Elektronická knihovna legislativního procesu - textová podoba dokumentu

                vl�dn�vrh-novelaOZ-platn�.doc


Platné znění navrženou novelou dotčených částí zákonů


 s vyznačením navrhovaných změn a doplnění


I. Změna občanského zákoníku – zákon č. 40/1964 Sb. 


§ 685


(1) Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele.


(2) U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva.


(3) Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákoně. 


 (4) Zvláštní zákon stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u služebního bytu, u bytu zvláštního určení a u bytu v domě zvláštního určení. 


(4) Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně         


postižených osob.


§ 686


(1) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.


(2) Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.


§ 686a


(1) Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Pronajímatel uloží složené peněžní prostředky na svůj zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu.


(2) Výše složených peněžních prostředků nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.


(3) Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení úhrady podle odstavce 1. 

Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Nájemce je povinen doplnit peněžní prostředky na účtu u peněžního ústavu na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce.


(4) Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené peněžní prostředky s příslušenstvím, pokud nebyly oprávněně čerpány podle odstavce 3, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. 


(4) Po skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodnou-li se jinak.


(5) Na vyplacení peněžních prostředků ze zvláštního účtu má jinak právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky.


(6) Na nájem bytu nelze použít ustanovení o prodloužení nájmu (§ 676 odst. 2)

§ 687


(1) Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu


(2) V nájemní smlouvě lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností. 


(2) V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy.


(3) Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.


(4) Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených upravují stanovy družstva.


§ 688


Nájemce bytu a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.



(1) Nájemce má vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.


(2) Nájemce je povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.


§ 689


(1) Nájemce a osoby, které žijí s nájemcem v bytě, jsou povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.


(2) Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení nájemce uvede jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob.


 (3) Nesplní-li nájemce povinnost podle odstavce 2 ani do jednoho měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností podle § 711 odst. 2 písm. b).


(1) Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a  žít v  hygienicky vyhovujících podmínkách.


(2) Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby  do bytu. To neplatí, jedná-li se o nájemcova manžela, partnera, sourozence, rodiče, snachu, zetě, vnuka nebo nájemcovo dítě nebo dítě jeho manžela nebo partnera, popřípadě dítě, které bylo nájemci, jeho manželovi nebo partnerovi svěřeno do péče anebo o další případy zvláštního zřetele hodné.



(3) Při vzniku nájmu nájemce oznámí pronajímateli  počet osob v bytě, jejich jména, příjmení a  data narození.  Změny těchto údajů, uzavření manželství nebo přechod nájmu  oznámí nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu; neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost.

(4) Jestliže nájemce ví předem o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, oznámí tuto skutečnost pronajímateli. Současně označí osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné; pokud nájemce takovou osobu neoznačí, je takovou osobou pronajímatel.


§ 690


Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům nerušený výkon jejich práv.


§ 691


Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.


§ 692


(1) Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.


(2) Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu


.(3) Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.


§ 693


Nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.


§ 694


Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.


§ 695


Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.


§ 696


(1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. 


(2) Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, rozhodne soud  na návrh pronajímatele nebo nájemce o určení   nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé. V rozhodnutí soud též stanoví, od kdy se nájemné určuje; výši nájemného soud určí nejdříve ke dni podání návrhu k soudu.


(3) Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž  při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.


(4) Ustanovení odstavců 2 a 3 se nepoužije pro určení nájemného u družstevního bytu. 



(2)(5) Způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis.


§ 697


Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení.


§ 698


(1) Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo.


(2) Stejné právo má nájemce, jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu.


(3) Nájemce má právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje.


§ 699


Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.


§ 700


(1) Byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti.


(2) Společný nájem vzniká též dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.


(3) U družstevního bytu může společný nájem vzniknout jen mezi manžely.


§ 701


(1) Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný.


(2) Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně.


§ 702


(1) Dojde-li mezi společnými nájemci k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud.


(2) Soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt dále užívat.


§ 703


(1) Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.


(2) Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně


.(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí.


§ 704


(1) Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství.


(2) Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.


§ 705


(1) Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce.


(2) Nabyl-li práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu.


(3) Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele.



§ 705a


(1) Osoba, která uzavřela registrované partnerství1a) (dále jen "partnerství"), má po dobu trvání partnerství právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera a práva s tím spojená (§ 688).


(2) Uzavřením partnerství nevzniká společný nájem bytu (družstevního bytu), jehož nájemcem je jeden z partnerů. Stejně tak společný nájem bytu nevzniká, pokud se stane jeden z partnerů1a) nájemcem bytu (družstevního bytu) za trvání partnerství. Ustanovení umožňující vznik společného nájmu bytu dohodou (§ 700) tím nejsou dotčena.


(3) Zrušením, popřípadě vyslovením neplatnosti nebo neexistence partnerství, zaniká právo partnera1a), který není nájemcem bytu, tento byt nadále užívat.


§ 706


(1) Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. 


 (2) Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce.


(3) Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

§ 706


(1) Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.


(2) Nájem bytu po jeho přechodu podle odstavce 1 skončí nejpozději uplynutím 


2 let od okamžiku přechodu nájmu. Toto ustanovení se nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 75 let. Stejně tak se toto ustanovení nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. 


(3) Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně.


(4) Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli,  že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.


(5) Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

§ 707


(1) Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel.


(2) Jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl; k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Jestliže zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. Jde-li o více předmětů nájmu, může členství zůstavitele přejít na více dědiců.


(3) Zemře-li jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.


§ 708


Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.

Ustanovení § 707 odst. 1 a 3 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.

§ 709


Ustanovení § 703 až 708 neplatí pro byty služební, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení. 


Ustanovení § 703 až 707 neplatí pro byty zvláštního určení. 


§ 710


(1) Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným tímto zákonem.


(2) V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není dále stanoveno jinak.


(3) V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Pokud smlouva nestanoví jinak, na nájem bytu nelze použít ustanovení o obnovení nájmu (§ 676 odst. 2).

(4) Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele.


 (5) Přestane-li nájemce bytu, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, vykonávat z vážného důvodu na své straně tyto práce, změní se nájem tohoto bytu na nájem na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal práce pro pronajímatele vykonávat. 


(6) Za vážný důvod na straně nájemce se považuje zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn.

§ 711


(1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:


a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba;

e) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 75 let věku.

(3) Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.  


(3) V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.


(4) Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.


(5)  (4) Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.


§ 711a


(1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:


a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své


rodiče nebo sourozence;


b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;



c) b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší


dobu užívat;



d) c)  jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.


(2) Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2).


(2) V písemné výpovědi  musí být uveden důvod výpovědi a  výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2). Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.


(3) V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v odstavci 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.


(4) Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze vypovědět nájem podle odstavce 1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, podílel se na jeho zřízení, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze nájem vypovědět jen na základě předchozího rozhodnutí příslušného úřadu.


(5) (4) Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.


(5) Nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. 


(5) Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.

§ 712


 (1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. 


 (2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d). písm. a), b) a c),  má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.


(3) V případech podle § 705 odst. 2 věty prvé postačí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování; soud však z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V případech podle § 705 odst. 1 a odst. 2 věta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt; soud může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.


(4) Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.


(5) Skončí-li nájemní poměr vypovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c) a d), může soud na návrh nájemce, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt.


(5) Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců.


(6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.


(6) Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.

§ 712a


V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1.


§ 713


(1) Jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, popřípadě osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. To platí i v případě, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale společnou domácnost. V odůvodněných případech soud může rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování. 


(2) Ustanovení odstavce 1 se přiměřeně použije i na byty zvláštního určení a na byty v domech zvláštního určení. 


§ 713



(1) Jestliže byt zvláštního určení po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, bývalý manžel nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada.



(2) Jestliže byt, ke kterému byl sjednán nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele, užívají po smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, jeho manžel, nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada.



(3) Povinnost zajištění bytové náhrady podle odstavců 1 a 2 zaniká po uplynutí 2 let, od smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství  a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit.



(4) Pokud byt zvláštního určení užívá osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dovršila 75 let věku, ustanovení odstavce 3 se nepoužije.

§ 714


Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu. Osoba, jejíž nájem bytu zanikl, není povinna se z bytu vystěhovat, pokud jí není zajištěna bytová náhrada za podmínek uvedených v § 712 odst. 2 a 3, popřípadě poskytnuto přístřeší za podmínek uvedených v § 712 odst. 5. Vrácení členského podílu se může člen domáhat teprve po vystěhování z bytu, a to ve lhůtě dané stanovami družstva.


Úprava práv nájemců při vzájemné výměně bytu


§ 715


Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.


§ 716


(1) Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.


(2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.

§ 717


(1) V zařízeních určených k trvalému bydlení vzniká nájem obytné místnosti nájemní smlouvou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem.


(2) Jsou-li na užívání téže místnosti uzavřeny nájemní smlouvy s více nájemci, je každý z nich samostatným nájemcem, a to v rozsahu, který mu byl v dohodě vymezen.


§ 718


Je-li nájemce povinen se z obytné místnosti vystěhovat, stačí mu poskytnout náhradní ubytování, pokud nájemní smlouvou nebylo účastníky dohodnuto něco jiného. V případě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, pro které lze vypovědět nájem bytu podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. V případě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, pro které lze vypovědět nájem bytu podle § 711 odst. 2, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.

§ 719


(1) Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2.


(2) Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.


(3) Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

***


II.  Změna  zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník


ČÁST PRVNÍ


Působnost obcí při zajišťování bytové náhrady


§ 1



(1) Nemůže-li pronajímatel, který vypověděl nájem bytu s přivolením soudu, nebo ten, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, zajistit bytovou náhradu, 1) může požádat o zajištění této náhrady u obce, na jejímž území je byt, který má být vyklizen. Stejně postupuje pronajímatel, jestliže stavební úřad povolil odstranění stavby. 2)



(2) O zajištění bytové náhrady pro toho z rozvedených manželů, který podle rozhodnutí soudu nebo podle dohody rozvedených manželů má povinnost po zrušení společného nájmu se z bytu vystěhovat, může požádat kterýkoliv z rozvedených manželů.


§ 2



(1) Obec zajišťuje bytovou náhradu tím, že navrhne nájemci uzavření smlouvy o nájmu bytu, popřípadě místnosti v domě, který je v jejím vlastnictví, anebo tím, že uzavře smlouvu o nájmu bytu v domě jiné právnické nebo fyzické osoby ve prospěch osoby, která je povinna byt vyklidit. 3)



(2) Zajišťování bytové náhrady patří do samostatné působnosti obcí.


§ 3



(1) Obec určí pořadí žádostí o bytovou náhradu podle naléhavosti. Obec podle místních podmínek přednostně zajišťuje bytové náhrady v případě výpovědi nájmu bytu z důvodů uvedených v § 711 odst. 1 písm. a) zákona č. 509/1991 Sb.



(2) Obec může stanovit pro určení pořadí podrobnější kritéria obecně závaznou vyhláškou. 4)


§ 4



O tom, že je zajištěna bytová náhrada, která je způsobilá k nastěhování a k řádnému užívání, vydá obec tomu, kdo o bytovou náhradu žádal potvrzení.


§ 5



Obec, v níž je vyklizovaný byt, může zajistit bytovou náhradu v jiné obci na základě dohody s touto obcí jen za podmínek stanovených v § 711 odst. 1 písm. c) a d) a § 712 odst. 2 občanského zákoníku.


§ 6



(1) Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby, má nájemce právo na bytovou náhradu v rozsahu jako při zániku nájmu bytu.



(2) Právo na bytovou náhradu má nájemce v případě uvedeném v odstavci 1 jen po dobu, na kterou byl nájem původně sjednán.



(3) Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady.


ČÁST DRUHÁ


Služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení


§ 7



(1) Služební byty jsou:


a) byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání,


b) byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků, a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků,


c) byty ozbrojených složek, za něž se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování vojáků z povolání a občanských pracovníků vojenské správy, pracovníků federálního ministerstva vnitra, ministerstva vnitra České republiky a příslušníků Federálního policejního sboru, vojsk federálního ministerstva vnitra, Federální bezpečnostní informační služby, Sboru hradní policie, Policie České republiky a Sboru nápravné výchovy České republiky.



(2) Smlouvu o nájmu služebního bytu uvedeného v odstavci 1 písm. a) a b) lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat práce, na které je nájem tohoto bytu vázán.


§ 8



Byty, které mají přechodně charakter služebních bytů, jsou jednotlivé byty v domech ve vlastnictví obce nebo státu, které získaly federální ministerstvo obrany, federální ministerstvo vnitra, Federální bezpečnostní informační služba, Sbor hradní policie, ministerstvo vnitra České republiky a ministerstvo spravedlnosti České republiky ze státní bytové výstavby pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek uvedených v § 7 odst. 1 písm. c) tohoto zákona, jestliže jsou jimi užívány ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona; tyto byty pozbudou své povahy, jestliže nájemce není nebo přestal být vojákem z povolání nebo příslušníkem ozbrojené složky nebo jestliže nájemcem se stala i jiná osoba.


§ 9



(1) Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob. Podrobnosti stanoví obecně závazný právní předpis.



(2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, pokud si to vyhradil. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností, který si před vydáním doporučení vyžádá vyjádření krajského úřadu České republiky.


§ 10



(1) Byty v domech zvláštního určení jsou byty v domech s pečovatelskou službou 5) a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.



(2) Smlouvu o nájmu bytu v domě zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt v domě zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností.


ČÁST TŘETÍ


Stanovení působnosti orgánů místní správy k provádění některých ustanovení občanského zákoníku


§ 11



O návrhu na předběžný zákaz zřejmého zásahu do pokojného stavu a o uložení povinnosti obnovit předešlý stav 6) rozhodují pověřené obecní úřad. 7)


§ 12


zrušen


 § 13


zrušen


§ 14



Působnosti stanovené krajskému úřadu, obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností nebo pověřenému obecnímu úřadu podle tohoto zákona jsou výkonem přenesené působnosti.


ČÁST ČTVRTÁ


Ustanovení přechodná a závěrečná


§ 15



(1) Správní řízení zahájená podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, se dnem 1. ledna 1992 zastavují. Rozhodnutí o zastavení řízení se v těchto případech nevydává, vyznačí se ve spise a účastníci se o tom písemně vyrozumí.



