Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál smlouvy stáhnete odsud
TI Ify, MHMPXPBNSMOO
4s> Stejnopis č./f
KUPNÍ SMLOUVA
Smlouva č. KUX/35/04/007165/2019
uzavřená níže uvedeného dne, měsíce a roku
dle § 2079 a násl. a § 2085 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,
(dále jen jako „občanský zákoník"),
(dále jen jako „smlouva" nebo „kupní smlouva")
Hlavní město Praha
se sídlem Mariánské nám, 2/2, 110 00 Praha 1
zastoupené I ředitelem odboru hospodaření s majetkem Magistrátu hl. m. Prahy
IČO: 00064
DIČ: CZ00064581, plátce DPH
Bankovní spojení: PPF banka, a.s., se sídlem Evropská 2690/17, 16041 Praha6
číslo účtu: 149024 - 0005157998/6000
variabilní symbol: 123519000!
(dálejen jako „prodávající") na straně jedné
a
Společenství vlastníků jednotek domu Mezi školami 2476 - 2481, Praha 5
se sídlem Mezi Školami 2480, 158 00 Praha 5
zastoupené předsedou výboru
IČO: 71212647
zapsané v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném u Městského soudu v Praze
pod sp. zn. S 4865
(dálejen jako „kupující") na straně druhé
(oba dále jen jako „smluvní strany")
I.
1. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem souboru movitého teplárenského majetku, a to
předávací stanice označené PS 21, umístěné v 1. PP na adrese Mezi Školami 2479/19, 158 00 Praha
13 - Stodůlky ve stavbě bytového domu č. p. 2476, 2477, 2478, 2479, 2480, 2481, který stojí na
pozemcích pare. č. 2780/11, 2780/12, 2780/13, 2780/14, 2780/15, 2780/16, 2780/211, 2780/212,
2780/213, 2780/214,2780/215 a 2780/216, v kat. území Stodůlky, obec Praha, takjakje tento bytový
dům zapsán na LV č. 2444 vedeném u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště
Praha, kdy se jedná o ucelený technologický celek určený k výrobě a dodávce tepelné energie
k vytápění a teplé užitkové vody (dále jen jako „předávací stanice"). Vlastnické právo k předávací
stanici nabyl prodávající na základě zákona č. 172/1991 Sb. § 3 odst. 4.
2. Předmětem koupě dle této smlouvy jě předávací stanice, jakje tato uvedena v odst. 1 tohoto článku
a jak je dále podrobně specifikována ve Znaleckém posudku č. T43937/18 ze dne 12. 10. 2018
zpracovaném znaleckým ústavem EQU1TA Consulting s.r.o., se sídlem Truhlářská 3,110 00 Praha 1,
který je jako příloha č. 1 nedílnou součástí této smlouvy (dálejen jako „předmět koupě").
II.
-O
*r\
£
X 2:
l c‘ !■ í '
\ ■.*•:' 'V-1 "■'
1. Prodávající prodává předmět koupě uvedený v či. I. odst. 2 této smlouvy se všemi součáštói.f
a příslušenstvím, právy a povinnostmi s jeho vlastnictvím spojenými a kupující jej kupuje a^njíma
jak stojí a leží dle § 1918 občanského zákoníku do svého výlučného vlastnictví. Ns-3' —-
2. V souladu s § 43 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších
předpisů, tímto prodávající potvrzuje, že uzavření této smlouvy schválila Rada hl. m. Prahy
usnesením č. 1225 ze dne 10.6.2019. Záměr prodeje předmětu koupě uvedeného včl. I. odst. 2
této smlouvy byl zveřejněn na úřední desce Magistrátu hl. m. Prahy pod evidenčním číslem HOM-
2497/2019 od 8. 3. 2019 do 29. 3. 2019.
'V
3. Prodávající prohlašuje, že na předmětu koupě uvedeném v čl. 1. odst. 2 této smlouvy nevážnou žádné
dluhy, věcná břemena, zástavní práva ani jiné právní vady, to vše vyjma skutečnosti, že předmět
koupě je na základě Smlouvy o nájmu č. A/23/000114/95 ze dne 6. 10. 1995, ve znění dodatku č. 1
ze dne 30. 11. 2002, dodatku č. 2 ze dne 22. 9. 2008, dodatku č.3 ze dne 18. 1. 2010 a dodatku č. 4
ze dne 23. 12.2013, uzavřené mezi prodávajícím a společností CGC -Ekoterm a.s., IČO: 41691938,
respektive jejím právním nástupcem společností Veolia Energie ČR, a.s., se sídlem 28 října 3337/7,
702 00 Ostrava, IČO: 45193410, ve správě a nájmu společnosti Veolia Energie ČR, a.s. Převodem
vlastnického práva k předmětu koupě na kupujícího přechází dle § 2221 občanského zákoníku práva
a povinnosti z nájemní smlouvy dle předchozí věty na kupujícího. Kupující prohlašuje, že byl
seznámen se skutečnostmi uvedeným v tomto odstavci a bere je na vědomí.
4. Kupující prohlašuje, že byl seznámen se současným fyzickým a právním stavem předmětu koupě
a předmět koupě kupuje a přejímá bez výhrad ve stavu, v jakém se nachází.
III.
1. Kupní cena, sjednaná dohodou smluvních stran za předmět koupě, činí 205.000,- Kč (slovy: dvě stě
pět tisíc korun českých). Ke kupní ceně uvedené v předchozí větě bude připočtena daň z přidané
hodnoty v zákonné výši 21%, vypočtena ze základu daně 205.000,- Kč, v souladu s ustanoveními
zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, v celkové výši
43.050,- Kč (slovy: čtyřicet tři tisíc padesát korun českých).
2. Kupní cenu včetně DPH uvedenou v odst. 1 tohoto článku se kupující zavazuje zaplatit
prodávajícímu na účet vedený u PPF banky a.s., Evropská 2690/17, 16041 Praha 6, č. účtu: 149024
- 0005157998/6000, variabilní symbol: 1235190001, a to do 30 dnů ode dne doručení této uzavřené
kupní smlouvy kupujícímu, přičemž za den zaplacení kupní ceny včetně DPH se považuje den
připsání platby na účet prodávajícího.
3. Při prodlení se zaplacením kupní ceny včetně DPH uvedené v odst. 1 tohoto článku se kupující
zavazuje uhradit ve prospěch prodávajícího úrok z prodlení ve výši 1,5 % z dlužné částky za každý
i započatý týden prodlení, minimálně však 300,- Kč. Smluvní strany výslovně vylučují užití
§ 1971 občanského zákoníku, prodávající tak má nárok na náhradu škody vzniklé prodlením se
zaplacením kupní ceny včetně DPH uvedené v odst. 1 tohoto článku, i pokud je kryta úroky
z prodlení dle tohoto odstavce. Při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny včetně DPH
uvedeném v odst. 1 tohoto článku delším než 30 dnů ode dne splatnosti kupní ceny včetně DPH je
prodávající oprávněn od této smlouvy odstoupit. Právní účinky odstoupení vzniknou dnem,
kdy oznámení prodávajícího o odstoupení od této smlouvy bude doručeno kupujícímu.
IV.
1. Prodávající předá kupujícímu předmět koupě protokolárně do 30 dnů ode dne zaplacení kupní ceny
včetně DPH dle čl. III. odst. 2 této smlouvy.
2
(S -é :f'r'O•o\
2. Dnem protokolárního předání předmětu koupě dle odst. 1 tohoto článku přechází nJ kupčícího ; • PC
nebezpečí jeho nahodilé zkázy a nahodilého zhoršeni jeho stavu. \ '6'.'
V. -5-
Vlastnické právo k předmětu koupě podle této smlouvy nabude kupující dnem protokolárního předání
predmetu koupě dle čl. IV. odst. 2 této smlouvy.
VI.
1. Veskere písemnosti, výzvy a oznámení se doručují na adresu prodávajícího nebo kupujícího
uvedenou v teto smlouvě. Pokud v průběhu plnění této smlouvy dojde ke změně adresy některého
z účastníku, je povinen tento účastník neprodleně písemně oznámit druhému účastníkovi tuto změnu
a to způsobem dle předchozí věty. ’
2. Smluvní strany sjednávají, že doručování zásilek odeslaných s využitím provozovatele poštovních
služeb se ndi § 573 občanského zákoníku.
