Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
——na
e
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 5—1/2017
č. 930—2/2017
č.1527- 3/ 17
o obvyklém ročním nájemném za užívání pozemku
č. parc. 944/2 v k.ú. Nové Město v Praze
Objednavatel posudku: 1. Českomoravská provincie Římské unie řádu sv. Voršily
110 00 Praha 1, Ostrovní 139/11
2. Národní divadlo
112 30 Praha 1, Ostrovní 1
Účel posudku: Podklad pro právní jednání o uzavření nájemní smlouvy
Posudek vypracovali: Ing. Marie Beránková
Č 142 00 Praha 12, Machuldova 597/12
ř Ing. František Kačaba
155 00 Praha 13, Amforová 1893/28
Ing. Jindřich Kratěna, CSc.
182 00 Praha 8, Taussigova 1152
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně obálky a 3 přílohy.
Předává se ve čtyřech vyhotoveních.
V Praze dne 21. dubna 2017
0. / ZNALECKÝ ÚKOL
Úkolem znalců je určit obvyklou výši nájemného za užívání pozemku č. parc. 944/2 v k. ú.
Nové Město, obec Praha, okres hl.m. Praha.
1. / NÁLEZ
1.1 Podklady pro vypracování posudku
M
1% do
jm Z = 0
-l
1.1.14
dad.l7
1.1.18
aktuální informace o pozemku vedené v katastru nemovitostí (příloha LV 591)
znalecký posudek č. 21/2016/1425 vypracovaný 8.8.2016 Ing. Ludmilou
Kohoutovou
znalecký posudek č. 1183/01/2017 vypracovaný 6.1.2017 Ing. Petrem Hůdou
znalecký posudek č. 1186/04/2017 vypracovaný 17.1.2017 Ing. Petrem Hůdou
usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 4.9.2013 spis. zn. 28 Cdo 1466/2013
rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.5.2010 spis. zn. 28 Cdo 4930/2009
článek „Vypořádání staveb na pozemku cizího vlastníka“ v Bulletinu advokacie
1-2/2017
komentář uveřejněný na stránkách Ministerstva financí
hitp://www.mfer.cz/cs/verejny-sektor/ocenovani-majetku/komentare/komentar-
vecna-bremena-po-1-lednu-2014-24435
stanovisko Ministerstva financí č.j. MF-17148/2014/16-1602 ze dne 6.3.2014
podepsané ředitelem odboru 16 Ing. Pavlem Maštálkou
usnesení zastupitelstva MČ Praha 1 č. UZ16 0219, UZ16 0282, UZ16 0283, UZ16
0284 a UZ17 0357 z období leden 2016 až leden 2017
usnesení zastupitelstva MČ Praha 2 č. 203 až 205 a 224 z období září 2016 až
listopad 2016
usnesení rady MČ Praha 2 č. 113 až 116 z března 2017
Vztah nájemného a ceny pozemku určené z CMSP. KUBÍČEK, J. In: Soudní
inženýrství. 2014, ročník 25, č. I
Vztah nájemného a ceny pozemku podle jeho účelu užití pro Prahu, Brno a
Olomouc, KUBÍČEK, J.: Soudní inženýrství. 2014, ročník 25, č. 2-3
cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy (příloha)
Výsledky místního šetření konaného dne 18. 4. 2017 za účasti znalců a zástupců
objednatelů paní Ing. Tamary Čuříkové a pana Ing. Václava Maršíka, PLD;
kteří poskytli potřebné informace ke zpracování ocenění včetně podkladů
1.1.2-1.1.4
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění
P.P.;
občanský zákoník č. 89/2012 Sb., ve znění p.p.
1.2 Popis předmětné nemovité věci
1.2.1 Vlastnické vztahy
Podle katastru nemovitostí je předmětný pozemek parc.č. 944/2 — zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 838 m“, vk.ú. Nové Město, obec Praha, ve vlastnictví Českomoravské provincie
Římské unie řádu sv. Voršily. Na pozemku je postavena budova č.p. 1435, jiného vlastníka, se
způsobem využití jako objekt občanské vybavenosti, Podle protokolu o provedené dražbě byla
| budova čp. 1435 dne 12.5.2016 vydražena za 290 050 000,- Kč. Současným vlastníkem
| budovy č.p. 1435 je dle katastru nemovitostí Česká republika, právo hospodaření s majetkem
| státu má NÁRODNÍ DIVADLO, Ostrovní 1289/ 1, Nové Město, 112 30 Praha.
