního tvaru nebo způsobu založení jejich porostu, dle § 46 a § 47 vyhlášky. Ceny vinné
a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic.
Díl čtvrtý
Věcná práva k nemovitým věcem
Čl. 13
Právo stavby
Právo stavby se oceňuje, ve smyslu ustanovení § 16a ZOM, výnosovým způsobem na základě
ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které uplyne od roku ocenění do roku zániku
práva. Cena práva stavby se určí dle § 39 vyhlášky.
Čl. 14
Věcné břemeno
1. Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku při zohlednění
doby jeho trvání, nebo pevnou částkou, nelze-li určit roční užitek z věcného břemene (§ 16b
odst. 1 ZOM). U služebnosti se v ročním užitku zohledňuje míra omezení užívání nemovité věci.
U reálného břemene zohledňuje roční užitek prospěch oprávněného.
2. Cena věcného břemene se určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku
oprávněného (§ 39a vyhlášky). Je-li věcné břemeno zřízeno
• na dobu neurčitou:
cena věcného břemene, s výjimkou zjednodušeného ocenění věcného břemene pro
technickou infrastrukturu podle § 39b, se určí podle vzorce:
Stránka 12 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
kde
CBN ... cena věcného břemene zřízeného na dobu neurčitou v Kč,
ruo ... roční užitek oprávněného z věcného břemene v Kč, určený podle odstavce 2,
p ..... míra kapitalizace podle přílohy č. 22 k oceňovací vyhlášce, v setinném
vyjádření,
• na dobu určitou nebo na dobu života:
cena věcného břemene se určí podle vzorce
kde
CBU ... cena věcného břemene zřízeného na dobu určitou nebo na dobu života v Kč,
ruo ... roční užitek oprávněného z věcného břemene v Kč, určený podle odstavce 2,
p ..... míra kapitalizace podle přílohy č. 22 k oceňovací vyhlášce, v setinném
vyjádření,
n ..... počet let dalšího trvání věcného břemene určený podle odstavce 3.
• roční užitek oprávněného z věcného břemene:
se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného
břemene, podle vzorce :
kde
ruo ... roční užitek oprávněného z věcného břemene v Kč,
rui ... dílčí roční užitek oprávněného z věcného břemene z nemovité věci nebo její
části zatížené věcným břemenem v Kč.
[rui]- dílčí roční užitek oprávněného z věcného břemene z nemovité věci nebo její
části zatížené věcným břemenem v Kč, se zjistí:
a) pro ocenění služebnosti pozemkové (s výjimkou věcného břemene pro technickou
infrastrukturu podle § 39b), nebo užívacího práva, popřípadě obdobného práva z
ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a vyhlášky plynoucího ze zatížené
nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a
opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný (Pozn.: Při určení rozsahu
zatížení se vychází ze smlouvy o zřízení věcného břemene, je-li smlouvou vymezena
část pozemku, například geometrickým plánem, pak se roční užitek určí pouze z
této části, není-li geometrický plán nebo nelze ji jednoznačně ze smlouvy určit,
pak věcné břemeno zatěžuje celý pozemek.);
obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci
zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč;
u věcného břemene pro technickou infrastrukturu a pokud nelze v ostatních
případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, se vychází při určení ročního
užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné
jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené
dle vyhlášky;
a od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a
opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
b) dále se zjistí pro ocenění služebnosti požívacího práva, ze součtu dílčího
ročního užitku oprávněného určeného podle písmene a) a dílčího ročního užitku
ve výši obvyklé ceny plodů a užitků vzešlých ze zatížené nemovité věci za rok
touto služebností, při zohlednění obvyklých dosažitelných výnosů a užitků, a
odpočtu nákladů, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo, není-li ve smlouvě
uvedeno jinak,
c) dále se zjistí pro ocenění reálného břemene, z ročního prospěchu plynoucího ze
závazku, který je vlastník nemovité věci povinen poskytovat oprávněnému; u
naturálního plnění nebo poskytované služby se určí ve výši obvyklé ceny určené
podle § 1a v rozsahu podle smlouvy, pokud nebyl ve smlouvě určen, pak podle
běžné zvyklosti,
i ..... pořadové číslo dílčího ročního užitku plynoucího z věcného břemene,
Stránka 13 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
n ..... počet dílčích ročních užitků plynoucí z věcného břemene,
koi.... koeficient míry užitku, který zohledňuje podíl oprávněného z věcného břemene
na ročním užitku plynoucím z nemovité věci vlastníkovi a míru omezení
vlastníka věci, vyjadřuje způsob a četnost využívání nemovité věci
oprávněným. Koeficient míry užitku se určuje podle účelu užívání zatížené
nemovité věci věcným břemenem oprávněným. Pokud
a)oprávněný nemovitou věc užívá shodně s jejím účelem užití, hodnota
koeficientu se určí jako podíl na užívání nebo spoluužívání nemovité
věci oprávněným;
b)oprávněný nemovitou věc využívá k jinému účelu, než ke kterému je nemovitá
věc určena a skutečně užívána, hodnota koeficientu se určí ve výši
omezení užívání vlastníka v souvislosti s tímto zatížením;
c)se jedná o věcné břemeno pro technickou infrastrukturu, a to na dobu
neurčitou, určí se hodnota koeficientu podle tabulky č. 2 přílohy č. 22a
k oceňovací vyhlášce.
3. Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke
kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného
břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na
dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o:
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání
věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy č. 22a k oceňovací vyhlášce podle věku
oprávněného k datu ocenění,
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba,
má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou,
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle
další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
4. Nelze-li cenu věcného břemene zjistit podle výše uvedených odstavců, oceňuje se
peněžní částkou ve výši 10 000 Kč. Je nutné postupovat individuálně, jelikož záleží na
sjednaných podmínkách ve smlouvě o zřízení věcného břemene.
5. Minimální cena za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu (cena věcného
břemene):
a) u pozemků, kde je ČR - ÚZSVM v postavení výhradního vlastníka, činí vždy 3 000 Kč.8)
b) u pozemků, kde je ČR – ÚZSVM podílovým spoluvlastníkem, a to bez ohledu na výši
spoluvlastnického podílu, pak v případě, kdy bude smlouvu o zřízení věcného břemene
(včetně smlouvy o smlouvě budoucí) a samotné ocenění realizovat ÚZSVM a podíl na
ceně věcného břemene odpovídající spoluvlastnickému podílu ČR – ÚZSVM bude:
b.a) 3 000 Kč a nižší, pak cena věcného břemene u příslušného podílu pro ČR – ÚZSVM
bude vždy ve výši 3 000 Kč;
b.b) vyšší jak 3 000 Kč, pak cena věcného břemene u příslušného podílu pro ČR – ÚZSVM
bude odpovídat výslednému podílu na ceně.
c) u pozemků, kde je ČR – ÚZSVM podílovým spoluvlastníkem, a to bez ohledu na výši
spoluvlastnického podílu, pak v případě, kdy bude smlouvu o zřízení věcného břemene
(včetně smlouvy o smlouvě budoucí) a samotné ocenění realizovat oprávněný
z věcného břemene a podíl na ceně věcného břemene odpovídající spoluvlastnickému
podílu ČR – ÚZSVM bude:
c.a) 1 500 Kč a nižší, pak cena věcného břemene u příslušného podílu pro ČR – ÚZSVM
bude vždy ve výši 1 500 Kč;
8) Tato sazba odpovídá odhadu průměrných mzdových nákladů, které vznikají ÚZSVM s ohledem na jednotlivé nezbytné
činnosti majetkových referentů, cenových referentů a právních auditorů.
Stránka 14 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
c.b) vyšší jak 1 500 Kč, pak cena věcného břemene u příslušného podílu pro ČR – ÚZSVM
bude odpovídat výslednému podílu na ceně.
6. V případě zatížení stavby věcným břemenem se použije míra kapitalizace pro tuto stavbu. Pro
ocenění závady na nemovité věci se použije míra kapitalizace podle druhu zatížené nemovité
věci. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu jejího užití. Při nesouladu mezi
účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo
ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v
ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo
v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze
skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena,
nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí,
že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena.
Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu,
ke kterému se užívá bez závad.
7. Roční užitek oprávněného z věcného břemene a omezení vlastníka nemovité věci tímto
věcným břemenem nejsou vždy shodné. Vlastníka může omezovat v užívání nemovité věci
navíc i ochranné pásmo.
8. Za zřízení služebností podle zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích se stanoví
maximální výše jednorázové náhrady vždy podle ZOM a neplatí pro ně ustanovení o minimální
ceně.
Čl. 14a
Zjednodušené ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu
1. Zjednodušené ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu se použije pro
umístění podzemního vedení technické infrastruktury do silničního nebo pomocného
silničního pozemku9), pokud je zřízeno na dobu neurčitou. Zjednodušené ocenění se
nevztahuje na přípojky.
2. Cena se určuje v závislosti na umístění vedení na těchto pozemcích, a to podle vzorce:
CBZ = ruz × d × ku,
kde cena věcného břemene pro technickou infrastrukturu v Kč určená zjednodušeným
CBZ ... způsobem, pro podzemní technickou
roční užitek oprávněného v Kč za m z věcného břemene
ruz ... infrastrukturu, který se určí podle vzorce
ruz = ZC × 0,015,
kde základní cena stavebního pozemku v Kč za 1 m2 určená podle § 3,
ZC ...... konstanta,
0,015 ... délka vedení technické infrastruktury v m,
d ....... koeficient míry užitku a omezení vlastníka nemovité věci pro zjednodušené
ku ...... ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu, který se určí podle
tabulky č. 1 přílohy č. 22a k oceňovací vyhlášce, v závislosti na umístění
vedení v silničním pozemku nebo pomocném silničním pozemku, a který
zohledňuje šíři technické infrastruktury.
9) Silniční pozemek, včetně pomocného silničního pozemku, je definován v ustanovení § 11 zákona č. 13/1997
Sb., dále i podle § 12, 14 a 15. Členění technické infrastruktury je uvedeno například v § 2 odst. 1 písm. m bod 2
zákona č. 183/2006 Sb., § 1 zákona č. 416/2009 Sb., § 2 odst. 2 zákona č. 127/2005 Sb. Využívání silničních pozemků
pro umístění vedení inženýrských sítí je, dle odst. 6, písm. d) ustanovení § 25 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních
komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, zvláštním užíváním dálnice, silnice a místní komunikace.