VII.
1. Právní vztahy touto smlouvou výslovně neupravené se řídí příslušnými ustanoveními občanského
zákoníku a ostatními účinnými právními předpisy.
2. Pokud kterékoliv ustanovení této smlouvy nebo jeho část bude neplatné či nevynutitelné a/nebo
se stane neplatným či nevynutitelným a/nebo bude shledáno neplatným či nevynutitelným soudem
či jiným příslušným orgánem, pak tato neplatnost či nevynutitelnost nebude mít vliv na platnost
či vynutitelnost ostatních ustanovení smlouvy nebo jejich částí.
3' f^ní výslovné souhlasř 5 tím’ at,y taE° smlouva byla uvedena v Centrální evidenci smluv
(CES) vedene prodávajícím, která je veřejně přístupná a která obsahuje údaje o smluvních stranách
ciselne označení této smlouvy, datum jejího podpisu a text této smlouvy.
4' SmÍTý,1rf2 V*S'°™ě .sjýWvají, že uveřejněni této smlouvy v registru smluv dle zákona
c. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv
a o registru smluv (zákon o registru smluv), ve znění pozdějších předpisů, zajistí prodávající.
5. Smluvní strany prohlašují, že skutečnosti uvedené v této smlouvě (v čl I - VII této smlouvy)
nepovažují za obchodní tajemství ve smyslu § 504 občanského zákoníku a udělují svolení k jejich
užiti a zveřejnění bez stanovení jakýchkoli dalších podmínek.
6. Tato kupní smlouvaje vyhotovena v sedmi autorizovaných výtiscích o čtyřech stranách textu , z nichž
po jednom obdrží kupující a šest prodávající.
7. Autorizace se provede otiskem razítka prodávajícího v pravém horním rohu každé strany textu
8. Tato smlouva nabývá platnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami a účinnosti dnem jejího
uveřejnění v registru smluv dle odst. 4 tohoto článku.
9. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu řádné přečetly, jejímu obsahu porozuměly, její obsah
je srozumitelný a určitý, ze jim nejsou známy žádné důvody, pro které by tato smlouva nemohla být
rádně plněna nebo ktere by způsobovaly neplatnost této smlouvy a že je projevem jejich pravé
svobodné a vážné vůle prosté omylu, projevené při plné způsobilosti právně jednat a dále že tato
smlouva nebyla ujednána v rozporu se zákonem a nepříčí se dobiým mravům a veškerá prohlášení
v teto smlouvě odpovídají skutečnosti, což vše níže stvrzují svými podpisy
3
Přílohy: Příloha č. 1 - Znalecký posudek č. T43937/18 Xf\^'LS?o-o\
1 -07- 2019 í (!?í 1
* fč-rl.:'
-5-
-/gmsio V Praze dne:..... V Praze dne:
xp
'4Í-: .i i ~•yr za kupujícího:
za prodávajícího?" ir- — ' c: > ■y
*1
, -,rj
i t 'i i ■■ : í'š5
1Č8 -V r ■ '■ * iiííii £480
í*: 7"2'2ZC7 -i
DIČ: CZ71212647 Wa.- O
Ověřovací doložka pro legalizaci Poř.č: 15800-0069-0654
Podle ověřovací knihy posty: Praha 58
Vlastnoručně podepsal: Zdeněk Tvrdík Is.p.
Ďatuň a stí sto narození: 10.11.1967,Benešov,CZ
Adresa pobytu: Praha
Mezi škol ani 2477/25,CZ
Druh a c. předlož.dokl.totožnosti: 2048
Občanský příkaz
Praha 58 dne 29.06.2019 Podpis, /uřwní
Koukalová Dagmar 'C8
*
T
O ,h
ío'
4
s-P- V.^3 Tq -o
s\ -ú
w o-O>5.,Sí '
A''C* ...
a A.^ř: x
"F
j i, X
>
X
equíta -i ř
-5-
Znalecký, posudek
č. T43937/18
O HODNOTĚ SOUBORU MOVITÉHO MAJETKU
PŘEDÁVACÍ STANICE Č. 21
Mezi Školami 2479/19, Praha 13
VE VLASTNICTVÍ HLAVNÍHO MĚSTA PRAHA
Objednatel: HLAVNÍ MĚSTO PRAHA
Mariánské nám. 2
Znalecký úkol: 110 00 Praha l
Datum ocenění:
POSUDEK vypracoval: OCENĚNÍ MAJETKU PRO POTŘEBY OBJEDNATELE
12. ŘÍJNA 2018
EQUITA Consulting s.r.o.
Znalecký Ostav
Truhlářská 3
110 00 Praha l
Posudek je předán objednateli ve třech vyhotoveních
Vyhotovení č. PDF opis
»equita •\
• c* : <4\
Znalecký posudek č. T43937/18 i j>
i ZNALECKÝ ÚKOL
/
/
4J 3
2 NÁLEZ. LU OJ 4
2.1 PŘEDMĚTOCENĚNÍ...................... ............. -■ . 4
7
2.2 Podklady pro vypracovaní posudku 4J LUJJ 7
8
2.3 Předpoklady a omezení................ .
lUU IQ
2.4 Právní stav................. ................... ,r.
10
2 METODY 10
13
3.1 Kategorie hodnoty.................... 13
3.1.1 Tržní hodnota............................ 14
3.1.2 Netržní hodnoty........................ 14
3.1.3 Vybraná hodnota........................ 14
3.2 15
3.2.1 Obecné metody ocenění............... 15
Nákladový přístup......................
3.2.2 16
3.2.3 Příjmový (výnosový) přístup........
3.3 Porovnávací přístup.................... 16
Volba přístupu a metody ocenění 16
16
4 OCENĚNÍ 16
X 17
19
4.1 Ocenění energetických zdrojů.................................. 19
4.1.1 Ocenění dle Znaleckého standardu.............................. 21
1.1.1.1 Identifikace majetku a ohodnocení technického stavu 22
1.1.1.2 VÝPOČET ČASOVÉ CENY.............................................................
1.1.1.3 Výpočet hodnoty majetku....................................... .23
4.1.2 Ocenění výnosovou metodou......................................
4.1.2.1 Stanovení diskontní míry pro výnosové ocenění....... .23
4.1.2.2 Stanovení diskontní míry - praktická část............... .24
4.1.2.3 Výnosový přístup • výpočet podle nájemní smlouvy....
.25
2 ZÁVĚR IX
5.1 Rekapitulace výsledných hodnot.
5.2 Výsledná hodnota...................... .
fi ZNALECKÁ DOLOŽKA
-V ^ i
►jequitďí
~~yr
Znalecký posudek t. T43937/16 I -t—
I-
Znaleckým úkolem je zhotovit tržní ocenění souboru movitého teplárenského majetku, konkrétně
se jedná o ocenění předávací stanice označené PS 21, umístěné v budově bytového domu na
adrese Mezi Školami 2479/19, Praha 13 - Stodůlky.,
Ocenění je prováděno pro potřeby Objednatele, který zvažuje úplatný převod majetku na
společenství vlastníků jednotek. y
r
3
Znalecký posudek t*. T43937/18 CVaěc?^
ul
Ji-
4 >-c •/'
2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Předmětem ocenění je soubor movitých věcí, který tvoří ucelený technologický celek určený
k výrobě a dodávce tepelné energie k vytápění a teplé užitkové vody. Jedná se o předávací stanicí
s označením PS 21, která je umístěna v l.PP bytového domu na adrese Mezi Školami 2479/19,
Praha 13 - Stodůlky.
Umístění předávací stanice:
fl .... ^
: ";!■ iPI. ;-s.t ** k5
. i .i
■ fé 3-*
w
i'1
. ;■!' ■
•; • *
! taýída
V zdroj: .katastralni-mapa.cz
V^. . i5a T3..A
r~> *
Předávací stanice (dále jen „PS") zásobuje přilehlé domy teplem (topný okruh) a teplou užitkovou
vodou. Topným médiem je horká voda. Předmět ocenění představuje ucelenou, samostatnou
a funkčně lokalizovanou technologii, která je součástí centrálního zásobování teplem, z důvodu
funkčnosti provozu je součástí celého systému zásobování teplem pro vytápění a ohřev teplé vody
provozovaného společností Veolia Energie ČR, a.s.