1.2.2 Popis předmětného pozemku
| Pozemek se nachází v těsné blízkosti historické budovy Národního divadla mezi ulicemi
/ Národní, Divadelní a Ostrovní. Pozemek je zcela zastavěn stavbou, která byla realizována v
! komplexu dostavby Národního divadla, Kolaudována byla v roce 1983. Přístup ke stavbě je
. po zpevněné komunikaci,
| Z hlediska povodňového rizika je pozemek veden v záplavovém území č. I, tzn., klasifikace
| riziko nízké,
(2./ POSUDEK
i 2.1 Terminologie a judikatura
Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
! zákonů, ve znění pozdějších předpisů, „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
| vobvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“
« Význam slova „obvyklý“ je podle Slovníku spisovné češtiny „běžný, pravidelně se opakující,
| odpovídající zvyku“, Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to
' cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Obvyklá cena
proto musí vycházet z analýzy trhu.
i Pro ujasnění terminologie je nezbytné vysvětlit základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy
; cena a hodnota.
Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží
( nebo službu. Je historickým faktem.
“ Hodnota je ekonomický pojem pro obecné vyjádření peněžního vztahu mezi věcmi a těmi,
« kteří je nakupují, prodávají, nebo používají. Hodnota není objektivní skutečností, ale odhadem
| ohodnocení věcí a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty.
© Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných
. srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek,
| za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.
i Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná hodnota, za kterou by měla být věc směněna k datu
„ ocenění mezi nespřízněným dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při směně
(za obvyklých podmínek po řádném uvedení na trh, kde obě strany jednají vědomě,
| informovaně, rozumně a bez nátlaku; tržní hodnota je spojena s předpokladem nejvyššího a
© nejlepšího využití věci,
k
i
Tžní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena skutečně realizovaná při prodeji
jvěci na daném trhu, tzn., která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně
„zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit
iz kupní smlouvy.
V článku „Vypořádání staveb na pozemku cizího vlastníka“ jeho autoři JUDr. Jakub Kadlec
ja Mgr. et. Mgr. Josef Hrstka mimo jiné analyzují možnosti institutu bezdůvodného obohacení
fa jeho využití při řešení vztahu vlastníka pozemku a vlastníka stavby. Autoři konstatují, že
judikatura Nejvyššího soudu se často zabývá i způsobem určení výše bezdůvodného
Zobohacení na straně vlastníka stavby, když uvádí, že při určení výše peněžité náhrady za
/bezesmluvní užívání zastavěného pozemku je nutné zohledňovat, že pozemky jsou
4 zastavěné stavbou jiného vlastníka,
V. usnesení ze dne 4, 9. 2013 spis. zn. 28 Cdo 1466/2013 Nejvyšší soud dospěl k závěru, že
při. stanovení výše bezdůvodného obohacení nelze odhlédnout od skutečnosti, že
ipozemky jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka. Jinak by se navozoval stav, který
jneodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném
případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku
fužíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá
Ščástkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě
formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy.
JZ-uvedené konstrukce logicky vyplývá, že hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc
: (obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení, Srovnáním s věcí
jsvým charakterem odlišnou by nebylo možné dospět ke správným závěrům. Je tedy třeba při
stanovení výše obvyklého nájemného vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že
jby se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka. Pokud reálně není možné
iv daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se
s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal.
zsudku ze dne 12.5.2010 spis. zn. 28 Cdo 4930/2009 Nejvyšší soud konstatuje, že ani
(argumentace, že pozemek je pro vlastníka stavby vysoce atraktivní, neodpovídá konstantní
É Judikatuře dovolacího soudu, pokud se jedná o výši bezdůvodného obohacení, neboť částka
má odpovídat výši nájemného obvyklé v daném místě a čase bez ohledu na to, kdo
jnemovitost „užívá. Není proto možné zohledňovat skutečnost, že je to právě vlastník
jstavby, stojící na pozemku, kdo pozemek užívá,
Z výše uvedených definic vyplývá, že znalec může pouze na základě analýzy trhu, tj.
; vyhodnocením již realizovaných prodejů (historických tržních cen) odhadnout buď
jobvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu
(nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani
we
v hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo.
