Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
Příloha Objednávky znaleckého posudku
Specifikace požadavků na zpracování znaleckého posudku
Čl. 1
Základní ustanovení
1. Je-li objednán znalecký posudek za účelem určení ceny v místě a čase obvyklé ve smyslu
příslušných ustanovení zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím
vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, je nedílnou součástí
Objednávky tato „Specifikace požadavků na zpracování znaleckého posudku“.
2. Znalecký posudek musí být zpracován v souladu s § 28 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích,
znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen „zákon č. 254/2019 Sb.“) a
v souladu s § 39 až 59 vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen
„vyhláška č. 503/2020 Sb.“).
3. Specifikace znaleckého posudku jsou obsaženy v jeho Objednávce, která má písemnou
podobu a obsahuje přesnou identifikaci majetku, který má být předmětem ocenění, včetně
součástí a příslušenství.
4. Kromě věcné specifikace předmětu ocenění se požaduje, aby znalec využil všechny
relevantní zdroje informací a prameny (nejen ty, které mu dodal zadavatel) a aby byl schopen
informační zdroje, z nichž při ocenění vycházel, doložit.
5. Ve znaleckém posudku musí být průkazným způsobem doložena provedená analýza trhu,
případně uvedeny kroky, které měly v tomto smyslu negativní výsledek.
6. Postup znalce se skládá z následujících kroků:
a) výběr zdroje dat [§ 52 písm. a) vyhlášky č. 503/2020 Sb.],
b) sběr a tvorba dat [§ 52 písm. b) vyhlášky č. 503/2020 Sb.],
c) zpracování dat [§ 52 písm. c) vyhlášky č. 503/2020 Sb.],
d) provedení analýzy a zformulování jejích výsledků [§ 52 písm. d) vyhlášky č. 503/2020
Sb.],
e) interpretace výsledků analýzy dat [§ 52 písm. e) vyhlášky č. 503/2020 Sb.],
f) kontrola výše uvedeného postupu [§ 52 písm. f) vyhlášky č. 503/2020 Sb.],
g) zformulování závěru [§ 52 písm. g) vyhlášky č. 503/2020 Sb.].
7. Posudek musí být zpracován tak, že všechny volitelné parametry musí být řádně
zdůvodněny.
8. Posudek musí obsahovat tyto náležitosti:
a) titulní stranu (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb.),
b) zadání (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb.),
c) výčet podkladů (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
d) nález (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
e) posudek (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
f) odůvodnění v rozsahu umožňujícím přezkoumatelnost znaleckého posudku
(§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
g) závěr (§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
h) je-li to možné, přílohy potřebné k zajištění přezkoumatelnosti znaleckého posudku
(§ 28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb., § 43 odst. 2 vyhlášky č. 503/2020 Sb.),
i) doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého
posudku, analogicky k ustanovení § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,
ve znění pozdějších předpisů, (musí být umístěna vždy před znaleckou doložku),
j) znaleckou doložku (§ 28 odst. 2 a odst. 7 zákona č. 254/2019 Sb.) a
k) otisk znalecké pečeti (28 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb.).
Náležitosti znaleckého posudku jsou podrobně popsány v Metodické příručce k ilustrativnímu
znaleckému posudku1) (dále jen „Příručka“). Příručka dále popisuje postup znalce ve vztahu
k ilustrativnímu znaleckému posudku z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých
věcí.2)
Čl. 2
Závazné úrovně zpracování znaleckého posudku
1. Při určení obvyklé ceny se vždy v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
(dále jen „zákon č. 151/1997 Sb.“), preferuje porovnávací způsob ocenění, vycházející
ze skutečně dosahovaných sjednávaných cen stejných, popřípadě obdobných
předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku na tuzemském trhu v daném místě a
čase.
