Textová podoba smlouvy - Hlídač státu.

Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud

Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

RÁMCOVÁ DOHODA

na zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu,
s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad

Část 1 – Ocenění věcných břemen a škod na majetku pro okresy Olomouc,
Prostějov a Přerov

uzavřená
adekvátně dle ustanovení § 131 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek,

ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZZVZ“)

mezi smluvními stranami:

Objednatel: Česká republika - Státní pozemkový úřad,
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký
zastoupený: kraj

ve smluvních záležitostech oprávněn jednat: JUDr. Romanem Brnčalem, LL.M.,
ředitelem Krajského pozemkového úřadu
Adresa: pro Olomoucký kraj
Tel.: JUDr. Roman Brnčal, LL.M., ředitel
E-mail: Krajského pozemkového úřadu pro
Zástupce ve věcech technických: Olomoucký kraj
Blanická 383/1, 779 00 Olomouc
Tel.: xxxxxxxxxxxxx
E-mail:
olomoucky.kraj@spucr.cz

osoby oprávněné k předání a převzetí
/nepřevzetí objednaného znaleckého
posudku

Ing. Helena Chromčáková
Mgr. Klára Sehnalová
xxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx

Fakturační adresa: Státní pozemkový úřad
Husinecká 1024/11a,
130 00 Praha 3 – Žižkov

ID DS: z49per3
ČNB
Bankovní spojení: 3723001/0710
Číslo účtu: 01312774
IČO: není plátcem DPH
DIČ:
(dále jen „objednatel“)

Zhotovitel č. 1: Ing. Jiří Zima
sídlo: xxxxxxxxxxxxx, 614 00 Brno
zastoupený:
ve smluvních záležitostech oprávněn jednat: Ing. Jiřím Zimou
v technických záležitostech oprávněn jednat: Ing. Jiří Zima
Tel.: xxxxxxxxxxxxx

E-mail: xxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxx

1/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

ID DS: k9a2hv2

Bankovní spojení: xxxxxxxxxxxxx

Číslo účtu: xxxxxxxxxxxxx

IČO: 70463271

DIČ: není plátce DPH

Zhotovitel je zapsán v živnostenském rejstříku vedeném: Magistrátem města Brna

(dále jen „zhotovitel č. 1“)

Zhotovitel č. 2: Ing. Jarmila Tichá

sídlo: xxxxxxxxxxxxx 788 13 Vikýřovice

zastoupený: Ing. Jarmilou Tichou

ve smluvních záležitostech oprávněn jednat: Ing. Jarmila Tichá

v technických záležitostech oprávněn jednat: xxxxxxxxxxxxx

Tel.: xxxxxxxxxxxxx

E-mail: xxxxxxxxxxxxx

ID DS: ---

Bankovní spojení: xxxxxxxxxxxxx

Číslo účtu: xxxxxxxxxxxxx

IČO: 01575945

DIČ: není plátce DPH

Zhotovitel je zapsán v evidenci znalců a tlumočníků Ministerstva spravedlnosti

(dále jen „zhotovitel č. 2“)

Smluvní strany uzavřely níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto Rámcovou dohodu
(dále jen „Smlouva“) na základě výsledku výběrového řízení, uskutečněného v souladu se

zásadami uvedenými v § 6 ZZVZ:

Úvodní ustanovení

Smlouva je uzavřena se dvěma zhotoviteli.

Tato Smlouva vymezuje podmínky týkající se dílčích plnění na pořízení opakujících se
služeb a postup při uzavírání následných Prováděcích smluv formou Objednávek.

Čl. I.
Předmět a účel díla
1. Zhotovitelé se touto Smlouvou zavazují provést pro objednatele dílo spočívající
ve „Zhotovení znaleckých posudků“ pro oceňování majetku ve vlastnictví státu,
s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad v rámci KPÚ pro
Olomoucký kraj včetně jeho poboček – Část 1 – Ocenění věcných břemen a škod
na majetku pro okresy Olomouc, Prostějov a Přerov (dále jen „dílo“ nebo
„znalecký posudek“)
(dále jen „dílo“ nebo „znalecký posudek“).
Dílo bude provedeno v rozsahu uvedeném v článku III. této Smlouvy.

2. Tato Smlouva vymezuje podmínky týkající se dílčích plnění na pořízení opakujících se
znaleckých služeb a adekvátní postup dle ZZVZ tzv. zadávání dílčích veřejných
zakázek. Potvrzenou Objednávkou oběma smluvními stranami se rozumí dvoustranné

2/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

právní jednání mezi vybraným zhotovitelem a objednatelem uzavřené postupem dle této
Smlouvy, na jejímž základě vybraný zhotovitel provede pro objednatele sjednané
znalecké služby. Tato Smlouva dále vymezuje základní podmínky zadávání
Objednávek.

3. Objednatel se tímto zavazuje zaplatit zhotoviteli za dílo odměnu dle podmínek
stanovených v této Smlouvě a v jednotlivých Objednávkách. Objednatel se zavazuje
poskytovat zhotoviteli nezbytnou součinnost.

Čl. II.
Podklady k provedení díla
1. Nabídka zhotovitelů:
Zhotovitel č. 1 ze dne 17. 12. 2018
Zhotovitel č. 2 ze dne 18. 12. 2018

2. Zhotovitel se zavazuje řídit se při provádění díla ustanoveními této Smlouvy a platnými
právními předpisy a „Standardy zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku
ve vlastnictví státu, s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad“ (dále
„Standardy“), které jsou uvedeny v příloze č. 1 této Smlouvy a dalšími návody
vztahujícími se k předmětu díla (dále jen „předpisy“). V případě, že v průběhu plnění
předmětu veřejné zakázky nabude platnosti a účinnosti novela některého z předpisů,
popřípadě nabude platnosti a účinnosti jiný předpis vztahující se k předmětu
plnění díla, je zhotovitel povinen při realizaci veřejné zakázky řídit se těmito novými
předpisy.

Čl. III.
Rozsah díla a podmínky zadávání objednávek znaleckých posudků

1. Znalecké posudky, které budou prováděny při plnění díla, a to Části 1 - Ocenění
věcných břemen a škod na majetku pro okresy Olomouc, Prostějov a Přerov:

Břemena

Položka Věc Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku
nemovitá

1 Břemena obvyklá a Oceňování zřízení věcných břemen
zjištěná

Škody na majetku

Položka Věc Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku
nemovitá

Výpočet náhrady škody na trvalých porostech,

2 Škody na obvyklá stanovení výše újmy vlastníka způsobené
porostech neoprávněným pokácením dřevin rostoucích mimo

les nebo v lese

3/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

2. Jednotlivé znalecké posudky budou zhotoviteli zadávány na základě písemné Výzvy k
poskytnutí plnění.
Za tuto výzvu „Výzvu“ je považována „Objednávka“.
Vzor Objednávky je v příloze č. 3 této Smlouvy.
Objednatel bude zadávat jednotlivé Objednávky znaleckých posudků zhotoviteli v
rozsahu a objemu dle svých aktuálních potřeb, po dobu účinnosti Smlouvy.
Počet Objednávek je neomezený, celková cena plnění vůči všem zhotovitelům
v rámci všech částí veřejné zakázky souhrnně nesmí přesáhnout částku
900 000 Kč bez DPH.

3. Smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to od podpisu Smlouvy do vyčerpání finančního
limitu předpokládané hodnoty veřejné zakázky, nejpozději však do 31. 12. 2019.

4. Způsob zadávání znaleckých posudků
 Při zadávání znaleckých posudků objednatel využije tzv. princip „kaskády“.
Objednatel písemně vyzve k akceptaci Objednávky (stačí formou e-mailové
komunikace) vždy toho zhotovitele, který se při uzavírání Smlouvy umístil jako první
v pořadí, odmítne-li tento zhotovitel Objednávku akceptovat, vyzývá objednatel další
zhotovitele v pořadí, ve kterém se umístili při uzavírání Smlouvy.
 Lhůta pro akceptaci objednávky je maximálně tři pracovní dny, pokud není
v objednávce stanovena lhůta delší. Lhůtu pro akceptaci objednávky může
objednatel na základě písemné žádosti zhotovitele prodloužit. Žádost o prodloužení
lhůty musí být doručena před tím, než uplyne lhůta pro akceptaci.
 Písemné potvrzení přijetí Objednávky zhotovitelem (stačí formou e-mailové
komunikace) je považováno za její akceptaci a závazek plnění podle Smlouvy
(uzavření prováděcí Smlouvy).
 V případě, že vybraný zhotovitel nepotvrdí ve lhůtě pro akceptaci objednávku
znaleckého posudku, má se za to, že jí odmítnul. Za odmítnutí se považuje také
nečinnost - nereagování ve lhůtě pro akceptaci Objednatel následně vystaví
písemnou Objednávku zhotoviteli, který se umístil jako další v pořadí. Obdobným
způsobem postupuje objednatel až do doby oslovení zhotovitele, který se při
uzavírání Smlouvy umístil jako poslední v pořadí.
 V případě, že objednatel bude vyžadovat revizní znalecký posudek dle § 127
zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů,
uvede tuto skutečnost v Objednávce. Objednávku revizního znaleckého posudku
vystaví objednatel zhotoviteli, který se umístil jako další v pořadí po zhotoviteli, který
vypracoval znalecký posudek, který je podkladem pro vypracování revizního
znaleckého posudku.

5. Objednávka znaleckého posudku bude obsahovat:
 Identifikaci objednatele a zhotovitele.
 Podrobnou specifikaci požadovaného znaleckého posudku.
 Všechny účastníky právního úkonu, pro který se znalecký posudek zpracovává,
budoucí kupující, oprávněná osoba aj., umožňující zhotoviteli posoudit případnou
podjatost. To neplatí pro znalecké posudky, kde nejsou tyto osoby dopředu známy-
například znalecké posudky pro účely veřejných nabídek.
 Lhůtu pro akceptaci návrhu Objednávky ze strany zhotovitele v délce max.
3 pracovních dnů, pokud není dohodnuta lhůta delší.
 Místo plnění: okres, obec, katastrální území, pozemek parcelní číslo.
 Konkrétní termín plnění do kdy bude znalecký posudek odevzdán (maximálně 30
kalendářních dnů od potvrzení objednávky, pokud nebude dohodnut termín delší).
 Předpokládanou cenu za znalecký posudek určenou podle položek sjednaných
jednotkových cen celkem za posudek.

4/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

 Další technické požadavky na plnění.
 Prohlášení, že smluvní strany berou na vědomí, že v této Objednávce nebyly

sjednány podstatné změny podmínek stanovených Smlouvou.
 V případě, že se bude oceňovat dle jednotkové ceny na hodinu, bude objednávka

obsahovat počet hodin a celkovou cenu.

Čl. IV.
Základní podmínky předání a převzetí díla (znaleckých posudků), termíny

dílčích plnění

1. Dílo může být doručeno na adresu objednatele nebo předáno v podatelně sídla
objednatele Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj.

2. Objednatel obdrží při předání díla dle Objednávky od zhotovitele:
 Znalecké posudky vypracované dle požadavků specifikovaných v Objednávce, vždy
v počtu 2x tištěná podoba znaleckého posudku a 1x elektronická podoba
znaleckého posudku, pokud v Objednávce nebude uvedeno jinak.
 Elektronická podoba daného posudku ve formátu „PDF“ se musí shodovat
s tištěným originálem znaleckého posudku včetně všech příloh, podpisu znalce a
otisku pečeti. PDF forma vznikne tzv. „skenováním“ originálu ZP.
 Předávané posudky musí mít veškeré náležitosti dle platných právních předpisů.
 Předávané posudky musí splňovat veškeré požadavky a obsahovat náležitosti
„Standardů zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví
státu, s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad“ uvedených
v příloze č. 1 této Smlouvy.

3. Objednatel převezme pouze dílo, které bylo v rozsahu dle této Smlouvy řádně splněno
bez závad ve shodě se „Standardy zpracování znaleckých posudků pro oceňování
majetku ve vlastnictví státu, s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový
úřad“. Jakákoliv neshoda se Standardy je vždy považována za vadu díla a je důvodem
nepřevzetí díla objednatelem. Dalším důvodem nepřevzetí díla jsou jiné vady díla, které
neumožňují použít dílo k požadovanému účelu.

4. Zhotovitel se zavazuje podat písemné vysvětlení ke znaleckému postupu a písemně se
vyjadřovat k námitkám kupujících k určené ceně. Náklady s tím spojené jsou součástí
nabídkové a sjednané ceny.

5. Pokud dílčí plnění obsahuje vady a nedodělky, postupují smluvní strany dle čl. VII. této
Smlouvy.

6. Termíny dílčích plnění
 Zahájení dílčího plnění – dnem potvrzení (akceptace) Objednávky.
 Ukončení dílčího plnění – do 30- ti kalendářních dnů ode dne potvrzení Objednávky,
pokud Objednávkou nebylo dohodnuto jinak.

7. Plnění je dokončeno protokolárním převzetím znaleckého posudku s podpisem
objednatele, který je zaslán zhotoviteli formou e-mailu. Objednatel dílo převezme ve
lhůtě do 30 kalendářních dnů od doručení díla, pokud nejsou důvody pro nepřevzetí
podle odst. 3 čl. IV.
Vzor protokolu o nepřevzetí díla je v Příloze č. 5 této Smlouvy.
Za tento protokol lze považovat písemné sdělení, že znalecký posudek byl
objednatelem převzat a je možné vystavit fakturu.