(2) Podle tohoto zákona se postupuje i u žádostí o přidělení náhradního bytu, které byly podány do 31. prosince 1991.


§ 16



Zrušují se:



1. § 2 a 3 zákona České národní rady č. 120/1983 Sb., o stanovení působnosti národních výborů při provádění některých ustanovení občanského zákoníku a notářského řádu,



2.  vyhláška č. 66/1979 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku upravující poskytování služeb,



3.  vyhláška č. 177/1964 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty,



4. nařízení vlády České republiky č. 205/1990 Sb., kterým se stanoví další případy, kdy lze přidělit byt ve státním zájmu.


§ 17



Tento zákon nabývá účinnosti dnem vyhlášení.


____________________


1) § 712 občanského zákoníku, ve znění zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník.


 2) § 88 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).


 3) § 50 občanského zákoníku. 


4) § 16 zákon ČNR č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení).


 5) § 49 vyhlášky ministerstva práce a sociálních věcí ČR č.182/1991 Sb., kterou se provádí zákon o sociálním zabezpečení a zákon ČNR č. 114/1988 Sb., o působnosti orgánů České republiky v sociálním zabezpečení.


 6) § 5 občanského zákoníku.


 7) Nařízení vlády České republiky č. 475/1990 Sb., kterým se určují pověřené obecní úřady.


***

Přechodná ustanovení 

k zákonu č.       /2010 Sb


účinném od   

1. Ustanoveními občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona,  se řídí i právní vztahy vzniklé podle občanského zákoníku a zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.


2. Jestliže služební byt podle občanského zákoníku, ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona a zákona č. 102/1992 Sb., ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona, po smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, užívají dále manžel, nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada. Povinnost zajištění bytové náhrady zaniká po uplynutí 2 let ode dne smrti nájemce a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit.


3. Nájemce je povinen do 2 měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona oznámit pronajímateli veškeré informace požadované podle § 689 odst. 3 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.


4. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel 
     k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy 
    Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín se 
      


                ustanovení § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne 
    nabytí účinnosti tohoto zákona, použije od 1. ledna 2013.


PAGE  

17





vl�dn�vrh-novelaOZ-RIA.doc


Návrh úpravy nájmu bytů formou novely občanského zákoníku v části týkající se úpravy nájmu bytu – ustanovení § 685 až 716 – variantní řešení – hodnocení dopadů regulace


Ministerstvo pro místní rozvoj


Praha


2010


1. Důvod předložení

Tato RIA zvažuje možnost změny úpravy regulace nájmu bytů formou novely příslušných ustanovení ObčZ o nájmu bytů.


· Název


Novela zákona zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 685 až 719 – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu


· Popis problému


1. Vývoj právní úpravy nájemního práva jako součásti práva soukromého v období do roku 1949


Právní řády demokratických států kontinentální Evropy tradičně vycházejí z dualistického členění práva na soukromé a veřejné. Soukromé právo bývá tradičně definováno jako právo, které slouží zájmům individua, naproti tomu veřejné jako právo, které slouží zájmům celku. 


První komplexní úprava soukromého práva byla přijata v podobě Rakouského obecného občanského zákoníku z roku 1811 (ABGB). Po vzniku ČSR byly zahájeny rekodifikační práce, jejichž cílem bylo navázat na tradice  respektující vnitřní hodnoty rakouského zákoníku a jít cestou jeho mírné modernizace. Vládní návrh československého občanského zákoníku byl hotov v roce 1937, vládní osnova však nebyla vzhledem k dalšímu politickému vývoji přijata.


Jak ABGB, tak i vládní osnova z roku 1937 vycházely z existence právního dualismu a konstruovaly zákoník jako obecný zákoník občanský, jako základní kodex soukromého práva, jehož úkolem je shrnout hlavní masu pravidel vztažených k soukromým právním záležitostem společným všem osobám a také k osobám, právním jednáním a k věcem vůbec. Po druhé světové válce byly z osnovy vytrženy a formou zvláštních zákonů jako dílčí přijaty jen některé úpravy týkající se mezinárodního práva soukromého a práva stavby.


2.  Období od roku 1950 až 1992



K celkové revizi práva se přistoupilo až v letech 1949 - 1950, po nastalých politických změnách a pod přímým ideologickým vlivem totalitní moci, která tradice a vzor konvenční právní úpravy kontinentální Evropy odmítla jako »měšťácké právo« a započala budování  právního řádu podle sovětského vzoru.



Přijaté změny spočívaly v odmítnutí existence soukromého práva vůbec s argumentem, že uznat za socialismu existenci soukromého práva by znamenalo uznat také existenci soukromého zájmu jednotlivce hodného právní ochrany, i kdyby kolidoval s obecným zájmem dělnické třídy na budování socialismu, což není možné, protože pak by se soukromé právo stalo útočištěm zbytků kapitalismu. Po celé totalitní období byl právní dualismus vykazován do oblasti buržoazního práva jako výraz třídního antagonismu s tím, že v socialismu nemá místo, neboť zde je nahrazen jednolitým socialistickým právem. Toto právo bylo ve své podstatě právem vystavěným veřejnoprávní metodou; jeho cílem bylo umožnit voluntaristické zásahy veřejné moci do soukromého života.


V důsledku toho občanské právo ztratilo svůj tradiční charakter; ze soukromoprávní discipliny, kterou zčista jasna přestalo být, se změnilo v jednu z kategorií "státního práva", kdy základem socialistického občanského práva se stala možnost státu zasahovat do soukromých smluv a podřídit je zájmům celku. Občanské právo bylo pojato jako aktivní zbraň plánovací a finanční discipliny, kdy nejdůležitějšími institucemi nového občanského práva byly socialistické vlastnictví a hospodářský plán.


Výsledkem těchto pronikavých změn bylo totální (obsahové i formální) odchýlení od evropské kontinentální konvence. Občanský zákoník přijatý v roce 1964 byl pojat především jako kodex spotřebitelského práva. Systematika zákoníku byla zcela ojedinělá a jeho části druhá, třetí a čtvrtá, nazvané "Socialistické společenské vlastnictví a osobní vlastnictví", "Osobní užívání bytů, jiných místností a pozemků" a "Služby" neměly v jiných právních kulturách obdoby. Co do obsahu se nový zákoník pokoušel vybudovat zcela nové instituty. Odmítl např. převzít hlavní smluvní typy soukromého práva (kupní smlouvu a smlouvu o dílo) s odůvodněním, že při těchto tradičních smlouvách stojí proti sobě subjekty s rozpornými zájmy, zatímco nový zákoník má tyto akty upravit "v rámci širších souvislostí vztahu občana ke společnosti“. Proto byla např. koupě upravena nikoli jako smlouva, kterou se za úplatu převádí vlastnické právo, ale jako služba obyvatelstvu. Podobně byly odmítnuty i další klasické soukromoprávní instituty jako zástavní práva nebo nájem. V oblasti nájemních vztahů došlo ke změně  tohoto tradičního institutu na službu, kterou  stát poskytoval svým občanům - úpravou práva na přidělení bytu při splnění zákonem stanovených podmínek. Oblast bydlení byla podřízena centrálnímu plánování  komplexní bytové výstavby evidencí žadatelů o byty a zákonem stanovenými úkoly národních výboru při zajišťování spravedlivého hospodaření s byty. Pro tyto změny byla nutná likvidace institutu nájmu jako smluvního vztahu. 


Byty, které byly spolu s nemovitostmi, v nichž se nacházely, ve státním vlastnictví, nebyly nadále občanům dávány do nájmu, nýbrž do tzv. osobního užívání bytu. Právní úprava osobního užívání bytů byla obsažena v hlavě první části třetí občanského zákoníku (§ 152-189) a až do 1. ledna 1992, kdy nabyl účinnosti zákon č. 509/1991 Sb., zůstala prakticky nezměněna.


3. Období od 1992 dosud




Po událostech v listopadu 1989 bylo vzhledem k změněným společenským, politickým a hospodářským podmínkám zcela zřejmé, že platný občanský zákoník novým poměrům nemůže vyhovět, neboť z jeho osmi částí byly relativně použitelné pouze některé, a to ještě za podmínky jejich podstatných změn. 



Za této situace se přistoupilo k nouzovému překlenutí bodů mezi zcela nevyhovující právní úpravou a budoucí novou úpravou, jímž byla urychlená a obsáhlá novelizace občanského zákoníku s cílem provizorně vyřešit tehdy aktuální nedostatky pro období do celkové rekodifikace občanského práva.  Řešení, které bylo zvoleno, představovala obsáhlá novela přijatá jako zákon č.  509/1991 Sb.


Novelizace byla vydávána za koncepční změnu, fakticky však (z různých příčin subjektivní i objektivní povahy) významně přispěla ke konzervaci dosavadní koncepce socialistického právního systému v soukromoprávní oblasti a v různých směrech i k uchování ideologických stereotypů vlastních socialistickému občanskému právu, a to i přes četné novely, z nichž za poměrně zásadní v oblasti nájemního práva lze považovat zákon č. 107/2006 Sb., o  jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tento předpis umožňuje pronajímateli každoročně jednostranně zvýšit nájemné o stanovenou výši. Platnost a účinnost tohoto zákona skončí v některých městech republiky k 1.1.2011,  v dalších v zákoně vymezených k 1.1.2013. 

4. Popis současné situace 



Dosavadní novelizace občanského zákoníku přinesly  jen dílčí změny - zejména tím, že změnily ustanovení o věcných právech a obligacích tak, aby byly ústavně konformní a tím přispěly k přiblížení kodexu (alespoň opticky) evropské konvenci; avšak některá typická schémata dřívějších totalitních právních konstrukcí zůstala i nadále uchována. Iniciátory dosavadních dílčích změn občanského zákoníku byly zájem praxe nebo potřeba o zkvalitnění právní úpravy; často se ale stalo, že změny tohoto druhu byly v občanském zákoníku provedeny bez hlubší analýzy a bez zohlednění širších souvislostí, nejednou jen se zřetelem k zájmu nebo míře znalostí iniciátora novely. 



Změny v celkovém pojetí soukromoprávních vztahů a celkovou nápravu lze očekávat až přijetím úplné rekodifikace, která vytvoří obsahově (preferencí jednotného hodnotového systému), systematickým uspořádáním, volbou terminologie a uspořádáním i podobou jednotlivých normativních konstrukcí celkový rámec a normativní bázi pro celé soukromé právo. Nicméně, ještě před přijetím nového občanského kodexu, jehož přijetí je dlouhodobou záležitostí, je nezbytné – jako dílčí krok uvedeným směrem – provést úpravu vyrovnávající dosud nerovné postavení pronajímatele a nájemce bytu, a to zejména z hlediska přístupu k jednotlivým právním institutům (např. výpověď nájmu).



Po skončení možnosti jednostranně zvýšit nájemné bude výše nájemného určována dohodou stran dle místních podmínek a v případě, že se strany nedohodnou potom pravděpodobně na základě rozhodnutí soudu. Tato situace však vytváří právní nejistotou o dalším postupu po skončení platnosti a účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., a proto je nezbytně nutné přijmout řešení k odstranění těchto nejasností a posílení právní jistoty nájemců i pronajímatelů při sjednávání výše nájemného. Současná právní úprava totiž nestanoví, jak mají soudy s návrhy na změnu nájemného naložit.



Rovněž nelze opominout  řešení sporů pronajímatelů u Evropského soudu pro lidská práva, kdy lze v blízké době očekávat v dané věci rozhodnutí, neboť soud vyzval stěžovatele k zaslání podkladů pro vyčíslení škody vzniklé přetrvávající regulací nájemného a stěžovatelé již podklady zaslali.



Ačkoli tedy byly přijaty dílčí změny vedené snahou prosadit větší smluvní volnost, řada obecných institutů (např. úprava absolutní neplatnosti právních úkonů spolu se zachováním kogentnosti některých ustanovení, svázanost  občanského zákoníku s veřejným právem, zejména stavebním apod.), větší smluvní volnost neumožňuje.

Novela občanského zákoníku přijatá v roce 1991 zákonem č. 509/1991 Sb. v rámci přechodných ustanovení provedla zákonnou transformaci původních užívacích vztahů založených v rámci plánovitého hospodaření s byty rozhodnutími národních výborů. Tyto užívací vztahy se ke dni účinnosti novely, tj. k 1.1.1992, staly vztahy nájemními a nadále se na ně pohlíží jako by byly založeny svobodně uzavřenou smlouvou. Spolu s dosud částečně přetrvávající regulací nájemného,  kogentní úpravou možnosti nájem ukončit ze strany pronajímatele pouze z důvodů uvedených v zákoně, povinností pronajímatele zajistit bytovou náhradu nebo přístřeší a širokou ochranou osob žijících ve společné domácnosti, došlo touto transformací k vytvoření privilegované skupiny nájemců, jimž je poskytována ochrana právě jen z titulu data vzniku jejich práva užívat byt. Tím dochází k deformaci tržního prostředí a znevýhodnění skupin zejména mladých lidí, kteří poptávají nájemní byt již ve standardním, avšak deformovaném tržním prostředí.


Stávající úprava dále obsahuje řadu tzv. kogentních ustanovení, tj. ustanovení, od kterých se nelze odchýlit a jejichž důvodnost pominula se změnou společenských poměrů. Jedná se např. o úpravu povinných náležitosti  nájemní smlouvy, bez kterých je neplatná, vznik společného nájmu bytu manželů, přechod práva nájmu, úpravu výpovědních důvodů na straně pronajímatele, povinnost poskytovat bytové náhrady atd. Většina těchto  ochranných ustanovení, případně ustanovení naplňující cíle státní bytové politiky před rokem 1989 (spravedlivé hospodaření s byty), dnes dopadá právě jen na tzv. staronájemce, neboť stávající úprava umožňuje v případě nově uzavíraných smluv většinu těchto ochranných opatření vyloučit. Je tak vytvořena situace, kdy na jedné straně zákon poskytuje nepřiměřenou ochranu určité skupině nájemců, a na straně druhé neposkytuje vůbec žádnou ochranu jiné skupině nájemců a také pronajímatelům. To vede ve svém důsledku k nelegálním transakcím v oblasti chráněných bytů a v oblasti tržní k nepřiměřeně tvrdým požadavkům pronajímatelů při uzavírání nových nájemních smluv. Nesprávné pochopení funkce úpravy smluvních vztahů v kodexech pak vede  k neustálému tlaku řešit v rámci smluvní úpravy i ekonomické a sociální problémy vyplývající z celkového vývoje společenských vztahů.


