Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
Eguity
Solutions
APPRAISALS Posudek / č. 715-3552/2017
Stanovení hodnoty části nemovitých věcí
zapsaných na LV č. 495 k. ú. Česká Ves
ve vlastnictví MILNEA státní podnik v likvidaci,
Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6 - Řepy
IČO: 00016187
Objednatel: MILNEA státní podnik v likvidaci
Třanovského 622/11,163 00 Praha 6 - Řepy
IČO: 000 16 187
Zhotovitel: Eguity Solutions Appraisals 5.7.0.
Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00
IČO: 289 33 362
Účel posudku: Stanovení návrhu tržní hodnoty pro potřeby objednatele.
V Praze dne 15.1. 2017 Vyhotovení č.: 2
Znalecký posudek / č. 715-3552/2017
OBSAH
OBSAH .......ooereonenanenraneonab 60 R eo ona een Ae ea Kane SK KÁVA POR ARA AAR STAROSTA RK RRO R SaVOnKě 2
REKAPITULACE (...ooeoresoresrozoseooenooreooeoneeote neho 0 00 onen 0+3
PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY... „our sroreoseeresessuenenonoononsesne 4
1. POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Fourasmeceseneosuse oman aH(oTat n z00ene oazt00= 5
2 — METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ ....uusuraseesurse teeoo0esnieeenenenee 7
2.1. Metody tržního OCENĚNÍ u.. uuuoresrererrr.areteFee9PHFRFeemete eee ána stara eRaKanaeoKEKK TEE SE AVR KOPP Kaon ne RSA e Ro EKK PE TE 7
2.2 | Výběr základních pojmů OCEŇOVÁNÍ .....uuuuwrorereorereoreeressereroeone s enenesen ee eee be 0 P 00000 8
3 | IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ .......uuomonoososnotorororanoaraoe nano on rana tora nna atoma nana ete V UPRKA nato eee anne 9
4. ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ „14
P z | 15
5.1. Volba metody OCENĚNÍ..........e.;
[22] čČeská národní banka, <«www.cnb.cz>;
[23] Český statistický úřad, ;
[24] České stavební standardy, <«www.stavebnistandardy.cz>;
[25] Evropská centrální banka, ;
Legislativa:
[26] Zákon č. 1511997 Sb., o oceňování majetku;
[27] zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník;
[28] zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů;
[29] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku;
Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znáaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně
označené.
Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje
tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí.
Strana 6
Znalecký posudek /č. 715-35522017
2 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ
2.1. Metody tržního ocenění
Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané
přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metadu výnosovou a metodu
porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem,
který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí.
Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti.
Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité
věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že
uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází
z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli
čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos — jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů
(výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň
z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném
místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací
metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny
oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií
zahledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů.
Porovnávací metoda má dvá postupy: přímé porovnání a nepřímné porovnání. Porovnání přímé považuje
oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotarní koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité
věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé
porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž
koeficienty jsou rovny jedné. 5 tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je
pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený
příslušnými koeficienty,
Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení.
Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo
porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s
ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých
metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního
kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.
== —— . = —— a
Strana 7
yý té
AP r'„' „-.„.._s Znalecký posudek /č. 715-3552]201?
2.2 Výběr základních pojmů oceňování
Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službarmi, které lze koupit, a těmi,
kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb
v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu
na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. Y praxi převládá
pojem hodnoty s přívlastkem tržní.
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým
kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy
každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003).
Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o příměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené
intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité
užívání věci,
Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to
historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace
a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký
vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě
přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích.
Zjištěná cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 15141997 Sb., o oceňování
majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění
pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 15114997 Sb., v platném znění).
Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přítom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolinostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebojiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.
Zvláštní oblíbou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu
k nim. Obvyklá cena vyjadřuje kodnotu věcí a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 15141997 Sb.).
Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb,
cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.
Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění,
bez odpočtu opotřebení.
Strana 8
APRRAISALS Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ
Předmět a účel znaleckého posudku
Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovitých věcí zapsaných na LV č. 495 k. ú. Česká Ves
(pozemky zastavěné plochy a nádvoří parc. č. 502/2, 503/1, 504, 507h5 a 524/1 a pozemky ostatní plochy parc.