; : Analýza trhu
Pro. analýzu trhu bylo využito údajů z prodejů srovnatelných nemovitých věcí, tzn. pozemků
i Zástavěných stavbou jiného vlastníka, které mají stanovenou cenu v cenové mapě stavebních
3 pozemků.
2.2.1 Údaje o prodejích pozemků se stavbou jiného vlastníka na Praze 1
Zastupitelstvo Městské části Praha 1 usnesením ze dne 27.1.2016 schválilo prodej pozemku č.
parc. 164 o výměře 878 m“ vk.ú. Nové Město, Senovážné náměstí 12 České republice pro
Bezpečnostní informační službu za čeny ve výši 33 645 000 Kč, tj. 38 320 Kč/m“. V cenové
mapě byla uvedena cena 38 320 Kč/m*. Tržní cena pozemku tedy byla ve výši 100% z ceny
Jivedené v cenové mapě.
Zastupitelstvo Městské části Praha 1 usnesením ze dne 21.6.2016 schválilo prodej pozemku č.
bare. 18/2 o výměře 150 m“ vk.ú. Josefov, Maiselova 7, čp. 58 Společenství vlastníků
jědnotek domu čp. 58 za kupní cenu ve výši 2241 390 Kč, tj. 14943 Kč/m“. Ocenění bylo
provedeno vroce 2015, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 41 650,- Kč/m“. Tržní cena
pozemku tedy byla ve výši 35,88% z ceny uvedené v cenové mapě.
Fustupitelstvo Městské části Praha | usnesením ze dne 21.6.2016 schválilo prodej pozemku č.
parc. 230/2 o výměře 166 m“ v k.ú. Malá Strana, Mostecká 55 Společenství vlastníků jednotek
budově Mostecká 55 za kupní cenu ve výši 2 505 370 Kč, tj. 15 093 Kč/m. Ocenění bylo
ovedeno v roce 2015, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 37 470,- Kč/m*. Tržní cena
( zemku tedy byla ve výši 40,28% z ceny uvedené v cenové mapě.
stupitelstvo Městské části Praha 1 usnesením ze dne 21.6.2016 schválilo přímý prodej
pozemku č. parc. 962/2 o výměře 69 m“ vk.ů. Staré Město, U milosrdných, čp. 850/8
poléčenství vlastníků jednotek domu čp. 850/8 za kupní cenu ve výši 1331 140 Kč, tj.
14 943 Kč/m“ V cenové mapě byla uvedena cena 41 650,- Kč/m. Tržní cena pozemku tedy
: ve výši 46,32% z ceny uvedené v cenové mapě.
Z stupitelstvo Městské části Praha I usnesením ze dne 17.1.2017 schválilo přímý prodej
pozemku č. parc. 246/2 o výměře 195 m“ vk.ú. Staré Město, Karoliny Světlé 31, čp. 325
Společenství vlastníků domu čp. 325 za kupní cenu ve výši 2 856 610 Kč, tj. 14649 Kč/m..
C ční bylo provedeno zřejmě v roce 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 41 650
2. Tržní cena pozemku tedy byla ve výši 35,17% z ceny uvedené v cenové mapě.
růměrný podíl tržních cen stavebních pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka a
h cen uvedených v cenové mapě stavebních pozemků v Praze 1 činí:
(100 + 35,88 + 40,28 + 46,32 + 35,17) /5 = 51,53%
Údaje o prodejích pozemků se stavbou jiného vlastníka na Praze 2
Zastupitelstvo Městské části Praha 2 usnesením ze dne 19.9.2016 souhlasilo S. prodejem
«pozemků č. parc. 1781 o výměře 226 m“ a č. parc. 1782 o výměře 59 m“ vk.ů. Vinohrady,
$Buůmavská 1048/21 Bytovému družstvu ŠUMAVA se sídlem Šumavská 1048/21 za cenu ve
ýši 2 582 900 Kč, tj. 9 063 Kč/m“. Ocenění bylo provedeno v roce 2016, kdy v cenové mapě
uvedena cena 17 910,- Kč/m?, Tržní cena pozemku tedy byla ve výši 50,60% z ceny
ené v cenové mapě.
Aný oh lad č á zilendnh .*u..*,.%,.]