Oceňované majetky jsou lokalizovány v uvedeném bytovém domě v 1. podzemním podlaží,
nebytový prostor je přístupný přes společné schodiště domu.
Dle tvrzení Objednatele jsou předmětné movité majetky ve vlastnictví Hlavního města Praha, se
sídlem Mariánské nám, 2, 110 00 Praha 1, IČ: 00064581.
Objednatel deklaroval, že zvažuje úplatný převod majetku na společenství vlastníků jednotek
(dále jen „SVJ"). Jedná o SVJ které obhospodařuje vytápěné domy, včetně domu ve kterém je
umístěna oceňované předávací stanice, konkrétně nemovitosti zapsané na IV č. 17155,
katastrální území Stodůlky.
Oceňovaná výměníková (předávací) stanice je předmětem nájmu, respektive je částí většího
majetku, který je pronajat na základě smlouvy o nájmu uzavřené mezi pronajímatelem Hlavním
městem Praha, se sídlem Mariánské nám. 2, 110 00 Praha 1, IČ: 00064581 a nájemcem
společností CGC - Ekoterm a.s., se sídlem v Praze 1, Opletalova 45, IČ: 41691938, resp. právním
nástupcem společnosti Veolia Energie ČR, a.s.se sídlem 28. října 3337/7, Moravská Ostrava, 702
00 Ostrava, IČ: 45193410, dne 6.10,1995 (dále jen „Nájemní smlouva”).
Předmětná PS 21 je specifikována v Nájemní smlouvě v příloze č. 1 pod bodem 2 (označení BO
21), kde jsou vyjmenovány další obdobné stanice, v celkovém počtu 8, kotelna a teplovod, za
souhrnnou cenu 440.679,50 Kč, Nájemné je konstruováno (sjednáno) jako roční ve výši 0,15 %
z pořizovací ceny majetku.
4
3i ~ •:->
Znalecký posudek č. T43937/18 -i- j-
Podrobná specifikace:
i,
-t.
Mezi Školami 2479/19, Praha 13 - Stodůlky
Hlavní zařízení stanice - ROK 1990 (odhad), celkem ÚT+TV 651~
kW
Zásobník TV ležatý, OK Zilina Bytčica, typ OVL, 6300 I, r.v. 1989
a 1990 ks 2
Úpravna vody pro TV - EUROCLEAN, typ KEUV TV 02. r.v, 2012 ks 1
Armatury ks 1
Oběhové čerpadlo UT, Sigma 65-NTr-97-12-LM-00, DN65, r.v,
1990
Oběhové čerpadlo ÚT, Grundfos UPS 65-120/2, r.v. 1997 ks 1
Cirkulační čerpadlo TV, Grundfos UPS 65-120/F, r.v. 1997 ks 1
Hlavní uzávěr (primář), uzavírací ventil přírubový DN100 ks 2
Elektricky ovládeaný ventil zpátečka primář DN100, dle vnějších znaků
nefunkční ks 1
Regulační ventil ÚT LDM PN80 ks 1
Servopohon pro regulační ventil ÚT ks 1
Regulační ventil TV LDM DN80 ks 1
Servopohon pro regulační ventil TV ks 1
Havarijní ventil LDM PNIOO ks 2
Servopohon pro havarijní venitl - ZPA ks 2
Čtyřcestný směšovací ventil TV KOMEXTHERM Duomixl PN80
ks 1
Servopohon pro směšovací ventil TV BEL1MO ks l
Čtyřcestný směšovací ventil ÚT KOMEXTHERM Duomix2 DN 80
ks 1
Servopohon pro směšovací ventil ÚT ZPA ks 1
Solenoidový ventil TV DN80 GGL-20 ks 2
Ukazovací tlakoměr 0-600 kPa ks 3
Ukazovací teploměr 0 - 120°C ks 1
Uzavírací armatury kohouty DN50 až DN100 ks 14
Filtr DN50-DN80 ks 4
Vypouštěcí kohout, DN15 ks 8
Automatický odvzušňovací ventil, AOV DN15 ks 8
Regulační přístroje
Regulace stanice
Schrack RMZ1- rozvaděč MaR, r.v, 2014 ks 1
Trend IQVIEW4/24 - ekvitermní regulátor stanice r.v, 2014 ks 1
Venkovní čidlo pro ekvitermní regulátor ÚT
ks 1
Propojovací kabely
Kabelové propojení k teplotním čidlům Cu 2x0,7 mm2 (stíněný) m 30
Kabelové propojení do sběrnice Cu 2x1,0 mm2 (stíněný) m 5
Kabelové propojení k čerpadlům Cu 3x1,5 mm2 m 5
Kabelové propojení k regulačním ventilů Cu 4x1,5 mm2 m 15
Rozvaděč elektricky, silnoproud
Skříňový rozvaděč nástěnný Verpe RMS2, včetně jističů ks 1
Měření spotřeby tepla
měření spotřeby tepla pro vytápění a ohřev TV
5
Znalecký posudek č. T43937/1B 5 equitá
Ji
r
J
Měření spotřeby tepla pro primář KAMSTRUP MULTICAL \
602C0Q020B1276, r.v. 2014
Měření spotřeby tepla pro UT - KAMSTRUP MULTICAL ks •JX1J
602C00020B1276, r.v. 2014
ks 1
Potrubní rozvody s příslušenstvím
Trubky ocelové hladké • závitové 42 5715, mat,11353.0, 11353.1
část rozvodů provedena nově z plastových trubek PPR
Tepelné izolace trubice ISOVERIS-H/A, proříznuté a kašírované vyztuženou hliníkovou
fólií se samolepícím přesahem, použití do 260°C
DN50 až DN1Q0, včetně tvarovek m 50
trubková izolace, např, ISOVER IS-H/A, tl.40 až 80 mm
m 50
objímky s pryžovou vložkou pro DN50-DN100 1 ks/ml ks 50
Fotodokumentace:
. 'íí I
Ji
-Tm
\
i
nar -I V
u> ‘
V•
-jg
i vj
Ob TisÉfefeU
m i
I /
►
6
Znalecký posudek č. T43937/I8 *uita o
2.2 Podkladypro vypracováníposudku
:: \
V ~r
}>
-5.
Pro vypracování posudku byly Objednatelem poskytnuty tyto podklady:
• Nájemní smlouva ze dne 6.10.1995.
• Evidenční karta majetku - Mezi školami cp2479,pred.st.tep.P13
Znalcem byly opatřeny tyto podklady: učení technické v ./ . soudního inženýrství,
• Znalecký standard číslo 8/2005, Vysoké Brně, 7Ú, stav
• Zákon CNR č. 586/1992 Sb., zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku,
• Metodika oceňování hmotného movitého majetku, VÚT v Brně - Ústav soudního inženýrství,
Brno, 1995,
• Technická dokumentace,
• Katalogy a prospekty,
• Archiv znaleckého ústavu,
• Veřejně dostupné zdroje,
• maps.google.cz
• a další informace z internetové sítě.
Znalec neměl žádné další informace o provozu ani o ekonomice provozu.
Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti EQUITA Consulting s.r.o. za účasti zaměstnanců
společnosti Pražská teplárenská a.s.
Použité zkratky
PS předávací stanice (výměníková stanice)
ŘS řídící systém
PTV primární rozvod topného média (vody)
STV sekundární rozvod topného média (vody)
TV teplá voda
UT ústřední vytápění
Š/KŠ šachta (kontrolní)
MHMP Magistrát hlavního města Prahy
SVJ Společenství vlastníků jednotek domu Mezi Školami 2476 - 2481, se sídlem Mezi Školami
2480, 158 00 Praha 5 - Stodůlky, IČ: 71212647.
2.3 Předpokladya omezení
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele
a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti,
správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec pří
ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Znalec nehodnotí případná právní omezení s nakládáním s oceňovaným majetkem. Ocenění je
zpracováno za předpokladu, že je možné majetek zcizit.
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem
související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Věcná omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kapitole
1 Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné, než uvedené účely neodpovídá
znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.
7
\\
^quita,. •o''
-7)
-C
Znalecký posudek č. T43937/18 " ’ "i- ■ p-
V t-/-i :/; 3C
.h.