Cílem budoucí úpravy je návrat k soukromoprávní podstatě institutu nájmu bytu v jeho historických a mezinárodních souvislostech při nastolení přiměřené ochrany oběma smluvním stranám. Podstatou nájmu jako smluvního soukromoprávního vztahu je projev vůle vlastníka věci směřující k přenechání jeho práva  užívat vlastní věc, a to za úplatu a na dobu dočasnou subjektu od vlastníka odlišnému, který nabídku projevenou vlastníkem akceptuje za sjednaných podmínek. Při úpravě výše zmíněných jednotlivých atributů nájemního vztahu (užívání cizí věci, dočasnost, úplata) je třeba především respektovat autonomii vůle stran s tím, že na jedné straně je nezbytné šetřit podstatu vlastnického práva a na straně druhé poskytnout nezbytnou jistotu nájemci při uspokojování potřeby bydlení. 


Tyto principy je nezbytné promítnout do právní úpravy nájmu bytu.Tím by byly vytvořeny předpoklady pro odstranění stávajících anomálií, kdy v důsledku nevyvážené právní úpravy dochází k vytváření vzájemných vazalských vztahů nájemce a pronajímatele, a tím i zbytečnému napětí ve vzájemných vztazích.


Současně je třeba respektovat, že standardní úprava nájemního vztahu obsažená v kodexu soukromého práva, vycházející z autonomie vůle obou subjektů vztahu, nemůže v žádném případě reflektovat potřebnost subjektů tohoto vztahu odrážející jejich ekonomické postavení a sociální potřeby.


Řešení bydlení osob se specifickými potřebami svým charakterem nepochybně patří do oblasti  práva veřejného  (např. úpravou sociálních dávek nebo sociálního bydlení). Nelze totiž směšovat bydlení jako základní potřebu občanů s právními instituty sloužícími jako prostředek k jejímu uspokojení.

2. Návrh variant řešení 


· Návrh možných variant řešení


Varianta 1: 


Tzv. „nulové“ řešení, které spočívá v tom, že se nebude vyvíjet ze strany státu žádná legislativní ani jiná administrativní aktivita a stávající úprava nájmu bytu bude ponechána beze změn. 


Vznik nájemního vztahu


Pokračování stavu  omezené smluvní volnosti při uzavírání smlouvy o nájmu bytu (přísně vymezené podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu, jednoznačně stanovená forma smlouvy). Výslovně deklarovaná ochrana nájmu bytu vyvolávající stav porušování zásady rovnosti subjektů v občanskoprávních vztazích. Stávající právní úprava neobsahuje jednoznačné vymezení předmětu nájmu – definici bytu.


Nájemné 


Po skončení platnosti a účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, by v  praxi vznikla  pochybnost o dalším způsobu řešení otázky výše nájemného, pokud by strany  nedospěly k dohodě o jeho výši.


Práva a povinnosti smluvních stran 


Nedostatek v existenci zvláštního předpisu, který upravuje rozsah účasti nájemce bytu na opravách a údržbě bytu, jehož výklad je v mnoha konkrétních případech velmi obtížný (nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník).


Právní úprava opravňující pronajímatele bytu požadovat na nájemci složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem bytu obsahuje kogentní ustanovení. Nelze se tedy od této úpravy odchýlit ani dohodou smluvních stran, což v praxi vzhledem k rigidnosti ustanovení způsobuje potíže.


Plnění povinnosti  nájemce oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, je možné vyžadovat až od účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., neboť právní úprava neobsahuje přechodné ustanovení k této úpravě. Nejasná je i otázka, od kterého okamžiku je možné uplatnit sankci (výpověď nájmu bytu bez přivolení soudu) při nesplnění povinnosti. Právní úprava navíc uvádí oznamovací povinnost pouze v případě změny v počtu osob a nikoli změny v identitě osob.


Ze současné právní úpravy není možné jednoznačně chápat skutečnost, že v případě, kdy zvláštní právní předpis stanoví jinak (možnost jednostranně zvýšit nájemné způsobem stanoveným právním předpisem), není tím dotčeno právo domáhat se určení výše obvyklého nájemného, a to i prostřednictvím soudu. Současná právní úprava však nestanoví, jak postupovat v případě, že zvláštní právní předpis neexistuje a zároveň k odohodě o výši nájemného nedojde.

Současná právní úprava neumožňuje jakoukoliv dohodu společných nájemců – manželů, pokud jde o vznik společného nájmu bytu manžely, ale prakticky i o zánik tohoto stavu.


Výrazným omezením dispozičního práva pronajímatele – vlastníka bytu je institut výměny bytu.


Přechod nájmu bytu


Současná právní úprava sice splňuje deklarovanou  ochranu nájmu bytu, na druhou stranu však výrazným způsobem omezuje dispoziční právo pronajímatele bytu. Omezení dispozice i porušení zásady rovnosti v občanskoprávních vztazích je spatřováno především v tom, že právo nájmu přechází na jinou osobu na neomezenou dobu. Rovněž tak je nepřiměřeně rozsáhlý výčet subjektů, na které přímo ze zákona nájem bytu přechází v případě, že vedou společnou domácnost. V současné době, kdy společnost nezbytně reaguje na vývoj společenských i ekonomických vztahů, může být i posouzení otázky existence jedné domácnosti problematické. I další podmínka, např. neexistence vlastního bytu, je v tržních podmínkách v podstatě neprokazatelná, a to zejména na územích mimo ČR. Stejně tak posuzování požadavku vlastního bytu v případě spoluvlastnictví nemovitosti je problematické.


Lze konstatovat, že stávající právní úprava již není prakticky použitelná, a to zejména proto, že jejím účelem bylo nejen chránit osoby blízké zemřelému nájemci, ale rovněž zajistit spravedlivé hospodaření s byty.


Zánik nájmu bytu


Stávající právní úprava neobsahuje možnost vypovědět nájem bytu bez uvedení důvodů. V případech, kdy je k výpovědi nezbytné přivolení soudu, je jako závažný nedostatek  uváděno, že není možné využít současnou úpravu počátku běhu výpovědní lhůty pro případy, kdy k výpovědi z nájmu bytu přivolil soud. 


V případě nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele je v občanském zákoníku obsažen neopodstatněně široký výčet vážných důvodů, pro které se nájem na dobu určitou, vymezenou výše uvedenou skutečností, může změnit na nájem na dobu neurčitou, což výrazným způsobem zasahuje do cíle sledovaného touto úpravou tj. mobilita služebních bytů.


Důsledkem této ochrany je, že většina nových nájemních vztahů vznikajících ve vazbě na výkon práce, je uzavírána na dobu určitou.


Bytové náhrady


Závažný zásah do zásady rovnosti subjektů v občanskoprávních vztazích i do dispozičního práva pronajímatele, kdy např. zajištění přiměřeného náhradního bytu je pro nositele tohoto úkolu v mnoha případech téměř neřešitelné. Přiměřenost je problematická zejména s ohledem na výši nájemného, ale i neexistenci bývalých „kategorií“ bytů atd.


Současná právní úprava též neupravuje podrobněji přístřeší jako formu bytové náhrady. Tato skutečnost je nepřijatelná s ohledem na možnost vypovědět nájem bez přivolení soudu, kde je v podstatě uvažováno pouze o vyklizení do přístřeší, přičemž není zřejmé na jak dlouhou dobu musí být přístřeší zajištěno.


Varianta 2:  

Úprava odstraňuje nedostatky (formální i věcné), které komplikují současnou praxi a dále posiluje postavení pronajímatele v jeho dispozičním oprávnění se svým majetkem. 


Vznik nájemního vztahu


Právní úprava bude obsahovat definici bytu. Písemná forma nájemní smlouvy bude nutná v případě, že se strany nedohodnou jinak.  Smlouva bude uzavřena okamžikem, kdy se strany dohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, které budou stanoveny zákonem. Podstatné posílení smluvní volnosti. Riziko může přinést menší právní jistota v rámci nájemního vztahu a v případě sporu i důkazní nouze při tvrzení, zda o nájemní vztah jde či nikoliv.


Práva a povinnosti smluvních stran


Bude odstraněna kogentnost úpravy  “kauce” změnou dílčích ustanovení na dispozitivní.


Podstatné posílení smluvní volnosti. Současná právní úprava nedovoluje odchylné ujednání v rámci „kauce“ ani dohodou smluvních stran.


Přímo ze zákona bude stanovena povinnost pronajímatele provádět veškeré opravy a údržbu v bytě, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Prováděcí předpis vztahující se k této problematice bude zrušen. 


Podstatné posílení smluvní volnosti. Prováděcí právní předpis, který v současné době vymezuje pojmy drobné opravy v bytě a náklady spojené s drobnou údržbou bytu, je již svým pojetím překonaný. Zrušení prováděcího předpisu vyvolá nutnost dílčí úpravy některých dalších ustanovení upravujících práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. 


Bude upřesněna stávající oznamovací povinnost nájemce o změně počtu osob v rozsahu sdělovaných skutečností a v uplatnění sankce při nesplnění této povinnosti. Přechodné ustanovení umožní požadovat plnění oznamovací povinnosti i pro změny v počtu osob realizované před účinností případné novely občanského zákoníku. 


Oznamovací povinnost bude nutná i v případě, kdy nájemce bude po delší dobu nepřítomen v bytě. Jejím obsahem bude i sdělení, kdo za jeho nepřítomnosti bude s pronajímatelem jednat. Nesplnění této povinnosti bude sankcionováno.


Upravena bude i možnost pronajímatele (nikoliv však bezvýhradná) dát souhlas k tomu, aby nájemce přijal do bytu další osobu.


Rozšíření a upřesnění nezbytných oznamovacích  povinností nájemce bytu a zavedení možnosti pronajímatele v některých případech „spolurozhodovat“ o počtu osob užívajících byt posílí právo pronajímatele znát „rozsah užívání“ jednotlivých bytů a současně zkvalitní možnost komunikace mezi ním a nájemcem. 


Úprava nájemného z bytu bude nadále ponechána jako nájemné sjednávané dohodou s tím, že bude v zákoně jednoznačně umožněno domáhat se určení výše obvyklého nájemného u soudu i v případě, že zvláštní právní předpis umožní např. jednostranné zvyšování nájemného.


Přímo v zákoně bude uvedena možnost domáhat se zvýšení nájemného i v případech, kdy lze nájemné jednostranně zvyšovat podle zvláštního právního předpisu. Tento postup zvýší právní jistotu pronajímatelů i nájemců. 


Bude umožněna dohoda manželů o zániku společného nájmu bytu manžely, a to ještě za trvání manželství.


Významná změna v rámci posílení smluvní volnosti nájemců – manželů. Současná právní úprava neumožňuje zánik společného nájmu bytů manžely dohodou před zánikem manželství. Po možné dohodě bude nezbytné splnění oznamovací povinnosti nájemce k pronajímateli o této skutečnosti. Současně bude zrušeno ustanovení, které upravuje právní poměry v případě opuštění společné domácnosti jedním z manželů za trvání manželství.


Bude zrušena možnost výměny bytu dohodou nájemců bytu.


Významné posílení dispozičních možností pronajímatelů. Výměny bytů by byly nadále realizovány na základě vícestranných dohod, resp. inominátních smluv.


Přechod nájmu bytu


Bude umožněn přechod nájmu bytu na všechny subjekty vymezené současnou právní úpravou s tím, že doba nájmu by po přechodu nájmu byla časově omezena přímo ze zákona, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Tzv. sociální klauzule by chránila v tomto případě osoby, které by dosáhly určitého (zákonem vymezeného) věku, popřípadě i z jiných důvodů.


Posílení dispozičních oprávnění pronajímatelů. Současně je však možné očekávat negativní dopady v sociální oblasti. Samozřejmě by nebyla vyloučena možnost dohody pronajímatele s nájemcem o pokračování nájmu bytu i po skončení zákonem daného časového limitu.


Přechod práva nájmu je třeba upravit s ohledem na jeho účel, kterým je ochránit osoby, které žijí v bytě s nájemcem v případě jeho smrti před bezprostřední nutností řešit svoji bytovou situaci, a to bez ohledu na to, zda mají vlastní byt, či nikoliv.


Zánik nájmu bytu


Bude umožněno vypovědět nájem bytu bez uvedení důvodu s delší výpovědní lhůtou (nutnost nového vymezení délky výpovědních lhůt). Soud by rozhodoval v odůvodněných případech o prodloužení výpovědní lhůty. Negativním způsobem budou vymezeny byty, na které nelze bezdůvodnou výpověď použít. Tzv. sociální klauzule by dále chránila v tomto případě osoby, které by dosáhly určitého věku.


Bude umožněno soudu, aby měl v rámci rozhodování o přivolení výpovědi také pravomoc rozhodnout o datu skončení nájmu. 


Nově budou vymezeny tzv. vážné důvody při skončení nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce pro pronajímatele.


Posílení dispozičních oprávnění pronajímatelů a pravomoci soudů. Pokud by soud rozhodl o dni, ke kterému by měl skončit nájem bytu, měl by pronajímatel v rámci tohoto rozhodnutí “titul“ k jeho vyklizení. Současně je však možné očekávat negativní dopady v sociální oblasti.


Bytové náhrady


Jako obecný pojem bytové náhrady bude zařazeno i přístřeší, přičemž bude vymezen obsah tohoto pojmu a doba, na kterou je nezbytné přístřeší poskytnout. Zařazení přístřeší, jako řádné bytové náhrady, je věcným i formálním doplňkem především možnosti vypovědět nájem bytu bez přivolení soudem. V těchto případech je totiž zákonem stanovena nutnost přidělení bytové náhrady pouze ve formě přístřeší.

Bude zrušena (v některých případech) moderační možnost soudu rozhodnout o vyšší formě bytové náhrady.


Bude časově omezena možnost příslušníků domácnosti na setrvání v bytě v případě, kdy se jedná o služební byt a nájemce zemře.