Stránka 15 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
3. Hodnota ročního užitku činí nejméně 10 Kč za 1 m a nejvíce 1 500 Kč za 1 m.
4. Roční užitek z výkonu vlastnického práva k nemovité věci lze pro účely této cenové metodiky
ztotožnit s výší ročního obvyklého nájemného za její užívání. Přitom je třeba dbát i na
ustanovení § 1263 občanského zákoníku.10)
5. Šířkou zatížené plochy technickou infrastrukturou se uvažuje jako šířka výkopu rýhy, která je
požadována příslušnou normou v nejnižším místě výkopu. Tzn., že šířka výkopu rýhy u povrchu
je velmi pravděpodobně větší, než je šířka výkopu rýhy na dně rýhy.11)
6. Omezení vlastníka nemovité věci je rozdílné u překopu komunikace12) oproti omezení
vlastníka nemovité věci při vložení do komunikace (protlak či podvrt)13), což je právě
zohledněno velikostí hodnoty koeficientu míry užitku a omezení vlastníka nemovité věci (ku) v
příloze č. 22a, tabulka č. 1 vyhlášky.
7. Rozlišení omezení práv jednotlivých vlastníků nemovitých věcí, když vlastník komunikace není
vlastníkem pozemku, na kterém se komunikace nachází, se neprovádí, jelikož se vychází z
teze, že vlastník pozemku je omezen stále (kteréžto omezení bylo již určitě vyřešeno na základě
jiného právního titulu), zatímco vlastník komunikace je teď (lokálně) omezen vlastníkem
inženýrských sítí.
8. V případě, kdy se jedná o zřízení, změnu nebo zrušení práva odpovídajícího věcnému břemenu
nebo práva stavby za účelem provedení přeložky inženýrské sítě v souvislosti se stavbou
dálnice nebo silnice I. třídy, se postupuje dle § 3b zákona č. 416/2009 Sb., urychlení
výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických
komunikací, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „liniový zákon“). Takto se postupuje i v
případech, kdy se věcné břemeno zřizuje z důvodu přeložky inženýrské sítě vyvolané stavbou
dopravní infrastruktury, přičemž resortní investor zde věcné břemeno nezřizuje sám, ale v
zastoupení vlastníka inženýrské sítě. V případech, kdy se věcné břemeno zřizuje pro jinou
organizační složku státu, státní organizaci, nebo státní podnik, pak je dle § 3b odst. 6 liniového
zákona vyloučena možnost poskytnout za práva získaná podle § 3a peněžité nebo jiné plnění.14)
9. Podle ustanovení § 39b se do oceňování věcného břemene nezahrnuje ochranné pásmo.15)
Věcné břemeno a ochranné pásmo totiž vznikají na základě různých právních skutečností.
10) „Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten,
kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.“
11) Způsob provádění rýh (např. pažení výkopů apod. – viz. ČSN EN 1610 Provádění stok a kanalizačních přípojek a
jejich zkoušení. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2017, 36 s. Třídící znak 756114.)
závisí na významu a rozměrech rýhy, druhu podložních hornin a na dalších místních podmínkách.
12) ČSN 73 6005 Prostorové uspořádání sítí technického vybavení. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a
státní zkušebnictví, 2020, 36 s. Třídící znak 736005. Výkopová technologie: „Způsob ukládání vedení inženýrských sítí
do země s užitím dočasně otevřené výkopové rýhy. Výkopovou technologií dochází k narušení povrchu a konstrukce
chodníků nebo komunikací nebo veřejného prostranství atd. v souvislém pásu, přičemž dochází k narušení normální
(obvyklé) funkce veřejného prostoru a při jejich ukládání do prostoru již alespoň částečně inženýrskými sítěmi využitého
i k možnému ovlivnění již uložených vedení zejména z hlediska možné změny velikosti nebo způsobu jejich
pevnostního namáhání.“
13) ČSN 73 6005 Prostorové uspořádání sítí technického vybavení. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a
státní zkušebnictví, 2020, 36 s. Třídící znak 736005. Bezvýkopová technologie: „Způsob ukládání vedení inženýrských
sítí do země bez užití výkopové rýhy. Ovlivnění prostoru, do něhož jsou inženýrské sítě ukládány, závisí na druhu
použité bezvýkopové technologie.“
14) Tento postup se tedy nevztahuje na právnické osoby, které nehospodaří s majetkem státu (např. akciové společnosti
vlastněné státem).
15) Tento postup vyplývá z důvodové zprávy k zákonu č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku, kdy „Z hlediska objektivity je proto navržen jiný přístup k ocenění v případě oceňování
užitku ze zřizovaného věcného břemene a jiný přístup k ocenění újmy plynoucí z věcného břemene nebo jiného
omezení vlastnického práva v případě ocenění nemovité věci zatížené tímto právem jako závady na nemovité věci.
Stránka 16 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Ochranné pásmo se uplatní pouze při oceňování závady na nemovité věci dle
ustanovení § 39c vyhlášky.16)
Čl. 15
Ocenění závady na nemovité věci
1. Zatěžuje-li nemovitou věc věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající
věcnému břemenu (dále jen "závada"), snižuje cena této závady v případě určování ceny
nemovité věci její hodnotu. Závada se ocení v závislosti na výši ceny roční újmy vlastníka
nemovité věci související s tímto zatížením při zohlednění doby jejího trvání.