Tento posudek nenahrazuje z hlediska technického stavu „technické posouzení mafetku . <^v / ’
'.5-
Tento posudek nebyl zpracován pro jednání s finančními institucemi (banky, pojišťovny^atd^-afií
pro řízení před orgány státní správy (jako např. soudy, finanční úřady, policie, exekutorské úřady,
atd.), a nemusí splňovat specifické požadavky určené těmito institucemi pro ocenění.
Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné
hodnoty zjištěné tímto posudkem díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran,
zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování,
přechod kontroly, atd,) nebo jiným faktorům, které jsou pro danoutransakci jedinečné.
Časové omezení
Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu
ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za
skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém apolitickém
vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách
nelze převzít odpovědnost.
Za předpokladu, že nedojde od data zpracování posudku k žádným významným změnám
vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu
trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto znaleckém posudku za udržitelnou po dobu šesti
měsíců od data zpracování tohoto posudku.
2.4 Právnístav
Vlastnictví
Znalec předpokládá, že všechny oceňované majetky jsou ve vlastnictví Objednatele.
Zástavní a jiná věcná práva
Znalci nebyly předloženy žádné listiny prokazující, že na uvedených technologických zařízeních
váznou zástavní nebo jiná práva omezující vlastnictví.
Účetní evidence
Znalci nebyla poskytnuta účetní evidence vlastníka, resp, inventární soupisy dlouhodobého
majetku movitého a nemovitých věcí.
Nájemní vztahy
K oceňovanému majetku je uzavřena smlouva o nájmu mezi pronajímatelem Hlavním městem
Praha, se sídlem Mariánské nám. 2, 110 00 Praha 1, IČ: 00064581 a nájemcem společností CGC -
Ekoterm a.s., se sídlem v Praze 1, Opletalova 45, IČ: 41691938, resp. společnosti Veolia Energie
ČR, a.s.se sídlem 28. října 3337/7, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava, IČ: 45193410, dne
6.10.1995.
Pronajímatel pronajímá nájemci uvedený majetek účelům k zajišťování výroby a dodávky tepla
a teplé užitkové vody v souladu s platnými právními předpisy po dobu účinnosti této smlouvy.
Nájemce je povinen zajišťovat správu, údržbu a provoz majetku, spočívající v provádění
administrativních úkonů, úkonů technické správy a právních úkonů a to zejména v:
a) odborné péči o majetek, běžné provozní údržbě majetku a jeho udržování v řádném
technickém stavu, včetně zajišťování a provádění úklidu všech prostor, ve kterých se majetek
nachází
b) zajišťování a provádění oprav majetku v rozsahu, v němž je k tomu povinno Pronajímatel jako
vlastník |
c) bezodkladným odstraňováním všech havarijních poruch na majetku a jejich následků
cl) uplatňování a vymáhání vůči třetím osobám splnění povinností spočívajících v provádění oprav
a odstraňování závad a poškození majetku
e) plnění povinností zabezpečovat provádění všech periodických a mimořádných revizí v souladu
s obecně závaznými předpisy a pokyny orgánů státní správy
f) plnění veškerých povinností v rámci provozu a údržby uložených městu jako vlastníku právními
předpisy, zejména na úseku požární ochrany, hygieny a bezpečnosti práce
g) projednání s městem, a to předem, provedení prací a výkonů na majetku jdoucích nad rámec
8
ZNALECKÝ POSUDEK Č. T43937/18 v•c\ \
"Ti
X
běžné provozní údržby.
h) povinnosti vést nezbytnou spisovou evidenci a dokumentaci související se zajišťováním- správy-
a údržby majetku a jeho provozu a kdykoliv na vyžádání informovat zástupce města" čTštavu
majetku, zajišťování jeho správy, údržby a provozu a umožnit nahlížet do dokumentace. Součástí
dokumentace je též deník, ve kterém budou zaznamenány veškeré činnosti realizované na
majetku v souvislosti se zajišťováním jeho správy,.,údržby a provozu.podie smlouvy,
h) povinnosti projednat s Pronajímatelem, a to předem, provedení prací a výkonů na majetku
jdoucích nad rámec běžné provozní údržby, s výjimkou odstraňování havárií a jejich následků.
Nájemce se zavazuje:
(1) Město se zavazuje předat správci nejpozději do 15 dnů ode dne uzavření této smlouvy
fotokopie veškeré dokumentace související se zajišťováním správy a údržby majetku a jeho
provozu, které byly pořízeny do dne uzavření této smlouvy (zejména fotokopie dodavatelských
smluv, revizních správ, dokladů o provedení komplexních zkoušek, protokolů o převzetí majetku
apod.).
(2) Město bude konsultovat se správcem a umožní mu spolupracovat na rozšíření sítě na území
definovaném ve smyslu či. VIII/1 této smlouvy. Správce bude kontrolovat, aby realizovaná
rozšíření odpovídala kapacitě sítě a plnění smlouvy.
Smlouva je uzavřena na dobu určitou 15 let, od 1.10.1995 do 30.9.2009. Znalec nemá k dispozici
žádné dodatky této Nájemní smlouvy.
Nájemce je povinován k bezúplatnému zajišťování správy, údržby a provozu uvedené
a výměníkových stanic.
Pronajímatel pronajímá nájemci majetek za roční nájemné ve výši 0,15 % z pořizovací ceny
majetku.
9
Znalecký posudek e. T43937/18 ■<1 '
'/•)
*í~
_Ci
3.1 Kategorie hodnoty
Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo^ž realizovanou částku
za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu
finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí
mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží
či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj.
Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím'peněžní vztah mezi zbožím popř. službou
určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují, Hodnota není skutečností, ale pouze
odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický
pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu,
ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj.
Druhy hodnot
Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot:
1. tržní hodnota
2. netržní hodnoty
3.1.1 Tržní hodnota
Tržní hodnota
Tržní hodnota (Markét Value, pojem používaný v EU, někdy Fair Markét Value, používaný zejména
v USA) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako:
Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným
prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po
náležitém marketingovém období, ve které by obě strany jednaly informované, rozumně a bez
nátlaku.
"Odhadnutá částka..."představuje cenu vyjádřenou v penězích (obvykle v místní měně), která
by byla zaplacena za aktivum v nezávislé tržní transakci. Tržní hodnota je měřena jako
nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu k datu ocenění v souladu s definicí tržní
hodnoty. Je to nejlepší rozumně dostupná cena pro prodávajícího a nejvýhodnější rozumně
dostupná cena pro kupujícího. Tento odhad především vylučuje odhad ceny zvýšené nebo snížené
zvláštními faktory nebo okolnostmi, jako je atypické financování, prodej a dohoda o zpětném
pronájmu, zvláštní hlediska nebo výhody poskytované někým, kdo je s prodejem spojen, nebo
jakýkoli prvek zvláštní hodnoty.
"...majetek mě! být směněn..." odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka,
nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena. Je to cena, za kterou trh očekává, že
by byla provedena transakce ke dni ocenění pro splnění všech ostatních částí definice tržní
hodnoty.
"...kdatu ocenění... "vyžaduje, aby odhad tržní hodnoty byl časově omezen, Protože se trhy a
tržní podmínky mohou změnit, odhadnutá hodnota může být v jiné době nesprávná nebo
nevhodná. Ocenění bude odrážet aktuální tržní stav a podmínky existující ke skutečnému datu
ocenění. Definice také předpokládá současnou směnu a provedení prodeje bez jakýchkoli
cenových variant, které by někdy mohly být prováděny.
"...mezi dobrovolným kupujícím..." odkazuje na toho, kdo je motivován, ale ne nucen ke
koupi. Tento kupující není ani příliš dychtivý ani nucen kupovat za každou cenu. Tento kupující je
také ten, kdo kupuje podle situace na současném trhu a podle aktuálních tržních očekávání, a ne
podle Imaginárního nebo hypotetického trhu, u kterého nelze prokázat nebo předpokládat, že
existuje. Případný kupující by neměl zaplatit vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Současný vlastník
majetku je zahrnut mezi ty, kteří tvoří "trh". Odhadce nebo znalec nesmí udělat nerealistické
10
o
7uu FrKÝ posudek t. T43937/18 X
předpoklady ohledně tržních podmínek ani předpokládat úroveň tržní hodnoty\yšší, frež'jaká j
rozumně dostupná. -5-
"...dobrovolný prodávající..." není ani příliš dychtivý ani není nucen k prodeji za jakoukoli
cenu, ani není připraven nabízet za cenu, která nepřichází na současném trhu rozumně v úvahu.