Í_Ěagtupxtelstvo Městské části Praha 2 usnescmm ze dne 19.9.2016 souhlasilo s prodejem
j'ozemku č. parc. 536 o vymere 521 m vků. Vinohrady, Římská 1240/39 vlastníkům
j ytovych jednotek v domě Římská 1240/39 za cenu dle znaleckého posudku sníženou o 5%
e výši 4 668 300 Kč, tj. 8 960 Kč/m“. Ocenění bylo provedeno v roce 2016, kdy v cenové
nápě byla uvedena cena 17 910,- Kč/m“. Tržní cena pozemku tedy byla po zvýšení ceny o
-ilevu 5% ve výši 52,66% z ceny uvedené v cenové mapě.
„Lastupitelstvo Městské části Praha 2 usnesenun ze dne 19,9.2016 souhlasilo s prodejem
"»ožemku č. parc. 1498 o výměře 449 m v k.ú. Nové Město, Wenzigova 1860/17 vlastníkům
Sytových jednotek v domě čp. 1860/17 za cenu ve výši 4 102 100 Kč, tj. 9 136 Kč/m?.
;Í)ceněm bylo provedeno v roce 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 14 660,- Kč/m?.
ržní cena pozemku tedy byla ve výši 62,32% z ceny uvedené v cenové mapě.
: pltelstvo Městské části Praha 2 usnesemm ze dne 21.11.2016 souhlasilo s: prodejem 1d
J6 pozemku č. parc. 2323 o výměře 270 m* aid. % pozemku č. parc. 2324 o výměře 180 m?
ž ; Vinohrady, Na Švihance 1605/10 společnosti Švihanka, s. ro za cenu dle znaleckého
1 »osudku sníženou o 5% ve výši 1 629 150 Kč, tj. 7 241 Kč/m*. Ocenční bylo provedeno
TvVI e 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 17 910,- Kč/m". Tržní cena pozemku tedy
o zvýšení ceny o slevu 5% ve výši 42,56% z ceny uvedené v cenové mapě.
da Mestske části Praha 2 usnesením ze dne 6. 3 2017 doporučila zastupitelstvu schválit
o j" 'pozemku č. parc. 1367 o výměře 349 m* vk.ú. Nové Město, Na Výtoni 296/3
vému družstvu Na Vytom 296/3 za cenu dle znaleckého posudku sníženou o 5% ve výši
18182 Kč, tj. 9 221 Kč/m?*. Ocenění bylo provedeno v roce 2016, kdy v cenové mapě byla
ena cena 19 020,- Kč/m“. Tržní cena pozemku tedy byla po zvýšení ceny o slevu 5% ve
51 03% z ceny uvedené v cenové mapě.
da_Městské části Praha 2 usnesením ze dne 6 3.2017 doporučila zastupitelstvu schvaht
:j pozemků č. parc. 2380 o výměře 697 m a č. parc. 2379 o výměře 702 m vk.ů.
hrady, Slavíkova 1730/11 Bytovému družstvu Slavík se sídlem Slavíkova 1730/11 za
dle znaleckého posudku sníženou o 5% ve výši 12 377 443 Kč, tj. 8 847 Kč/m?. Ocenění
Ý prřovedeno v roce 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 17 910,- Kč/m?. Tržní
:*ena pozemku tedy byla po zvýšení ceny o slevu 5% ve výši 52,00% z ceny uvedené v cenové
Zěstské části Praha 2 usnesením ze dne 6.3,2017 doporučila zastupltelstvu schválit
j pozemků č. parc. 10 o výměře 423 m' a č. pare. 11/1 o výměře 208 m v k.ú. Vyšehrad,
iovo nábřeží 26/50 společnosti Vila pod Vyšehradem, s.r.o., se sídlem Rašínovo nábřeží
)'ža cenu dle znaleckého posudku ve výši 4 374 710 Kč, tj. 6 933 Kč/m?*. Ocenční bylo
eno v roce 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 11 570,- Kč/m*, Tržní cena
mku tedy byla po zvýšení ceny o slevu 5% ve výši 59,92% z ceny uvedené v cenové
lapě.
ěstské části Praha 2 usnesením ze dne 6 3.2017 doporučila zastupitelstvu schvaht
todej: pozemků č. parc. 2160 o výměře 275 m* a č. parc. 2161 o výměře 79 m vk.ů.