2. Za závadu se nepovažuje: právo, které podstatně neomezuje vlastnické, užívací nebo
požívací právo k nemovité věci a nemá tak významný vliv na výši její ceny; zástavní právo;
zadržovací právo; nájem; pacht; právo stavby.
3. Výše roční újmy se určí jako rozdíl mezi výší ročního užitku plynoucího z nemovité věci bez
zatížení závadou a výší ročního užitku z nemovité věci se zatížením závadou.
4. Celková cena závad zatěžujících nemovitou věc se určuje v závislosti na počtu let jejich dalšího
trvání, podle vzorce:
kde
CZ ..... celková cena závad zatěžujících nemovitou věc v Kč,
n ...... počet dílčích závad připadajících na dobu neurčitou,
u ...... počet dílčích závad připadajících na dobu určitou nebo dobu života
oprávněného,
CZni ... cena i-té dílčí závady na dobu neurčitou v Kč, kromě časově neomezeného
reálného břemene a vykupitelné služebnosti, která se určí podle vzorce
kde
CZni ... cena i-té dílčí závady na dobu neurčitou v Kč,
rjv .... dílčí roční újma vlastníka nemovité věci ze závady v Kč, určená podle
odstavce 2,
p ...... míra kapitalizace podle přílohy č. 22 k oceňovací vyhlášce, v setinném
vyjádření,
CZui ... cena i-té dílčí závady na dobu určitou nebo na dobu života oprávněného
v Kč, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti,
která se určí podle vzorce
kde
CZui ... cena i-té dílčí závady na dobu určitou nebo na dobu života oprávněného
v Kč,
rjv .... dílčí roční újma vlastníka nemovité věci v Kč, určená podle odstavce 2,
p ...... míra kapitalizace podle přílohy č. 22 k oceňovací vyhlášce, v setinném
vyjádření,
k ...... počet let dalšího trvání dílčí závady zatěžující nemovitou věc, určený
Ocenění věcného břemene nebo jiného věcného práva zřízeného k nemovité věci ze zákona jako závady nově
samostatně upravuje ustanovení § 16c zákona o oceňování majetku.“
16) Viz důvodová zpráva k zákonu č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Pro
určení ceny nemovité věci zatížené věcným břemenem nebo jiným právem obdobným služebnosti nebo reálnému
břemenu, které bylo zřízeno jinak než věcným břemenem (např. ochranná nebo bezpečnostní pásma), bylo nově
upraveno ocenění těchto zatížení jako závady na nemovité věci.“
Stránka 17 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
podle odstavce 3, nebo počet let trvání určený v závislosti na době života
oprávněného k datu ocenění, určeném podle tabulky č. 3 přílohy č. 22a
k oceňovací vyhlášce.
5. Dílčí roční újma vlastníka nemovité věci ze závady [rjv] se určí jako rozdíl mezi výší dílčího
ročního užitku plynoucího z nemovité věci bez zatížení závadou a výší dílčího ročního užitku z
nemovité věci se zatížením závadou. V případě, že dílčí roční újma vlastníka nemovité věci
odpovídá dílčímu ročnímu užitku oprávněného z věcného břemene, postupuje se obdobně
podle § 39a odst. 2 vyhlášky.
6. Počet let dalšího trvání závady se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění
provádí, do zániku závady. Je-li závadou věcné břemeno, pak se počet let dalšího trvání určí
podle § 39a odst. 3 vyhlášky. V ostatních případech dalšího trvání závady se postupuje
obdobně.
7. Celková cena souhrnu závad zatěžujících nemovitou věc nesmí činit více jak 80 % určené ceny
nemovité věci.
Čl. 16
Ochranná pásma
1. Rozsah ochranných pásem elektrizační soustavy vyplývá z ustanovení § 46 zákona č. 458/2000
Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně
některých zákonů (energetický zákon), v platném znění (dále jen „energetický zákon“).
2. Rozsah ochranných pásem plynárenských zařízení vyplývá z ustanovení § 68 energetického
zákona.
3. Rozsah ochranných pásem zařízení pro výrobu či rozvod tepelné energie vyplývá z ustanovení
§ 87 energetického zákona.
4. Rozsah ochranných pásem telekomunikačních zařízení vyplývá z ustanovení § 102 zákona
č. 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích.
5. Rozsah ochranných pásem rádiového zařízení a rádiového směrového spoje se řídí
ustanovením § 103 zákona č. 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích.
6. Rozsah ochranných pásem vodovodních řadů a kanalizačních stok vyplývá z ustanovení § 23
zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně
některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích).
Čl. 16a
Bezpečnostní pásma
Rozsah bezpečnostních pásem plynárenských zařízení vyplývá z ustanovení § 69 energetického
zákona.
Díl pátý
Pronájem (pacht) nemovitých věcí
Čl. 17
Postup při určování obvyklého nájemného
1. Určení obvyklého nájemného nemovitých věcí vychází z analýzy nájemního trhu obdobných
nemovitých věcí při analogické aplikaci příslušných ustanovení v Čl. 3.