Varianta 3:  


Varianta posilující postavení vlastníků bytů, směřující k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů  větším rozšířením smluvní volnosti.


Vznik nájemního vztahu:


Změny stejné jako ve variantě 2. Navíc bude zrušen zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Tento zákon stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení, a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u služebního bytu, u bytu zvláštního určení a u bytu v domě zvláštního určení. V případě přijetí této varianty bude tedy nutné do příslušného ustanovení občanského zákoníka doplnit definici služebního bytu a bytu zvláštního určení. 


Zákon č. 102/1992 Sb. rovněž upravuje působnost obcí při zajišťování bytové náhrady. V případě přijetí varianty 3 ztratí tato část význam vzhledem k navrhovanému zrušení bytových náhrad.


Stávající úprava zákona č. 102/1992 Sb. dává doposud možnost pronajímateli, který vypověděl nájem bytu, nebo tomu, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt (v případě, že musí podle rozhodnutí soudu zajistit bytovou náhradu), požádat o  zajištění náhrady obec. Tuto možnost pronajímatel tedy ztratí. Vzhledem k tomu, že zákon působnost obce rozvolňuje dikcí „obec podle místních podmínek přednostně zajišťuje“, čehož obce často využívají. V současné době navíc není důvodné, aby pronajímatelé bytů přenášeli na obec své povinnosti týkající se bytových náhrad, resp. aby obec, která je jedním z mnoha možných vlastníků bytového fondu, byla zákonem takto zavazována. Zákon byl přijat v roce 1992, tedy v době, kdy na trhu s byty existovala zcela jiná situace. Negativní dopady se neočekávají.


Bude m.j. umožněno uzavřít nájem bytu s tím, že dohodnutá doba nájmu bude vymezena právní skutečností – smrtí nájemce. Zákon by pak přímo uváděl, že v těchto případech by nedošlo k přechodu nájmu bytu (obdoba nájmu  sjednaného po dobu trvání pracovního poměru).


Práva a povinnosti smluvních stran vyplývající z nájmu bytu


Bude zrušeno ustanovení týkající se uzavírání smluv o „kauci“.  


Předmětná právní úprava byla přijata v době, kdy právní praxe při uzavírání těchto smluv bez problému existovala již několik let. Je to příklad regulace právních vztahů, které byly až do doby přijetí příslušných ustanovení o uzavírání smluv o kauci založeny na principu smluvní volnosti. Snahou zákonodárce sice bylo zajistit jednotnou formu a stanovit základní náležitosti těchto smluv, ale v praxi došlo k tomu, že se buď uzavírají tyto smlouvy bez ohledu na zákonné ustanovení (zejména soukromí pronajímatelé), nebo se smlouvy o kauci raději neuzavírají vůbec (zejména obce). 


Stávající smlouvy se budou řídit dosavadními ustanoveními občanského zákoníku.


Provádění oprav a údržby bytu bude ponecháno zcela na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem – bude zrušeno nařízení vlády č. 258/1995 Sb., v části upravující drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu. 

Tento právní předpis byl přijat v době regulace nájemného a měl za cíl přenést určitou část nákladů spojených s údržbou bytu na nájemce. Postupující deregulací nájemného ztrácí proto opodstatnění. Zavazovat nájemce právním předpisem k hrazení, dnes již nemalých finančních částek, v rámci tzv. „drobných oprav“ nebo „běžné údržby“ i nadále nelze. Rizika mohou nastat v případě, že novela občanského zákoníku bude přijata dříve, než proběhne deregulace. Toto riziko je však pouze teoretické. Rovněž tam, kde je smluvní nájemné v porovnání s „centry“ výrazně nižší, si zvykli pronajímatelé, že jim tento právní předpis do jisté míry „dorovnává“ nájemné. K tomuto účelu však zrušovaný právní předpis neměl sloužit. 


Bude upravena oznamovací povinnost jako ve variantě 2. s tím, že navíc bude uvedena  nutnost písemného souhlasu pronajímatele ve všech případech, kdy nájemce přijímá do své domácnosti další osobu s výjimkou manžela nájemce a jeho dětí. 


Riziko lze spatřovat v možnosti odmítnutí osob pronajímatelem jako jsou např. „druh a družka“ nebo registrovaní partneři. Vzhledem k tomu, že sňatečnost v ČR klesá, dotkne se toto omezení nemalé skupiny lidí. 


Nájemné z bytu bude sjednáváno v průběhu trvání nájemního vztahu nebo při jeho změně dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li občanský zákoník  nebo zvláštní právní předpis jinak. Stanoví-li zvláštní právní předpis jinak, nebude tím dotčena dohoda ani právo domáhat se určení výše obvyklého nájemného u soudu. Jestliže soud určí výši obvyklého nájemného, bude pronajímatel oprávněn požadovat na nájemci úhradu případného rozdílu mezi obvyklým nájemným a nájemným placeným ke dni podání žaloby na určení obvyklého nájemného. Nájemce bude povinen uhradit výše uvedený rozdíl do stanoveného počtu dnů ode dne právní moci rozhodnutí soudu. V  případě, kdy by byl zrušen zvláštní předpis o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, nebo skončila jeho platnost, bylo by možné výši nájemného ponechat pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud by k dohodě nedošlo, mohl by pronajímatel navrhnout, v písemné formě, zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních dvou (nebo třech) letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá plnění daných podmínek, nebude přihlíženo.



Riziko lze spatřovat ve větším sociálním zatížení určitých skupin nájemců handicapovaných na trhu s byty – část seniorů, rodin s dětmi, zdravotně postižených apod. – a s tím spojenými dalšími dopady, které mohou vést až k vystěhování z bytu.


Vznik a zánik společného nájmu bytu manžely bude v zákoně ponechán, avšak s možností dohodnout se jinak. Zákonná úprava by tedy dopadla pouze v případě, kdyby se manželé nedohodli jinak.


Vzhledem k tomu, že zákonná úprava zůstává zachována, pouze se umožňuje dohodnout se jinak, jsou rizika nulová. 


Výměnu bytu řešit jako u varianty 2 - zrušením tohoto ustanovení.


Vypuštěním institutu „výměny“ nájemního bytu není nijak dotčena možnost skutečné výměny bytů se souhlasem pronajímatelů, a to na základě smlouvy. Jedná se o krok narovnávající postavení nájemců a pronajímatelů a přibližující právní úpravu nájmu bytu tomu, čím by měla být – totiž smluvní a svobodnou dohodou dvou stran, které si podmínky vzniku, trvání i skončení nájmu bytu dohodnou.


Přechod nájmu bytu


Úprava stejná jako u varianty 2, ale bez sociální klauzule. Bude umožněn přechod nájmu na všechny subjekty vymezené současnou právní úpravou s tím, že doba nájmu by po přechodu nájmu byla časově omezena přímo ze zákona. Dohoda smluvních stran o případném pokračování nájmu bytu po uplynutí sjednané doby nájmu by tím  samozřejmě nebyla vyloučena. 


Rizika spojená zejména s ohledem na neexistenci sociální klauzule. I když je nepochybně obtížné sociální klauzuli navrhnout, neboť není zřejmé, které skupiny osob má chránit. Její úplná neexistence by však zejména dopadla na skupinu seniorů, kteří by s ohledem na svůj věk mohli být případnou změnou bydliště ohroženi na zdraví či životě.


Ustanovení o použití přechodu nájmu bytu při odstěhování nájemce (opustí trvale společnou domácnost) bude zrušeno.


Riziko lze spatřovat ve větším sociálním zatížení určitých skupin nájemců handicapovaných na trhu s byty – část seniorů, rodin s dětmi, zdravotně postižených apod. – a s tím spojenými dalšími dopady, které mohou být zakončeny až vystěhováním z bytu.


Zánik nájmu bytu


Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem řešit stejně jako ve variantě 2, avšak bez sociální klauzule. 


Bude umožněno vypovědět nájem bytu i v případech, kdy soud, v případě sporu o výši nájemného, určí výši obvyklého nájemného a nájemce v dané lhůtě nedoplatí rozdíl mezi obvyklým nájemným a nájemným placeným ke dni podání žaloby na určení obvyklého nájemného.


Rizika jsou obdobná jako u přechodu nájmu bytu. Zostřuje se zejména sociální dopad na některé skupiny obyvatel.


Bude umožněn zánik nájmu bytu i v případech, kdy nájemce, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, přestal vykonávat tyto práce z vážného důvodu na své straně.

Riziku zde bude vystavena určitá skupina lidí, kteří se do této situace dostali většinou bez osobního zavinění. Zánik nájmu se všemi důsledky, které jsou s tím spojené, je postihne navíc v situaci, kdy  bude ztíženo jejich postavení na trhu práce.

Bytové náhrady


Bude vypuštěno ustanovení týkající se bytových náhrad, které nebudou již nadále poskytovány.


Rizika existují pro určité skupiny obyvatel znevýhodněné na trhu s byty, kterým by však  měl vyjít vstříc zákon o sociálním bydlení.


Varianta 4: 


Varianta koncepčních změn podle návrhu nového kodexu občanského práva. 


Návrh vychází z ideje, že funkčním určením soukromého práva je sloužit člověku jako prostředek k prosazování jeho svobody. Účelem občanského kodexu je umožnit i garantovat svobodné utváření soukromého života a ponechat tedy co nejširší prostor svobodné iniciativě jednotlivce. Proto také navržená úprava klade zásadní důraz na hledisko autonomie vůle.


Návrh koncipuje veškerá ustanovení nájemního práva jako dispozitivní, tedy odrážející svobodnou vůli stran s tím, že v případě absence smluvního ujednání bude soud ve sporu postupovat podle zákonné úpravy.


Tento princip bude uplatněn nejen v případě vzniku nájemního vztahu, ale i při jeho změnách a ukončení.


Vznik nájmu


Bude uplatněn smluvní princip, bez předepsané formy. Předmětem nájmu  bytu bude nejen byt ve smyslu stavebních předpisů, ale i další prostory, pokud dojde k dohodě nájemce a pronajímatele – odklon od vlivu veřejného práva.


Práva a povinnosti


Práva a povinnosti budou stanoveny dohodou stran, jinak platí úprava obecná, tj. předat byt ve stavu způsobilém a udržovat jej  je věcí pronajímatele.


Dopad obecných ustanovení o náhradě škody a odpovědnosti za vady.


Dispozice s byty bude omezena pouze na nejbližší rodinné příslušníky.


Přijetí cizích osob jako příslušníků domácnosti bude možné vždy pouze na základě dohody nájemce a pronajímatele.


Přechod nájmu


Přechod nájmu jako právní nástupnictví bude chránit nejen nájemce, ale i pronajímatele. Budou určeny ochranné doby pro právní nástupnictví a možnost jeho smluvního ukončení.


Úprava dědění práva nájmu pro okruh vymezených dědiců.


Společný nájem bytu manželů a registrovaných partnerů bude věcí jejich dohody.


Zánik nájmu bytu


Skončení nájmu standardně nastane uplynutím doby určité, výpovědi budou realizovány podle podmínek sjednaných ve smlouvě. Možné budou i  odchylné výpovědní lhůty pro nájemce a pronajímatele.


Bude zajištěna ochrana starých osob proti újmě způsobené nuceným stěhováním.


Bytové náhrady


Nebudou zákonem upraveny.


I přes rozsáhlé změny ve společenských vztazích v uplynulých letech je otázkou, zda převážná část společnosti je schopna takové změny přijmout a přizpůsobit se novým podmínkám vyžadujícím vysokou míru schopností samostatně jednat,  nabývat práva a povinnosti včetně vlastní  zodpovědnosti za takové jednání. 


Varianta 5: 


Varianta zpracovaná na základě poslanecké iniciativy. 


Cílem je náprava dlouhodobě neuspokojivého právního stavu v oblasti nájemního bydlení a dosažení co nejefektivnějšího principu smluvní volnosti, s vyloučením omezování práv smluvních stran.


Návrh navíc vychází z představy okamžitého zrušení části první zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a nahrazení této přechodné úpravy novým pojetím obecné úpravy nájemného z bytu. 


Stávající právní úprava již našla svoje uplatnění a je běžně realizována pronajímateli, kteří tak mohou zcela výjimečně vstoupit do existujícího závazkového vztahu. Případným zrušením části první výše uvedeného zákona  by nebyl naplněn základní cíl tohoto právního předpisu, a to vytvoření předpokladu pro sblížení rozdělených trhů s nájemními byty a k nezbytnému narovnání cenových deformací v oblasti nájemního bydlení. Současně lze tvrdit, že zrušením tohoto právního předpisu by  nebyly naplněny představy smluvních stran – pronajímatelů i nájemců o vývoji nájemného z bytů v určitém časovém horizontu.


Je třeba zdůraznit, že návrh neobsahuje žádné přechodné ustanovení v souvislosti se zrušením části první zákona č. 107/2006 Sb. 


Vznik nájmu


Bude znovu uplatněn princip prolongace nájmu bytu v případě, kdy nájem skončí, původní nájemce byt i nadále užívá a pronajímatel nepodá v dané lhůtě návrh na vyklizení nemovitosti u soudu.


Znovuzavedení možnosti konkludentního obnovení nájemního vztahu u nájmu bytu, při nečinnosti pronajímatele, je určitým způsobem pro pronajímatele přítěží. Především musí pečlivě sledovat průběh nájemního vztahu a v případě dalšího setrvání nájemce v bytě, po uplynutí doby na kterou byl sjednán, podat v dané lhůtě  žalobu na vyklizení bytu k soudu. Před zrušením tohoto ustanovení pronajímatelé poukazovali na skutečnost, že jsou zákonem nuceni obracet se k soudu ve lhůtě 30 dnů, jinak dojde k obnovení nájemního vztahu. V návrhu kodexu je sice prolongace také upravena, ale je vázána nikoliv na návrh pronajímatele k soudu, nýbrž na výzvu pronajimatele nájemci, aby byt vyklidil.