5/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

Čl. V.
Cena za provedení díla
1. Cena za znalecký posudek bude vypočtena na základě konkrétní Objednávky (dále jen
„Cena“), v členění podle položek jednotkových cen jednotlivých zhotovitelů podle
Přílohy č. 2 této Smlouvy- ceník služeb znaleckých posudků.

2. Cena je uváděna vždy ve struktuře cena bez DPH, sazba DPH v %, cena vč. DPH,
přičemž účtovaná daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) bude vždy ve výši určené
platnými právními předpisy v době poskytnutí zdanitelného plnění.

3. Sjednané jednotkové ceny za jednotlivé služby – výkony, jsou neměnné po celou dobu
realizace díla a lze je změnit pouze v případě, že v průběhu plnění dojde ke změnám
sazeb DPH.

4. Sjednané jednotkové ceny za jednotlivé znalecké služby podle přílohy č. 2 Smlouvy jsou
ceny nejvýše přípustné a nepřekročitelné a obsahují veškeré náklady zhotovitele
nezbytné k řádnému provedení díla.

Čl. VI.
Platební a fakturační podmínky
1. Fakturace bude prováděna po dokončení jednotlivých dílčích plnění, na základě
objednatelem potvrzeného převzetí znaleckého posudku bez vad a nedodělků. Bez
tohoto potvrzeného převzetí nesmí být faktura vystavena.

2. Dřívější termín plnění dílčích plnění se připouští za podmínky, že k financování díla
budou ze státního rozpočtu uvolněny potřebné finanční prostředky na účet objednatele
v době dřívějšího plnění. Podmínkou dřívější fakturace je písemný souhlas objednatele.

3. Zhotovitel bude zasílat objednateli faktury v jednom vyhotovení, které musí splňovat
náležitosti podle předpisů o vedení účetnictví. Zároveň s cenou za znalecký posudek
vypočte zhotovitel i DPH podle platných zákonů. Pokud faktura neobsahuje všechny
zákonem a Smlouvou stanovené náležitosti, je objednatel povinen bezodkladně fakturu
vrátit zhotoviteli s tím, že zhotovitel je poté povinen vystavit novou fakturu s novým
termínem splatnosti. V takovém případě není objednatel v prodlení s úhradou. Nedílnou
součástí faktury bude potvrzení objednatele o převzetí znaleckého posudku, bez vad a
nedodělků. Adresa pro doručení faktury: Státní pozemkový úřad, Krajský pozemkový
úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc.

4. Splatnost jednotlivých faktur je 30 kalendářních dnů ode dne doručení objednateli.

5. Poslední faktura v kalendářním roce musí být objednateli doručena nejpozději do
4. prosince příslušného kalendářního roku.

6. Zhotovitel tímto bere na vědomí, že objednatel je organizační složkou státu a jeho stav
účtu závisí na převodu finančních prostředků ze státního rozpočtu. Zhotovitel souhlasí
s tím, že v případě nedostatku finančních prostředků na účtu objednatele, dojde
k zaplacení faktury po obdržení potřebných finančních prostředků a že časová prodleva
z těchto důvodů nebude započítána do doby splatnosti uvedené na faktuře (dojde ke
stavení běhu této doby splatnosti) a nelze z těchto důvodů vůči objednateli uplatňovat
žádné sankce. Objednatel se zavazuje, že v případě, že tato skutečnost nastane,
oznámí ji neprodleně a to písemně zhotoviteli nejpozději do 5 pracovních dnů před

6/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

původním termínem splatnosti faktury, popř. do 3 pracovních dnů od okamžiku, kdy se
objednatel dověděl o vzniku této skutečnosti, nastane-li ve lhůtě kratší než 5 pracovních
dnů před původním termínem splatnosti faktury.

Čl. VII.
Vady díla, smluvní pokuty, sankce

1. Smluvní pokuta za nesplnění termínů dílčích plnění ve sjednaném termínu činí 0,2 %
z ceny dílčího plnění bez DPH, a to za každý den prodlení s provedením díla.

2. Zhotovitel objednateli poskytuje záruku za kvalitu předaného díla.

3. Vady díla: dílo má vady, pokud neodpovídá kvalitou či rozsahem podmínkám
stanoveným:
ve Smlouvě, konkrétní Objednávce, případně požadavkům obecně závazných norem
nebo předpisům uvedeným v této Smlouvě a není v souladu se „Standardy zpracování
znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, s kterým má příslušnost
hospodařit Státní pozemkový úřad“.
Objednatel písemně oznámí zhotoviteli do třiceti kalendářních dnů od doručení díla
vadu díla, která neumožnila jeho převzetí. Zhotovitel je povinen do tří dnů od oznámení
nepřevzetí díla písemně oznámit, zda vadu uznává, či nikoliv. V případě nereagování a
nečinnosti se má za to, že vady byly uznány. Vady díla zhotovitel odstraní bezplatně
nejpozději do 5 dnů od uznání vady, pokud nebude dohodnuto jinak. Lhůta musí být
dohodnuta tak, aby nezmařila další práce nebo úkony. Podkladem je písemné
oznámení o specifikovaných vadách podle ustanovení § 2618 zákona č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ) a potvrzení zhotovitele
o uznání vady.
Objednatel si vyhrazuje prodloužit lhůtu na oznámení vad díla s důsledky nepřevzetí
v případě, že dílo bude vhodné přezkoumat „Oddělením tvorby cen a verifikace“.

4. Je-li zhotovitel v prodlení s odstraněním vad, uhradí objednateli smluvní pokutu ve výši
500,- Kč za každý započatý den prodlení po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 3. tohoto
článku Smlouvy.

5. Zhotovitel se zavazuje zdržet se šíření jemu předaných podkladů a informací vůči třetí
osobě. Tyto podklady a informace mohou být předány třetí osobě jen se souhlasem
objednatele a v souladu s vyhotovením díla. Za porušení této povinnosti, je zhotovitel
povinen uhradit objednateli smluvní pokutu ve výši 10 000,- Kč, a to za každý jednotlivý
případ porušení této povinnosti.

6. Bude-li ze strany zhotovitele porušena právní povinnost, která je stanovena předpisy
nebo touto Smlouvou, a objednatel učiní nebo opomene či nebude moci učinit pro
porušení takové povinnosti následné činnosti, v jejichž důsledku bude sankcionován ze
strany orgánů veřejné správy, je příslušný zhotovitel povinen tuto částku jako vzniklou
škodu objednateli nahradit, pokud nebyla způsobena zcela či zčásti v důsledku jednání
či opomenutí objednatele nebo pokud na možné porušení předpisů zhotovitel
objednatele předem neupozornil.

7. V případě prodlení kterékoliv smluvní strany se zaplacením peněžité částky vzniká
oprávněné straně nárok na úrok z prodlení ve výši pěti setin procenta (0,05 %) z dlužné
částky za každý i započatý den prodlení. Tím není dotčen ani omezen nárok na náhradu
vzniklé škody.

7/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

8. Splatnost veškerých sankcí a smluvních pokut sjednaných v této Smlouvě činí
10 kalendářních dnů ode dne obdržení vyúčtování příslušné sankce či pokuty.

Čl. VIII.
Důvody pro změnu nebo odstoupení od Smlouvy, ukončení účinnosti

Smlouvy
1. Zjistí-li objednatel, že zhotovitel provádí dílo v rozporu se svými povinnostmi

vyplývajícími z této Smlouvy či stanovené obecně závaznými právními předpisy, je
objednatel oprávněn dožadovat se toho, aby zhotovitel odstranil vady vzniklé vadným
prováděním a dílo prováděl řádným způsobem. Jestliže zhotovitel díla tak neučiní ani
v přiměřené lhůtě mu k tomu poskytnuté a postup zhotovitele by vedl nepochybně
k podstatnému porušení Smlouvy, je objednatel oprávněn odstoupit od Smlouvy
(§ 2593 OZ). Vznikne-li z těchto důvodů objednateli škoda, je zhotovitel povinen
průkazně vyčíslenou škodu uhradit.
2. Pokud na straně objednatele vznikl důvod pro změnu nebo zrušení závazku, je povinen
nahradit zhotoviteli nutné náklady, které mu vznikly v souvislosti s přípravou na plnění
závazku, se změnou či zrušením závazku. Zhotovitel není povinen přistoupit na změnu
nebo zrušení závazku, jestliže o to objednatel nepožádá bez zbytečného odkladu poté,
kdy zjistil nebo mohl zjistit skutečnost rozhodnout pro změnu nebo zrušení závazku.

3. Objednatel si vyhrazuje právo přerušit práce v případě nedostatku finančních
prostředků na tyto práce přidělených z rozpočtu SPÚ. Při přerušení prací ze strany
objednatele se provede inventarizace rozpracovanosti, zhotovitel doloží rozpracovanost
a tyto práce budou v této výši uhrazeny na základě oboustranně potvrzeného protokolu.
O dobu přerušení prací se prodlouží lhůty k předání díla, pokud nebude dohodnuto
jinak. Zhotovitel toto právo objednatele plně akceptuje.

4. Objednatel je dále oprávněn odstoupit od této Smlouvy v těchto případech:
 Prodlení s plněním po dobu delší jak 10 dnů od akceptované doby uvedené
v Objednávce.
 Zjistí se podjatost zhotovitele dle dikce § 11 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a
tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů.
 Zhotoviteli bylo třikrát nepřevzato dílo objednatelem z důvodů vad a nedodělků.
(čl. IV.)
 Vyjde najevo, že zhotovitel uvedl v rámci zadávacího řízení nepravdivé či zkreslené
informace, které měly zřejmý vliv na výběr zhotovitele.

5. Každá ze smluvních stran je oprávněna písemně odstoupit od Smlouvy, pokud:
 Vůči majetku zhotovitele probíhá insolvenční řízení, v němž bylo vydáno rozhodnutí
o úpadku.
 Zhotovitel vstoupí do likvidace.

6. Vznik některé ze skutečností uvedených v odstavci 5. je každá smluvní strana povinna
neprodleně oznámit druhé smluvní straně. Pro uplatnění práva na odstoupení od
Smlouvy však není rozhodující, jakým způsobem se oprávněná smluvní strana
dozvěděla o vzniku skutečností opravňujících k odstoupení od Smlouvy.

7. Pokud odstoupí od Smlouvy některá ze smluvních stran z důvodů uvedených v tomto
článku, smluvní strany sepíší protokol o stavu prováděného díla ke dni odstoupení od
Smlouvy. Protokol musí obsahovat zejména soupis veškerých uskutečněných prací a
dodávek ke dni odstoupení od Smlouvy. Závěrem protokolu smluvní strany uvedou
finanční hodnotu dosud provedeného díla. V případě, že se smluvní strany na finanční

8/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

hodnotě díla neshodnou, nechají vypracovat znalecký posudek příslušným soudním
znalcem. Smluvní strany se zavazují přijmout tento posudek jako konečný ke stanovení
finanční hodnoty díla. K určení znalce, jakož i k úhradě ceny za vypracování posudku
je příslušný objednatel.

8. Odstoupení od Smlouvy bude oznámeno písemně prostřednictvím datové schránky,
případně formou doporučeného dopisu s dodejkou. Účinky odstoupení od Smlouvy
nastávají dnem doručení oznámení o odstoupení druhé smluvní straně.

9. V případě odstoupení od Smlouvy se zhotovitel zavazuje na žádost objednatele vrátit
podklady, příp. i poskytnout nebo dát k dispozici všechny doklady spjaté s vyhotovením
díla.

10. Odstoupením od Smlouvy nejsou dotčena práva smluvních stran na úhradu splatné
smluvní pokuty a případnou náhradu škody.

11. Do doby vyčíslení oprávněných nároků smluvních stran a do doby dohody o vzájemném
vyrovnání těchto nároků, je objednatel oprávněn zadržet veškeré fakturované a splatné
platby zhotoviteli.

12. Nejpozději do ukončení účinnosti Smlouvy je objednatel oprávněn odeslat objednávku
dle čl. III. a zahájit tak proces uzavření Prováděcí smlouvy. Ustanovení Smlouvy na
základě dílčí objednávky zůstávají v nezbytném rozsahu v platnosti bez ohledu na to,
že ve zbylém rozsahu Smlouva své účinnosti již pozbyla.

13. Předčasně ukončit účinnost této Smlouvy lze písemnou dohodou všech smluvních
stran. Předčasně ukončit účinnost této Smlouvy lze i písemnou dohodou mezi
objednatelem a určitým zhotovitelem s tím, že účinnost této Smlouvy se v takovém
případě ukončuje pouze ve vztahu mezi objednatelem a tímto zhotovitelem.

14. Pokud objednatel nestanoví jinak, není ukončením účinnosti Smlouvy dotčena účinnost
dílčích objednávek, které byly zaslány dříve, než účinnost Smlouvy skončila. Plnění
takových dílčích objednávek se dokončí v souladu s jejich obsahem a v souladu
s ustanoveními Smlouvy, která se mají na tyto dílčí objednávky použít. Tím není
dotčeno právo objednatele při odstoupení od Smlouvy odstoupit také od dílčích
objednávek.

15. Účinnost této Smlouvy končí ve všech případech, kdy počet zhotovitelů bude menší
jak 2.