č. 435, 507/4, 507/5 a 508/1) ve vlastnictví společnosti MILNEA státní podnik v likvidaci, Třanovského 622/11, 163
00 Praha 6 — Řepy, IČO: 00016187, pro potřeby objednatele. Znalecký posudek je zpracován na základě
objednávky od objednatele.
Datum znaleckého posudku
Návrh tržní hodnoty nemovité věcí je proveden na základě stavu k 4. 9. 2017.
Provedení místního šetření
Místní šetření bylo provedeno dne 4. 9. 2017. Jedná se o oplocené pozemky v rámci areálu. Znalecký ústav
neměl přístup do vnitřních prostor.
Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena
v archivu znaleckého ústavu, část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku.
Informace o nemovité věci
Název nemovité věci: Pozemky zastavěné plochy a nádvoří parc. č. 502/2,
503/1, 504, 507/15 a 524/1 a pozemky ostatní plochy
parc. č. 435, 507/4, 507/5 a 508h
Kraj: Olomoucký
Okres: Jeseník
Obec: Česká Ves
Katastrální úzerni: 621901 Česká Ves
Vlastnické a evidenční údaje
Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 495 k.ú.
Česká Ves. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uvedena společnost MILNEA státní podnik v likvidaci,
Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6 — Řepy, IČO: 00016187.
Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 495 k. ú. Česká Ves (příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku) bylo
zjištěno nařízení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel.
Věcné břemeno
Nebylo zjištěno.
Nájemní smlouva
Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní
smlouva.
Technická dokumentace
Nebyla předložena.
=
Strana 9
APPKAISALS znalecký posudek /č. 715-3552/2017
Celkový popis nemovité věcí
Oceňovaná nemovitá věc je představena pozemky zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Nemovité věci
zapsané na LV č. 495 k.ú. Česká Ves se nachází v Olomouckém kraji.
Obec Česká Ves se nachází ve Slezsku, v okrese Jeseník, kraj Olomoucký. Obec Česká Ves sousedí na
severovýchodě s obcemi Písečná a Supíkovice, na severozápadě s obcí Stará Červená Voda, na jihozápadě s
obcí Lipová-lázně a s městem Jeseník a na jihovýchodě s obcí Mikulovice. Od okresního města Jeseník je
vzdálena 3 km a od krajského města Olomouc 73,5 km. Obec leží v nadmořské výšce 399 m. n. m. a žije zde 2392
obyvatel. V obci je dobrá občanská vybavenost a možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
Autobusová doprava zajišťuje spojení obce s okolními městy a obcemi. Autobusy jezdí například do směrů
Jeseník, Ostrava, Přerov a Vindava. Autobusová doprava je operována společností ARRIVA MORAVA a. s.
Obcí prochází silnice I. třídy číslo 44 z hraničního přechodu v Mikulovicích a Písečné směrem na Jeseník, Velké
Losiny a Rapotín, kde se napojuje na silnici číslo [/11.
Českou Vsí vede železniční trať č. 292 (Železniční trať Šumperk - Krnov). V obci jsou zastávky této trati s názvy
„Česká Ves“ a „Česká Ves bazén“.
Obrázek č. 1: Poloha předmětné nemovité věci
ogěněke“ FENU VMASLVKUU E E r "= F%
We Čvěe 1 c. Z 6 ; :
© +
„m
bom
há
O E
57 Aj "jez
T 4
r če
R.
o
„E o ě,
S p A
5. k jbný E M L
. 3 a a. >
KE a bs
Zdroj: mapy.cz
Předmětné nemovité věci se nachází východně od centrální části obce Česká Ves. Severně od nemovitých věcí
prochází silnice první třídy číslo I/44, jižně protéká řeka Bělá. V blízkosti oceňovaných pozemků je umístěna
autobusová zastávka. Centrum obce je vzdáleno zhruba 2 kilometry.
Strana 10
Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
APTRAISALÉ
Obrázek č, zi Polahn předmětné nemovité věci
" p ed i.
: kan "4
= n p
VN
EE)
Ždroj: mapy.cz
Oceňováné nemovité věci představují pozemky zastavěné plochy a nádvaří a pozemky ostatní plochy, které
jsou součástí objektu ČOV Česká Ves.