Práva a povinnosti


V případě, že nájemné u nájmu bytů „vzniklých“ podle přechodného ustanovení (§ 871 ObčZ) na základě novely občanského zákoníku – zákon č. 509/1991 Sb. nebude odpovídat nájemnému v místě a čase obvyklému, a nedojde-li k dohodě, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného na nájemné v místě a čase obvyklé soud. Soud nezvýší nájemné z důvodu vysokého věku nájemce. Pokud nezvýší z tohoto důvodu, zkoumá majetkové poměry nájemce a s přihlédnutím k nim může nájemné přiměřeně zvýšit, avšak nejvýše na nájemné v místě a čase obvyklé.  Zvýši-li soud nájemné, bude pronajímatel oprávněn, způsobem uvedeným v zákoně, požadovat, aby nájemce uhradil rozdíl mezi přiznaným nájemným a nájemným placeným  ke dni podání návrhu na změnu nájemného a to za dobu ode dne podání návrhu na změnu nájemného.  Stejně tak postupuje nájemce v případě, kdy soud nájemné sníží.


Návrh opomíjí  skutečnost, že nájemné za nájem bytu bylo regulováno i po datu účinnosti zákona č. 509/1991 Sb. Až vyhláškou č. 30/1995 Sb., která nabyla účinnosti 1.7. 1995, bylo umožněno pro byty, u nichž se uzavírala smlouva o nájmu bytu s novým nájemcem, nájemné sjednat bez omezení regulací (ne v případě zákonného přechodu nájmu, výměny bytu a u služebních bytů vojáků z povolání).


Složité bude zjišťovat, kdy vznikl nájemní poměr. Dále je diskutabilní možnost nezvýšení nájemného pro věk nájemce a způsob, popřípadě kritéria, podle kterých bude soud posuzovat majetkové poměry nájemce.  


V případě, že nájemné nebo úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebude zaplaceno včas, bude povinností nájemce zaplatit úrok z prodlení, místo dosud placeného poplatku z prodlení.


Pokud nebude byt způsobilý k bydlení zaviněním pronajímatele, nebude nájemce povinen platit nájemné. Pronajímatel bude povinen v tomto případě  uhradit nájemci za každý započatý měsíc, v němž je byt nezpůsobilý pro řádné užívání, částku ve výši měsíčního nájemného podle nájemní smlouvy (nejvýše však za tři měsíce).


Společný nájem bytu manžely vzniklý uzavřením manželství (§ 704 odst. 1 ObčZ) nebude platit v případě nájmů, u kterých soud rozhodne o nezvýšení nájemného pro věk nájemce a současně nájemné nezvýší na nájemné v místě a čase obvyklé. 


Podmiňovat vznik společného  nájmu bytu manžely nebo dokonce jeho zánik (výklad dovoluje obojí) skutečností, že nebylo zvýšeno nájemné pro věk nájemce a ani následně rozhodnutím soudu, je nesprávné. Společný nájem bytu manželů vzniká ze zákona především za účelem upevnění společenské funkce manželství.


Při výměně bytu nebude možné nahradit souhlas pronajímatele s výměnou, resp. projev jeho vůle, rozhodnutím soudu.


Zachování institutu výměny bytu přímo v právním předpisu není vhodné, protože takto koncipované právo nájemců je výrazným zásahem do dispozičního oprávnění pronajímatele nakládat se svým vlastnictvím. Nic na tom nemění ani skutečnost, že bude vypuštěna možnost  nahrazení vůle pronajímatele při odepření souhlasu s výměnou bytů rozhodnutím soudu. V žádném případě zde pak nebude vyloučena možnost žalovat na určení, zda odepření pronajímatele bylo důvodné či nikoli (resp. v rozporu s dobrými mravy), což však bude obtížné posoudit.

Přechod nájmu


Bude nově vymezen rozsah subjektů - osob, v tzv. první skupině, na které přejde nájem bytu ze zákona v případě smrti nájemce a při splnění podmínky, že s ním žily v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Půjde pouze o děti nájemce a partnery.


V tzv. druhé skupině budou uvedeni pouze rodiče a osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byly odkázány výživou, pokud prokáží, že s ním žily nepřetržitě ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let a nemají vlastní byt.


Ustanovení o přechodu nájmu nebude platit v případě nájmů, u kterých soud rozhodne o nezvýšení nájemného pro věk nájemce a současně nájemné nezvýší na nájemné v místě a čase obvyklé.


Není vhodné vázat v některých případech přechod nájmu na skutečnost, zda nájemné bylo zvýšeno či nikoliv. Přechod nájmu je právním nástupnictvím, které vzniká ze zákona  a jehož účelem je zajistit uspokojení potřeby bydlení v těch případech, kdy osoba odkázaná na zemřelého nájemce nemůže bezprostředně vyřešit svoji potřebu bydlení jiným způsobem. Navíc je zde zavedena nerovnost nájemců před zákonem.


V případě, kdy nájemce opustí trvale společnou domácnost, k přechodu nájmu bytu nedojde.


Zánik nájmu bytu


Důvody výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu budou rozšířeny o důvod, kdy nájemce neuhradí v přiměřené lhůtě rozdíl mezi původně placeným nájemným a nájemným, o jehož výši rozhodl soud, tedy nájemným v místě obvyklým.


V případě zániku nájmu bytu tzv. zničením věci zaviněním pronajímatele, bude pronajímatel povinen uhradit nájemci částku ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného placeného podle nájemní smlouvy. Právo na náhradu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, pokud nebude uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.


Možno akceptovat, přesto bude v některých případech obtížné zjistit, kdo skutečně zavinil stav, kdy dojde ke zničení věci – bytu. Nesprávné je však vymezení prekluzivní lhůty, vázané na odstranění závad.


 Bytové náhrady


Pojem bytové náhrady bude rozšířen o přístřeší. 



Zařazení přístřeší, jako řádné bytové náhrady, je věcným i formálním doplňkem především možnosti vypovědět nájem bytu bez přivolení soudem. V těchto případech je totiž zákonem stanovena nutnost přidělení bytové náhrady pouze ve formě přístřeší.


Varianta 6: 


Zrušení zvláštní úpravy nájmu bytu a ponechání pouze obecné úpravy nájemní smlouvy. 


Oddíl čtvrtý v hlavě sedmé občanského zákoníku – zvláštní ustanovení o nájmu bytu - bude zrušen. Pro nájem bytu budou použity ustanovení hlavy sedmé oddíl první a následující, který v současné době upravuje obecně nájemní smlouvu.


Podstatné zjednodušení realizace vztahu nájmu bytu. Současně obava, zda pro běžnou praxi bude tato obecná úprava nájemní smlouvy postačující. 


Obecná úprava umožňuje dát pronajatou věc do nájmu a současně zavazuje pronajímatele přenechat pronajatou věc ve stavu způsobilém k řádnému užívání a nájemce tuto věc užívat způsobem uvedeným ve smlouvě.


Problém vyvolává skutečnost, že byt není v obecné právní úpravě chápan jako věc, pouze je konstatováno, že je předmětem občanskoprávních vztahů.


Přijetím této úpravy by byla nesporně snížena právní ochrana nájemců i pronajímatelů. Nedostatky lze spatřit především ve skutečnosti, že není předepsána forma smlouvy, výpovědní důvody jsou příliš obecné, není řešen přechod nájmu přímo ze zákona a ani společný nájem bytu atd.


Varianta 7:


Kombinace přístupů variant 2, 3 a 5.

Varianta vzniklá jako kombinace stávající varianty 2, 3 a 5 posilující postavení vlastníků bytů, směřující k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů  větším rozšířením smluvní volnosti a současně se zachováním právní jistoty účastníků smluvního vztahu.


Varianta byla navíc upravena na základě konzultací a poznatků získaných aktuálně v rámci vyhodnocovacího procesu.


Vznik nájemního vztahu


Úvodní ustanovení zvláštní úpravy nájmu bytu bude nadále obsahovat prohlášení o ochraně nájmu. 


Možnost sjednat m.j. nájemní smlouvu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Tato možnost bude vyjadřovat pouze právní skutečnost, která vymezí dobu nájmu jinak než absolutním číslem nebo ve vazbě  na určité datum.


Bude zrušena úprava služebních bytů a bytů zvláštního určení obsažená v zákoně č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Tento zákon stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u služebního bytu, u bytu zvláštního určení a u bytu v domě zvláštního určení. Bude  proto nutné do příslušného ustanovení občanského zákoníka doplnit definici bytu zvláštního určení. Vzhledem ke zrušení institutu služebních bytů, bude nutné vypracovat přechodné ustanovení k dořešení stávajícího režimu služebních bytů. 


Zákon č. 102/1992 Sb. rovněž upravuje působnost obcí při zajišťování bytové náhrady. Zrušením tohoto právního  předpisu zanikne i právní povinnost obcí participovat při zajištění bytových náhrad.


Působnost obcí při zajišťování bytové náhrady již nebude na základě povinnosti dané zákonem, ale bude vycházet z vlastního uvážení obcí.


Práva a povinnosti smluvních stran vyplývající z nájmu bytu


Bude odstraněna kogentnost úpravy umožňující pronajímateli požadovat, aby nájemce složil při sjednání nájemní smlouvy  peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem, tedy tzv. kauci.  Stávající ustanovení budou mít charakter dispozitivní.


Půjde o podstatné posílení smluvní volnosti. Současná právní úprava  nedovoluje  odchylné ujednání ani dohodou smluvních stran.


Provádění oprav a údržby nájemcem bytu bude ponecháno ve stávajícím znění, tedy včetně  NV č. 258/1995 Sb., které je již věcně upraveno.


V případě, kdy byt bude předáván ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, a po dohodě  pronajímatele s nájemcem bude byt následně nájemcem upraven, bude do stávajícího textu o nutnosti dohodnout se na vzájemném vymezení práv a povinností včleněna demonstrativním způsobem nutnost dohodnout se především o výši a způsobu náhrady nákladů nájemce na provedených úpravách bytu. 


Stávající právní úprava by proto byla rozšířena o požadavek na nájemce i pronajímatele dohodnout při předání bytu nezpůsobilého k užívání především způsob náhrady nákladů nájemci na provedených úpravách. Právě  tyto dohody, pokud nejsou realizovány, způsobí, že po skončení nájmu musí případné nároky nájemců řešit soud v určovacích žalobách.


Bude upřesněna stávající oznamovací povinnost nájemce o změně počtu osob v rozsahu sdělovaných skutečností. Přechodné ustanovení umožní požadovat plnění oznamovací povinnosti i pro změny v počtu osob realizovaných před účinností případné novely občanského zákoníku. Navíc bude uvedena nutnost písemného souhlasu pronajímatele s přijetím dalších osob do bytu ve všech případech, kdy nájemce přijímá do své domácnosti další osobu s výjimkou manžela, partnera nebo dětí nájemce nebo dětí jeho manžela, popřípadě dětí, které byly nájemci, jeho manželovi nebo partnerovi svěřeny do péče. Oznamovací povinnost bude nutná i v případě, kdy nájemce bude po delší dobu nepřítomen v bytě. Jejím obsahem bude i sdělení, kdo za jeho nepřítomnosti bude s pronajímatelem jednat. 


Bude uvedeno právo nájemce požadovat, aby v bytě žil počet osob přiměřený velikosti bytu.


Nájemné z bytu bude sjednáváno v průběhu trvání nájemního vztahu nebo při jeho změně dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li občanský zákoník  nebo zvláštní právní předpis jinak. Neodpovídá-li nájemné nájemnému v místě a čase obvyklému a nedojde-li k dohodě, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného  na nájemné v místě a čase obvyklé soud. 


Touto úpravou není založen požadavek na zvýšené finanční náklady na nájemce, či vyšší příjmy pronajímatelů. Možnost změny nájemného pouze dohodou je dána současnou právní úpravou. Stávající úprava však mlčí o možnosti obrátit se na soud, lze však předpokládat, že k rozhodování takových sporů by soudy nakonec přistoupily. Návrh tak má především předejít protahování soudních sporů, kde by soudy nejdříve zjišťovaly, zda a jak mají spory rozhodovat,  a napomoci rychlejšímu a konzistentnímu rozhodování soudů.


Při výměně bytu již nebude soud moci nahradit svým rozhodnutím vůli pronajímatele, tzn. nahradit jeho souhlas s výměnou. Institut výměny nájemního bytu bude zachován, posílí se však dispozitivní oprávnění pronajímatele.


Přechod nájmu bytu


Bude v podstatě zachován výčet subjektů, na které přímo ze zákona přejde nájem bytu, pokud žijí ve společné domácnosti v den smrti nájemce a nemají vlastní byt.  Pro další subjekty (např. třetí osoby) nastane možnost přechodu nájmu pouze tehdy, pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě souhlasil.. Pokud dojde k přechodu nájmu, bude doba nájmu časově omezena přímo ze zákona (např. na 2 roky). Dohoda smluvních stran o případném pokračování nájmu bytu po uplynutí sjednané doby nájmu by tím  samozřejmě nebyla vyloučena.  Je možné realizovat i  tzv. sociální klauzuli, kterou by se omezení doby nájmu po přechodu nájmu  nevztahovalo na osoby, které dosáhly určitého věku nebo na  osoby, které určitého věku ještě nedosáhly.


Výrazné posílení dispoziční možnosti pronajímatelů za současného zachování právní jistoty pro příslušníky domácnosti po smrti nájemce.


Ustanovení o použití přechodu nájmu bytu při odstěhování nájemce (opustí trvale společnou domácnost) bude zrušeno.


Trvalé opuštění domácnosti již nebude právní skutečností, která by zakládala přechod nájmu. Opuštění domácnosti je především subjektivní záležitostí a bude na každém nájemci, aby posoudil jaké následky bude tento akt znamenat pro osoby, které s ním byt užívají.


Zánik nájmu bytu


Bude umožněno soudu, aby měl v rámci rozhodování o přivolení výpovědi také pravomoc rozhodnout o  datu  skončení nájmu a počátku běhu výpovědní lhůty.


Úpravou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. bylo vypuštěno z občanského zákoníku ustanovení, které umožnilo soudu rozhodnout o datu skončení nájmu při rozhodnutí o přivolení k výpovědi (pouze legislativní nedostatek, ne účelové). V současné době je prakticky  nemožné  při dodržení právní úpravy určit počátek běhu výpovědní lhůty. Navíc při rozhodnutí soudu o datu skončení nájmu by měl pronajímatel „titul“ k vyklizení bytu a nemusel  by  žalovat  samostatně žalobou na vyklizení.