Čl. IX.
Nakládání se znaleckými posudky
S ohledem na zajištění s nakládáním osobních údajů fyzických osob v nezbytně nutném
rozsahu, nebudou znalecké posudky obsahovat kopie kupních smluv. Zhotovitel doloží
skutečnost, že se s cenovými údaji řádně seznámil, uvedením čísla řízení ČÚZK. Zhotovitel
uvedením čísla řízení ČÚZK prohlašuje, že veškeré údaje jsou pravdivé a byly ověřeny
podle příslušných smluv.

9/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

Čl. X.
Zpracování osobních údajů
V souvislosti s realizací práv a povinností vyplývajících z této Smlouvy bude mít zhotovitel
přístup k datům Státního pozemkového úřadu. Zhotovitel se zavazuje, že přijme veškerá
technická a bezpečnostní opatření, v rámci zhotovitele s nimi budou seznámeni jen
zaměstnanci a partneři zhotovitele, kteří je pro zajištění služby dle této Smlouvy nezbytně
potřebují a zhotovitel nezpřístupní data 3. osobám. Zhotovitel prohlašuje, že je oprávněn
shromažďovat, používat, přenášet, ukládat nebo jiným způsobem zpracovávat (souhrnně
“Zpracovávat”) informace předávané objednatelem, včetně osobních údajů, jak jsou
definovány příslušnými právními předpisy, konkrétně zákonem č. 101/2000 Sb., o ochraně
osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších (dále jen zákon č.
101/2000 Sb.). Zhotovitel se zavazuje, že bude s dostupnými osobními údaji pracovat jen
v nezbytném rozsahu a neuloží si je bez vědomí objednatele na jiné uložiště.
V případě, že zhotovitel ke znaleckému posudku doloží kopii kupní smlouvy a jiné
dokumenty s osobními údaji fyzických osob, je povinen osobní údaje fyzických osob před
odesláním anonymizovat.
Smluvní strany konstatují, že veškeré jejich postupy a přijatá interní opatření jsou v souladu
s nařízením Evropského parlamentu a Rady EU 2016/679 („GDPR“) a dalších souvisejících
právních předpisů.

Čl. XI.
Metodická součinnost oddělení tvorby cen a verifikace se zhotoviteli ZP
Zhotovitel může požádat o konzultační a metodickou součinnost s objednatelem. Příslušná
organizační jednotka poskytne zhotoviteli dokumenty, pokud o to požádá, které jsou na
stránkách oddělení tvorby cen a verifikace:
http://intranet.spucr.cz/Default.aspx?kid=1122

Čl. XII.
Ochrana informací Státního pozemkového úřadu
1. Všechny informace, ať už v písemné, ústní, vizuální, elektronické nebo jiné podobě,
které byly či budou poskytnuty zhotoviteli objednatelem nebo jeho jménem po dni
uzavření této Smlouvy bude zhotovitel pokládat za neveřejné a bude s nimi nakládat
v souladu s ustanoveními této Smlouvy. Tyto informace budou mít smluvní režim
vztahující se na informace důvěrné ve smyslu §504 OZ, a musí být v souladu se
zákonem č. 101/2000 Sb.

2. Neveřejné informace nezahrnují:
a) informace, které se staly obecně dostupnými veřejnosti jinak než následkem jejich
zpřístupnění přímo či nepřímo zhotovitelem nebo;
b) informace, které zhotovitel získá jako informace nikoliv neveřejného charakteru
z jiného zdroje než je objednatel nebo jeho poradci, a to za předpokladu, že takový zdroj
není podle nejlepšího vědomí a svědomí zhotovitele vázán smlouvou o zachování
neveřejné povahy příslušných informací nebo jinou povinností mlčenlivosti týkající se
příslušných informací.

10/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

Čl. XIII.
Jiná ujednání
1. Při provádění díla je zhotovitel vázán pokyny objednatele. Objednatel i zhotovitel se
zavazují navzájem poskytnout součinnost nutnou pro vypracování předmětu Smlouvy.
Smluvní strany se dohodly na tom, že zhotovitel není oprávněn dílo, které je předmětem
plnění této Smlouvy, bez písemného souhlasu objednatele dále prodávat či s ním jinak
nakládat.

2. Objednatel je oprávněn průběžně kontrolovat provádění díla.

3. Zhotovitel je podle ustanovení § 2 písm. e) zákona č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole
ve veřejné správě a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, osobou
povinnou spolupůsobit při výkonu finanční kontroly prováděné v souvislosti
prověřováním hospodárného využití veřejných prostředků.

4. ČR – Státní pozemkový úřad jako správce dle zákona č. 101/2000 Sb., tímto informuje
dotčenou osobu jako subjekt údajů, že jeho údaje použité při realizaci, výkonu práv a
povinností dle této Smlouvy, zpracovává v elektronické formě. ČR – Státní pozemkový
úřad tímto poučuje dotčenou osobu, že poskytnutí osobních údajů je dobrovolné.
Dotčená osoba si je vědoma svého práva přístupu k osobním údajům, práva na opravu
osobních údajů, jakož i dalších práv vyplývajících z ustanovení § 12 a 21 zákona
č. 101/2000 Sb.

Čl. XIV.
Závěrečná ustanovení
1. Vztahy touto Smlouvou neupravené se řídí příslušnými ustanoveními občanského
zákoníku, nebo jiného příslušného obecně závazného právního předpisu.

2. Veškeré změny a doplňky této Smlouvy, včetně změn příloh, mohou být činěny po
vzájemné smlouvě obou smluvních stran pouze formou písemných, vzestupně
číslovaných dodatků podepsaných oprávněnými zástupci obou smluvních stran. Za
písemnou formu se pro účely změny Smlouvy nepovažuje e-mailová zpráva.

3. Závazky za plnění této Smlouvy přecházejí v případě transformace zhotovitele nebo
objednatele na jejich právní nástupce.

4. Stane-li se některé ustanovení této Smlouvy neplatné či neúčinné, nedotýká se to
ostatních ustanovení této Smlouvy, které zůstávají platná a účinná. Smluvní strany se
v tomto případě zavazují smlouvou nahradit ustanovení neplatné/neúčinné novým
ustanovením platným/účinným, které nejlépe odpovídá původně zamýšlenému
ekonomickému účelu ustanovení neplatného/neúčinného. Do té doby platí odpovídající
úprava obecně závazných právních předpisů České republiky.

5. Tato Smlouva nabývá platnosti dnem podpisu smluvními stranami a účinnosti dnem
uveřejnění v registru smluv dle § 6 odst. 1 zákona č. 340/2015 Sb., o zvláštních
podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a o registru smluv.

6. Smlouva je uzavírána na dobu určitou, a to do 31. 12. 2019, nebo do vyčerpání
předpokládané hodnoty veřejné zakázky tj. 900 000 Kč bez DPH (v rámci všech
částí veřejné zakázky souhrnně).

11/12
Č. sml. objednatele: 12-2019-521101
Č.sml. zhotovitele č. 1: --
Č.sml. zhotovitele č. 2: --

7. Smlouva je vyhotovena celkem v 6 stejnopisech, z toho ve 2 vyhotoveních pro
objednatele a ve 2 vyhotoveních pro každého zhotovitele, z nichž každý má povahu
originálu.

8. Smluvní strany prohlašují, že si tuto Smlouvu před jejím podpisem přečetly, že byla
uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a
srozumitelně, nebyla uzavřena zneužitím tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti,
rozrušení nebo lehkomyslnosti žádného z účastníků Smlouvy. Na důkaz souhlasu
s jejím obsahem strany Smlouvy připojují své podpisy.

V Olomouci dne 5. 2. 2019 V Brně dne 18. 1. 2019
Za objednatele: Za zhotovitele č. 1:

…………………………… ………………………………
JUDr. Roman Brnčal, LL.M. Ing. Jiří Zima
ředitel Krajského pozemkového
úřadu pro Olomoucký kraj

Ve Vikýřovicích dne 31. 1. 2019

Za zhotovitele č. 2:

………………………………
Ing. Jarmila Tichá

Přílohy
1. Standardy zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu,

s kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad
2. Ceník znaleckých posudků
3. Vzor Objednávky znaleckých posudků
4. Vzor Protokolu o předání a převzetí
5. Vzor Protokolu o nepřevzetí objednaného znaleckého posudku

12/12
13/13
Příloha č. 1 - Standardy zpracování ZP

STÁTNÍ POZEMKOVÝ Ú AD

Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc

Standardy zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve
vlastnictví státu, s kterým má p íslušnost hospoda it Státní pozemkový ú ad

Čl. 1
Úvodní ustanovení a p edmět standardizace
1. Tento standard obsahuje základní zásady a požadavky zpracování znaleckých posudků
(dále zpracování ZP) pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, s kterým má
příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad (SPÚ) podle zákona č. 503/2012 Sb.1
Standard je dohodnutou normou transparentního oceňování a zpětné kontroly a
přezkoumatelnosti s ohledem na skutečnost, že je oceňován majetek státu.
2. Potřeba samostatného standardu vyplývá ze specifických požadavků ocenění pro
potřeby SPÚ. Standard řeší jak formální tak věcnou stránku ZP. Cílem standardu je
integrovat požadavky na zpracování ZP o ceně zjištěné i ceně obvyklé, která je
z hlediska transparentnosti nejproblematičtější.
3. Standard vychází z předpokladu, že každá věc nemovitá je jedinečná a tedy každé její
ocenění je individuální.
4. Při určování obvyklé ceny standard prioritně požaduje porovnání v souladu s definicí
ceny obvyklé ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 úplného znění zákona č. 151/1997 Sb2.,
a ve shodě s komentářem MFČR k ceně obvyklé. Zdůrazňována je přezkoumatelnost a
kontrolovatelnost zvoleného postupu. Přiměřeně jsou aplikovány Evropské oceňovací
standardy (dále jen EVS) a standard 1 ON VŠE (návrh č. 2). Standard považuje cenu
obvyklou dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. a tržní hodnotu dle definic EVS a standardu 1
ON VŠE (návrh č. 2) za dvě rozdílné kategorie ve shodě s komentářem MF k ceně
obvyklé.
5. Při určování ceny zjištěné ve smyslu § 2 odst. 3 úplného znění zákona č. 151/1997 Sb.,
standard respektuje postup v intencích příslušného oceňovacího předpisu a zdůrazňuje
přezkoumatelnost a kontrolovatelnost zvoleného postupu. Za cenu zjištěnou je
považována také cena podle jiných oceňovacích předpisů. Jde především o oceňování
pro potřeby zákona č. 229/ 1991 Sb3., kde se závazně aplikuje vyhláška č. 182/1988
Sb4., ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb5.
6. Zpracováním ZP na ocenění majetku se rozumí činnost znalce nebo znaleckého ústavu
(dále zhotovitel), jejímž cílem je nalezení odpovídající ceny podle zadání a účelu SPÚ
(dále objednatel).
7. Požadavky na zpracování ZP jsou specifikovány objednatelem v rámci smluvního
vztahu se zhotovitelem v souladu s platnými právními předpisy.

1 Zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, v platném
znění
2 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění
3 Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v platném
znění
4 Vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního
užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků
5 Vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků,
trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání
pozemků

1/20
8. ZP zpracovávají pouze zhotovitelé jmenováni v příslušném oboru v podle zákona
č. 36/ 1967 Sb.6, a vyhlášky č. 37/1967 Sb.7

9. Standard řeší zadávání ZP zhotovitelům na základě smluvního vztahu v souvislosti
s právními úkony, kde jednání SPÚ je jednáním státu jako právnické osoby (§ 1 zákona
č. 36/ 1967 Sb.). Znalecký posudek má náležitosti formální a věcné ze zákona a na
základě smluvního vztahu. Povinné formální a věcné náležitosti ZP jsou dány zákonem
č. 36/1967 Sb., a vyhlášky č. 37/1967 Sb. Povinné náležitosti dohodnuté ve smluvním
vztahu s SPÚ jsou součástí uzavřených smluv a akceptovaných objednávek.

10. Pokud by SPÚ zadal ZP v postavení Orgánu státní moci podle § 1 zákona č. 36/ 1967
Sb., platí pro jeho zpracování náležitosti vyplývající z tohoto zákona.

11. Standard nastavuje hranice, kde by se měl zhotovitel pohybovat, aby jeho počínání
mohlo být ze strany SPÚ považováno za standardní, transparentní, přezkoumatelné.
Standard respektuje odbornost samostatnost a nezávislost zhotovitele. Uvnitř hranic
standardu je možný pohyb podle vlastního odborného uvážení přiměřeně znaleckému
úkolu. Předpokládá se, že zhotovitel je po odborné i morální stránce dostatečně
kvalifikovaný, je schopen rozsah standardu kreativně využít a zároveň je i dostatečně
disciplinovaný, aby jeho hranice dokázal akceptovat.
Neodůvodněný pohyb zhotovitele mimo tento standard je považován SPÚ za důvod
nepřevzetí znaleckého posudku pro nezpůsobilost sloužit svému účelu. Znalecký
posudek je nezpůsobilý sloužit svému účelu pokud má vady. Za vadu jsou považovány
všechny rozpory poskytnutého plnění se smlouvou, těmito standardy, které jsou
součástí smlouvy a subsidiárně s právními předpisy.

12. V případě, že standard podle názoru zhotovitele ZP neumožňuje plnit dílo podle
objednávky, případně by podle názoru zhotovitele vedl standard k ocenění v rozporu
s platnými právními předpisy, je zhotovitel povinen toto sdělit ve ZP objednateli a
jednoznačně uvést důvody nedodržení standardu. Prioritně by případy ocenění mimo
standard měly být smluvními stranami dohodnuty podle okolností případu ocenění před
odevzdáním ZP již při akceptaci objednávky.