Krady, Anny Letenské 1108/15 vlastníkům bytových jednotek v domě Anny Letenské
/15 za cenu dle znaleckého posudku sníženou o 5% ve výši 3 125 500 Kč, tj. 8 829
, Ocenění bylo provedeno v roce 2016, kdy v cenové mapě byla uvedena cena 17 910,-
|
m“. Tržní cena pozemku tedy byla po zvýšení ceny o slevu 5% ve výši 51,89% z ceny
dené v cenové mapě.
črný podíl tržních cen pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka a cen
dených v cenové mapě stavebních pozemků v Praze 2 činí:
(50,60 + 52,66 + 62,32 + 42,56 + 51,03 + 52,00 + 59,92 + 51,89) / 8 = 52,87%
Stanovení podílu realizovaných cen pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka
ej jich cenám uvedeným v cenové mapě
chozího porovnání vyplývá, že realizované kupní ceny pozemků zastavěných stavbou
(vlastníka nedosahují úrovně cen uvedených v cenové mapě stavebních pozemků.
čr cen sjednávaných k cenám uvedeným v cenové mapě stavebních pozemků v k.ú. na
1 a Praze 2 je obdobný.
dy objektivně vycházet při určení obvyklé ceny předmětného pozemku k datu
lí ze stanoveného podílu tržních cen pozemků zastavěných stavbou jiného
íka a cen uvedených v cenové mapě stavebních pozemků pro Prahu 1 a Prahu 2,
činí průměrně 52 %.
Určení obvyklé ceny předmětného pozemku
ek parc.č. 944/2 v k.ů. Nové Město se nachází v cenové mapě stavebních pozemků pro
Prahu, která nabyla účinnosti dnem 1. 1. 2017, ve skupině parcel 270101 s uvedenou
41 650 Kč/m“ (mapový list 45).
f obvyklé výše nájemného za užívání pozemku č. parc. 944/2 je nutno zohlednit
st, že pozemek je zastavěn stavbou jiného vlastníka. Výše obvyklé ceny předmětného
byla na základě výše uvedené analýzy trhu podepsanými znalci stanovena ve výši
ho ceny uvedené v cenové mapě stavebních pozemků.
"41 650 x 0,52 = 21 658 Kč/m“, po zaokrouhlení 21 660 Kč/m“
m
ý pozemek má výměru 838 m.
lou cenu celého pozemku pak lze v současné době považovat částku kolem
- 838 x 21 660 = 18 151 080 Kč
čení obvyklého nájemného
tvo financí v komentáři „Věcná břemena po 1. lednu 2014, uveřejněném na svých
vých stránkách, stanovuje, že „Obvyklé nájemné se podle dlouhodobého sledování
i ceny nájmu a ceny nemovité věci pohybuje v rozmezí 4— 8% podílu z její obvyklé
užilý procentní podíl není aritmetickým průměrem rozmezí, ale procentní podíl se volí
kality, druhu nemovité věci a způsobu jejího využití“.
uto rozmezí odpovídají i články publikované včasopise Soudní inženýrství, viz
ady. Výše nájemného dále ovlivňuje i způsob a účel využití pozemku, poloha pozemku
ska obce, dostupnost pozemku veřejnosti, délka trvání nájmu. Vzhledem k lokalitě,
nemovité věci a způsobu jejího využití byl stanoven podíl z ceny pozemku v uvedeném
ezí ve výši 6%.
REKAPITULACE
kladě výše uvedeného by za obvyklé roční nájemné za užívání pozemku
'parc. 944/2 v k.ú. Nové Město měla být považována částka ve výši kolem
21 660 x 0,06 = 1 299,60 Kč/m*
po zaokrouhlení: 1 300,- Kč/m?*
tedy za celý pozemek
1 300 Kč/m x 838 m = 1 089 400,- Kč
aleckému posudku Ing. Ludmily Kohoutové ze dne 8.8.2016
predcvsun nesplňuje požadavek $ 13 odst. 3 vyhl. č. 37/1967 Sb. v platném znění,
dnotlivé strany nejsou očíslovány.
— odhad obvyklého nájemného provedený porovnávacím způsobem - znalkyně
ádí, že se nepodařilo sehnat žádný vzorek, který by mohl sloužit pro porovnání. Přestože
š_p'osuzovany pozemek sžádným jiným pozemkem neporovnávala, jednoznačně
e za obvyklou cenu nájemného částku 500 Kč/m? ročně.