V případě vymezení doby nájmu na výkon práce nájemce pro pronajímatele skončí nájem bytu posledním dnem měsíce následujícím po měsíci, v němž nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele. 


Současná právní úprava sice umožňuje sjednat nájem na dobu určitou s vymezením doby nájmu v rozsahu výkonu práce nájemce pro pronajímatele, ale „vzniká nebezpečí“, že při skončení práce nájemce pro pronajímatele z vážných důvodů na straně  nájemce se změní  nájem bytu na nájem na dobu neurčitou. 


V případě prolongace nájmu podle ustanovení § 676 odst. 2 OZ bude tato možnost realizována pouze tehdy, pokud se na ni dohodne pronajímatel s nájemcem.


Bytové náhrady


Jako obecný pojem bytové náhrady bude zařazeno i přístřeší, přičemž bude vymezen obsah tohoto pojmu a doba, na kterou je nezbytné přístřeší poskytnout. 


Tato úprava reaguje na skutečnost, že v případě výpovědi bez přivolení soudu je jedinou bytovou náhradou předpokládanou zákonem přístřeší. Navíc rozhodnutí Nejvyššího soudu zařazují přístřeší jako „bytovou náhradu svého druhu“ k náhradním bytům a náhradnímu ubytování. Rozdíl je definován pouze v délce užívání takového prostoru.


Bude zrušena (v některých případech) moderační možnost soudu rozhodnout  o vyšší formě bytové náhrady. Navrhuje se proto zrušit moderační možnost soudu rozhodnout v případě výpovědi bez přivolení soudu o vyšší formě bytové náhrady než přístřeší, protože takový krok popírá důvody, pro které má pronajímatel legitimní právo podat výpověď nájemci, který svým „asociálním“ chováním poškozuje pronajímatele. 


V ustanovení, které upravuje možnost přidělení náhradního bytu osobám, které užívají  byt zvláštního určení po smrti nájemce, se opět navrhuje zrušit moderační možnost soudu rozhodnout o jiných formách bytové náhrady.  Bytová náhrada by měla být přiměřená, nikoli výslovně v zákoně  uvedená. O přiměřenosti konkrétní bytové náhrady by v případě sporu rozhodl soud. 


Bude časově omezena možnost příslušníků domácnosti na setrvání v bytě v případě, kdy se jedná o  byt zvláštního určení a nájemce zemře a osoba byt nadále užívající není zdravotně postižená.


Pravděpodobně by šlo o časové omezení na dobu 2 roků.


· Dotčené subjekty 


Dopady navrhovaných variant jsou zde vyhodnoceny jak z hlediska celé společnosti, tak i z hlediska jednotlivých společenských skupin, sektorů ekonomiky, orgánů státní správy a samosprávy. 
Před započetím samotné analýzy byly identifikovány oblasti a skupiny, na které bude mít navrhované řešení dopad. Pro přehlednost jsou zahrnuty všechny oblasti a skupiny, a to i ty, na které podle  názoru zpracovatele jednotlivé varianty vliv nemají.

Při identifikaci dotčených oblastí a subjektů byla dodržována následující pravidla:


· identifikováni jsou jak ti, co návrhem „získávají“, tak ti, co návrhem „ztrácejí“,


· rozlišuje se, zda se jedná o pozitivní (P), spíše pozitivní (SP), negativní (N), 

spíše negativní (SN) dopad a bez dopadu (BD)


K vyčíslení počtu potenciálně dotčených byly použity údaje ze Sčítání lidu, domů a bytů, provedené ČSÚ v r. 2001, kde je uveden počet nájemních bytů.


Publikace – Příjmy a životní podmínky domácností ČR (vypracované ČSÚ).


Dále ze statistiky vedené Ministerstvem spravedlnosti o počtu a délce soudních sporů.


Navrhované varianty dopadají do oblastí:


		Oblasti/varianty

		Varianty

		Komentář



		

		1.  nulová

		2. 
technická

		3. 
zásadní

		4.


rekodifikace

		5. 


poslanecká iniciativa

		6. 


zrušení zvláštní části

		7.


kombinace

		



		Trh práce

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracujících



		Trh s byty

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		uvolní se trh s byty, nastaví se funkční tržní prostředí



		Vlastnická práva

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		posílí se práva pronajímatelů



		Nájemní práva

		N

		SN

		N

		N

		N

		SN

		SN

		posílí se práva nájemců



		Administrativní zátěž pronajímatelů

		N

		SP

		P

		P

		N

		SN

		P

		



		Mezinárodní závazky v oblasti lidských práv a LZPS

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		zajištění přístupu k bydlení



		Sociální systém

		SP

		SN

		N

		N

		N

		SN

		SN

		sociální dávky



		Veřejné finance

		N

		SN

		P

		SP

		SP

		SN

		P

		státní rozpočet 





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


Navrhované varianty dopadají na skupiny:


		Skupiny/varianty

		Varianty

		Komentář



		

		1.  nulová

		2. 
technická

		3.  zásadní úpravy

		4. 


rekodifikace

		5.


poslanecká iniciativa

		6. zrušení zvl. části

		7. kombinace

		



		Nájemci 

		P

		SN

		SN

		N

		SN

		SN

		SN

		možnost dohody s pronajímate-lem v nových ustanoveních



		Nebydlící

		N

		SP

		SP

		SP

		N

		SP

		SP

		zvýšení možnosti nájmu bytů v souvislosti s uvolněním bytů blokovaných regulací nájemného



		Pronajímatelé 

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		FO, obce, družstva a další PO



		Zaměstnanci

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracovních sil



		Nezaměstnaní

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracovních sil



		Rodiny

		P

		SP

		SP

		N

		SN

		SN

		SP

		rozšíření počtu volných nájemních bytů



		Senioři

		P

		SN

		N

		SN

		SN

		N

		SN

		zvýšená ochrana



		Soudy

		SN

		P

		P

		P

		N

		SN

		SN

		možnost zvýšení soudních sporů



		Samosprávné územní celky

		N

		SP

		P

		P

		SN

		SP

		P

		



		Nevládní a neziskové organizace

		BD

		SN

		SN

		SN

		SN

		N

		SN

		zvýšení poradenské činnosti





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


3. Vyhodnocení nákladů a přínosů


· Hodnocení dopadů jednotlivých variant

Náklady


		Náklady/dopady

		Veřejné rozpočty

		Pronajímatelé

		Nájemci

		Soudy



		Varianta 1.

		**

		***

		*

		****



		Varianta 2.

		**

		**

		***

		***



		Varianta 3.

		***

		*

		****

		**



		Varianta 4.

		****

		*

		****

		**



		Varianta 5.

		****

		***

		***

		*****



		Varianta 6.

		****

		**

		****

		****



		Varianta 7.

		***

		***

		***

		*





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č.7 


Přínosy


		Přínosy

		Vztahy mezi účastníky nájemního bydlení

		Funkčnost trhu s byty

		Pracovní mobilita

		Lidská práva



		Varianta 1.

		*

		*

		*

		*



		Varianta 2.

		**

		**

		**

		***



		Varianta 3.

		***

		***

		***

		****



		Varianta 4. 

		***

		***

		***

		****



		Varianta 5.

		*

		**

		**

		***



		Varianta 6.

		**

		**

		***

		***



		Varianta 7.

		*****

		*****

		****

		****





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


Maximální počet bodů (*) – 5. Počet bodů je přímo úměrný výši nákladů resp. přínosů.


Předpokládané dopady v případě realizace varianty 7:


Celkový počet nájemních bytů v ČR se v současnosti odhaduje na základě nejnovějších výsledků šetření ČSÚ SILC 2009 na 920 000. Odhadem je z nich cca 470 000 bytů ve vlastnictví subjektů odlišných od obcí a státu a 450 000 ve vlastnictví obcí či státu.  Také v souladu s uvedeným šetřením činí odhad počtu bytů s nájemným jednostranně zvyšovaným podle zákona č. 107/2006 Sb., v tomto roce (2010) cca 670 000. Odhadem lze říci, že v roce 2011 (do roku 2012) zůstane „v režimu“ zákona č. 107/2006 Sb. již pouhých 268  000 bytů,  z nich  cca 148 000 bytů je obecních či státních a 120 000 vlastněných  jinými subjekty.


K oznamovacím povinnostem nájemce pronajímateli:


Odhad dopadu vzniku jednorázové oznamovací povinnosti všech nájemců o počtech uživatelů bytu (nájemců a příslušníků domácnosti): 


Tato povinnost bude pravděpodobně zakotvena v  přechodném ustanovení právního předpisu:


Náklady vzniknou v době účinnosti předpisu:

Administrativní náklady 1 každého nájemce ve výši cca 1 Kč za papír a průměrně 5 Kč za poštovné (jen část nájemců bude posílat   oznámení prostřednictvím pošty). Celkově jednorázová odhadovaná částka nákladů nájemců činí cca  6 *  920000 = 5 520 000 Kč.

V letech další platnosti předpisu:


Zvýšení rozsahu oznamovací povinnosti nájemce pronajímateli oproti současnému stavu lze odhadnout maximálně cca ve výši 5% z počtu všech nájemců.


Další přírůstek administrativních nákladů 1 nájemce ve výši cca 1Kč za papír a průměrně 5 Kč za poštovné (jen část nájemců bude posílat   oznámení prostřednictvím pošty). Celkově odhadovaná částka nákladů nájemců ročně činí cca  0,05*920 000*6 = 276 000 Kč.


K novému konceptu přechodu nájmu bytu:


Za působení nově koncipovaného přechodu nájmu bytu lze předpokládat omezení počtu soudních sporů na určení, zda k přechodu nájmu bytu došlo či nikoliv. V nájemních obecních bytech lze odhadnout  množství přechodů nájmů v současné době ročně na cca 2% z počtu obecních bytů. (představuje to cca 9 tis. bytů). V nájemních bytech soukromých majitelů lze odhadnout množství přechodů nájmů v současné době ročně na cca 1% z počtu bytů. (představuje to cca 4,7 tis. bytů). V obou případech lze odhadnout, že množství soudních sporů na určení, zda k přechodu nájmu bytu došlo či nikoliv, odpovídá cca 5% počtu uskutečněných přechodů. Znamená to maximálně odhadovaných (9 000+4 700)*0,05 = 685 vedených soudních sporů. Pokud by 1/3 těchto sporů, díky nové koncepci přechodů nájmů, ubyla, znamenalo by to roční snížení nákladů na vedení soudních sporů, při průměrném nákladu na 1 vedený soudní spor 5 tis. Kč, celkový roční pokles v částce 685*1/3*5 000 = 1 141 667 Kč. Lze předpokládat rozdělení této úspory rovným dílem mezi nájemce a pronajímatele (tj. obě skupiny ušetří cca 570 833 Kč.)

K omezení délky nájmu na dva roky v souvislosti s přechodem nájmu:


V nájemních obecních bytech je odhadem množství přechodů nájmů v současné době ročně  cca 2% z počtu obecních bytů. (představuje to cca 9 tis. bytů). Kdyby cca ¼ nájemců uvedeného počtu bytů nebyla ochotna dobrovolně respektovat vymezenou dobu nájmu po přechodu nájmu, týkalo by se to cca 2 250 nájemců obecních bytů. 

V nájemních bytech soukromých majitelů je odhadem množství přechodů nájmů v současné době ročně cca 1% z počtu bytů (představuje to cca 4,7 tis. bytů). Lze předpokládat, že cca 1/2 nájemců uvedeného počtu bytů nebude ochotna dobrovolně respektovat vymezenou dobu nájmu po přechodu nájmu. Je to cca 2 350 nájemců soukromých bytů. 


Náklady vzniknou zvýšením administrativní zátěže pronajímatelů (výzvy k nájemcům na vyklizení bytu) a případným vedením soudních sporů (žaloby na vyklizení bytu a návrhy na výkony rozhodnutí).


Odhad ročního zvýšení administrativních nákladů  všech pronajímatelů, pokud je předpokládán cca 20 Kč výdaj spojený s poštovným, činí (2 350+2 250)*20 = 92 000 Kč.


Odhad ročních nákladů spojených s případným vedením soudních sporů, pokud je předpokládán cca 5 tis. Kč průměrný náklad na 1 vedený soudní spor a omezení počtu vedených soudních pří na 1/3 z výše uvedených případů, činí (2350+2250)*1/3 * 5000 = 7 666 667 Kč. Pokud lze odhadnout, že v cca 90% těchto soudních případů budou pronajímatelé úspěšní, bude zvýšení nákladů pronajímatelů z tohoto titulu ročně činit cca 1/10* 7 666 667 = 766 667 Kč. 


Zvýšení nákladů nájemců z tohoto titulu (neúspěch v soudním sporu) ročně je odhadnut na zbývajících 90%, tedy 6 900 000 Kč.


Odhadované zvýšení počtu soudních sporů (užité v předchozím) je tedy 1 533.


Předpokládá se, že tento druh nákladů se bude v průběhu platnosti nové úpravy právního předpisu postupně snižovat.


Další právní instituty upravené v rámci varianty 7, např. služební byty, výměna bytů, budou mít nesporně kladný dopad na úbytek soudních sporů a posílení dispozičního oprávnění pronajímatelů. Současně nebudou ohrožovat právní postavení nájemců. Kvantifikace dopadů v případě zrušení úpravy služebních bytů není potřebná, protože se úprava může projevit v podobě nových soudních sporů, s ohledem na existující počty služebních bytů,  maximálně v počtu jednotek.  V případě nové úpravy výměny bytů se nepředpokládá vedení soudních sporů.  


K nové úpravě nájemného za nájem bytu:


V důsledku probíhající (končící) deregulace nájemného lze předpokládat nárůst již dnes poměrně výrazného počtu soudních pří o placení nájemného a o určení výše nájemného. Navrhovaná úprava jistě přispěje k řádnému posouzení sporu soudem, ke zkrácení soudního řízení. Navrhovaná právní úprava by měla odstranit nebezpečí tzv. hromadných žalob.