Čl. 2
Principy oceňování
1. Princip dodržování právních předpisů.
Zhotovitel právní předpisy při oceňování striktně dodržuje. Zhotoviteli ale nepřísluší
obecně právní řešení skutkové podstaty (například převodu oceňovaného majetku
z hlediska míry zákonnosti).
2. Princip nezávislosti a nestrannosti.
Zhotovitel musí všechna šetření a zjištění provádět objektivně bez ovlivnění
kteréhokoliv účastníka oceňovacího procesu. Zhotovitel dopředu neví, jaké budou
odpovědi na položené otázky.
3. Princip mlčenlivosti.
Zhotovitel nesděluje průběžné ani konečné výsledky ocenění třetím osobám.
4. Princip odbornosti.
Zhotovitel postupuje logicky, volí informační zdroje a postupy o kterých nelze
pochybovat, pokud jsou k dispozici publikované vědecké metody, standardy, nařízení,
věstníky aj., pro řešený úkon zhotovitel je používá, případně musí nalézt metodický
postup vlastní, ten však musí být ověřitelný.
Zhotovitel musí zohledňovat všechny známé relevantní skutečnosti, které mají vliv na
cenu. Musí vždy uvést a mělo by být vždy patrné, jak se k výsledným veličinám,
tvrzením a závěrům dopracoval.
5. Princip přezkoumatelnosti.

6 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění
7 Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, v platném znění

2/20
Znalecký posudek musí být vždy přezkoumatelný a kontrolovatelný a to i po delší době.
Přezkoumatelnost a kontrolovatelnost znamená, že údaje, metody, a postupy ZP jsou
zopakovatelné s přiměřeným úsilím a prostředky a bez potřeby dohledávat dodatečné
informační zdroje.

Poznámka: Východiskem základních principů oceňování je slib zhotovitele podle § 6
zákona č. 36/1997 Sb.

Čl. 3
Oceňovací proces
Oceňovací proces je zhotovitel systematicky a logicky uspořádaný analytický postup
využívající osvědčené přístupy, metody, techniky a procedury využívající potřebná data a
informace vedoucí k určení objednatelem požadované ceny pro požadovaný účel.

Čl. 4
Znalecký posudek
Je písemný listinný dokument, kterým zhotovitel dokumentuje průběh a výsledky
oceňovacího procesu. Vedle listinné podoby dokumentu objednatel požaduje elektronickou
formu shodnou s listinnou formou. Počty listinných výtisků ZP a požadovaného
elektronického formátu jsou předmětem smluvního vztahu mezi zhotovitelem a
objednatelem.

Čl. 5
Formální náležitosti a struktura znaleckých posudků
Písemný listinný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací
šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí (viz. § 13 odst.
3 vyhlášky č. 37/1967 Sb.). ZP je zabezpečen proti zneužití a neoprávněným dodatečným
změnám a zásahům.
Znalecký posudek je opatřen doložkou dle § 127 a) zákona č. 99/1963 Sb.8, v tomto znění:
Ve smyslu ustanovení § 127 a) Občanského soudního řádu, závazně prohlašuji, že si jsem
vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Na poslední straně znaleckého posudku připojí zhotovitel znaleckou doložku, která
obsahuje označení seznamu, v němž je zhotovitel zapsán, označení oboru, v němž je
oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém
deníku (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 37/1967 Sb.).
Každý písemně vyhotovený a předávaný ZP je zhotovitel povinen podepsat a připojit otisk
pečeti (§ 13 zákona č. 36/1967 Sb.).

Pro cenu zjištěnou je závazné členění znaleckého posudku
 Úvodní list - titulní strana
 Nález

(obsahuje popis oceňovaných věcí nemovitých se všemi identifikačními, vlastnickými,
kvalitativními a kvantitativními údaji souvisejícími s oceněním a skutečnostmi zjištěnými
při prohlídce na místě samém a z dostupných písemných podkladů včetně označení
zdrojů, z nichž byly získány)
 Posudek
 Ocenění (Vlastní ocenění)
 Závěr – rekapitulace
 Doložka dle § 127 a) zákona č. 99/1963 Sb.

8 Zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád, v platném znění

3/20
 Prohlášení o nepodjatosti
 Znalecká doložka dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 37/1967 Sb.
 Příloha – objednávka ZP

Pro cenu obvyklou je závazné členění znaleckého posudku
 Úvodní list - titulní strana
 Nález (obsahuje popis oceňovaných věcí nemovitých se všemi identifikačními,

vlastnickými, kvalitativními a kvantitativními údaji souvisejícími s oceněním a
skutečnostmi zjištěnými při prohlídce na místě samém a z dostupných písemných
podkladů včetně označení zdrojů, z nichž byly získány).
 Analýza trhu (alternativně může být tato kapitola součástí ocenění nebo jiné části).
 Posudek
 Ocenění (Vlastní ocenění)
 Závěr
 Doložka dle § 127 a) zákona č. 99/1963 Sb.
 Prohlášení o nepodjatosti.
 Znalecká doložka dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 37/1967 Sb.
 Příloha - objednávka ZP
 Další přílohy

Úvodní list- titulní strana musí obsahovat
 Nadpis „Znalecký posudek“ (tento název je závazný, protože je zadán ZP dle zákona

č. 36/1967 Sb.
 Číslo ZP (jedinečné číslo podle zhotovitele)
 Údaje o oceňované nemovitosti
 Údaje o objednateli
 Údaje o zhotoviteli (jméno, příjmení, adresa, IČO)
 Účel znaleckého posudku (podle objednávky ZP) např. stanovení ceny obvyklé pro

prodej pozemku dle § 10 odst. 4 zák. č. 503/2012 Sb.
 Použité oceňovací předpisy
 Datum, ke kterému se ocenění provádí
 Údaj o celkovém počtu stran znaleckého posudku a celkovém počtu stran příloh, počet

vyhotovení.
 Datum a místo vyhotovení znaleckého posudku.

Popis oceňovaných věcí nemovitých
1. Popis oceňovaných věcí nemovitých musí být komplexní a úplný z hlediska

cenotvorných faktorů. Popis se skládá z informací z dostupné ověřitelné písemné
listinné dokumentace nebo internetových zdrojů a vlastní prohlídky věcí nemovitých.
2. Závazně se zjišťují a dokládají ve ZP:
 Údaje z operátu katastru nemovitostí - závazně se dokládají listem vlastnictví, nebo

jiným obdobným dokumentem.
 Údaje podle územně plánovací dokumentace - závazně se dokládají „Územně

plánovací informací podle § 21 zákona č. 183/2006 Sb.9
V případě, že je prováděno šetření stavu objektu v minulosti, je možné doložit jiný
úředně ověřený dokument (například Územní plán). Pokud je pozemek oceňován
jako stavební, není nutné dokládat územně dokládat územně plánovací informaci
podle § 21 zákona č. 183/2006 Sb. Tuto informaci mohou nahradit jiné odpovídající
dokumenty (územní rozhodnutí).
 Zjištění a dokumentace o dalších cenotvorných faktorech.
 Všechny údaje z internetových zdrojů budou ověřitelné kopií stránky.

9 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění

4/20
3. Prohlídkou oceňovaných věcí nemovitých se zjišťují:
Identifikace objektu v terénu, skutečný stav věci nemovité a jeho skutečné využití. Bude
vždy doloženo fotodokumentací, která počtem a kvalitou odpovídá znaleckému úkonu.
Fotodokumentace musí být čitelná, řádně popsána. Musí být jasné, který objekt, kterou část
zobrazují a označená datem vzniku. Prohlídka musí být vždy závazně doložena minimálně
jednou fotografií a minimálně jedním snímkem ortofotomapy z KN. Znalecké úkony pro
ocenění náhrad za nevydané nemovitosti budou podle situace opatřeny dokumenty z jiných
například historických archivů.
Prohlídka je závazná. Zhotovitel ji musí provést osobně. Je možné ji vypustit pouze
z objektivních důvodů a to u věcí nemovitých, které zanikly a přesto se oceňují (ocenění
náhrad za nevydané nemovitosti.

Čl. 6
Postupy určení ceny zjištěné a obvyklé ceny
Obecně
Postupy zhotovitelů vychází z popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrnu
skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález) a výčet otázek, na které má odpovědět -
posudek (§ 13 odst. 2 vyhlášky č. 37/1967 Sb.). Zhotovitel volí metody adekvátně
znaleckému úkonu, který specifikoval objednatel.
Podle metod (postupu) ocenění zhotovitelé určují cenu zjištěnou a obvyklou.

Cena zjištěná
Objednatel akceptuje definici podle § 2 odst. 3 zákona č. 151/1řř7 Sb.: cena určená
podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimo ádná cena, je cena zjištěná.

Také lze považovat za cenu zjištěnou takovou, která je výsledkem oceňovacího postupu
podle zvoleného cenového předpisu (bývá také označována jako administrativní či úřední
cena). Cena zjištěná se v tomto smyslu také někdy nazývá cenou vyhláškovou.

V praxi se lze setkat s označováním a ztotožněním:
Cena zjištěná = podle cenového předpisu = vyhlášková = administrativní = úřední.
Přesný význam lze zpravidla pochopit z kontextu oceňovaného případu.

Cenovým předpisem je zpravidla prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. V úvahu
přichází i jiné oceňovací předpisy, například historické předpisy. Zhotovitelé používají
cenový předpis, který je specifikován objednatelem, a oceňují věc nemovitou ve stavu
k datu podle požadavku objednatele.
Zhotovitel při určení ceny zjištěné postupuje striktně v intencích příslušné vyhlášky a
specifikace objednatele. Všechny kroky zhotovitelé musí být řádně odůvodněny. Zhotovitel
systematicky a logicky odůvodňuje členění pozemků podle příslušné vyhlášky, adekvátně
tomu volí odpovídající sazby ocenění, přirážky a srážky. Správné zatřídění pozemků má
závazně doloženo územně plánovací informací, zjištěním skutečného využití pozemků a
příslušenství pozemků, staveb, trvalých porostů. Cenotvorné faktory jsou zhotovitelem
odůvodněny.

Důležitým oceňovacím úkonem zhotovitelů pro SPÚ je oceňování náhrad za nevydané
nemovitosti a ocenění vydávaných náhradních věcí nemovitých v rámci zákona o půdě
č. 229/1991 Sb.
Při oceňování náhrad za nevydané nemovitosti a ocenění vydávaných náhradních věcí
nemovitých v rámci zákona o půdě č. 229/1991 Sb. se používá vyhláška č. 182/1988 Sb.
ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb., a zhotovitel postupuje přesně podle zadání objednatele.
Tyto oceňovací úkony jsou specifické tím, že oceňovací předpis se nepoužívá mechanicky
a podřizuje se individuální logice každého případu ve smyslu účelu zákona č. 229/1991 Sb.
(zmírnění křivd). Náhrada za nevydané věci nemovité má zobrazovat to, co skutečně

5/20
oprávněná osoba pozbyla, tedy ve stavu k datu, kdy věc nemovitá přešla na stát. Ocenění
vydávané náhradní věci nemovité má zobrazovat stav ke dni, kdy na oprávněnou osobu
bude převedena náhradní věc nemovitá v alikvotní výši nároku. Podle konkrétní situace a
zadání znalec aplikuje postupy uvedené v metodických pokynech SPÚ, které obdrží od
objednatele. Zhotovitelům SPÚ poskytuje metodickou oporu. V případě vyžádání jim
Oddělení tvorby cen a verifikace poskytne prezentace.
Viz: http://intranet.spucr.cz/Default.aspx?kid=1122

Cena obvyklá
Objednatel akceptuje závazně obvyklou cenu, která je definovaná v § 2 odst. 1 zákona č.
151/1997 Sb. a v komentáři MFČR k ceně obvyklé.
„ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné
nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

Tržní hodnota
Objednatel akceptuje závazně definici převzatou z aktuálního znění Mezinárodních
oceňovacích standardů (ISV), Evropských oceňovacích standardů (EVS) a profesionálních
standardů (RICS) ve shodě se standardem 1 ON VŠE:
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění
posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím
v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, p ičemž každá ze
stran jedná informovaně, obez etně a bez donucení.

Takto definovaná tržní hodnota je podle některých zdrojů v současných podmínkách ČR
vnímána i jako cena obvyklá, jak je definována v § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Nejde však o
žádný legislativou ukotvený názor. Naopak cena obvyklá a tržní hodnota jsou považovány
za rozdílné kategorie hodnoty.
Komentář MFČR uvádí:
Cena obvyklá: Viz ustanovení § 2 odst. 1 zákona č 151/1997 Sb. Statistické vyhodnocení
již realizovaných prodejů.
Tržní hodnota: Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je
v odhadu realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (odhad do budoucnosti). Tržní
hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové
ocenění), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním s cenami obvyklých věcí
(nemovitostí).
ČKOM (Česká komora odhadců majetku) ve svých metodikách uvádí:
Tržní hodnota podle definice IVSC a TEGoVA a cena obvyklá dle § 2 zákona č. 151/1997
Sb. jsou dvě rozdílné kategorie hodnoty.

Objednatel za této situace akceptuje určení ceny obvyklé na základě tržní hodnoty pouze
ve výjimečných případech. Jde zejména o nemovité věci s očekávaným výnosem. U SPÚ
může jít například o pozemky a stavby zemědělských areálů. Vzájemnou kombinaci

6/20
porovnávacího nákladového a výnosového přístupu zhotovitel určí konečnou cenu.
Například může jít o cenu pro převod podle zákona č. 92/1991 Sb.10 (privatizace).