.2 se nejprve pokouší odhadnout obvyklou cenu pozemku K datu ocenění (2016)
ové mapy stavebních pozemků uvažuje cenu 41 650 Kč/m?. Na základě odhadu ceny
Z:naleckym ústavem Eguity Solutions Appraisals, s.r.o., ze dne 15.2.2013 ve výši
000 000 Kč (skutečná tržní vydražená cena stavby v květnu 2016 však byla 290 050 000,-
ftává cenu 124 000 000 Kč na cenu novostavby 148 000 000 Kč, když uvažuje
ní 16%. Podle metody švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho, jehož metoda je
'Českou republiku nevhodná, odhaduje podíl ceny pozemku ze souboru stavba +
__V_na 22%. Dále následuje zcela chybný a zmatečny přepočet ceny na l mé
'podobně pozemku) s výsledkem 41 743 589 Kč/m“, což je zcela nesmyslná částka,
Y: se paní znalkyně nedopustila početních chyb, pak v případě, že uvažuje cenu
:Ve výši 22% ze souboru stavba + pozemek, vypočítala by cenu celého pozemku o
brmeeoreareme m m
|
ýměře 838 m“ právě těch 41 743 589 Kč, ted
yvzalm? by jí vyšlo 49 813,- Kč. Paní znalkyně
šak uvádí po zaokrouhlení 41 000 Kč/m? a tuto částku snižu
tje odhadem na 40 000,- Kč/m'.
lájemné pak uvažuje ve výši 7% z této částky a dochází k výsledku 40 000 x 0,07 = 2 800
(č/m“ ročně.
)Jbvyklé roční nájemné pak odhaduje jako aritmetick
ý průměr dvou výrazně navzájem se
šících hodnot 500 Kč/m? a 2 800 Kč/m“ na 1 650 Kč/
m“, tedy celkem 1 382 700 Kč.
Znalecký
osudek Ing. Kohoutové je tudíž pro odhad obvyklé ceny nájemného za
užívání posuzovaného pozemku zcela ne oužitelný
řičemž nijak nezohledňuje
iudikaturu Nejvyššího soudu.
Ě
Ke znaleckým posudkům Ing. Petra Hůdy ze dne 6.1.2017 a 17.1.2017
/ části A bod 7 znalec píše, že podkladem pro ocenění obvyklé výše nájemného z pozemku
sou tři metody: porovnávací, nákladová a výnosová. V části B však žádnou z těchto metod
epoužil, nýbrž vyšel z ceny 41 650 Kč/m? uvedené v cenové mapě stavebních pozemků:
1 650 Kč/m* x 838 m* = 34 902 700 Kč
Jbvyklé roční nájemné
pak znalec uvažuje pouze ve výši 1% z ceny pozemku, tedy 349 027,-
Kč, tj. 416,50 Kč/m*.
V doplňku č. 1 ke znaleckému posudku Ing. Hůda pouze komentuje posudek Ing. Kohoutové.
Ačkoliv žádné chyby v jejím posudku nenašel
; V závěru pouze konstatuje, že na závěrech
vého původního posudku, ve kterém za obvyklé nájemné považuje částku čtyřikrát nižší než
ng. Kohoutová, trvá.
Vzhledem k tomu, že znalec ne rovedl žádnou analýzu trhu a nevycházel z žádné
realizované kupní nebo nájemní smlou
lastníka, je jeho posudek pro odhad obvyklé
ozemku rovněž zcela nepoužitelný
na pozemky zastavěné stavbou jiného
ceny nájemného za užívání posuzovaného
řičemž také nijak nezohledňuje
udikaturu Nej
ššího soudu.
„A oummoro
Pro případné použití posudku podle $ 127a 0.s.ř. znalci konstatují, že si jsou vědomi následků
vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaná rozhodnutím ministra stravedlnosti ze
dne 11. 2 2011 pod č.j. 212/2010-D-ZN/7 pro základní obor ekonomika — odvětví ceny a
odhady se specializací oceňování nemovitostí,
Znalecký posudek je zapsán pod č. 5-1/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle
přiložené likvidace.