Zvýšování nájemného vede již v dnešní době ve svém  důsledku ke zvýšení výdajů domácností a také zvýšení výdajů státu v podobě sociálních dávek. Pro rok 2011 činí přírůstek cca 700 mil. Kč. Tyto náklady však v žádném případě nesouvisí s navrhovano úpravou, neboť jsou důsledkem dlouhodobého vývoje v oblasti nájemného, který by nastal i bez přijetí navržené úpravy, neboť možnost obrátit se k soudu  s návrhem na určení ceny v místě  a čase obvyklé existuje již dnes. 


Specifikace dopadů na jednotlivé subjekty:

Pronajímatelé bytů (vlastníci bytů)


Dopady negativní – zvýšená administrativní náročnost v případech evidence a vyhodnocování údajů v rámci plnění oznamovací povinnosti nájemci. Realizace potřebných kroků v případech, kdy nájem bytu končí po přechodu nájmu v době v zákoně vymezené a nájemci tuto skutečnost nerespektují (žaloby na  vyklizení bytu, návrhy na výkon rozhodnutí).


Dopady pozitivní – jednoznačné posílení dispozičního oprávnění s předmětem nájmu (možnost nakládat s bytem i po přechodu nájmu bytu po uplynutí zákonem dané doby, možnost významně zasáhnout svým názorem do výměny bytu dohodnuté nájemci bytů). Zjednodušení  postupu v případě uzavírání dohody o změně nájemného v průběhu nájemního vztahu.


Nájemci bytů


Dopady negativní – zvýšení nároků na plnění povinností vyplývajících z nájmu bytu zejména při plnění oznamovacích povinností. Nutnost včasného zajištění náhradního bytu v případech, kdy po přechodu nájmu pronajímatel nesouhlasí s dalším pokračováním nájmu.


Dopady pozitivní - zjednodušení  postupu v případě uzavírání dohody o změně nájemného v průběhu nájemního vztahu.


Soudy

Dopady negativní - předpoklad nárůstu počtu soudních pří o placení nájemného a o určení výše nájemného. 


Dopady pozitivní - navrhovaná úprava přispěje k řádnému posouzení soudního sporu soudem a ke zkrácení soudního řízení v případě sporů o nájemném. Počet některých sporů by se měl snížit  např. spory o výměně bytu. V rámci zrušení některých moderačních možností soudu při zajišťování bytové náhrady, již soudy nebudou touto činností zatěžovány.

· Konzultace


Konzultace ze strany Ministerstva pro místní rozvoj jako gestora řešení úkolu byly prováděny průběžně, a to následující formou:


1. Konzultace s pronajímateli,  tj. OSMD, obcemi, bytovými družstvy


Konzultace se zástupci obcí i správců obecního bytového fondu se realizují každý měsíc (každé první úterý v měsíci) v budově Ministerstva pro místní rozvoj, a to prostřednictvím tzv. Konzultačních dnů k bytové problematice. Na těchto pravidelných setkáních, jichž se obvykle účastní cca 80 – 120 účastníků, probíhá interakce mezi centrálním státním úřadem (kompetentním v otázkách bytové politiky) a obcemi jako poskytovateli obecního nájemního bydlení. Navrhovaná variantní řešení tedy reflektují diskuse vedené na dané téma a analýzy problémů vycházejí z konkrétních podnětů jednotlivých obcí. Zdrojem konkrétních podnětů byla  rovněž četná individuální podání jednotlivců, kteří se na ministerstvo obracejí ve věci nájemního bydlení.


Konzultace s OSMD (Občanské sdružení majitelů domů)


Konzultace s bytovými družstvy


2. Konzultace se zástupci nájemců bytů


Pro tyto konzultace využilo ministerstvo především průběžně fungující spolupráci s nestátní neziskovou organizací SON - Sdružení na ochranu nájemníků ČR, případně konzultace s občanskými poradnami.


3. Další forma konzultací


Odbor bytové politiky zvolil při realizaci další formy konzultací následující postup:


· návrhy možných variant řešení právní úpravy nájmu bytů byly zveřejněny na webových stránkách MMR, a to dne 14. 5. 2008 s žádostí o vyjádření


· současně byla dopisem ze dne 19. 5. 2008 oslovena „odborná veřejnost“ , konkrétně zainteresovaní pracovníci České advokátní komory, Soudcovské unie, Sdružení měst a obcí, Občanské sdružení majitelů domů, Sdružení na ochranu nájemníků, Svaz českých a moravských bytových družstev a Družstevní asociace, s upozorněním na materiál zveřejněný na webu MMR a s žádostí o odpověď na uvedené dotazy.


Termín pro uplatnění připomínek, tzv. laické veřejnosti i tzv. odborné veřejnosti, byl stanoven na 10. června 2008. 


Dotázaní měli k dispozici materiál, který obsahoval obecné vymezení problému s vývojem právní úpravy nájmu bytů, záměr a zamýšlený dopad budoucí úpravy a návrh šesti variant možné úpravy nájmu bytů. K materiálu bylo též přiloženo znění platné právní úpravy nájmu bytů obsažené v občanském zákoníku v ustanovení § 685 až  719. V průvodním dopisu byli dotazovaní vyzváni k odpovědi na tyto dotazy:


1. Souhlasíte obecně s materiálem jako takovým a se záměrem  novelizovat ustanovení o nájmu bytů ?


2. Je žádoucí řešit tyto otázky před přijetím kodexu ObčZ ?


3. Je žádoucí přiměřeně snížit ochranu privilegovaných skupin „staronájemců“?


4. Preferujete některou z uvedených variant nebo navrhujete případnou kombinaci variant či variantu vlastní ?


5. Souhlasíte s rozšířením smluvní volnosti ve smyslu možnosti ukončit nájem ze strany pronajímatele bez uvedení důvodů s delší výpovědní lhůtou, nebo považujete za vhodnější řešení rozšíření výpovědních důvodů, či snižování ochrany v souvislosti s možností zvyšování nájemného ?


6. Jak by podle Vašich zkušeností měly být některé povinnosti účastníků nájemního vztahu v ObčZ upraveny ?


V požadovaném termínu bylo zasláno vyjádření od  následujících dotazovaných:


· Občanské sdružení majitelů domů


· Sdružení na ochranu nájemníků


· Svaz českých a moravských bytových družstev


· Družstevní asociace


· Kancelář vládního zmocněnce pro zastupování ČR před Evropským soudem (mimo obeslaný okruh dotazovaných)


Nevyjádřili se zástupci České advokátní komory a  Soudcovské unie.


Se zástupci Svazu měst a obcí proběhlo jednání ve věci, ale  konečné vyjádření této instituce nebylo v daném termínu zasláno.


Za laickou veřejnost lze v rámci vyhodnocení využít pouze malou část zaslaných materiálů 


především pro jejich nekonkrétnost a často vulgární styl.


		Připomínkové - konzultační místo

		1. 


Souhlasíte obecně s materiálem a se záměrem  novelizovat ustanovení o nájmu bytu

		2.


Je žádoucí řešit tyto otázky před přijetím kodexu ObčZ

		3.


Je žádoucí přiměřeně snížit ochranu privilegovaných skupin „staronájemců“

		4.


Preferujete některou z uvedených variant nebo navrhujete případnou kombinaci variant či variantu vlastní

		5.


Souhlasíte s rozšířením smluvní volnosti ve smyslu možnosti ukončit nájem ze strany pronajímatele bez uvedení důvodů, nebo rozšířit  výpovědní důvody, či snížit ochranu v souvislosti se zvyšováním nájemného

		6.


Jak by podle Vašich zkušeností měly být některé povinnosti účastníků nájemního vztahu v Obč.Z upraveny



		Sdružení nájemníků ČR

		ne

		ne

		ne

		varianta 1

		neuplatnit žádný z návrhů

		neodpovězeno



		Kancelář vládního zmocněnce ČR

		ano

		ano

		ano

		varianta 5

		lze vypovědět nájem po přechodu nájmu s výpovědní lhůtou 1 rok

		nová koncep-ce nájemného, možnost dohodnout se o vzniku spol. nájmu manžely, zrušení první části zák. č. 107/2006 Sb.



		Družstevní asociace

		ne

		ne 

		ne

		varianta 1

		neuplatnit žádný z návrhů

		neodpovězeno



		Sdružení bytových družstev a spol. vlastníků ČR

		ano

		ano

		ano

		varianta 2

		rozšíření výpovědních důvodů, dokončení cyklu daného zákonem č. 107/2006 Sb.,  - jednostranné zvyšování nájemného

		neomezovat časově nájem bytu po jeho přechodu, při výměnách bytu neumožnit nahrazení souhlasu pronajímatele rozhodnutím soudu, nutnost písemné formy smlouvy o nájmu



		Občanské sdružení majitelů domů

		ano

		ano

		ano

		varianta 3

		výpověď bez uvedení důvodů, nesouhlas s negativním vymezením bytů, na které nelze bezdůvodnou výpověď použít, výpovědní lhůta pouze 1 rok

		písemná forma smlouvy, časové omezení nájmu po přechodu nájmu pouze na 1 rok,



		Vyjádření „laické“ veřejnosti






		Magistrát města Pardubic

		ano

		ano

		ano

		varianta 3

		rozšíření výpovědních důvodů

		není dořešena problematika bytů v DPS



		Jan Bouček

		ano

		ano

		ano

		varianta 3

		nevyjádřil se

		vše ponechat na svobodné vůli pronajímatele a nájemce



		Mirka Huberová

		ano

		ano

		ano

		konkrétně neuvedla

		výpověď bez uvedení důvodů bez delší výpovědní lhůty

		smluvní volnost pokud jde o nájemné z bytu





· Implementace a vynucování každé varianty


Respektování zákonné soukromoprávní úpravy je zajištěno mechanismy soudnictví, přičemž právní rámec je dán platným právním řádem  -  občanský zákoník v části týkající se nájmu bytu, občanský soudní řád  a další právní předpisy upravující problematiku související s nájmem bytu. 


Zpětná vazba bude realizována především následujícími institucionalizovanými formami:


1. Prostřednictvím pravidelných Konzultačních dnů Ministerstva pro místní rozvoj k bytové problematice, které se konají (zdarma) pro zástupce obcí a správců bytového fondu každé první úterý v měsíci v budově ministerstva.


2. Prostřednictvím statistiky Ministerstva spravedlnosti.


3. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.


Zpětnou vazbu poskytují i četná individuální podání ministerstvu, a to jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců bytů. 


4. Návrh řešení


· Zhodnocení variant a výběr nejvhodnějšího řešení


Varianta 1


Obecné zásady pro hodnocení dopadů regulace – RIA předpokládají vypracování i tzv. nulové varianty. Toto řešení spočívá v tom, že nebude ze strany státu vyvíjena žádná iniciativa, konkrétně žádná legislativní ani jiná administrativní aktivita.  Stávající právní úprava nájmu bytu tedy zůstane beze změn (podrobná úprava viz str. 4 a násl.). 


Varianta 2


Úprava odstraňuje současné nedostatky po stránce formální i věcné, které komplikují současnou praxi. Především však posiluje postavení pronajímatele v jeho dispozičním oprávnění se svým majetkem (podrobná úprava viz str. 6 a násl.).


Varianta 3


V podstatě shodná úprava jako ve variantě 2, ale v některých institutech výrazně posilující postavení vlastníků bytů, směřující především k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů větším rozšířením smluvní volnosti (podrobná úprava viz str. 9 a násl.).


Varianta 4


Varianta zásadních koncepčních změn podle nového kodexu občanského práva (podrobná úprava viz str. 12 a násl.).


Varianta 5


Varianta zpracovaná na základě poslanecké iniciativy vycházející především z okamžitého zrušení první části zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a nahrazením této přechodné úpravy novým pojetím obecné úpravy nájemného z bytu (podrobná úprava viz str. 13 a násl.).


Varianta 6


Varianta předpokládající zrušení zvláštní úpravy nájmu bytů a ponechání pouze obecné úpravy nájemní smlouvy provedené ustanovením § 663 a násl. občanského zákoníku (podrobnější úprava viz str. 16).


Varianta 7

Varianta zpracovaná na základě konzultací a poznatků získaných v rámci vyhodnocovacího procesu. Tato varianta je kombinací stávající varianty 2, 3 a 5 (podrobnější úprava viz str. 16 a násl.).


Tato varianta jednak posiluje postavení pronajímatele v jeho dispozičním oprávnění se svým majetkem a zároveň směřuje  k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů větším rozšířením smluvní volnosti.

Stanovení pořadí variant podle výsledků konzultací:


1.  Varianta č. 3, pro kterou se vyslovila významná  část dotazovaných.  Pokud však byla tato varianta preferována, byl současně v několika případech vznesen požadavek na její úpravu nebo doplnění v intencích   některých institutů obsažených v ostatních variantách. K tomu následující:


Občanské sdružení majitelů domů


· preferovat nutnost písemné formy smlouvy o nájmu bytu,


· nové vymezení pojmu služební byt jako byt, jehož pronájem je podmíněn určitými pracovními povinnostmi,


· nesouhlas se smluvním ujednáním o vzniku společného nájmu bytu manžely,


· časové omezení nájmu bytu po přechodu nájmu pouze 1 rok,


· zrušení přechodu nájmu bytu při opuštění domácnosti pouze v případě přechodu nájmu na manžela nebo manželku, v případě odstěhování druhého manžela ponechat na dobu 1 roku, stejně tak u dětí,


· nesouhlas s negativním vymezením bytů, na které nelze bezdůvodnou výpověď použít. Výpovědní lhůta max. 1 rok, soud by mohl zvýšit na 2 roky.


Magistrát města Pardubic


· navrhuje kombinovat tuto variantu variantou č. 4 pokud jde o přijetí cizích osob do bytu


· výpověď bez uvedení důvodu považuje za neprůchodnou, navrhuje proto rozšíření výpovědních důvodů.


2. Varianta č. 2, opět byly vzneseny požadavky na úpravu v intencích ostatních variant, konkrétně:


Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků


· nutnost písemné formy smlouvy o nájmu,


· oznamovací povinnost o změně počtu osob ano, ale současně zohlednit nepřítomnost osob v bytě v otázkách služeb,

· pokud bude uplatňováno jednostranné zvýšení nájemného v bytech, nebude možné se domáhat výše obvyklého nájemného u soudu,

· neumožnit zánik společného nájmu bytu manžely za trvání manželství,

· při výměnách bytů neumožnit, při nesouhlasu pronajímatelů, nahrazení jejich vůle rozhodnutím soudu,

· neomezovat časově nájem bytu po jeho přechodu,

· optimální lhůta při výpovědi nájmu bytu bez uvedení důvodů je 2 roky,

· rozhodně dokončit možnost jednostranného zvyšování nájemného z bytů podle zákona č. 107/2006 Sb.