Uvedené základní definice cen, ceny zjištěné a obvyklé ceny jsou pro potřeby SPÚ závazné
a postačující.

Pouze z důvodu komplexnosti a předejití záměny definic s definicí podle zákona o
oceňování majetku lze uvést další definice cen podle dalších právních předpisů:
Dle § 492 zákona č. 89/2012 Sb.11:
odst. 1) Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit penězi, je její cena. Cena se určí jako cena obvyklá,
ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.
odst. 2) Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit s přihlédnutím ke
zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.

Zákon č. 526/1990 Sb.12, definuje v ustanovení § 2 odst. 6 obvyklou cenu takto:
(2) Cena je peněžní částka.

a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo
b) určená podle zvláštního předpisu1) k jiným účelům než k prodeji.
(6) Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska
užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi
prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo
personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské
soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází
ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky
oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.

Rozlišení cen z hlediska analýzy trhu věcí nemovitých
Analýza trhu je jedním ze základních podkladů při určení obvyklé ceny, případně tržní
hodnoty.
Při analýze trhu se hledají především referenční vzorky pro porovnání. Je možné se setkat
s různými názvy cen, jejichž terminologie není ustálena. V rámci tohoto standardu budou
rozlišovány při analýze trhu tyto ceny:

 Nabídková cena věcí nemovitých
Cena nabízená prodávajícím, za kterou je ochoten věc nemovitou prodat, prodávající může
být zastoupen realitními kancelářemi. Je to představa prodávajících o ceně.
Tyto ceny vyjadřují tržní situaci na straně nabídky věcí nemovitých. Ve smyslu komentáře
MFČR k ceně obvyklé se tyto ceny pro určení ceny obvyklé nepoužívají. Pokud se
používají, tak při určení tržní hodnoty.

 Poptávková cena věcí nemovitých
Cena, za kterou jsou kupující ochotni věc nemovitou koupit. Kupující může být zastoupen
realitními kancelářemi. Je to představa kupujících o ceně.
Tyto ceny vyjadřují tržní situaci na straně poptávky po věcech nemovitých. Ve smyslu
komentáře MF k ceně obvyklé se tyto ceny pro určení ceny obvyklé nepoužívají. Pokud se
používají, tak při určení tržní hodnoty.

 Realizovaná cena věcí nemovitých
Skutečně realizovaná částka při prodeji. Většinou je to cena sjednaná mezi dvěma
nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním
dokladu o zaplacení.
Představa prodávajícího a kupujícího o ceně se projevila sjednáním a realizací prodeje a
koupě.

10 Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, v platném znění
11 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
12 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění

7/20
Podle komentáře MFČR k ceně obvyklé se cena obvyklá určuje porovnáním s již
realizovanými historickými cenami, do kterých se však nesmějí promítnout zvláštní vlivy.

Nabídková cena, poptávková cena a realizovaná cena jsou součástí trhu s věcmi
nemovitými, lze je nazvat jako ceny, které se běžně používají na trhu – někdy též souhrnně
jako tržní ceny.

V zásadě není rozhodující, jak se za současné terminologické neustálenosti
p íslušná cena vzorku nazývá, ale je rozhodující jednoznačná zhotovitelem uvedená
definice s pojmovou čistotou ve vztahu k tomu jakou cenu (hodnotu) zhotovitel
určuje podle objednaného úkonu.

Čl. 7
Postupy určení obvyklé ceny věcí nemovitých porovnáním

Porovnávací metoda
Porovnávací metoda (přístup) ocenění věci nemovité je založena na principu substituce.
Předpokládá se, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu věcí nemovitých
porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s věcmi nemovitými podobnými, které lze
považovat za vzájemně nahraditelné (substituty). Protože však každá věc nemovitá je
jedinečná, je nutné jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi
(adjustací). Srovnatelné podobné věci (vzorky pro ocenění) - jsou oproti oceňované věci
lepší nebo horší. Pokud je vzorek věci horší než oceňovaná věc, je cena oceňované věci
oproti ceně vzorku vyšší. Pokud je vzorek věci lepší než oceňovaná věc, je cena oceňované
věci nižší oproti ceně vzorku.
Výsledkem porovnávacího přístupu je porovnávací hodnota věci nemovité.
Je nutné, aby zhotovitel metodu ocenění pod ídil jednoznačnému a
nezpochybnitelnému určení ceny obvyklé. Musí být splněna implicitní podmínka
existence adekvátních porovnávacích p ípadů. Cenové vzorky pro porovnání
nesmějí být ovlivněny výsledkem mimo ádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vlivem zvláštní obliby.
Za určité situace zhotovitel může obvyklou cenu určit s oporou tržní hodnoty, pokud ale
výsledek neodporuje definici ceny obvyklé podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb.

Způsoby porovnání
 Přímé porovnání

Porovnávací hodnota se hledá porovnáním oceňované věci nemovité s konkrétními
referenčními vzorky, u kterých je známa prodejní cena.

 Nepřímé porovnání
Porovnávací hodnota se hledá porovnáním s referenčním vzorkem, který reprezentuje
(zastupuje) výběrový soubor vzorků a u kterého jsou vedle prodejních cen definovány i jeho
typické charakteristiky. Může to být průměrná cena stavebních pozemků podle ČSÚ.

Objednatel preferuje metodu přímého porovnání.

Metoda nepřímého porovnání je především vhodná jako kontrolní a podpůrný nástroj pro
konečný výrok o ceně. Ve výjimečných specifických případech, například pozemků malých
výměr, při nedostatku jiných vhodných porovnávacích případů akceptuje objednatel použití
nepřímé porovnávací metody. Použití nepřímé porovnávací metody musí být odůvodněno.

Obecné postupové schéma
Vzájemné porovnání systémem lepší a horší je nutné promítnout do ceny vzorku. Cenu
vzorku adjustovat tak, aby po korekcích (úpravách) ukazovala na porovnávací hodnotu věci
oceňované. Rozdíl mezi vzorkem a oceňovanou věcí lze buď kvantifikovat - to je vyjádřit

8/20
konkrétní ověřitelnou srážkou nebo přirážkou, nebo pouze hodnotit. Porovnávací hodnotu
lze odhadovat v intervalu cen od nejlepšího po nejhorší vzorek.

Výběr vzorků pro porovnání
V první řadě musí zhotovitel definovat segment, případně podsegment trhu. Tato definice
následně určí okruh vzorků.
Příklady segmentů a podsegmentů:

 segment pozemků oceňovaných jako stavební
o podsegment pozemků v jednotném funkčním celku

 segment zemědělský pozemek
o podsegment – navazující na zastavěnou nebo zastavitelnou část obce (zde
je vyšší cena)

Podobné srovnatelné věci nemovité se známou realizovaná cenou jsou tzv. porovnávací
vzorky- referenční vzorky pro porovnání.
Vzorek zejména svojí polohou (místem), svým využitím v současnosti a budoucnosti,
velikostí a dobou realizace ceny odpovídá - podobá se - oceňované věci a umožňuje
odhadnout její cenu - referuje o ceně.
Při výběru vzorku nutno respektovat především podmínku jeho přiměřené homogenity pro
porovnání, tj. aby odpovídal shodnému segmentu trhu jako věci oceňované a podobal se
jim zejména co do polohy, typu, velikosti, kvality, využitelnosti.
Nepodaří-li se najít vhodné vzorky v blízkém okolí, doporučuje se použít i vzorky
vzdálenější.
Cílem porovnávacího přístupu je využít a jeho pomocí vytěžit alespoň přibližné indicie, které
by třeba jen orientačně mohly naznačit některou z hranic či vyloučit nepravděpodobné
úrovně porovnávací hodnoty, případně argumentačně podepřít indicie z ostatních přístupů
pro finální odhad hodnoty věci.
Při výběru vzorků je třeba preferovat kvalitu před kvantitou a snažit se pokud možno uplatnit
vzorky horší a lepší tak, aby oceňované věci nemovité takto byly „orámovány“ a aby
výsledná hodnota pokud možno ležela uvnitř intervalu vymezeném cenami jednotlivých
vzorků.

Jednotky porovnání
Při hledání rozdílů mezi vzorky a oceňovanou věcí je nutné také používat společnou
srovnatelnou jednotku.
Pro věc nemovitou za celek to může být společná jednotka Kč/ks za předpokladu, že věci
jsou srovnatelné.
Pro ocenění samostatných pozemků je to Kč/m2 výměry.
Nelze však používat mechanicky. Může být rozdíl v jednotkové ceně v závislosti na velikosti
výměry pozemku.
Pro stavby to může být Kč/stavbu nebo Kč/m3 obestavěného prostoru. Stavba by měla být
velikostí srovnatelná.
Volbu jednotek porovnání musí zhotovitel řádně zdůvodnit.
Nelze akceptovat ocenění věcí nemovitých jako součet samostatného porovnání hodnot
pozemků a staveb.

Kritéria výběru vzorků pro porovnání
Vždy musí být vzorky a jejich vhodnost pro porovnání posouzena z těchto hledisek:
 Podmínky prodeje (vlastnické poměry, účastníci prodeje, dražba, aukce, nabídkové

řízení, podílové vlastnictví, věcná břemena, nájemní smlouva)
 Čas prodeje (aktuálnost ceny)
 Typ ceny – relevantní jsou realizované ceny s doložením kupními smlouvami.
 Struktura ceny (používat s DPH)
 Lokalita - poloha (v místě a v širších geografických souvislostech)

9/20
 Stav podle operátu KN, ÚPD, skutečného současného a budoucího využití.

U pozemků stavebních je důležitým kritériem vhodnosti pro porovnání velikost pozemku a
charakter přípustné budoucí zástavby (zastavěnost), budoucnost komerčního využití,
právní stav (případná stavba je součástí pozemku či nikoliv), stav inženýrských sítí apod.
Tomu se podřizuje hledání vhodných vzorků.
U pozemků zemědělských je důležité posoudit lokalitu z hlediska zemědělského využití.
Zde je důležitým prvkem podobnosti a srovnatelnosti BPEJ pozemku oceňovaného. Tomu
se podřizuje hledání vhodných vzorků.
U staveb jako samostatné věci je důležitá poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně
technický stav (opotřebení), materiálová charakteristika, vybavenost, velikost, komerční
využití. Tomu se podřizuje hledání vhodných vzorků.
U pozemků s trvalými porosty je důležité, zda jde o porosty, které jsou nebo nejsou
v souladu s využitím evidovaným podle operátu katastru nemovitosti, s územně plánovací
dokumentací a uvažovaným budoucím využitím pozemku. Nutno zjistit, zda porosty budou
odstraněny jako nežádoucí zátěž pozemku nebo bude uvažováno o jejich výnosovém,
okrasném, ochranném využití. Tomu se podřizuje hledání vhodných vzorků.

P ípustné (akceptovatelné) vzorky pro určení obvyklé ceny p ímou metodou
porovnání

P ípustné vzorky z hlediska ceny a jejich doložení
Realizovaná cena věcí nemovitých
Zhotovitel nejprve doloží přehled cenových údajů podle ČÚZK za posledních dvanáct
měsíců v obvodu katastru oceňované nemovitosti nebo relevantních sousedních (jiných)
katastrech. Vzorky použité pro konečné zpracování budou vždy doloženy z kupních smluv
identifikovaných číslem řízení podle ČÚZK. Zhotovitel závazně ověří realizovanou cenu z
listin kupních smluv ČÚZK (převzetí ceny bez znalosti obsahu kupní smlouvy může vést
k chybám a tedy k vědomě nesprávnému ocenění). To platí i pro ceny prodejů
z tzv. databází znalců. Akceptované budou jen konkrétní realizované ceny z kupních smluv
identifikovaných číslem řízení podle ČÚZK a to i z databáze znalce.

Zásadně nep ípustné vzorky z hlediska ceny
 Ceny do její výše se promítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů

prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu
se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či
jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo
jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Příklad: Ústavní soud ve svém nálezu č. II ÚS 3588/14 ze dne 16. června 2015 uvádí:
„…prodej nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení a takto získaná cena by
stěží mohly být zařazeny do uvedené množiny (databáze) skutečně realizovaných prodejů
nemovitostí, relevantních pro porovnání a určení ceny obvyklé u jiné nemovitosti, neboť
právě realizace prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení bezesporu
představuje právě jeden z příkladů působení „mimořádných okolností trhu“, mezi něž
citované ustanovení § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku mimo jiné řadí stav tísně
prodávajícího, jejichž vliv musí být při stanovení ceny obvyklé vyloučen“.
Ceny určené podle vyhlášky případně jiných předpisů.
 Ceny, které byly z nějakých důvodů deformovány.
Ceny, které jsou nápadně jiné v důsledku mimořádných a jiných okolností. V množině
vzorků by neměly být, i když nelze vysvětlit, proč jsou nápadně jiné.
 Ceny blíže neidentifikovatelné, neověřitelné vzorky nebo skupin vzorků z druhé ruky.
Neověřitelné tzv. „dohodnuté ceny spolupracujících zhotovitelů“, ke kterým došlo
k dohodě na „základě diskuse s aktéry trhu“.

10/20
 Ceny určené jiným ZP.
 Ceny v zahraničí.