Dobrovolný prodávající je motivován k prodeji majetku na trhu za nejlepšj cenu dosažitelnou na
(otevřeném) trhu po náležitém marketingu, ať už je tato cena jakákoli. Skutečná situace
stávajícího vlastníka daného aktiva není součástí těchto úvah, protože "dobrovolný prodávající" je
hypotetický vlastník,
s,
"...vnezávislé transakci..."transakce mezi stranami, které nemají mezi sebou blízké nebo
zvláštní vztahy (např. mateřská a dceřiná společnost nebo vlastník a nájemce), které by mohly
způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo by "byla zvýšené v důsledku prvku zvláštní
hodnoty. Transakce za tržní hodnotu se předpokládá mezi nesouvisejícími stranami, z nichž si
každé počíná nezávisle.
"...po náležitém marketingovém období..." znamená, že by majetek měl být na trhu
vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející
v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na
podmínkách trhu, ale musí být vždy dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán
odpovídajícím počtem potenciálních kupujících.
"...při které každá strana jedná informované a racionálně..." předpokládá, že jak
dobrovolný kupující, tak dobrovolný prodávající jsou rozumně informováni o podstatě a
charakteristikách majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a stavu trhu k datu ocenění.
Dále se předpokládá, že každý jedná s touto znalostí a rozumně ve vlastním zájmu a usiluje o
nejlepší cenu pro svoji pozici v transakci. Rozumnost je dána vztahem ke stavu trhu k datu
ocenění a ne výhodami vzniklými tak, že bychom situaci posuzovali někdy později již se znalostí
minulého vývoje. Není nezbytně nerozumné, když prodávající prodá majetek na trhu s klesajícími
cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. V takovýchto případech, tak jak je tomu v
ostatních situacích prodejů a koupí na trzích s měnícími se cenami, bude rozumný kupující nebo
prodávající reagovat podle nejlepších tržních informací k danému datu.
"...a bez nátlaku... “ stanovuje, že každá strana je motivována k podniknutí transakce, ale ani
jedna není nadměrně nucena ji uskutečnit.
Tržní hodnota je chápána jako hodnota aktiva bez zahrnutí nákladů prodeje nebo koupě a bez
kompenzace za související daně.
Předpoklad
Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a
nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) je takové využití ze všech přiměřeně
pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné,
náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota
oceňovaných aktiv.
Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tato čtyři kritéria:
• dodržení právních předpisů,
• fyzická realizovatelnost,
• finanční proveditelnost,
• maximální ziskovost.
Cena obvyklá
V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je definována ve dvou různých právních
normách:
• zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo pň poskytování
stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
li
O.
Znalecký posudek t. T43937/18 ~o\
t'- >
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do 'její kyše še
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebq
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rez'umějí např&téd
stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky porodních a jiných ka/aTnítr-estíbními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštníoblibou se rozumízvláštní hodnpta pokládaná majetku
nebo službě vyplývajícíz osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a
určíse porovnáním. ”
• zákonem č č. 526/1990 Sb., o cenách definována jako „cena shodného nebo z hlediska
užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi
prodávajícími a kupujícími, kteříjsou na sobějiavzájem ekonomicky, kapitálově nebo
personálně nezávistí na daném trhu, který není ohrožen úůnky omezení hospodářské
soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, ura se cena pro posouzení, zda nedochází
ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propoáem ekonomicky
oprávněných nákladů a poměřeného zisku."
Definice ceny obvyklé v obou zákonech se věcně zásadním způsobem neliší, pouze formulačně,
ale liší se dovětky o způsobu jejího stanovení, Zatímco zákon o oceňování majetku jednoznačně
říká, že obvyklou cenu lze určit porovnáním, zákon o cenách stanoví, že pokud nelze zjistit cenu
obvyklou statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných cen na trhu, tak pro účinky
hospodářské soutěže lze využít kalkulační propočet.
Primárně však obě definice ceny obvyklé stanoví, že cenu obvyklou je nutno stanovit
statistickým vyhodnocením již realizovaných prodejů (historických cen),
Cena obvyklá se určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se
vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného
majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku
v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena
z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly),
V praxi dochází často k záměně pojmů cena obvyklá a tržní hodnota, resp. jsou mylně
považovány synonyma. Rozdíl tržní hodnoty oproti obvyklé ceně je v možnostech jejich stanovení.
Tržní hodnotu lze stanovit na rozdíl od obvyklé ceny na základě všech tří základních oceňovacích
přístupů:
• nákladového přístupu (věcná hodnota, časová cena),
• výnosového přístupu (diskontování, kapitalizace),
• porovnávací přístup (porovnáním s cenami obdobných věcí).
Z definice ceny obvyklé lze dovodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp, služby, se
kterým se v tuzemsku kdatu ocenění běžně obchoduje, tj. existuje konzistentní trh, Je to cena
běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Analýzou trhu ji lze
odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty.
Existuje však velmi mnoho typů majetků, zboží či služeb, kde trh není natolik rozvinutý a s nimiž
se běžně neobchoduje a pak je stanovení ceny obvyklé velmi obtížné. V případě, kdy se v daném
místě a čase s obdobným majetkem či službou neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s
takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět
pouze na základě analýzy trhu.
To ovšem neznamená, že majetek nebo služba v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu,
V zásadě lze konstatovat, že cenu obvyklou stanovit nelze, ale je možné provést odhad tržní
hodnoty majetku či služby, popřípadě jiné kategorie hodnoty, Kategorie tržní hodnoty je ve své
definici nadřazená kategorii ceny obvyklé.
Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota majetku, ale interpretuje se chování
kupujících na trhu ve vztahu k danému majetku. Jde tedy o odborný názor vykonstruovaný na
základě dostupných a relevantních informací k datu ocenění.
12
7Nťl ECKÝ POSUDEK č. T43937/18 jeqwta /o
3.1.2 Netužní hodnoty •>'
s>
V.;r Ai'
Spravediivá hodnota -5-___
Equitable Vatue (přiměřená, spravedlivá hodnota) je v IVS definována jako: „částka, za kterou by
aktivum mohlo být směněno mezi informovanými a nezávislými stranami, které mají na transakci
zájem" a současně „Jde o cenu, která je spravedlivá mezi dvěma konkrétními stranami při
zohlednění všech výhod a nevýhod, které může každá strana z transakce mít”. Equitable Value je
založena na tržních principech, ale není synonymem k tržní hodnotě, je to širší pojem. Na rozdíl
od tržní hodnoty může zohledňovat specifika dané transakce mezi dvěma konkrétními subjekty.
Tržní hodnota musí být neosobní a nestranná. Equitable Valíte může zohlednit například
synergické efekty a přínosy dané transakce pro všechny zúčastněné strany. Jsou situace, kdy
bude Equitable Value odpovídat tržní hodnotě a kdy nikoli.
Hodnota využití
Vaiue-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití
pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejiepší využití.
Investiční hodnota
Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo
skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na
individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a
nestranná.
Likvidační hodnota
Liquidation; Forced Sa/e Vaiue (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je
hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá
strana v nevýhodě nebo nucena k transakci.
Speciální hodnota
Speciál value (speciálníhodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující
tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem
(synergický efekt).
Účetní hodnota
Book vaiue (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem
v účetnictví.
3.1.3 Vybraná hodnota
Úkolem znalce je tržní ocenění, stanovení hodnoty vybraného majetku pro potřeby objednatele
jako možné podpory v rámci vyjednávání o prodeji s SVJ.
Specifické vlastnosti majetku:
• je limitován svým účelem užití,
• netvoří funkční samostatný celek, ale je závislý na spolupůsobení s ostatním majetkem
Nájemce,
• maximální využití a tedy hodnota je ve spolupůsobení s ostatním majetkem Nájemce,
• v případě prodeje jiným subjektům než nájemci, musí nový vlastník respektovat nájemní
smlouvu (za předpokladu její platnosti),
• v případě prodeje jiným subjektům než nájemci, nebo SVJ, bude majetek determinován
na použité komponenty, náhradní díly a druhotnou surovinu, za předpokladu, že by došlo
k ukončení provozování majetku,
• majetek je umístěn v nemovitosti jiného vlastníka (SVJ),
• na trhu není běžně obchodováno s obdobným majetkem,
• výše nájemného není stanovena na tržních principech.