Stránka 18 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
2. V případě, že nelze z objektivních důvodů obvyklé nájemné určit porovnáním na základě
realizovaných pronájmů, lze při ocenění vycházet z analýzy dosud nerealizovaných nabídek
pronájmů srovnatelného majetku (nabídkových cen nájemného). Současně by v takovém
případě mělo být provedeno i určení nájemného odvozením z obvyklé ceny pronajímaného
majetku.
Vycházet pouze z analýzy nabídkových cen nájemného lze z důvodu hospodárnosti v případě
vlastního ocenění za předpokladu, že existuje stabilizovaný trh nájemného srovnatelného
majetku s dostatečnou vypovídací schopností ve shodné lokalitě, nebo v případě pronájmu
majetku relativně malé hodnoty. Při nedostatku relevantních podkladů pro srovnání lze postupy
uvedené výše kombinovat.
3. V odůvodněných a výjimečných případech při ocenění dle odst. 1 až 2, např. jedná-li
se o pronájem specifického druhu majetku, je možné vycházet minimálně ze tří nabídek,
případně lze při tomto porovnání využít i obdobné nájemní vztahy v širší lokalitě. V těchto
specifických případech je nezbytné ve výsledné ceně tyto skutečnosti zohlednit. Tyto případy
by měly být vždy zdůvodněny a doloženy kroky opravňující k tomuto postupu.
4. Nelze-li obvyklé nájemné na trhu určit porovnáním (obdobné nemovité věci nejsou v daném
místě a čase pronajímány ani k pronájmu nabízeny nebo jen ojediněle), odvodí se nájemné
z ceny nemovité věci, která má být pronajata. Cena těchto nemovitých věcí se určí u pozemků
postupem dle čl. 5 (resp. 6) a u staveb dle čl. 8 (resp. 9 nebo 10).
5. Roční obvyklé nájemné se v případě postupu dle odst. 4 stanoví ve výši 4 % až 7 %17) z obvyklé
ceny nemovité věci podle vyhodnocení pronajímané nemovité věci, zejména z hlediska
atraktivity místa, ve kterém se nachází (výhodnost polohy), druhu nemovité věci a způsobu
jejího využití. U zemědělských a lesních pozemků se uvažuje tato sazba ve výši 2 % až 4 %.
Vyšší procento lze z obvyklé ceny nemovité věci použít pouze při zdůvodnění takového
postupu odkazem na konkrétní podklady použitelné pro porovnávací metodu.
6. V případě vyčíslení úhrady za bezesmluvní užívání nemovité věci se postupuje analogicky dle
odstavce 4 až 5 s respektováním aktuální judikatury.18)
7. Postup podle odst. 1 až 6 se nepoužije pro zjištění obvyklého nájemného za pronájem pozemků
podléhajících regulaci ve smyslu příslušného Výměru MF, kterým se vydává seznam zboží
s regulovanými cenami. V těchto případech se za nájemné považuje maximální cena podle
tohoto výměru MF v platném znění.
Čl. 18
Postup při určování obvyklého pachtovného
V případě určování obvyklého pachtovného, jako specifického druhu nájemného, se postupuje
analogicky dle Čl. 17, zejména s ohledem na předpokládanou míru užitku z předmětu pachtu.
Čl. 19
Nájemné za užívání pozemku pro umístění reklamních zařízení apod.
1. Nájemné za užívání pozemku, v rozsahu nezbytném k umístění a bezpečnému ukotvení
reklamního zařízení – billboardu, které se neurčí na základě analýzy nájemního trhu, činí:
Praha ………………………………... 40 000 - 45 000 Kč/ks/rok
17) BRADÁČ, Albert. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. II. doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství
CERM, s.r.o. Brno, 2021. ISBN 978-80-7623-066-8; 10.6 K nájemnému z pozemků, str. 514.
18) Např. usnesení Ústavního soudu ze dne 28. července 2020, sp. zn. IV. ÚS 2124/19.
Stránka 19 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
Brno, Ostrava ………………………. 30 000 - 35 000 Kč/ks/rok
Krajská města …………………….... 20 000 - 25 000 Kč/ks/rok
bývalá okresní města ……………… 15 000 - 20 000 Kč/ks/rok
ostatní obce ………………………. 10 000 Kč/ks/rok
Jde-li o pozemek u dálnice, násobí se uvedené ceny koeficientem 2,0.
Pokud je na pozemku umístěno oboustranné reklamní zařízení, násobí se určená cena ještě
koeficientem 1,2 pro neosvětlená zařízení; u osvětlených zařízení se cena může zvýšit ještě
o dalších max. 20 %.
2. Pro zjištění nájemného za pozemek při umístění smartboardu se postupuje podle
odst. 1 a výsledná částka se vynásobí koeficientem 1,3 až 1,5.
3. Pro zjištění nájemného za pozemek při umístění bigboardu se postupuje podle
odst. 1 a výsledná částka se vynásobí koeficientem 1,5 až 2,0.
4. Pro zjištění nájemného za pozemek při umístění megaboardu se postupuje podle odst.
1 a výsledná částka se násobí koeficientem 2,0 až 2,5.