Pozemky parc. č. 502/2, 503/1, 504, 507/15 a 524/ jsou pozemky zastavěné plochy a nádvoří. Na těchto
pozemcích stojí stavby bez čp/če, které nejsou součástí ocenění. Jedná se o rovinaté, neoplocené pozemky,
které mají různé tvary.
| RO
Strana 11
ssh
k t Li1ý: A ž
APPRAIŠALS Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
Pozemky parc. č, 435, 507/4, 507/5 a 508/1 jsou pozemky ostatní plochy. Tyto pozemky jsou tvořeny zpevněnou
a nezpevněnou plochou v areálu. Část pozemků je zatravněna. Tyto pozemky jsou taktéž různých tvarů a bez
oplocení.
Veškeré oceňované pozemky se nachází v areálu Čiístičky odpadních vod Česká Ves. Celý objekt je oplocen
pletivovým plotem.
V tabulce níže je uveden přehled pozemků.
NZTA KlAM
Tabulka č. 1: Druh a výměrřa pozemků —
m
ostatní mumc 478,00
435 ostatní plocha
502/2 zastavěná plocha a nádvoří - 11,00
s5o3A zastavěná plocha a nádvoří - 73,00
504 zastavěná placha a nádvoří - 126,00
507/4 ostťatní plocha jiná plocha 4 281,00
507/5 ostatní plocha jiná plocha 3 706,00
507/15 zastavěná plocha a nádvoří - 454,00
5o08/1 ostatní plocha - 2 438,00
524/1. zastavěná plocha anádvoří — jiná plocha: — — 45,00
3
„Výměra pozemků celkem: *
o: EE A - 11 612,00
nARAPNKE oo E PS :e m mE MENEE : 0í 7 RT PPzA 4 A!
ŽEI?EŠ]: list \)I.amsšnicťšr_í;_\'f_lastn[ zpracování
V katastru nemovitostí je pozemek parc. č. St. 502/2 veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 11 m*.
Pozemek parc. č. 503/1 je taktéž veden jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož výměra činí 73 m*. Pozemek parc.
č. 504 o výměře 126 m* je veden také jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela parc. č. 507/15 je v katastru
nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 454 m*. Pozemek parc. č. 524/1 je taktéž veden
jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož výměra činí 45 m*. Parcela parc. č. 435 je v katastru nemovitostí
evidována jako ostatní plocha o výměře 478 mř. Jako ostátní plocha je veden také pozemek parc. č. 507/4, který
má výměru 4 281 m*, Pozemek parc. č. 507/5 je evidován v katastru nemovitostí jako ostatní plocha o výměře 3
706 m*. Pozemek parc. č. 508/1 o výměře 2 438 m?* je taktéž evidován jako ostatní plocha, Celková výměra
oceňovaných pozemků dohromady činí 11 612 m?,
SŠtrana 12
Eaulty
olytiar , o
AP ERAISALA znalecký posudek /č. 715-3552/2017
Obrázek č. 4: Náhled do katastrální mapy
Zdroj: náhled do katastru nemovitostí
Dle územního plánu obce Česká Ves jsou všechny oceňované pozemky vedeny jako plochy technického
vybavení. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyly nalezeny porovnávací pozemky technického vybavení, budou
tyto pozemky oceněny jako komerční. Omezená využitelnost bude následně upravena pomocí koeficientů
odlišnosti.
Obrázek č. 5: Poloha předmětné nemovité věci
Z% h k A © „
p
M
: dh
P
W
Strana 13
xrerenvel Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ
Trh nemovitostí ize definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich
pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční
nemovitosti.
Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební
pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy
a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční
nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty
(bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu
využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a
skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení.
Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města
určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka.
Tabulka č. 2: Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v období 2008-2015
== -= ž) sd o k E FEI “ F
c 08. 2009 2010. z011 202 2013 EES
Průměrná kupní cena stavebních pozemků 1217 1207 1331 1408 1406 1224 788 804
Cenový index x 0,99.. 110. 1406. 100 0,87 064 1402
Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ
Zemědělské pozemky jsou zastoupény ormou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady,
popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety 2006—2016 stále rostly, kdy
průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let (2010-2016) se tržní ceny zemědělské
půdy zvýšily z 10,81 Kčím2 na 20,41 Kč/m2.
Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna
silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem.
V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné
domy v Praze, Brně a Plzní. Program „Zelená úsporám“ také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických
domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje
poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech,
Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími
lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru
města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EU R/m2/měsíc.
Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními
prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva,
která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v
nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem 5 150 Kč za m2 obchodní plochy, zatímco v
ostatních regionech České republiky 1 900 Kč/m2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na
obdobné úrovní.
Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halamni a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve
znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem
nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř 566 o00 m2 průmyslových prostor, což hned po letech
2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok.
Strana 14
Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
APFRAFSALÝ
, 5 OCENĚNÍ
5.1. Volba metody ocenění
Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot, která je blíže
specifikována v kapitole 2.1,
5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot
Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací.
Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě
obce Česká Ves, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které
odpovídají svým charakterem v daném místě a čase, a jejichž umístění je v širším okolí. Přestože se srovnávací
nemovité věci nenachází přímo v lokalitě obce Česká Ves, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož se
jejich jednotková cena pohybuje v obdobné cenové hladině.
Jelikož nebyly nalezeny porovnávací pozemky technického vybavení, budou tyto pozemky oceněny jako
komerční. Omezená využitelnost bude následně upravena pomocí koeficientů odlišnosti.
Popis sravnávacích objektů:
1. Václavov u Bruntálu - Horní Václavov — k prodeji mírně svažitý pozemek, jednu hranici tvoří sjezdovka
s čtyřsedačkovou lanovkou, z druhé strany je hranicí příjezdová cesta od křižovatky silnice vedoucí z Malé
Morávky do Rýmařova. Pozemek je určen pro komerční zástavbu a lze zde vybudovat například hotel, penzion,
sportoviště;
2 Česká Ves — k prodeji pozemek v obci Česká Ves, jen 2 km od města Jeseníku. Pozemek se nachází v
zástavbě rodinných domů, přístup k pozemku z obecní komunikace. Inženýrské sítě u pozemku - elektro, plyn,
voda a kanalizace. Pozemek je dle územního plánu určen k výstavbě k podnikání, garáže, budova občanské
vybavenosti nebo ke komerční výstavbě s rušivými vlivy;
3 Javorník — Pozemek ke komerčním účelům, o výměře 2013 m?, se nachází na okraji obce Javorník.
Všechny inženýrské sítě (vod.řád, plyn, elektřina a kanalizace) jsou na hranici pozemku. Je vhodný k výstavbě
objektu pro obchodní činnost, služby, sídlo firmy, sklady, malá výroba apod. Pozemek je v blízkosti vlakové
stanice.
Strana 15
ARRRAISALS Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
Obrázek č. 6: Mapa porovnávacích nemovitých věcí
3 a O r + ; +
M =
: m“ ,
i oo
Zdroj: mapy.cz
Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou
pro provedení komparace je metr čtvereční celkové výměry pozemku.
Tabulka č. 3: Parametry porovnávacích nemovitostí —
415 Parametry oceňované nemovité věcí, ESP- ĚVYY:
„1 612,00% | technická vybavenost — rovinatý | ČeskáVes © dobrá | okrajobce
24, Parametry porovnávacích nemovitých věcí o 2
20 024,00 komerční mírně svažitý Václavov u Bruntálu dobrá okraj obce
2. 3 652,00 komerční rovinatý Česká Ves dobrá okraj obce
3 2 013,00 komerční rovinatý Javorník dobrá okraj obce
Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování
*Pozn.: součet výměry pozemků technického vybavení
Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující
korekční činitele:
K1- koeficient velikosti výměr,
K2- koeficient tvaru pozemků,
K3- koeficient lokality a dopravní dostupnosti,
K4- koeficient právních stavů,
K5 — koeficient příslušenství
K6 — koeficient ostatních vlivů,
K7 - koeficient transakce.
Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako
podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná
literatura.
Strana 16
—"
APRRAFSALS Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
== EE" —
v Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti.
Větší výměra pozemku vzorku č, 1 a menší výměra pozemků č, 2 a č. 3 bude zohledněna koeficientem velikosti
výměr. Oceňované pozemky jsou různých a nesymetrických tvarů. Tato odlišnost bude zohledněna
koeficientem tvaru pozemků. Předmětné pozemky jsou částečně zastavěny a nachází se v objektu Čističky
objektu odpadních vod, tudíž nemohou být využity pro vlastní účely. Omezená využitelnost je zohledněna
korekčním činitelem ostatních vlivů.
Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí.