Podmíněně p ípustné vzorky z hlediska ceny
 Ceny realizovaných podejů, kde je účastníkem převodu obec.
Musí být jednoznačně vyloučena mimořádná okolnost prodeje. Touto okolností může být
pobídková cena pro občany obce s cílem podpořit rozvoj výstavby. Například obce
prodávají svým občanům se slevou oproti ceně obvyklé. Nelze vyloučit další okolnosti
vylučující tyto ceny z porovnání. Přípustné jsou například ceny vzniklé některou z metod
nabídkového řízení, obálková metoda, aukce.
 Ceny některých prodejů SPÚ.
Určovat cenu pouze ze vzorků prodejů SPÚ není vhodné, lze je doporučit podpůrně vedle
vzorků jiných. Prodeje SPÚ lze použít za referenční vzorky za předpokladu, že zhotovitel
bude znát účel a podmínky převodu. Zhotovitel si vyžádá od objednatele také ZP, kterým
byla obvyklá cena vzorku určena. Nutno zohlednit vývoj trhu, porovnatelnost ze širších
hledisek. Zhotovitelem musí být vždy jednoznačně vyloučena mimo ádná okolnost
prodeje.
Podmíněně p ípustné vzorky z hlediska ceny p i absenci nebo nedostatku
realizovaných cen (po p edchozím souhlasu objednatele – KPÚ).
Ceny nabídkové (poptávkové)
Jsou to ceny, které jsou nabízeny prostřednictvím doložitelných webových stránek,
vývěsek, případně písemného potvrzení realitních kanceláří. Informační nouze znamená,
že zhotovitel nenalezl v aplikaci ČÚZK cenové údaje za předchozích dvanáct měsíců žádný
záznam relevantního údaje. Informační nouzi zhotovitel doloží přehledem cenových údajů
v obvodu katastru oceňované věci nemovité a relevantních katastrech sousedních
s vyznačením a zdůvodněním nerelevantních vzorků. To jsou doložitelné kroky, kterými
zhotovitel dokládá neexistenci vzorků realizovaných cen opravňující k použití
nabídkových cen. Objednatelem nebude akceptováno zdůvodnění použití
nabídkových (poptávkových) cen z důvodů pracného vyhledávání nebo zpoplatnění
realizovaných cen.

P ípustné vzorky z hlediska času doby jejich realizace, nabídky, poptávky
 Ceny podle realizovaných prodejů
Za období předchozích 12 měsíců. V případě použití delšího období je nutné to zdůvodnit
a ceny podle upravit podle vývoje trhu (zohlednění trendu zvýšení, stagnace nebo snížení
cen v čase).
 Ceny nabídkové (poptávkové)
Za období předchozích 6 měsíců. Ceny nabízené bez aktualizace déle jak 6 měsíců nelze
akceptovat.

Minimální akceptovatelné počty vhodných vzorků cen
Potřebný počet vhodných vzorků nelze obecně stanovit. Lze konstatovat, že je ovlivněn
variabilitou vzorků. Čím větší variabilita vzorků tím větší je potřeba vzorků. Čím větší počet
relevantních vzorků tím je výsledná cena lépe určena a zvyšuje se přesnost výsledku.
Záleží přitom na kvalitě vzorků, přednost má kvalita před kvantitou. Pokud budou vzorky
relevantní a zhotovitel prokáže, že byly vybrány správně z množiny transparentních vzorků
lze akceptovat:
3 vzorky jako minimální počet vzorků p i použití realizované ceny
Pokud zhotovitel prokáže, že objektivně nejsou k dispozici 3 vzorky (neexistence nebo
nevhodnost vzorků s realizovanými cenami, doplní počet vzorků, který je nižší jak 3, vždy
o vzorky nabídkových cen. To znamená 1 + 4 nebo 2 + 3 nebo 0 + 5, což je varianta, kdy
je použita pouze nabídková cena, kde je akceptovatelných 5 vzorků jako minimální počet.
Minimální počet akceptovatelných vzorků se vztahuje vždy k oceňované věci nemovité a
k jejím jedinečným charakteristikám. Použití téhož vzorku pro oceňování jiné věci nemovité

11/20
je nepřípustné, pokud nejsou oceňované věci podobné. Může jít například o sousední
pozemky se stejným využitím.
Opakované použití vzorku pro ocenění více věcí nemovitých ve ZP musí mít jasnou a
srozumitelnou logiku a musí být zhotovitelem zdůvodněno.

Vlastnosti vzorků pro porovnání z hlediska věcného (cena obvyklá)
Je to porovnatelnost z hlediska cenotvorných faktorů.
Stavební pozemek porovnáváme se stavebním.
Zemědělský pozemek se zemědělským při shodnosti využití podle UPD
Lokalita
Vhodnou pro výstavbu porovnáváme s jinou vhodnou pro výstavbu.
Vhodnou pro pěstování vinné révy porovnáváme s jinou pro pěstování vinné révy.
Pro posouzení, zda vzorky jsou vhodné pro porovnání, je nutné doložit jejich vhodnost
stejně jako u oceňované věci nemovité všemi potřebnými údaji:
O lokalitě - poloze (v místě a v širších geografických souvislostech a stavu v době prodeje
nebo nabídky podle operátu KN, ÚPD, skutečného současného a budoucího využití).
Je tedy nutné závazně doložit:
U vzorků podle realizovaných prodejů jde o katastrální území, parcelní číslo, ev. č. to je
součástí cenových údajů získaných od ČUZK. Tyto údaje je nutné doplnit o využití věci
nemovité, minimálním akceptovatelným dokladem je územní plán (mapa) s komentářem
zhotovitele o využití.
Nabídkové ceny podle realitních kanceláří ne vždy uvádí identifikaci par. č.. Pokud chybí,
je nutné je doplnit. Dále je nutné, pokud chybí, doplnit údaje územního plánu (mapou)
s komentářem zhotovitele. Zhotovitel vždy uvede, že ověřil shodu údajů inzerce s územním
plánem, případně uvede rozdíly, které zjistil. V případě potřeby zhotovitel ověří vhodnost
vzorku i šetřením v terénu.

Závazné zpracování vzorků cen p i p ímém porovnání pro určení ceny obvyklé
Po ukončení procesu hledání vhodných (podobných) vzorků s cenami se ceny vzorků
zpracovávají, upravují, korigují, aby co nejlépe zobrazovali cenu oceňované věci nemovité.
Existuje řada metod zpracování vzorků do podoby konečného odhadu obvyklé ceny.
Znalecká praxe, za situace neexistence závazného postupu, používá rozličných postupů,
které jsou kombinací statistických postupů intervalového nebo bodového odhadu.
S ohledem na častý nedostatek relevantních vzorků se zpravidla používá odhadu v rámci
intervalu mezi minimální a maximální cenou a to pomocí středních hodnot, aritmetického
průměru, nebo také pouze kvalifikovaným ztotožněním ke středu případně k horní nebo
dolní hranici intervalu. Obdobou je vážený průměr, kde zhotovitel kvalifikovaně dává váhu
tomu vzorku, u kterého předpokládá větší nebo menší shodu. Existují také ověřené
formalizované postupy založené pouze na statistickém zpracování většinou většího počtu
vzorků včetně výpočtu pravděpodobnosti a spolehlivosti odhadu. Vedle těchto
formalizovaných a praxí ověřených postupů existují postupy založené na tzv. expertním
odhadu. Ty však při podrobném přezkoumání nejsou zpravidla podloženy schopností
zhotovitele výrok podložit argumenty.
Standard specifikuje přípustné varianty závazných postupů zpracování vzorků do podoby
konečného výroku o ceně. Jiné postupy nebudou objednatelem akceptovány.
Všechny postupy musí vést k bodovému odhadu p i znalosti rozpětí.

Akceptovatelné postupy zpracování vzorků a určení obvyklé ceny

Podle komentá e Ministerstva financí k určování ceny obvyklé
http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/dane/ocenovani-majetku/komentare/komentar-k-
urcovani-obvykle-ceny-oceneni-19349.
Jde o metodu statistickou pracující s cenami realizovanými.

Podle metodiky ÚZSVM ((Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových)

12/20
ÚZSVM ve své metodice používá metodu přímého porovnání. Ze shromážděných vzorků
se nejprve vyřazují ze zpracování podezřelé vzorky. To se provede posouzením relace mezi
minimální a maximální cenou vzorku. Závazně by neměla být větší jak 2 a pokud je větší,
vyřadí se z dalšího zpracování cena, která se absolutní hodnotou odchylky od aritmetického
průměru více liší.
Každé ceně je přiřazena váha od 1 do 3. Ke každému vzorku lze přiřadit také váhu jedna.
Použitím váhy zhotovitel ovlivňuje konečný výsledek tak, aby zobrazoval co nejlépe
jednotlivé vzorky. Vzorky s menší shodou mají podle zhotovitele menší váhu, méně ovlivňují
výsledek. Vzorky s větší shodou mají větší váhu, více ovlivňují výsledek. Vážený průměr
cen je bodovým odhadem obvyklé ceny.
Pro zhotovitele jsou přípustné analogické postupy podle komentáře MFČR k ceně obvyklé
a metodiky UZSVM s odhadem obvyklé ceny výpočtem charakteristik úrovně. Používají se
charakteristiky úrovně (aritmetický průměr, vážený průměr). Při větším počtu vzorků je
možné použít aplikaci počtu pravděpodobnosti, Cenu lze určit jako nejčastěji se vyskytující
případ.

Analogicky podle odborných publikací
Jde zpravidla o metody, které vzorky cen upravují v přehledných maticích ve vztahu
k oceňované věci nemovité. Z upravených cen se v rámci intervalu upravených cen určuje
bodový odhad obvyklé ceny. Může to být střední hodnota nebo jakákoliv jiná hodnota
určená zhotovitelem v rámci intervalu upravených cen. Lze akceptovat, že každý zhotovitel
používá jiný postup. Princip však musí být zachován a zhotovitel musí svoji metodu
odůvodnit a citovat literaturu, kde je obdobná metoda uváděna.
Úpravy cen vzorků
Důležitým momentem všech výše uvedených akceptovatelných metod je postup úpravy cen
vzorků. Jde zejména o akceptovatelnou výši přirážek a srážek. Jiná povaha cen
nabídkových, poptávkových a realizovaných vyžaduje jiný přístup.

Úprava vzorků cen nabídkových a poptávkových
Objednatel považuje použití nabídkových a poptávkových cen za přípustné pouze po
prokázání, že ceny realizovaných prodejů nejsou k dispozici. Pro tyto výjimečné případy
jsou stanoveny tato závazná pravidla pro úpravu nabídkových a poptávkových cen. Úprava
nabídkových cen na tzv. konečnou, reálnou cenu vychází z konceptu, že prodej se za
nabízenou cenu neuskuteční. Někdy je tento koeficient nazýván jako koeficient na pramen
ceny. Existují různá doporučení, jakou srážkou tuto cenu upravit. V praxi zhotovitelé
používají srážku až třicet procent, to je zpravidla koeficientem od 0,7 až 1,0. V literatuře je
sice tato možnost uváděna (BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. 2008), ale
neexistuje žádná průkazná a oficiální studie, která by zdůvodňovala výši koeficientu.
Takový koeficient by měl být vždy zdůvodněn a to analýzou poměru cen nabídkových a
realizovaných. Pokud zhotovitel analýzu poměru nabídkových a realizovaných cen pro
danou oblast a segment trhu nedoloží, bude akceptována srážka v maximální výši
5%.

Další praxí používanou srážkou je srážka ceny na provizi realitní kanceláře, zpravidla cca
4 až 5 %. Takováto srážka není odůvodněná. Kupující platí provizi jako součást ceny, jde
o náklad za zprostředkování, který je součástí ceny. Taková úprava nebude akceptována.
Úpravy cenových vzorků
Obecně má tato úprava a korekce eliminovat jedinečné rozdíly mezi vzorky a oceňovanou
věcí nemovitou. Pokud jsou vzorky správně vybrány, měla by být úprava a korekce cen
minimální. Před úpravou je nutné vyřadit vzorky zjevně nepatřící do skupiny, zpravidla jsou
to ojedinělé vzorky s extrémní cenou. Pokud je málo vzorků, nelze někdy jednoznačně určit,
zda jde o ojedinělý extrém nebo zda by se vzorek s touto cenou při větším počtu vzorku
nevyskytoval jako běžný případ. Ceny vzorků se upravují podle tzv. cenotvorných faktorů,
které zohledňují například:
 polohu pozemku,

 konkrétní účel užití,

13/20
 vlastnické vztahy (stavba součástí pozemku, stavba samostatnou věcí – různé
vlastnictví pozemku a stavby, pozemek ve spoluvlastnictví apod.),

 právní vztahy (např. zatížení zástavním právem, právem stavby, právem odpovídajícím
věcnému břemenu, nevýhodný pronájem),

 širší vztahy (např. vliv životního prostředí, vlivy okolí, míra povodňového rizika, trvalé
porosty, případně jiné závažné skutečnosti).