5. Standardní rozměr billboardu činí 5,1 x 2,4 m, smartboardu činí 3 x 6 m, bigboardu činí 3,6 x
9,6 m a megaboardu činí 12x 6 m a 24 x 8 m.
6. Nájemné za užívání stavby, v rozsahu nezbytném k umístění a bezpečnému ukotvení
reklamního zařízení, se stanoví v rámci cenového intervalu podle odst. 1 bez dalších úprav.
7. V případě jiných rozměrů reklamních zařízení, než je uvedeno v odst. 5, se výše nájemného
za užívání pozemku či stavby odvodí poměrným způsobem z plochy tohoto reklamního zařízení
a standardní plochy billboardu (12,24 m2) v rámci cenového intervalu podle odst. 1 bez dalších
úprav.
ČÁST TŘETÍ
Majetková práva
Čl. 20
Ocenění majetkových práv
Oceňování práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických
poznatků, některých majetkových práv souvisejících s právem autorským a práv pořizovatele
databáze se provádí ve smyslu ustanovení § 17 ZOM.
ČÁST ČTVRTÁ
Movité věci
Čl. 21
Oceňování movitých věcí
1. Základním předpokladem pro zjištění obvyklé ceny nebo tržní hodnoty je provedení analýzy
trhu.
2. Analýza trhu poskytuje informaci, zda se na trhu obchoduje se stejnými nebo obdobnými
movitými věcmi jako je majetek, který je předmětem ocenění.
3. Pokud se v daném místě a čase prodává zboží totožné s oceňovaným majetkem, postupuje
se takto:
Stránka 20 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
a) na různých prodejních místech se zjistí prodejní ceny,
b) zjistí se co největší počet prodejních cen v závislosti na rozsáhlosti prodejní sítě v daném
místě,
c) počet prodejů pro zjištění obvyklé ceny nebo tržní hodnoty je zpravidla 6,
d) určí se interval nejčastěji prodejem dosažených cen v daném místě a čase a stanovenou
průměrnou hodnotu pro danou entitu lze považovat za cenu obvyklou nebo za tržní
hodnotu,
e) obvyklá cena nebo tržní hodnota stanovená na základě analýzy trhu se převezme pro
oceňovaný majetek bez další úpravy pouze tehdy, pokud doba od jeho pořízení není delší
než 1 rok; v ostatních případech se určí tzv. „časová hodnota“ oceňovaného majetku,
f) časová hodnota oceňovaného majetku je obvyklá cena nového majetku upravená o částku
odpovídající jeho fyzickému a morálnímu opotřebení.
4. Pokud se na trhu nevyskytuje totožné zboží, ale pouze zboží podobné oceňovanému majetku,
postupuje se takto:
a) určí se obvyklá cena prodávaného zboží obdobným postupem podle předchozího odst. 3,
b) stanoví se kritéria porovnání prodávaného zboží a oceňovaného majetku,
c) kritéria musí vystihovat nejdůležitější charakteristiky dané věci (např. u elektrospotřebičů
především výkon, spotřebu energie, bezpečnost; u nábytku materiál, náročnost na údržbu,
vzhled apod.),
d) kritériím stanoveným pro porovnání je odborným posouzením přidělena váha jejich vlivu
na cenu,
e) určovaná cena oceňovaného majetku je cena podobného majetku upravená na základě
vyhodnocení kritérií porovnání a dále upravená o vyhodnocení opotřebení.
Uvedený postup při určování obvyklé ceny pro ocenění movitých věcí se nevyžaduje
při oceňování drobných movitých věcí (např. nádobí, nářadí, textilní výrobky). Ocenění
se v těchto případech provede odborným odhadem (tržní hodnota).
5. Pokud se na trhu se stejným nebo podobným zbožím jako je oceňovaný majetek neobchoduje,
postupuje se takto:
a) Je-li známa pořizovací cena oceňovaného majetku, převede se na cenovou úroveň
běžného roku:
k převodu se použije index změn cen příslušné skupiny vykazovaný ČSÚ za období
od roku pořízení majetku ke dni ocenění,
výsledná částka, vyjadřující pořizovací cenu oceňovaného majetku v cenové úrovni
běžného roku, se upraví o míru jeho fyzického a morálního opotřebení odborným
odhadem,
při odhadu opotřebení se vychází především ze skutečného stavu majetku, jeho stáří
je pouze pomocnou informací.
b) Není-li známa pořizovací cena oceňovaného majetku, použije se nákladově ziskový
propočet:
náklady na pořízení se kalkulují v běžných cenách,
k nákladům se připočte zisk v rozmezí 10 % až 15 % z nákladů na pořízení,
Stránka 21 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
určená cena se upraví o odborný odhad opotřebení podle stavu oceňovaného majetku.
Postup podle písm. a) a b) se neuplatní u drobných movitých věcí. Ocenění se provede v těchto
případech odborným odhadem.
6. Uvedený postup při určování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty se nevyžaduje při ocenění
drobných movitých věcí vedených v operativní evidenci (např. nádobí, nářadí, textilní výrobky,
audiovizuální nosiče, kožená galanterie). Ocenění se provede k tomu jmenovanou komisí.