2. V odůvodněných případech v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. a vyhláškou č. 441/2013
Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen
„oceňovací vyhláška“), nelze-li obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba „tržní
hodnotou“, která v souladu s § 1b oceňovací vyhlášky vychází z více způsobů oceňování, a to
zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového, se zohledněním tržního
rizika a předpokládaného vývoje na dílčím trhu, na kterém by byl předmět ocenění
obchodován. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění, s výjimkou služeb, se přihlíží k
možnosti jeho nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky
dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné. Nebude-li při určení tržní hodnoty
možné některý ze způsobů při ocenění využít, musí být tato skutečnost ve znaleckém
posudku řádně odůvodněna.
3. V souladu s ustanovením § 1c oceňovací vyhlášky se spolu s určením obvyklé ceny nemovité
věci nebo její tržní hodnoty vždy určí i cena zjištěná. Případné rozdíly v ocenění je třeba
náležitě odůvodnit.
4. Při zpracovávání znaleckého posudku je doporučeno respektovat základní principy
ocenění, uvedené v čl. 3 interní cenové metodiky - „Postupy při oceňování majetku státu“3)
(dále jen „Postupy“) a zároveň je třeba vždy vycházet z ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a oceňovací vyhlášky.
5. Pro zpracování znaleckého posudku doporučujeme využít Postupy, vydané dle příslušných
ustanovení vnitřního předpisu Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a
v souladu s relevantními právními předpisy (zejména zákon č. 151/1997 Sb., zákon
č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, výměry MF, oceňovací vyhláška a
další). Při použití jiného, s metodami definovanými v právních předpisech dle předchozí věty
srovnatelného a s evropskými standardy kompatibilního způsobu ocenění, vedoucího ke
zjištění obvyklé ceny, je nezbytné tento postup řádně zdůvodnit a okomentovat. Dále
doporučujeme pro zpracování znaleckého posudku využít ilustrativní znalecký posudek
a Příručku.
1) Příručku vydalo Ministerstvo spravedlnosti ve spolupráci s Ministerstvem financí v roce 2023. Spolu s ilustrativním
znaleckým posudkem je dostupná na stránkách Ministerstva spravedlnosti https://znalci.justice.cz/ (v záložce Znalci-
Dokumenty) a na intranetu Úřadu v sekci Majetek a majetkové agendy - Cenová problematika - Metodika.
2) Ilustrativní znalecký posudek je vypracován jako modelový příklad a nemá normativní povahu.
3) Aktuální znění poskytuje oprávněná osoba objednatele spolu s příslušnou písemnou objednávkou, pokud jej vybraný
zhotovitel již v minulosti neobdržel.
6. Zajištění principu maximální transparentnosti, zpětné kontrolovatelnosti a vnitřní
konzistence ocenění je vyžadováno s ohledem na skutečnost, že se jedná o ocenění
majetku státu. Z tohoto hlediska je možné považovat za minimální a přijatelný stupeň
kontrolovatelnosti znaleckého posudku dodržení následujících podmínek:
a) identifikace a podrobný popis oceňovaného majetku v členění dle vzoru „Objednávky
znaleckého posudku“ v rozsahu a struktuře obvyklé při ocenění dle oceňovací vyhlášky,
včetně příslušné fotodokumentace, aktuálního výpisu z KN, snímku katastrální mapy
apod.;
b) identifikace a orientační popis porovnávaného ekvivalentu s uvedením informačních
zdrojů o uskutečněných transakcích případně nabídkách předmětného majetku a služeb,
které byly znalcem ověřeny;
c) všechny faktory, mající zásadní vliv na cenu oceňovaného majetku, musejí být
ve znaleckém posudku uvedeny a míra jejich vlivu náležitě zdůvodněna, případně
zdokumentována.
7. Znalec musí s přihlédnutím k § 28 zákona č. 254/2019 Sb. vyslovit o každé určené ceně
jednoznačný závěr a pokud podklady a metodika neumožnují vyslovit jednoznačný závěr,
uvede znalec skutečnost snižující přesnost závěru. Závěrečný výrok o ceně musí vyjadřovat,
jaká cena (hodnota) byla určena, dále pak k jakému datu a k jakému účelu.
8. Zadavatel požaduje, aby výsledná obvyklá cena, tržní hodnota a cena zjištěná oceňovaného
majetku byla určena bez DPH.