L É
je C
Ing. Márie Beránková
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského
soudu v Plzni ze dne 23.11.1995, čj. Spr. 1978/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a
odhady, specializace nemovitosti a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové
a zemědělské,
Znalecký posudek je zapsán pod č. 930-2/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle
přiložené likvidace. at | V
Ing. František Kačaba
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem ministra spravedlnosti ČSR ze
dne 14.4.1983, čj. ZT 1865/83 pro základní obor EKONOMIKA — odvětví CENY A
ODHADY se specializací pro oceňování nemovitostí a pro základní obor STAVEBNICTVÍ -
odvětví STAVBY OBYTNÉ a STAVEBNÍ ODVĚTVÍ RŮZNÁ se specializací na vady,
poruchy a rekonstrukce staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1527 — 3/17
znaleckého deníku.
Ing. Jindřich Kratěna, CSc.
V Praze dne 21. dubna 2017
10
—————— 7m
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 18.04.2017 12:35:02
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Obec: 554782 Praha
Kat.území; 727181 Nové Město List vlastnictví: 591
so Pyramide
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný © | Identifikátor 00 Bodí
Vlastnické právo
Českomoravská provincie Římské unie řádu sv. Voršily, 00408263
Ostrovní 139/11, Nové Město, 11000 Praha 1
ČÁSTEČNÝ VÝPIS
13 Nemovitosti
Pozemky
Parcela „ Výměra [m2] Druh pozemku Způsob využítí — Způsob ochrany
944/2 838 zastavěná plocha a pam. rezervace -
nádvoří budova, pozemek v i
památkové rezervaci ;
Na pozemku stojí stavba: Nové Město, č.p. 1435, obě.vyb, LV 341
Jiná práva - Bez zápisu
= =
Omezení vlastnického práva - Bez zápisu
Jiné zápisy - Bez zápisu
mby a upozornění - Bez zápisu
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
istina
1 Prohlášení o Vzniku- práva přeměnou právnické osoby fúzí ze dne 02.12.2015. Právní účinky
4 zápisu ke dni 26.01.2016, Zápis proveden dne 11.03.2016.
V-5541/2016-101
Pro: Českomoravská provincie Římské unie řádu sv. Voršily, Ostrovní RČ/IČO: 00408263
139/11, Nové Město, 11000 Praha 1
Vztah bonitovaných půdně skolovičkých jednotek (BPEJ) k parcelám — Bez zápisu..
vitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
© tastrální úřad pro hlavni město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód; 101.
- hotovil: Vyhotoveno: 18.04.2017 12:53:14
ský úřad zeměměřický a katastrální - SCD :
(Jotoveno dálkovým přístupem
pis, razítko: Řízení PÚ: ........ horko « 8
Nemovitosti jsou v územním obvodu, vě kterém vykonává stštní správu katastru nemovitostí ČR.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pračoviště Praha, kód: 101.
strana 1
23992
V
Adra
m
Hlavní město Praha
Cenová mapa stavebních pozemků pro.rok 2017
. Katastrální území
Název: Nové Město
Parcela
Číslo parcely: — 944/2
Cena 2017
Mapový list: 45
Cena: 41650 Kč/m* x
Skupina: 270101
:> azené údaje mají informativní charakter a při zjišťování cen stavebních pozemků je nutné postupovat
Í 'yhlá;ky č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění platném k datu, ke kterému se cena :
: . Učinnost vyhlášky č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů: |
-1.1.00-31.1.01 | 20014: 1.2.01-31.12.01 | 2002: 1.1.02-31.3.03 | 2003: 1.4.03-31,1.04 | 2004: 1.2.04-31.1.05 | 2005: 1.2.05-31.1.06 | ]
- :1.2,06-31.12.06 | 2007: 1.1.07-31.12,07 | 2008: 1.1.08-31.12.08 | 2009: 1.1.09-31.12.09 | 2010: 1.1.10-31.1.11 | 2011: 1.2.11-31.12.11
:1.1.12-31.12.12 ] 2013: 1.1.13-31.12.13 | 2014: od 1.1.14-30.4.14, od 1.5.14-14.1.15 | 20145: od 15.1.15-14.1.16 | 2016: od 15.1.16
Vytištěno dne: 18.4.2017
be
itostí)
Přanshoktl
p
Svitystj
ře
A ČR
ČAky: KS
NV a odd 9
SSE dy, ráz