7. Movité věci, nabyté dle příslušných ustanovení právních předpisů, mohou být nabízeny
k prodeji za cenu minimálně ve výši, která je uvedena v usnesení příslušného soudu
za předpokladu naplnění ustanovení § 22 odst. 2 ZMS. V situacích, kdy nabídka převyšuje
poptávku po dané věci na relevantním trhu (např. obecně dostupné genericky určené zboží),
tak se minimální cena při nabízení k prodeji nenavyšuje nad úroveň obvyklé ceny.
ČÁST PÁTÁ
Cenné papíry
Čl. 22
Oceňování cenných papírů obchodovaných na regulovaném trhu, zahraničním regulovaném trhu
nebo zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu se provádí ve smyslu ustanovení § 19 ZOM.
Čl. 23
Oceňování cenných papírů neobchodovaných na regulovaném trhu, zahraničním regulovaném
trhu nebo zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a cenných papírů nepřijatých
k obchodování na těchto trzích se provádí ve smyslu ustanovení § 20 ZOM.
ČÁST ŠESTÁ
Ostatní majetek
Čl. 24
Oceňování platebních prostředků a platebních karet, cenin a vkladů se provádí ve smyslu
ustanovení § 21 ZOM.
Čl. 25
Oceňování pohledávek a dluhů, nároků ze životního pojištění a penzijního připojištění se státním
příspěvkem se provádí ve smyslu ustanovení § 22 zákona o oceňování majetku.
Čl. 26
Oceňování podílů v obchodních korporacích se provádí ve smyslu ustanovení § 23 ZOM.
Čl. 27
Ocenění živých zvířat pro zavedení do operativní evidence se řídí Metodickým pokynem č. 2/2004
- „Komisionální oceňování movitých věcí a zvířat vedených v operativní evidenci“.
Stránka 22 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
ČÁST SEDMÁ
Obchodní závod
Čl. 28
Oceňování obchodního závodu se provádí ve smyslu ustanovení § 24 ZOM.
ČÁST OSMÁ
Společná a závěrečná ustanovení
Čl. 29
1. Cena nemovité věci se může snížit o cenu věcného břemene na ní váznoucího, určenou podle
čl. 14 těchto postupů, nejvýše však o 80 % určené ceny nemovité věci.
2. V ceně nemovité věci je možné zohlednit vlivy ekologické zátěže (Čl. 5 odst. 6 písm. d, Čl. 8
odst. 5 písm. f) v rozsahu, vyplývajícím z příslušných ustanovení dle této cenové metodiky (čl.
3 odst. 1 písm. a), případně může být z tohoto důvodu navržen bezúplatný převod z důvodu
hospodárnosti. Takovýto postup však musí být doložen průkaznou dokumentací
(např. ekologický audit).
3. Při určení obvyklé ceny nebo tržní hodnoty pro účely přímého prodeje, kterým dojde ke
sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, není důvod omezující vlivy z titulu rozdílného
vlastnictví žádným způsobem zohledňovat. Kupní cena stanovená na základě vyhlášky se
v těchto případech navýší o srážky provedené z výše uvedených důvodů. Analogicky se
postupuje i v případě jiných, principiálně obdobných, přímých prodejů.
4. Je-li oceňovaný pozemek zatížen stavbou, kterou bude nutné odstranit (jedná se o stavbu v
havarijním technickém stavu, která svým závadným stavem ohrožuje život či zdraví osob,
bezpečnost anebo životní prostředí a jejíž rekonstrukce již není účelná a ze stavu stavby je
zcela zřejmé, že odstranění stavby je nevyhnutelné) anebo stavbou, u které již bylo nařízeno
či povoleno její odstranění (dále jen „stavba v demoličním stavu“), pak se postupuje při
ocenění účelně v návaznosti na stav a cenu stavby a pozemku a zohledňují se hlavní
cenotvorné vlivy, které se promítnou ve výstupních hodnotách takového ocenění,
a) v případě ceny zjištěné lze uvedené okolnosti související s odstraněním stavby
v demoličním stavu zohlednit zejména Indexem omezujících vlivů pozemku „IO“ a/nebo
Indexem trhu s nemovitými věcmi „IT“[1]);
b) v případě obvyklé ceny/tržní hodnoty (nepodaří-li se v první řadě dohledat obdobné vzorky
pro porovnání, tj. pozemky s obdobnou závadou), se od ceny určené porovnáním pozemků
bez této závady odečtou konkrétní předpokládané náklady na odstranění stavby v demoliční
stavu a dále se zohlední časová prodleva s užíváním pozemku a z ní vyplývající újma
srovnatelná s ušlým nájemným, případně náklady nutné na zabezpečení takové stavby před
vniknutí cizích osob. V případě odečtení nákladů dle předchozí věty nelze cenu pozemku ze
stejného důvodu dále snižovat pomocí koeficientů porovnání.
Čl. 30
1. Cena stavby, která je kulturní památkou, se určí dle § 24 vyhlášky.
[1]) Příloha č. 3, Tabulka č. 1 a č. 2 oceňovací vyhlášky.
Stránka 23 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
2. Při určení obvyklé ceny nebo tržní hodnoty kulturní památky lze zohlednit též její historický
význam či jedinečnost stavby, vždy však v kontextu se stávající nákladovostí oceňované
stavby. Toto zohlednění je nezbytné vždy zdůvodnit a doložit relevantním vyjádřením
odborného útvaru organizace, jejíž kompetenci oceňovaná kulturní památka podléhá.