Za standardní se považuje taková úprava korekce ceny jednotlivého vzorku, která jeho cenu
zvyšuje nebo snižuje maximálně o 20%. V případě velmi zásadního omezení využívání
oceňované nemovitosti lze cenu vzorku snížit/zvýšit až o 30% s prokazatelným podrobným
zdůvodněním a doložením potřebných kalkulací a fotodokumentace. Omezení těchto úprav
oběma směry odpovídá logice přímého porovnání. Za úpravu (korekci) jednotlivého vzorku
do 20 %, případně 30% se považuje součet úprav jednotlivých cenových faktorů.
Výjimečně lze se souhlasem objednatele cenu jednotlivého vzorku snížit/zvýšit i nad 30%.
Standard toto nevylučuje, ale je nutné to transparentně, logicky a se souhlasem objednatele
zdůvodnit.
Snížení/zvýšení nad 30% indikuje, že vzorek byl nesprávně vybrán a pro porovnání není
vhodný. To je uznáváno znaleckou teorií i praxí. Proto je nutné tyto případy vždy odůvodnit.
Nebude akceptováno zřetelné nedůvodné použití neporovnatelných vzorků. Jde o situace,
kdy jsou například k dispozici jeden nebo dva vhodné vzorky a ty jsou účelově doplněny do
minimálního počtu (tři). Takové vzorky zkreslují výsledek, snaha o jejich korekci na
odpovídající cenu vede k nutnosti nepřiměřené korekce.

V některých případech je oceňovaná věc nemovitá zatížena znehodnocením, kterým netrpí
vzorky. Tyto případy je vhodné řešit korekcí ceny na podkladě kalkulace nákladů na
eliminaci znehodnocení (odstranění černé skládky, odstranění zbytků stavby apod.) tato
korekce ceny je přípustná nad rámec uvedených srážek.

Čl. 8
Databáze znalců
Pokud zhotovitel použije ceny vzorků z tzv. vlastní databáze, lze akceptovat pouze ceny
vzorků, které budou doloženy stejně jako z jiných zdrojů.

Čl. ř
Zjištěná cena jako pomocný indikátor správnosti obvyklé ceny
Cena zjištěná může být fakultativně určena zhotovitelem vedle objednané obvyklé ceny
jako pomocný údaj na základě vlastního uvážení zhotovitele, pokud to oceňovací situace
vyžaduje. Fakturace znalečného bude provedena pouze ve výši znalečného za cenu
objednanou.

Čl. 10
Zjištěná cena jako substituent obvyklé ceny
V případě, že nejsou k dispozici žádné relevantní ceny vzorků srovnatelného majetku
v požadovaném rozsahu a s dostatečnou vypovídací schopností, lze při ocenění vycházet
pouze z ceny zjištěné (vyhlášky). To musí být v rekapitulaci uvedeno. Postupuje se přesně
v intencích komentáře MFČR k ceně obvyklé.

Čl. 11
Zaokrouhlování výsledků ZP
Zaokrouhlování výsledků ocenění ve znaleckých posudcích je ešeno takto:
Při určení ceny zjištěné je zaokrouhlení závazně dáno v aktuální vyhlášce „Celková cena
zjištěná se zaokrouhlí na desetikoruny“.

14/20
Pokud by ustanovení o zaokrouhlování v historických vyhláškách chybělo, nezaokrouhluje
se, SPÚ toleruje zaokrouhlení na 1 Kčs/1 Kč.
Obvyklá cena nemá závazná pravidla pro zaokrouhlování. Pro pot eby SPÚ se bude
obvyklá cena zaokrouhlovat na desetikoruny do ceny objektu do řř řřř,- Kč, od
100 000,- Kč na 100 koruny, od 1 000 000,- Kč na tisícikoruny.
V objednávce bude uvedeno, zda je zaokrouhlení požadováno pro každý oceňovaný objekt
samostatně, případně celkem pro objekty.

Čl. 12
Definice věci nemovité
„Nemovitá věc“ je definována dle § 498 odst. 1 OZ takto: „Nemovité věci jsou pozemky a
podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva,
která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není
součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její
podstaty, je i tato věc nemovitá.“

Čl. 13
Nejlepší a nejvyšší využití
Zhotovitel při určení obvyklé ceny přihlíží k nejlepšímu a nejvyššímu využití. Nejlepší a
nejvyšší využití (Highest And Best use – HABO) je definováno jako pravděpodobné,
racionálně zdůvodnitelné užití, které je:
 legálně možné,
 fyzicky realizovatelné a technicky podložené,
 finančně přiměřené,
 maximálně efektivní a
 směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitostí.
Rozhodnutí, jaké využití posuzovaných věcí nemovitých je nejlepší a nejvyšší, musí v rámci
oceňovacího procesu provést zhotovitel na základě technickoekonomické analýzy.

Čl. 14
Období platnosti výroků o cenách ve znaleckém posudku
Zhotovitel závazně uvede období platnosti výroků o cenách. U ceny zjištěné cena platí
zpravidla do období aktualizace vyhlášky.
U obvyklé ceny se závazně uvede v řádu měsíců, jak dlouho bude platná za předpokladu,
že se podmínky na trhu výrazně nezmění.
Poznámka:
Výrok o ceně zjištěné a obvyklé může pozbýt platnosti, pokud se změní charakter a využití
oceňovaného objektu v období po datu zhotovení, místního šetření (územní rozhodnutí,
kontaminace oceňovaného pozemku, požár oceňované budovy) do období uskutečnění
převodu.

Čl. 15
Oceňování souborů pozemků se stavbami
 Pokud objednatel požaduje ocenění obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona
č. 151/1997 Sb., zhotovitel postupuje dle Komentáře MFČR k ceně obvyklé: „Podle
zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení §
2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně
realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného
ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se
vypořádat.“

15/20
 Pokud objednatel požaduje tržní hodnotu, určuje ji zhotovitel těmito standardními
metodami určení tržní hodnoty:
o Metodou stanovení věcné (substanční) hodnoty nemovitosti, tzv. nákladový
přístup,
o Metodou stanovení výnosové hodnoty,
o Metodou porovnávací/srovnávací.

Aplikace více metod musí být transparentní, odůvodněná a slouží zhotoviteli
k závěrečnému určení ceny.
Ve výroku musí být jednoznačně uvedeno, která cena/hodnota byla určena.

Čl. 16
Oceňování pozemků s ložisky nerostných surovin
S ohledem na složitost ocenění neurčuje tento standard striktně žádné závazné postupy a
podmínky. Zhotovitel při splnění znaleckého úkonu postupuje v souladu se zásadami
správné oceňovací praxe a využívá odpovídající metody.
Východiskem jsou tato fakta:
Ložiska nerostných surovin (ložiska nevyhrazených nerostů a ložiska výhradní a ložiska
surovin, které se dle zákona č. 44/1988 Sb.13, za nerosty nepovažují, např. rašelina, písek
v korytech řek atd.) patří mezi přírodní zdroje a zákon č. 151/1997 Sb., neplatí pro
oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.
 Neexistuje platná a legislativně ukotvená metodika pro oceňování suroviny in situ.
 Protože předmětem ocenění je pozemek, nikoliv ložisko (pouze v případě
nevyhrazeného nerostu je součástí pozemku, ale pro jeho využití by musel být vlastník
i držitelem příslušných báňských oprávnění a provozovat báňský podnik - tedy být
"těžařem"), lze zde aplikovat jak cenu zjištěnou, tak cenu obvyklou ve smyslu zákona č.
151/1997 Sb.
Shrnujícím způsobem lze doporučit:
 Při určení ceny zjištěné pozemku se postupuje podle aktuální oceňovací vyhlášky,
podle kterých lze ocenit některé případy pozemků pro zřizování lomů, pískoven,
odvalů a výsypek (podrobně zejména § 9 vyhlášky č. 441/2013 Sb14., a ostatní
ustanovení).
 Při určení obvyklé ceny pozemků s ložisky nerostných surovin by měla být cena
určena prioritně porovnáním s pozemky, které mají stejné či obdobné báňsko-
technické podmínky jako oceňovaný pozemek. Při porovnání se zohledňuje
například:
o legislativní připravenost k těžbě,
o blokační faktory,
o kvalita suroviny,
o množství zásob a kvality nerostné suroviny,
o stěžejnost zájmového pozemku z hlediska exploatačních prací,
o způsob použití pozemků při vedení exploatačních prací,
o logistické hledisko z pohledu umístění pozemku a odbytového místa trhu
(většinou je prodejnost produktu omezena lokálním trhem, se vzdáleností
významně narůstají náklady).

Vzorky pro porovnání by měly být vybírány z obdobných lokalit.
Vzhledem k tomu, že variabilita báňsko-technických podmínek je vysoká a prodej pozemků
v rámci ložisek je poměrně omezený, a dále z důvodu častých případů zkreslování
realizovaných převodů těžaři, je vhodné přímou porovnávací metodu použít jako podpůrný
zdroj pro ocenění.

13 Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství, ve znění pozdějších předpisů, v platném
znění
14 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, v platném znění

16/20
V některých případech znalecká praxe celkovou cenu obvyklou pozemku určeného k těžbě
/krytého dobývacím prostorem (DP), nebo chráněným ložiskovým územím (CHLÚ), anebo
rozhodnutím o využití území pro těžbu (RVÚ) stanovuje jako součet tzv. základní ceny
pozemku a ceny suroviny in situ,

Základní cena pozemku
Vychází z platného oceňovacího předpisu, který je doplněn o následující skutečnosti:
Pokud není zájmový pozemek kryt DP, zohledňuje se jeho krytí CHLÚ, a zda je či není
vydán předběžný souhlas se stanovením dobývacího prostoru.
U pozemků mimo DP, RVÚ a případně i mimo CHLÚ se zohledňuje jejich nezbytnost pro
vedení exploatační činnosti na ložisku.

Ocenění suroviny in situ
Znalecká praxe používá při oceňování ložisek nerostných surovin především dvě metody:
 Výnosovou metodu, která je však využitelná pouze pro případy oceňování celého

báňského podniku.
 Metodu podílu zisku z prvého odbytového produktu.
U všech metod je zásadní kontrola oceňovacího postupu z hlediska obvyklé ceny pozemky
a podílu obvyklé ceny suroviny. To musí být jednoznačně doloženo. Obecné konstatování
je nepřezkoumatelné a tedy nedostačující.

Čl. 17
Oceňování věcných b emen
Při určení ceny obvyklé se postupuje prioritně porovnáním oceňovaného břemene
s referenčními vzorky podle realizovaných cen za zřízení břemene ve smyslu definice ceny
obvyklé podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Výběr vzorků pro porovnání a jejich počet není
tímto standardem nijak upravován, je nutné vycházet z konkrétní oceňovací situace.
Při určení ceny zjištěné se postupuje v intencích zákona č. 151/1997 Sb., a to § 16. Při
určování obvyklých cen pozemků jako východiska pro simulovaný užitek se postupuje
analogicky jako při určování ceny obvyklé pozemků. U pozemků stavebních, případně
potenciálně stavebních je do ceny nutné zahrnout znehodnocení pozemků břemenem
(Rozdíl obvyklé ceny pozemku před zatížením břemene a po zatížení břemenem). Při
určování ceny služebnosti rozlivu akceptuje SPÚ aplikaci ztráty užitku na principu věčné
renty.
Podpůrně, s ohledem na požadovanou cenu a oceňovací případ, lze při ocenění také
používat přiměřeně metodiku ÚZSVM.

Čl. 1Ř
Určení srovnatelného nájemného bytů a domů
Zhotovitel při určení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě postupuje podle
nařízení vlády č. 453/2013 Sb.15.

Čl. 1ř
Závěrečný výrok o ceně
Závěrečný výrok o ceně musí přesně vyjadřovat, jaká cena (hodnota) byla určena. Pokud
nebyla cena obvyklá určena ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., je nutné
jednoznačně uvést, jaká cena byla místo obvyklé ceny určena, zpravidla cena zjištěná,
případně tržní hodnota. V souladu s dnešní znaleckou praxí se cena „určuje“.

15 Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného
obvyklého v daném místě, v platném znění

17/20
Ta znamená například:
- Byla určena obvyklá cena…
- Byla určena cena zjištěná…
- Byla určena tržní hodnota…

Pro účely restituční je nejprůkaznější ve výroku citovat přímo oceňovací předpis (v té době
cena zjištěná nebyla definována):
Byla určena cena podle oceňovací vyhlášky č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990
Sb.
Chybný a zmatečný výrok je:
Byla zjištěná cena zjištěná…
Chybou je, když zhotovitel nemůže určit cenu obvyklou (absence porovnávacích vzorků) a
určí cenu zjištěnou, kterou nazývá obvyklou cenou.

Čl. 20
Jiné ustanovení
Postupy ocenění věcí nemovitých a movitých, které nejsou řešeny v tomto standardu, se
řídí zásadami dobré oceňovací praxe s využitím adekvátních právních předpisů, postupů a
metodik.

Čl. 21
Registrace zhotovitelů a využití standardu S1 ON-1 IOM VŠE
Zhotovitelům doporučuje objednatel registraci k využití standardu S1 ON-1 IOM VŠE podle
čl. 1.2.5. (registrace je bezplatná).

Čl. 22
Specifické požadavky objednatele
Budou řešeny individuálně podle oceňovací situace v objednávce. U ceny obvyklé pozemku
půjde zpravidla o požadavek stanovení vlivu součástí a příslušenství na cenu, případně o
požadavek rozdělení na dvě samostatné ceny.