Tabulka č. 4: Adjustační matice ©
Nabldková cena, | Užitmáplocha
Pe [mě] a
1.. 5006000,00 20 024,00 105. 0,90. 1,00. 1400. 1400. 0,80. 0,80 151,20
2.. 1460 800,00 3 652,00 0,95. 0,90. 1,00 1,00 100. 0,80 | 0,80 218,88
3. 583 770,00 2 013,00 0,95. 0,90. 1400. 1400. 1,00. 0,80. 0,80 158,69
Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování
Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami
nejvíce podobají oceňované nemovité věcí. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková
cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav
vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové
výměry pozemku.
Tabulka č. 5: Výpočet průměrné jednotkové ceny
Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00
Minimální jednotková cena [Kčim*]: 151,20
Maximální jednotková < cena a [Kč/m?]: l — „28, 38
o : o T +1 176,26 -
Z k a o o AM
Zdroj: vlastní zpracování
*Průměr jednotkové ceny [Kč/m]:
Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou:
Tabulka č. 6; Výpočet hodnoty nemovitých věcí —
Celková rozloha nemovité věci [m] 11 612,00
Základní jednotková cena [Kč/m*] 176,26
„Celková hodnota nemovité věcí [Kč] P a ee 2 046 73112
Í Výsledná hodnota nemovité věcí po zaokrouhlení [Kč]". © -272 252,2, 502047 (000,00
Zdroj: dlaní ppsctvák
*Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovitých věcí je kalkulován včetně všech součástí a zjištěných
přislušenství k nemovité věci.
m = == = =
Strana 17
APPRAIŠAKÉ Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
5.3 | Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza
V tabulce níže je uveden výsledný návrh tržní hodnoty nemovitých věcí zapsaných na LV č. 495 k. ú. Česká Ves
(pozemky zastavěné plochy a nádvoří parc. č. 502/2, 503/1, 504, 507/15 a 524/1 a pozemky ostatní plochy parc. č.
435, 507/4, 507/5 a 508/1) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství:
Tabulka č. 7: Výsledná hodnota předmětných pozemků
ll (Název E i
Výsledná hodnota nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] 2 047 000,00
Zdroj: vlastní zpracování
5.4 | Závěrečná analýza
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit
dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a
ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení,
Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální charakter a polohu nemovitých věcí, Jedná se o
pozemky zastavěné plochy a nádvoří a pozemky ostatní plochy, které se nachází v České Vsi. Celková výměra
oceňovaných pozemků činí 11 612 m?. Pozemky jsou součástí areálu ČOV Česká Ves.
U předmětné nemovité věci bylo zjištěno nařízení exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 495 k. ú. Česká
Ves). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel.
Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní
smlouva.
Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh
tržní hodnoty, nevztahují.
Návrh tržní hodnoty nemovitých věcí zapsaných na LV č. 495 k. ú. Česká Ves vč. všech součástí a zjištěných
příslušenství činí 2 047 000,00 Kč.
Strana 18
Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ
Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovitých věcí zapsaných na Lv č. 495 k. ú. Česká Ves
(pozemky zastavěné plochy a nádvoří a pozemky ostatní plochy) ve vlastnictví společnosti MILNEA státní
podník v likvidaci, Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6 — Řepy, IČO: 00016187, pro potřeby objednatele. Znalecký
posudek je zpracován na základě objednávky od objednatele.
Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k 4. 9. 2017.
Návrh tržní hodnoty nemovitých věcí zapsaných na LV 495 k. ú. Česká Ves je po zaokrouhlení stanoven na:
2 047 000,00 Kč
(Slovy: dva miliony čtyřicet sedm tisíc korun českých)
Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití
programového vybavení MS5 OFFICE — Excel 2013.
Strana 19
APPRALSALS Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných
pro znaleckou činnost v oboru ekonornika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek
jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu
do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-
OD-ZN,
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 715-3552/2017 do znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury — daňového dokladu
č. 18026.
V Praze dne 15.1. 2018
Eguity Solutions Appraisals s.r.o.
Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00
IČO: 289 33 362
Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA
jednatel
Odpovědní zpracovatelé:
Ing. Kateřina Vejmelková
Bc. Lenka Hluší
Bc. Tereza Hnátková
Strana 20
APFRAIŠALÉ
Znalecký posudek /č. 715-3552/2017
SEZNAM PŘÍLOH
Příloha 1 Výpis z KN LV č, 495 k. ú. Česká Ves
Příloha 2 Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci
Příloha 3 Fotodokumentace předmětné nemovité věci
Příloha 4
Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet)
Strana 21