3. Při výpočtu opotřebení stavby, která je kulturní památkou, se přihlédne ke konstrukcím a
vybavení, které jsou uměleckým nebo uměleckořemeslným dílem, popřípadě jsou tato díla
jejich součástí. U těchto děl se opotřebení neuvažuje. Je-li dílo poškozeno, je nutné
oprávněnost uplatněného snížení ceny doložit.
Čl. 31
Nemovitá věc ve spoluvlastnictví se ocení jako celek analogicky dle příslušných ustanovení části
druhé a z výsledné ceny se vypočte příslušný spoluvlastnický podíl. Při fázi dokončování realizace
spoluvlastnických podílů je pak nutné provést kontrolu, zda-li nedošlo v mezidobí k případnému
prodeji dalších spoluvlastnických podílů předmětné nemovitosti, neboť pro dodržení zákonných
podmínek nesmí být kupní cena spoluvlastnického podílu ÚZSVM, s ohledem na velikost podílu,
nižší než kupní cena v mezidobí realizovaných spoluvlastnických podílů. Ve výsledné ceně je
možné, v odůvodněných případech a na základě relevantního zdůvodnění, zohlednit výši
spoluvlastnického podílu.
Čl. 32
Zhodnocení stavby v podílovém spoluvlastnictví České republiky rekonstrukcí, adaptací
či obdobnými úpravami, realizovanými na náklady spoluvlastníka (třetí osoby), nebo nájemce, jimiž
došlo k prodloužení životnosti stavby nebo zvětšení plochy či obestavěného prostoru, se ocení
jako rozdíl ceny stavby před zhodnocením (ke dni vydání stavebního povolení nebo zahájení
stavebních prací) a ceny stavby bezprostředně po jejím zhodnocení (ke dni vydání kolaudačního
rozhodnutí nebo faktického ukončení stavebních prací) podle čl. 10 odst. 1.
Čl. 33
Při určení počtu obyvatel v obci se vychází ze statistických údajů zveřejněných na internetových
stránkách Českého statistického úřadu o počtu obyvatel v obcích, a to k 1. lednu kalendářního roku
předcházejícího kalendářní rok, ke kterému se ocenění provádí.
Čl. 34
1. Výsledná celková zjištěná cena se zaokrouhlí na desetikoruny.
2. Při vlastním ocenění dle této cenové metodiky by měly být při prodeji a pronájmu majetku
zohledněny i nezbytné náklady Úřadu, spojené s touto činností, a to při respektování obecných
principů hospodárnosti.
Čl. 35
1. Tyto postupy nabývají platnosti a účinnosti dnem zveřejnění na intranetových stránkách
ÚZSVM v rubrice „Cenová problematika“, není-li stanoveno jinak.
2. Pokud byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene k pozemku, kde
je ČR – ÚZSVM podílovým spoluvlastníkem, před účinností Změny č. 8 těchto postupů, a její
Stránka 24 z 25
Příloha č. 6 – Rámcové dohody 181/2024
Postupy při oceňování majetku státu
znění není v souladu s pravidly uvedenými v Čl. 14 odst. 5 ve znění po 1. červenci 2022,
postupuje se při stanovení ceny věcného břemene k podílu na pozemku dle pravidel uvedených
v dané smlouvě o smlouvě budoucí.
Změna č. 1 (Čl. 5 odst. 3) byla provedena ke dni 16. srpna 2017.19)
Změna č. 2 byla provedena ke dni 12. října 2017.20)
Změna č. 3 (Čl. 14 odst. 8) byla provedena ke dni 13. července 2018.
Změna č. 4 (Čl. 18 odst. 7, Čl. 20 odst. 7, Čl. 32) byla provedena ke dni 1. června 2020.21)
Změna č. 5 (Čl. 1, 3 – 8, 10 – 15, 17, 20 – 24, 26, 28 - 30) byla provedena ke dni 1. ledna 2021.22)
Změna č. 6 (Čl. 1 odst. 3 a 4; Čl. 3 odst. 1, 2 a 6; Čl. 5 odst. 3; Čl. 6 odst. 1; Čl 8 odst. 3, Čl 14, Čl.
14a – nový, Čl. 15) byla provedena ke dni 1. července 202123)
Změna č. 7 (Čl. 4 odst. 2. písm. a; Čl. 4 odst. 5; Čl. 14 odst. 5; Čl. 17 odst. 5; Čl. 31) byla provedena
ke dni 1. lednu 2022.24)
Změna č. 8 (Čl. 14 - úprava odst. 5, Čl. 29 nový odst. 4; Čl. 35 nový odst. 2) byla provedena ke dni
1. července 2022.25)
Vydal: odbor Majetkové metodiky
19) UZSVM/A/38279/2017-OMMM
20) UZSVM/A/40338/2017-OMMM
21) UZSVM/A/18435/2020-OMMP
22) UZSVM/A/59818/2020-OMM
23) UZSVM/A/27489/2021-OMM
24) UZSVM/A/59371/2021-OMM
25) UZSVM/A/24500/2022-OMM
Stránka 25 z 25