Z výše uvedených důvodů cena obvyklá v předmětném případě neexistuje. Rovněž není vhodné
pro zamýšlenou obchodní transakci stanovovat tržní hodnotu,
Na základě výše uvedeného Znalec definuje zjišťovanou hodnotu a postoupil ke stanovení
spravedlivé hodnoty (Equitable Value), která je rovněž založena na tržních principech, ale
zohledňuje specifika konkrétní transakce.
13
Znalecký posudek č.. T4^7/1 s IS^C'°'yo
e?»7 5
3.2 Obecné metody ocenění X
7*.
Pro ocenění majetku jsou používány tň základní obecně uznávané přístupy: ‘w <■
* nákladový, -5-
* výnosový,
* porovnávací.
3.2.1 Nákladový přístup ✓r ,
Nákladový přístup k ocenění obecně používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na
stanoveni hodnoty. Vychází se z premisy, že obezřetnýmvestor by neplatil 2a aktivum více než
částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovým přístupem je určeno
hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř, pořízení
obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví.
Tento přistup představuje odhad nákladů spojených s přímou reprodukcí majetku nebo náklady
spojene s nahrazením oceňovaného majetku, při tom zohledňuje případný funkční nedostatek
a ekonomickou nebo morální zastaralost, Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady
spojene s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách
NaWadove metody u ocenění majetků vychází z předpokladu, že vlastník majetku v minulosti
vynaložil určitý objem nákladů k tomu, aby získal tento majetek v hodnotě a stavu k datu
ocenem. Případný nabyvatel majetku tyto náklady hradit nemusel a bude výhradně využívat
budoucí přínosy tohoto majetku. Proto by měl poskytovateli uhradit hodnotu majetku danou
sumou v minulosti vynaložených nákladů,
Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí
energie, nezbytné pro vybudování popř, pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických
podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené
s přímou reprodukci majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku
zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost, Náklady na pořízení
cenách maj6tkU j50U naklady sP°Íené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných
Používané metody
metody31'^6 nákladového přístuPu se Pro oceňování majetků v praxi používají následující
=> metoda vlastních nákladů.
=> metoda reprodukčních nákladů.
mgtoda účetní hp,jpoty - vychází z účetních hodnot majetku (např, na základě auditorem
overenych závěrek podniku).
Použití nákladových metod
Základní nevýhodou nákladových metod je absence od skutečného očekávaného přínosu maietku
pro jeho nabyvatele,
Použití nákladových metod v daném případě je jediné možné, neb nejsou k dispozici ekonomické
informace vazici se k oceňovanému majetku. A obdobný majetek není běžně obchodován tudíž
neexistuji porovnatelná data z uskutečněných transakcí (použitého majetku). Nabyvatel, případně
Nájemce by byl bez ohledu na ekonomický přínos, nucen majetek vybudovat, jinak by nebylo
mozne vytápět budovy a zásobovat je TUV, nebo provozovat soustavu jako celek. Lze očekávat
ze pn využiti nákladových metod bude nutné respektovat, že některý majetek je již technick/
ekonomicky nebo jinak zastaralý, že neexistují relevantní vstupy pro nákladové ocenění
(nedostatek^ historických informací). Rovněž tak, že existují bariéry vstupu do teplárenského
odvětvi a očekávané užitky z držení majetku jsou odůvodněně významně odlišné od v minulostí
vynaložených nákladů (množství vyrobeného tepla x věcně usměrňovaná cena tepla).
3.2.2 PŘÍJMOVÝ (VÝNOSOVÝ) přístup
Příjmový přístup je založen na principu budoucího očekávání, Tento princip znamená, že hodnota
aktiva je dana očekávanými peněžními přínosy plynoucími z jeho užití. Výnosový přistup vyžaduje
14
Wa;, O
-O '
i.'
Znalecký posudek č. T43937/18 •/
v
odhad peněžních přínosů, dobu užívání a výnosnost alternativní investice, které Jsou viáštrtíkovi
(či nájemci) aktiva dostupné. V rámci tohoto přístupu lze aplikovat v praxi násleopjů^ metody-
ocenění aktiv:
=> metoda podílu na zisku
=> metoda ziskové prémie
=> metoda reziduálních zisků
=> metoda podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
=> metoda diskontovaných peněžních toků
jehož nezbytnou součástí jsou následující analýzy: ✓,
Analýza vvnosů wchází ze specifické prognózy, která hodnotí každý technologický soubor a jeho
možnost dodávat teplo odběratelům, případně vychází z uzavřené nájemní smlouvy,
Analýza vvdaiů vychází z prognózy nákladů potřebných rja provoz souboru.
Analýza investic bere do úvahy požadované investice do majetku, které jsou potřebné na udržení
a růst životnosti majetku, v případě kdy se uvažuje nekonečná životnost majetku.
Analýza diskontní mírv obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do majetku.
Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými
úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu majetku,
3.2.3 Porovnávací přístup
Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje objektivní tržní hodnota majetku na
základě v současností realizovaných cen při prodeji majetků srovnatelných s oceňovaným
majetkem mezi nezávislými partnery.
Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o srovnatelných majetcích a na znalosti
a analýze trhu se srovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen příslušnými
multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných
a srovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota.
Používané metody
Jako aplikace porovnávacího přístupu k ocenění se pro oceňování majetků v praxi používají
následující metody:
=> metoda srovnatelné transakce - několik variant:
o porovnání cen stejných majetků v rámci transakcí skutečně realizovaných v nedávné
době na aktivním trhu,
c porovnání cen stejných majetků v rámci transakcí skutečně realizovaných v historii na
již neaktivním trhu se zohledněním všech změn ekonomických podmínek,
c porovnání cen obdobných majetků v rámci transakcí skutečně realizovaných na
aktivním trhu se zohledněním rozdílů mezi porovnávanými majetky,
3.3 Volba přístupua metody ocenění
Znalec zvažoval použití všech tří základních přístupů pro ocenění majetku, nicméně jako
nejvhodnější, resp, z hlediska dostupných dat a povahy předmětu ocenění, jediný možný přístup
nakonec zvolil nákladový přístup ocenění, protože tato metoda zohledňuje veškeré náklady
spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku se stejnou využitelností při
současných cenách. Pro stanovení spravedlivé hodnoty mezi objednatelem a SVJ je tento přístup
nejvhodnější. SVJ by bez oceňovaného majetku nebylo schopno vytápět jím vlastněné budovy,
nebo i Nájemce by bez oceňovaného majetku nebyl schopen provozovat tepelnou soustavu. Za
předpokladu, že by některý z těchto kupujících neměl předmětný majetek, musel by oceňovaný
majetek nahradit jiným se stejnými, nebo obdobnými parametry.
Pro podpůrnou informaci použil znalec stanovení celého souboru majetku - výměníkové stanice,
za respektování podmínek Nájemní smlouvy, metodu výnosovou.
15
i arsíSto-,'T0£)
7mi prkv pcwmFK g. T43937/1S X
’ /
4.1 Ocenění energetických zdrojů
4.1.1 Ocenění dle Znaleckého standardu
Při ocenění použil Znalec postupu dle Znaleckého standardu č. VIII v úpravě podle aktualizace
z roku 2005, Tento postup je v České republice všeobecně uznávaným standardem pro oceňováni
movitých věcí. Je publikován Ústavem soudního inženýrství v Brně/
Hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě rpásledujících kroků:
1.1.1.1 Identifikace majetku a ohodnocení technického stavu
Určení technické hodnoty je provedeno podle základní amortizace a stupně opotřebení. V případě,
kdy by byl majetek oceňován pro účely prodeje mezi nezávislými subjekty (obecný kupující), bylo
by rovněž přihlédnuto k prodejnosti oceňovaného eventuálně podobného zařízení.