Čl. 23
P ehled některých vad znaleckých posudků (důvody nep evzetí)

Vady znaleckých posudků (cena zjištěná a obvyklá)
1) Zhotovitel nedodržel právní předpis související se zpracováním ZP.
2) Zhotovitel provedl šetření neobjektivně a nechal se ovlivnit účastníky oceňovacího
procesu.
3) Zhotovitel sdělil průběžné nebo konečné výsledky třetím osobám.
4) Zhotovitel nemá ve ZP uvedeno, jak dospěl k dílčím a konečným veličinám,
tvrzením a závěrům.
5) Znalecký posudek je nepřezkoumatelný.
6) Znalecký posudek není sešit, jednotlivé strany nejsou očíslovány, sešívací šňůra
není připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí a je
umožněno zneužití
7) Neodpovídá uváděný počet stran ZP se skutečným včetně počtu příloh.
8) Počet uváděných předávaných totožných výtisků ZP neodpovídá počtu skutečně
předanému.
9) Znalecký posudek není opatřen doložkou dle § 127 a) zákona č. 99/1963 Sb.
10) Na poslední straně znaleckého posudku zhotovitel nepřipojil znaleckou doložku,
která obsahuje označení seznamu, v němž je zhotovitel zapsán, označení oboru,

18/20
v němž je oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán
ve znaleckém deníku (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 37/1967 Sb.).
11) Každý výtisk písemného znaleckého posudku není podepsán s připojenou pečetí.
Zpravidla u znalecké doložky, případně u rekapitulace, je možné obojí.
12) Struktura ZP se zásadně odchyluje od požadovaného závazného členění s
důsledky nepřehlednosti ZP a obtížné kontroly.
13) Údaje z katastru nemovitostí buď úplně chybí, nebo jsou uvedeny bez doložení
kopií výpisu z katastru nemovitostí.
14) Údaje z územně plánovací dokumentace buď chybí, nebo jsou uvedeny bez
doložení kopie územně plánovací informace podle § 21 zákona č. 183/2006 Sb.
Chybí kopie mapy územního plánu (pokud existuje) a komentář zhotovitele o
nejlepším a nejvyšším využití. Pro šetření stavu věcí nemovité v minulosti je
přípustná i jiná odpovídající dokumentace.
15) Internetové zdroje cenových vzorků nabídkových případně poptávaných nejsou
doloženy kopií internetových stránek nabízejícího případně poptávajícího (realitní
kanceláře).
16) Ve ZP není dokumentačně doložena prohlídka oceňovaných věcí nemovitých.
Chybí minimálně jedna požadovaná fotografie a minimálně jeden snímek
ortofotomapy oceňované věci nemovité.
17) Je prokázáno, že zhotovitel prohlídku věci nemovité neprovedl. To neplatí pro
odůvodněné uvedené ocenění objektů, které zanikly.
18) ZP nebyly oceněny objednané věci nemovité a nebyly provedeny požadované
úkony.
19) Není uvedeno období platnosti výroků o cenách, pokud je požadováno.
20) Chybné výpočty.
21) Jiné zjevné vady.
22) Neodevzdání ZP v elektronické formě. Odevzdaná elektronická forma ZP
neodpovídá požadavkům standardu ohledně shody s tištěným originálem.

Vady znaleckých posudků (cena zjištěná)
23) Zhotovitel použil nesprávný oceňovací předpis ve vztahu k požadovanému datu
ocenění.
24) Zhotovitel chybně posoudil oceňovanou věc nemovitou z hlediska členění pozemků
a příslušenství.
25) Zhotovitel řádně nezdůvodnil srážky a přirážky.
26) Chybné zaokrouhlení.

Vady znaleckých posudků (obvyklá cena)
27) Zhotovitel vybral pro porovnání zjevně nesrovnatelné vzorky.
28) Zhotovitel neuvedl parc. č. vzorků, využití pozemků nedoložil územním plánem.
29) Zhotovitel nepoužil vhodnou jednotku pro porovnání.
30) Zhotovitel nedoložil realizované prodeje podle kupních smluv ČUZK uvedením č.
řízení.
31) Zhotovitel použil nepřípustné vzorky z hlediska ceny:
- Ceny ovlivněné mimořádnými okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího
nebo kupujícího a zvláštní oblibou.
- Ceny určené podle vyhlášky nebo jiného předpisu.
- Ceny zahraniční.
- Ceny blíže neidentifikovatelné neověřitelných vzorků nebo skupin vzorků
z druhé ruky. Neověřitelné tzv. „dohodnuté ceny spolupracujících zhotovitelů“,
ke kterým došlo k dohodě na „základě diskuse s aktéry trhu“.
32) Zhotovitel bez zdůvodnění použil vzorky s cenou realizovaných podejů, kde je
účastníkem převodu obec (nutno především vyloučit mimořádné okolnosti trhu).
33) Zhotovitel bez odůvodnění použil vzorky s cenou realizovaných prodejů, kde je
účastníkem převodu SPÚ (nutno především vyloučit mimořádné okolnosti trhu).

19/20
34) Zhotovitel bez zdůvodnění použil nabídkové ceny.
35) Zhotovitel použil cenu podle realizovaného prodeje, která je starší než dvanáct

měsíců bez zdůvodnění a úpravy podle vývoje trhu (pokud to situace vyžaduje).
36) Zhotovitel použil nabídkovou cenu starší šesti měsíců.
37) Zhotovitel použil méně jak tři vzorky s cenou podle realizovaných prodejů.
38) Zhotovitel použil méně jak pět vzorků nabídkových cen, pokud je objednatelem

použití nabídkových cen schváleno.
39) Zhotovitel použil zjevně nevhodný vzorek z hlediska využití věci nemovité.

Například vzorek zemědělského pozemku pro ocenění stavebního pozemku.
40) Při zpracování a úpravě vzorků byl použit postup, který není logicky zdůvodněn.

Pouhé konstatování, že cena určena například v dolní hranici zjištěného rozpětí
nestačí, je nutné zdůvodnit proč.
41) Byla použita úprava nabídkové ceny poměrem nabízené ceny a realizované ceny
bez doložení na skutečných případech.
42) Byla použita korekce nabídkové ceny o provizi realitní kanceláře.
43) Byla použita úprava cen vzorků, která není nijak odůvodněna.
Odůvodněná úprava jednotlivých vzorků (bez korekce na zdroj) nesmí cenu vzorku
snížit/zvýšit víc jak o 20%. Ve výjimečných případech lze, pokud je to argumentačně
podloženo zhotovitelem, akceptovat snížení/zvýšení až o 30 %. Snížení/zvýšení ceny
jednotlivých vzorků nad 30 % lze akceptovat pouze po předchozím souhlasu
objednatele a to pouze ve výjimečných případech na podkladě zdůvodnění. Snížení
ceny oceňovaného objektu o jeho znehodnocení určené samostatným výpočtem se
do úpravy nezapočítává.
44) Zpracování vzorků není provedeno žádnou logickou přípustnou metodou. Za
logickou a přípustnou metodu lze považovat ve standardu uvedené metody a jejich
analogické postupy.
45) Zásadně neakceptovatelný je výrok o ceně obvyklé, který se opírá o jen tzv. znalosti
prostředí a trhu bez uvedení tržních dat.
46) Neodůvodněné požití určení obvyklé ceny nahrazením cenou podle vyhlášky. To je
možné jen v případě prokázané absence vhodných realizovaných nebo
nabídkových cen.

Další vady znaleckých posudků

47) Zhotovitel nedodržel ustanovení o nakládání se znaleckými posudky a zpracování
osobních údajů.

20/20
Příloha č. 2 – Ceník zpracování ZP

STÁTNÍ POZEMKOVÝ Ú AD

Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc

Ceník znaleckých posudků

B emena

Položka Věcné Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Zhotovitel č. 1 Zhotovitel č. 2
ceníku právo Cena bez DPH Cena bez DPH
měrná
jednotka Kč/MJ Kč/MJ

1 Břemena obvyklá a zjištěná Oceňování zřízení věcných břemen 1 hodina 299 600

Škody na majetku

Položka Věc Typ ceny Popis služby požadované ve znaleckém posudku MJ Zhotovitel č. 1 Zhotovitel č. 2
nemovitá měrná Cena bez DPH Cena bez DPH
Výpočet náhrady škody na trvalých porostech, stanovení jednotka
2 Škody na obvyklá výše újmy vlastníka způsobené neoprávněným pokácením Kč/MJ Kč/MJ
porostech dřevin rostoucích mimo les nebo v lese 1 hodina
299 600

Pozn.: Zhotovitelé nejsou plátci DPH.

1/2
Doplňující podmínky:
 Cena služby je konečná a zahrnuje veškeré náklady zhotovitele spojené s vyhotovením znaleckého posudku. Veškeré náklady jsou náklady
osobní, materiál, služby (za údaje ČUZK aj.), náklady na cestovné, jiné náklady.
 Pokud je objednána jenom obvyklá cena a oceňovací situace podle standardů vyžaduje také určit cenu zjištěnou, je fakturována služba
jenom za cenu obvyklou.
 Při objednávce se určí ceníkové položky pro fakturaci.
 Při objednávce ZP s cenou za hodinu bude spotřeba času závazně dohodnuta při akceptaci objednávky

2/2
Příloha č. 3 – Vzorová objednávka ZP

STÁTNÍ POZEMKOVÝ Ú AD

Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc

______________________________________________________________________________________________________________________

Váš dopis zn.: Zhotovitel:
Ze dne:
Naše zn.: Název:
Vyřizuje: IČO:
Sídlo:
Tel.:
E-mail:
ID DS: z49per3

Datum:

OBJEDNÁVKA

Objednatel:
Česká republika-Státní pozemkový ú ad
Krajský pozemkový úřad pro ………………..
Se sídlem ………………………….
IČO: 01312774
Na základě Rámcové dohody č.…………..uzavřené dne ………….(dále jen „Smlouva“) mezi
objednatelem a zhotovitelem, tímto u Vás objednáváme:

[bude doplněna specifikace požadovaných znaleckých služeb podle příslušných metodických
pokynů, závazné úrovně zpracování ZP nahrazuje standard]

Specifické požadavky objednatele:

Smluvní strany berou na vědomí, že v této objednávce nebyly sjednány podstatné změny
podmínek stanovených Smlouvou.

Cena služeb
Objednatel se zavazuje zaplatit zhotovitele za cenu za dílo stanovenou na základě jednotkové
ceny uvedené v Příloze č. 2 Smlouvy, v souladu s Čl. V Smlouvy.

Celková cena za znalecký posudek činí…………….Kč bez DPH

Termín předání:

Zhotovitel se zavazuje, že dílo objednateli předá do:

Kontaktní osoba objednatele:

Fakturační údaje (obligatorní náležitosti faktury):
Obchodní firma zhotovitele
Cena bez DPH, rozpis částky DPH podle sazby
Číslo účtu Zhotovitele

1/2
Objednatel je povinen uhradit zhotoviteli cenu za dílo jen po jeho řádném předání objednateli,
a to na základě daňového dokladu vystaveného zhotovitelem (dále jen „faktura“). Přílohou
faktury musí být objednatelem potvrzený předávací protokol o provedení služby. Bez tohoto
potvrzeného protokolu nesmí být faktura vystavena
S pozdravem
……………………….
ředitel/ka Krajského pozemkového
úřadu pro ……

2/2
Příloha č. 4 – Vzorový protokol o předání a převzetí objednaného ZP

STÁTNÍ POZEMKOVÝ Ú AD

Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc

Zhotovitel:…………….

Protokol
o p edání a p evzetí objednaného znaleckého posudku

Po provedeném prověření předepsaných a dohodnutých náležitostí k vypracování znaleckého
posudku, který jsme obdrželi dne …………………

tímto potvrzuji,
že předmětný znalecký posudek č. ........, ze dne ....................byl vypracován ve smyslu
podmínek Smlouvy a dle objednávky. Odpovídá a je v souladu s požadovaným zadáním a
zjevně netrpí žádnými zřejmými vadami a nedodělky. Vzhledem k tomu není sepisován soupis
vad a nedodělků.
Převzetím znaleckého posudku zadavatel nepřebírá odpovědnost za správnost ocenění. Za
správnost ocenění nese odpovědnost zhotovitel i po převzetí znaleckého posudku a realizaci
převodu oceňované nemovitosti.

Tento protokol je podkladem pro vypracování a vystavení faktury za provedené dílo.
Faktura bude po obdržení zpracována a odeslána k úhradě v dohodnutém termínu splatnosti.
Uhrazena bude převodním příkazem na účet zpracovatele.

V ................................

.................................
Za objednatele

1/1
Příloha č. 5 – Vzorový protokol o nepřevzetí objednaného ZP

STÁTNÍ POZEMKOVÝ Ú AD

Sídlo: Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3 - Žižkov, IČO: 01312774, DIČ: CZ 01312774
Krajský pozemkový úřad pro Olomoucký kraj, Blanická 383/1, 779 00 Olomouc

Zhotovitel: …………………

Protokol
o nep evzetí objednaného znaleckého posudku

Vámi vypracovaný znalecký posudek č. ........
ze dne ...............................
který jsme obdrželi dne .....................................

nebyl p evzat, protože má tyto vady a nedodělky:

Zhotovitel je povinen do tří dnů od oznámení nepřevzetí díla písemně oznámit, zda vadu uznává
či nikoliv. V případě nereagování a nečinnosti se má za to, že vady byly uznány. Vady díla
zhotovitel odstraní bezplatně nejpozději do 5 dnů od uznání vady, pokud nebude dohodnuto jinak.
Lhůta musí být dohodnuta tak, aby nezmařila další práce nebo úkony.
V…................................

.................................
Za objednatele

1/1

Textová podoba smlouvy Smlouva č. 8441979: Rámcová dohoda - Vypracování znaleckých posudků - rok 2019 - Ocenění

Příloha Ramcova_dohoda_Cast_1_komplet_registr.pdf