Technická hodnota TH (v %):
TH(%) = VTH * (100- ZA) * (100 ± PS)
104
kde:
VTH je výchozí technická hodnota, která činí zpravidla 100% u nových strojů a zařízení a 90%
u strojů a zařízení po GO,
ZA je základní amortizace,
PS je přirážka {+) nebo srážka (-) dle zjištěného technického stavu.
Při určení technické hodnoty je stanovena základní amortizace, která vyjadřuje snížení
technické životnosti majetku v % podle zařazení oceňovaných položek do jednotlivých skupin
základní technické životnosti v letech. Snížení je určeno podle definovaných amortizačních křivek
nebo amortizačních stupnic v závislosti na stáří majetku.
Přirážky a srážky při hodnocení technického stavu majetku se stanoví zpravidla na základě jeho
prohlídky, ověření a vyzkoušení funkčnosti a hodnocení technického stavu. Srážkou se hodnotí
vada, vyšší opotřebení, nedostatečné skladování, deformace, koroze apod,
1.1.1.2 VÝPOČET ČASOVÉ CENY
Časová cena (CČ v Kč):
cč = CN ‘ K2> KSJH
100
kde:
CN nabývací cena majetku v Kč,
«2 index technického vývoje,
K3 index morálního zastarání nebo opotřebení,
TH technická hodnota v %.
Výchozí cena technologického zařízení (CN) je v podstatě reprodukční cenou, tj. cenou, kterou by
bylo nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného zařízení v době oceňování.
Výchozí cena u zařízení pořizovaných jako továrně nových bývá shodná s účetní pořizovací cenou,
to však neplatí v posuzovaném případě.
16
■ ) -o
':4: 5
V. ■■ 1'
?n cnň POSUPT <*■ T43937/18 2»
1.1.1.3 VÝPOČET HODNOTY MAJETKU
V
-5-
výpočet spravedlivé hodnoty je postup dle Standardu pro cenu obvyklou, přičemž
Základem pro
rozdíl je v kp (COB v Kč):
COB = CČ * KP
kde: KP koeficient prodejností
Koeficient prodejnosti (KP) je stanoven na základě kvalifikovaného odhadu podle zkušeností
Ohledem na uplatnění posuzovaného majetku na trhu v daném čase a miste. Uplatněni na trhu by
bylo posuzováno v případě, kdy by byl majetek umisťován na sekundárním trhu jako jednotlivé
«• demontované komponenty, nikoliv v posuzovaném případě jako funkční celek pro konkrétního
kupujícího.
Postup výpočtu:
a přirážky, resp. srážky (PS, podie
skutečného stavu majetku, iv , . , ,u ,
2 Dopočtem do 100% je vypočten index přirážky/srazky technického stavu m,
3. Je určena základní amortizace (ZA) podlev amortizačních křivek,
4. Z Technické hodnoty (TH) je vypočtena Časová cena (CC) „, ,
5 Koeficient prodejnosti (Kp) není určen podle porovnaní se skutečnými prodeji, ale
vzhledem k tomu, že se jedná o transakci mezi známými účastníky, je roven 1. Koeficient
prodejnosti jiný než jedna by byl aplikovaný v případě, kdy by kupec nebyl znám a
majetek by byl umisťován (velmi obtížně) na sekundárním trhu. V posuzovaném případe
kupující (SVJ) musí (vytápění vlastních jednotek) vynaložit investiční náklady na pořízeni
obdobného, tedy již opotřebeného majetku. Přičemž je příjemcem vyhody z)\z
instalovaného majetku. Naopak vlastník by musel vynaložit náklady na demontáž, přičemž
využitelným (samostatně prodejným) by byl pouze zlomek majetku. Dalšírr^potencialnim
kupujícím by mohl být Nájemce, ten však užívá majetek za symbolické (netrzm) najemne,
takže není nucen tento stav měnit. *
6. Výsledná spravedlivá hodnota (dle Standardu COB) je určena jako součin KP a CC.
Znalec pro výpočet reprodukční ceny (VTH) použil datovou základnu URS. Jednotkové směrně
ceny dle ÚRS jsou specifikovány bez započtení nákladů spojených s umístěním stavby,
projektových prací, inženýrské, kompletační činnosti. Jednotkové ceny byly posuzovaný bez dané
z přidané hodnoty. Cenové soustava URS je uceleným systémem pro oceňovaný stavební
produkce. Jedná se o nejpoužívanější a nejvíce aktualizované podklady pro ocenovam stavební
produkce, které vycházejí z tržních dat. Tímto postupem byly stanoveny reprodukční ceny
Re^produkčnTceny jednotlivých zařízení (nacházející se ve výměníkové stanici) byly stanoveny
přímým porovnáním s existujícími realizacemi se stanicemi stejného výkonu i osazeni. V uvahu
byla brána i cena jednotlivých hlavních komponent stanice (zejmena deskových výměníků, MaR,
zásobníkových ohřívačů TV, expanzních nádob, čerpadel, regulačních ventilů, rozdělovačů...)
z dostupných ceníků výrobců komponent.
Jednotlivé komponenty jsou k datu ocenění (cenou pořízení) oceněny následovně:
počet celk,
pol. I Text položky_________________________________________ mj mj jedn. cena cena
Mezi Školami 2479/19, Praha 13 - Stodůlky ks 2 146 221 292 442
Hlavní zařízení stanice - ROK 1990 (odhad), celkem UT+TV ks 1
45 000 45 000
651 kW_______________ ______________________ _____ -_____ 17
1 ! Zásobník TV ležatý, OK Žllina Bytčica, typ OVL, 6300 I, r.v.
1989 a 1990
2 úpravna vody pro TV - EUROCLEAN, typ KEUV TV 02. r.v.
2012______________________________________________
Znalecký posudek č. T43937/18 á\\-n l-i K '•Vv\
eguita. : -o\
, 73
>
.2:
/
Armatury
3 Oběhové čerpadlo ÚT, Sigma 65-NTr-97-12-LM-00, DN65, r.v.
1990 ks 1 31 218 31 218
4 Oběhové čerpadlo ÚT, Grundfos UPS 65-120/2, r.v, 1997 ks 1 25 450 25 450
5 Cirkulační čerpadlo TV, Grundfos UPS 65-120/F, r.v. 1997 ks 25 450 25 450
6 Hlavní uzávěr (primář), uzavírací ventil přírubový DN100 ks 2 13 200 26 400
r 7 Elektricky ovládeaný ventil zpátečka primář DN100, asi nefunkční ks 1 31 700 31 700
8 Regulační ventil ÚT LDM PN80 ks 1 57 860 57 860
9 Servopohon pro regulační ventil ÚT / 37 760 37 760
ks 1
10 Regulační ventil TV LDM DN80
ks 1 57 860 57 860
11 Servopohon pro regulační ventil TV
ks 1 37 760 37 760
12 Havarijní ventil LDM DN100_________ ,___________________ ks 2 65 180 130 360
ks 2 42 890 85 780
13 Servopohon pro havarijní venitl - ZPA_____________________ ks 1 10 570 10 570
14 Čtyřcestný směšovací ventil TV KOMEXTHERM Duomixl PN80 ks 1 37 760 37 760
ks 1 10 507 10 507
15 Servopohon pro směšovací ventil TV BELIMO_______________ ks 37 760 37 760
16 Čtyřcestný směšovací ventil ÚT KOMEXTHERM Duomix2 DN 80 ks 2 23 398 46 796
ks 3 1 350
17 . Servopohon pro směšovací ventil ÚT ZPA ks 1 4 050
ks 14 680 680
18 Solenoidový ventil TV DN80 GGL-20_______________________ ks 4 4 470
ks 8 5 860 62 580
19 Ukazovací tlakoměr 0-600 kPa ______ ks 8 23 440
20 Ukazovací teploměr 0 - 120°C 197
203 1 576
21 Uzavírací armatury kohouty DN50 až DN100_________________ 1 624
22 Filtr DN50-DN80______________________________________
23 Vypouštěcí kohout, DN15________________________________
24 Automatický odvzušňovací ventil, AOV DN15________________
Regulační přístroje
Regulace stanice __________________________ ks 1 80 000 80 000
25 Schrack RMZ1- rozvaděč MaR, r,v, 2014___________________ ks 19 500 19 500
26 Trend IQVIEW4/24 - ekvltermní regulátor stanice r,v, 2014 ks 1
27 Venkovní čidlo pro ekvitermní regulátor ÚT__________________ 988 988
m 30
Propojovací kabely_____ m5 30 900
28 Kabelové propojení k teplotním čidlům Cu 2x0,7 mm2 (stíněný) m5
29 Kabelové propojení do sběrnice Cu 2x1,0 mm2 (stíněný-)_________ m 15 31 155
30 Kabelové propojení k čerpadlům Cu 3x1,5 mm2_______________
31 Kabelové propojení k regulačním ventilů Cu 4x1.5 mm2_________ ks 1 40 200
Rozvaděč elektricky, silnoproud_____________________ 55 825
32 Skříňový rozvaděč nástěnný Veroe RMS2, včetně jističů______
150 000 150 000
Měření spotřeby tepla
měření spotřeby tepla pro vytápění a ohřev TV________________
33 Měření spotřeby tepla pro primář KAMSTRUP MULTICAL
602C00020B1276. r.v. 2014 ks 1 48 684 48 684
34 Měření spotřeby tepla pro ÚT - KAMSTRUP MULTICAL 48 684 48 684
602C0002QB1276. r.v. 2014___________________________ ks 1
Potrubní rozvody s příslušenstvím
Trubky ocelové hladké - závitové 42 5715, mat.11353.0,11353.1
část rozvodů provedena nově z plastových trubek PPR
Tepelná izolace trubice ISOVERIS-H/A, proříznuté a kašírované vyztuženou hliníkovou fólií se
samolepicím přesahem, použití do 260°C
18
epuiva- ■ £
r- T47Q37/18 \'i 419 X
56ff —2,
Trifl rřP0SUD£!1 285
70 500
£ QT pM4Q až DN1QQ/ srf^ťně tvarovek________________ m 50 18 300
/ 1“36~ <■« ihková izolace nap-řr T^OVER I^-h/A, tl-40 až 80 mm 14 250
m 50
ť ■rinltnup™ nM^n-DNlOO 1 ks/rnl_ ks 50
# yT ^Hímky s pryžovou
0A,č
1585369
/■ci ttťM BEZ DPH
jf
A Výpočet spravedlivé hodnoty vychází z reprodukčn^ceny majetku nove^ K«fic e ^
$■,
ř
hodnotu. r
Ocenění PS_21___M.
M«i školami 2479^14, Praha 13 - Stodůlky,----- 90 10 29 000 1 29 000
Zásobník TV leiatý, OK ZUina nyrac* tVP ©VL^ 24 000
292 000
8 000
6300J____ ______ EUROCLEAN, typ KEUV™ 45 000 47 53 24 000 1 70 000
Úpravna vody pro TV
- 1 000
02. 10 000
Armatury 82 000 90 10 8 000 1 30 000
10 000
Čerpadla 698 000 90 10 70 000 1 23 000
205 000
Ventily, pohony 5 000 i 901 10 1000 1
Měření 90 10 10 000 1
Regulační přístroje______________ 80 20
100 000 80 20
Regulace stanice_____________ - 2 000 0 1
90 10
Propojovací kabely ------------- -— 150 000 80 20 30 000 1
Rozvaděč elektrický, silnoproud------- 97 000
113 000 10 000 1
Měření spotřeby tepla------------------ - 23 000 1
rrtrr*—1 8 mísluženstyjm fPIKEM
Kč.
4.1.2 OCENĚNÍ VÝNOSOVOU METODOU
STANOVENÍ DISKONTNÍ MÍRY RRO VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ
4.1.2.1
Diskontní míra je chápána jako.ozvaná mírastátních obligací
KttSPSSSl "" *—*■
stanovuje v závislosti na použitém P®^n'^“hkUvážených nákladů kapitálu (Weighted Average
• ÍSOU náklady vlastního kap,t„u a
. - nákladů vlastního kapitálu (r,).
Náklady vlastního kapitálu
vko výpočet nákladů vlastního kapitálu se běžně používá model oceňování kapitálových aktiv ve
19
7|jň| FfKÝ pnsunFKČ. T43937/18 <*\\ O'
o
tvaru: iequ^a:
n = r + koeficient beta ■ RPT •+• další přirážky '0
^ i-
'5. _ z>-
Ji
kde nvK náklady vlastního kapitálu (%),
r0 výnosnost zcela nerizikových finančních aktiv (státních dluhopisů; %),
RPT riziková prémie trhu (%)
Bezriziková sazba
Za základ pro stanovení nákladů vlastního kapitálu se používá hodnota výnosu bezrizikových aktiv,
obvykle státních dluhopisů.
Riziková prémie
Rizikovou prémii trhu tvoří rozdíl střední očekávanou výnosností celého kapitálového trhu
(výnosností tržního portfolia) a bezrizikové výnosové sazby.
Přirážky za další rizika
Obvykle provedeno expertním odhadem na základě vyhodnocení určitých interních firemních
faktorů (např. kvalita výrobků a služeb, kvalita technologií, kvalita managementu aj.) i externích
faktorů (situace na trhu, míra diverzifikace dodavatelů a odběratelů aj.). Tento odhad obvykle
obsahuje:
• vyhodnocení rizika země původu oceňované společnosti vycházející z analýzy rizik pro
obdobné státy v daném regionu
• případnou prémii požadovanou za malou společnost - zohledňuje vliv velikosti společností
na riziko investora; u menších společností je riziko větší
• vyhodnocení rizika za nejistou budoucnost - přirážka pro společnosti s nejasnou
budoucností
• vyhodnocení rizika za neobchodovatelnost - přirážka za nižší likviditu vlastnických podílů
• jiná rizika spojená s předmětem ocenění
Koeficient beta
Koeficient beta je relativní vyjádření rizikovosti investice do konkrétního subjektu nebo odvětví ve
vztahu k riziku celého kapitálového trhu. Budoucí hodnoty tohoto koeficientu je možno stanovit
• z minulého vývoje (historické beta)
• metodou analogie (podle podobných podniků, jejichž beta je publikovaná)
• na základě analýzy faktorů působících na činnost podniku
V případě, že podnik využívá cizí kapitál, je koeficient beta přepočítán podle úrovně zadlužení
podle následujícího vztahu: i
kde: pz = koeficient beta vlastního kapitálu při daném zadlužení společnosti,
Pn = koeficient beta vlastního kapitálu při nulovém zadlužení společnosti,
d = sazba daně z příjmu,
CK = cizí úročený kapitál,
VK = vlastní kapitál.
Náklady cizího kapitálu
Náklady cizího kapitálu se počítají jako vážený průměr z efektivních úrokových sazeb, vztahujících
se na jednotlivé formy cizího kapitálu, které podnik využívá.
Do cizího kapitálu se zahrnují obvykle:
• bankovní úvěry
1 Marik, M. a kol.: Metody oceňování podniku, Ekopress 2003, Praha, str. 224. 20
-£S -o
^..pirfrosuDEEKčJ42222Zifi "'■xjV
. jiné úročené úvěry a přijaté půjčky
-5-
i , vydané dluhopisy. předpokládá, íe platby za tyto
? í;“u"ichžse
prájněti^-^SiSÚé^n^á^k^l'a1d1vMsiMÍM . ..'i
Pr„ potřeby stanovení prSJSJ SSSÍmS^ nokovém kapitálu
g3*&3 KpSrtbZcoyZ po***
♦.1.2.2 Stanovení diskontní míry - PRAKTICKÁ část
Diskontní míru pro přepočet budoucích přflmfj nt
^ŠTSSSZníkapi^bakby^^
měsíců před datem ocenent ve vys. 1,88%
. Riziková prémie trhu byla dlouhodobou výnosností tržního
^SSSSStsssssssost
použita data z kapitálového trhu USA. ^_ .
sKssSs^sa-Jsr'!3»'-
zi^edněno.^Nezadlužená beta tedy činí 0,97.
iSISH SSšwa -.swmws
ocenění.
P°fr. izngfinent —---------------- 1,88%
4,77 %
0,97
0,81%
7,32%
2 Riťiková prémie země - CR-------- ---------
výsledná diskontni míra
i i.b. //www ecb eij/sjatjVwwn '''onp^rnU/mjex. gn html 21
a pj ,,-pases stařmiícať-áďam^
r.
•z.- O
.
-