3. Varianta  č. 1, pro ponechání současné právní úpravy se vyslovilo Sdružení nájemníků SON a Družstevní asociace.


4. Varianta č. 5, tuto variantu prosazuje jako jediný dotázaný Kancelář vládního zmocněnce pro zastupování České republiky před Evropským soudem pro lidská práva. Základem úpravy je nová koncepce nájemného z bytů založená na významné participaci soudu při určení jeho výše. Návrh předpokládá zrušení stávajícího zákona č. 107/2006 Sb., v jeho první části upravující jednostranné zvyšování nájemného z bytu.


K variantám č. 4  a  č. 6 se dotazovaní samostatně nevyjádřili.


Varianta č. 7  vyplynula z legislativního procesu a připomínek zejména komisí LRV.


Návrh nejvhodnějšího řešení:


Na základě výše uvedeného se jeví jako nejvhodnější pro další rozpracování  varianta č. 7, a to i vzhledem k tomu, že případná realizace této varianty je považována i odborem politiky bydlení za možnou cestu k odstranění současného nepříznivého stavu dosud nerovného postavení pronajímatele a nájemce bytu. 


Pro závěrečnou zprávu RIA by měla být použita jako základ stávající varianta č. 7.


Závěrečná zpráva RIA


Návrh úpravy nájmu bytů formou novely občanského zákoníku v části týkající se úpravy nájmu bytu – ustanovení § 685 až 716 – variantní řešení – hodnocení dopadů regulace 


1. Důvod předložení


Vytvoření předpokladů pro řádné zpracování paragrafového znění návrhu úpravy nájmu bytů formou novely občanského zákoníku v části týkající se úpravy nájmu bytu – ustanovení § 685 až 716.


Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, je zpracováván na základě plnění úkolů Plánu legislativních prací vlády pro rok 2008.

Identifikace problému - současná právní úprava nájmu bytu trpí přetrváváním právních konstrukcí, které jsou poplatné době, ve které vznikly a dosud znamenají vážnou překážku v realizaci dispozičního oprávnění pronajímatelů bytů.

Cíl - Uvažovaná novela by měla odstranit především nerovné postavení pronajímatele  a nájemce bytu.


2. Návrh variant řešení


Bylo zpracováno sedm variant (viz podrobně část 3. zpráva RIA) včetně nulové varianty.


Varianta 1


Obecné zásady pro hodnocení dopadů regulace – RIA předpokládají vypracování i tzv. nulové varianty. Toto řešení spočívá v tom, že nebude ze strany státu vyvíjena žádná iniciativa, konkrétně žádná legislativní ani jiná administrativní aktivita.  Stávající právní úprava nájmu bytu tedy zůstane beze změn (podrobná úprava viz str. 4 a násl.). 


Varianta 2


Úprava odstraňuje současné nedostatky po stránce formální i věcné, které komplikují současnou praxi. Především však posiluje postavení pronajímatele v jeho dispozičním oprávnění se svým majetkem (podrobná úprava viz str. 6 a násl.).


Varianta 3


V podstatě shodná úprava jako ve variantě 2, ale v některých institutech výrazně posilující postavení vlastníků bytů, směřující především k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů větším rozšířením smluvní volnosti (podrobná úprava viz str. 9 a násl.).


Varianta 4


Varianta zásadních koncepčních změn podle nového kodexu občanského práva (podrobná úprava viz str. 12 a násl.).


Varianta 5


Varianta zpracovaná na základě poslanecké iniciativy vycházející především z okamžitého zrušení první části zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a nahrazení této přechodné úpravy novým pojetím obecné úpravy nájemného z bytu (podrobná úprava viz str. 13 a násl.).


Varianta 6


Varianta předpokládající zrušení zvláštní úpravy nájmu bytů a ponechání pouze obecné úpravy nájemní smlouvy provedené ustanovením § 663 a násl. občanského zákoníku (podrobnější úprava viz str. 16).


Varianta 7

Varianta zpracovaná na základě konzultací a poznatků získaných v rámci vyhodnocovacího procesu. Tato varianta je kombinací stávající varianty 2, 3 a 5 (podrobnější úprava viz str. 16 a násl.) a navíc vyplynula z legislativního procesu a připomínek zejména komisí LRV.


Tato varianta jednak posiluje postavení pronajímatele v jeho dispozičním oprávnění se svým majetkem a zároveň směřuje  k narovnání vztahů nájemců a pronajímatelů větším rozšířením smluvní volnosti.

Dotčené subjekty:


Identifikace a vymezení oblastí a skupin dotčených regulací


Navrhované varianty dopadají do oblastí:


		Oblasti/varianty

		Varianty

		Komentář



		

		1.  nulová

		2. 
technická

		3. 
zásadní

		4.


rekodifikace

		5. 


poslanecká iniciativa

		6. 


zrušení zvláštní části

		7.


kombinace

		



		Trh práce

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracujících



		Trh s byty

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		uvolní se trh s byty, nastaví se funkční tržní prostředí



		Vlastnická práva

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		posílí se práva pronajímatelů



		Nájemní práva

		N

		SN

		N

		N

		N

		SN

		SN

		posílí se práva nájemců



		Administrativní zátěž pronajímatelů

		N

		SP

		P

		P

		N

		SN

		P

		



		Mezinárodní závazky v oblasti lidských práv a LZPS

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		zajištění přístupu k bydlení



		Sociální systém

		SP

		SN

		N

		N

		N

		SN

		SN

		sociální dávky



		Veřejné finance

		N

		SN

		P

		SP

		SP

		SN

		P

		státní rozpočet 





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


Navrhované varianty dopadají na skupiny:


		Skupiny/varianty

		Varianty

		Komentář



		

		1.  nulová

		2. 
technická

		3.  zásadní úpravy

		4. 


rekodifikace

		5.


poslanecká iniciativa

		6. zrušení zvl. části

		7. kombinace

		



		Nájemci 

		P

		SN

		SN

		N

		SN

		SN

		SN

		možnost dohody s pronajímate-lem v nových ustanoveních



		Nebydlící

		N

		SP

		SP

		SP

		N

		SP

		SP

		zvýšení možnosti nájmu bytů v souvislosti s uvolněním bytů blokovaných regulací nájemného



		Pronajímatelé 

		N

		SP

		P

		P

		SP

		SP

		P

		FO, obce, družstva a další PO



		Zaměstnanci

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracovních sil



		Nezaměstnaní

		N

		SP

		P

		P

		SP

		P

		P

		mobilita pracovních sil



		Rodiny

		P

		SP

		SP

		N

		SN

		SN

		SP

		rozšíření počtu volných nájemních bytů



		Senioři

		P

		SN

		N

		SN

		SN

		N

		SN

		zvýšená ochrana



		Soudy

		SN

		P

		P

		P

		N

		SN

		SN

		možnost zvýšení soudních sporů



		Samosprávné územní celky

		N

		SP

		P

		P

		SN

		SP

		P

		



		Nevládní a neziskové organizace

		BD

		SN

		SN

		SN

		SN

		N

		SN

		zvýšení poradenské činnosti





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


Při identifikaci dotčených oblastí a subjektů byla dodržována níže uvedená pravidla:


· identifikováni jsou jak ti, co návrhem „získávají“, tak ti, co návrhem „ztrácejí“,


· rozlišuje se, zda se jedná o pozitivní (P), spíše pozitivní (SP), negativní (N), 

spíše negativní (SN) dopad a bez dopadu (BD)


K vyčíslení počtu potenciálně dotčených byly použity údaje ze Sčítání lidu, domů a bytů, provedené ČSÚ v r. 2001, kde je uveden počet nájemních bytů.


Publikace – Příjmy a životní podmínky domácností ČR (vypracované ČSÚ).


Dále ze statistiky vedené Ministerstvem spravedlnosti o počtu a délce soudních sporů.

3. Vyhodnocení nákladů a přínosů


Identifikace nákladů a přínosů všech variant


Náklady


		Náklady/dopady

		Veřejné rozpočty

		Pronajímatelé

		Nájemci

		Soudy



		Varianta 1.

		**

		***

		*

		****



		Varianta 2.

		**

		**

		***

		***



		Varianta 3.

		***

		*

		****

		**



		Varianta 4.

		****

		*

		****

		**



		Varianta 5.

		****

		***

		***

		*****



		Varianta 6.

		****

		**

		****

		****



		Varianta 7.

		***

		***

		***

		*





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č.7 


Přínosy


		Přínosy

		Vztahy mezi účastníky nájemního bydlení

		Funkčnost trhu s byty

		Pracovní mobilita

		Lidská práva



		Varianta 1.

		*

		*

		*

		*



		Varianta 2.

		**

		**

		**

		***



		Varianta 3.

		***

		***

		***

		****



		Varianta 4. 

		***

		***

		***

		****



		Varianta 5.

		*

		**

		**

		***



		Varianta 6.

		**

		**

		***

		***



		Varianta 7.

		*****

		*****

		****

		****





Jako nejvhodnější byla vyhodnocena varianta č. 7.


Maximální počet bodů (*) – 5. Počet bodů je přímo úměrný výši nákladů resp. přínosů.


Předpokládané dopady v případě realizace varianty 7:


Celkový počet nájemních bytů v ČR se v současnosti odhaduje na základě nejnovějších výsledků šetření ČSÚ SILC 2009 na 920 000. Odhadem je z nich cca 470 000 bytů ve vlastnictví soukromých subjektů a 450 000 ve vlastnictví obcí či státu.  Také v souladu s uvedeným šetřením činí odhad počtu bytů s nájemným jednostranně zvyšovaným podle zákona č. 107/2006 Sb., v tomto roce (2010) cca 670 000. Odhadem lze říci, že v roce 2011 (do roku 2012) zůstane „v režimu“ zákona č. 107/2006 Sb. již pouhých 268  000 bytů,  z nich  cca 148 000 bytů je obecních či státních a 120 000 vlastněných  soukromými subjekty.


K oznamovacím povinnostem nájemce pronajímateli:


Odhad dopadu vzniku jednorázové oznamovací povinnosti všech nájemců o počtech uživatelů bytu (nájemců a příslušníků domácnosti): 


Tato povinnost bude pravděpodobně zakotvena v  přechodném ustanovení právního předpisu:


Náklady vzniknou v době účinnosti předpisu:

Administrativní náklady 1 každého nájemce ve výši cca 1 Kč za papír a průměrně 5 Kč za poštovné (jen část nájemců bude posílat   oznámení prostřednictvím pošty). Celkově jednorázová odhadovaná částka nákladů nájemců činí cca  6 *  920000 = 5 520 000 Kč.

V letech další platnosti předpisu:


Zvýšení rozsahu oznamovací povinnosti nájemce pronajímateli oproti současnému stavu lze odhadnout maximálně cca ve výši 5% z počtu všech nájemců.


Další přírůstek administrativních nákladů 1 nájemce ve výši cca 1Kč za papír a průměrně 5 Kč za poštovné (jen část nájemců bude posílat   oznámení prostřednictvím pošty). Celkově odhadovaná částka nákladů nájemců ročně činí cca  0,05*920 000*6 = 276 000 Kč.


K novému konceptu přechodu nájmu bytu:


Za působení nově koncipovaného přechodu nájmu bytu lze předpokládat omezení počtu soudních sporů na určení, zda k přechodu nájmu bytu došlo či nikoliv. V nájemních obecních bytech lze odhadnout  množství přechodů nájmů v současné době ročně na cca 2% z počtu obecních bytů. (představuje to cca 9 tis. bytů). V nájemních bytech soukromých majitelů lze odhadnout množství přechodů nájmů v současné době ročně na cca 1% z počtu bytů. (představuje to cca 4,7 tis. bytů). V obou případech lze odhadnout, že množství soudních sporů na určení, zda k přechodu nájmu bytu došlo či nikoliv, odpovídá cca 5% počtu uskutečněných přechodů. Znamená to maximálně odhadovaných (9 000+4 700)*0,05 = 685 vedených soudních sporů. Pokud by 1/3 těchto sporů, díky nové koncepci přechodů nájmů, ubyla, znamenalo by to roční snížení nákladů na vedení soudních sporů, při průměrném nákladu na 1 vedený soudní spor 5 tis. Kč, celkový roční pokles v částce 685*1/3*5 000 = 1 141 667 Kč. Lze předpokládat rozdělení této úspory rovným dílem mezi nájemce a pronajímatele (tj. obě skupiny ušetří cca 570 833 Kč.)

K omezení délky nájmu na dva roky v souvislosti s přechodem nájmu:


V nájemních obecních bytech je odhadem množství přechodů nájmů v současné době ročně  cca 2% z počtu obecních bytů. (představuje to cca 9 tis. bytů). Kdyby cca ¼ nájemců uvedeného počtu bytů nebyla ochotna dobrovolně respektovat vymezenou dobu nájmu po přechodu nájmu, týkalo by se to cca 2 250 nájemců obecních bytů. 

V nájemních bytech soukromých majitelů je odhadem množství přechodů nájmů v současné době ročně cca 1% z počtu bytů (představuje to cca 4,7 tis. bytů). Lze předpokládat, že cca 1/2 nájemců uvedeného počtu bytů nebude ochotna dobrovolně respektovat vymezenou dobu nájmu po přechodu nájmu. Je to cca 2 350 nájemců soukromých bytů. 


Náklady vzniknou zvýšením administrativní zátěže pronajímatelů (výzvy k nájemcům na vyklizení bytu) a případným vedením soudních sporů (žaloby na vyklizení bytu a návrhy na výkony rozhodnutí).


Odhad ročního zvýšení administrativních nákladů  všech pronajímatelů, pokud je předpokládán cca 20 Kč výdaj spojený s poštovným, činí (2 350+2 250)*20 = 92 000 Kč.


Odhad ročních nákladů spojených s případným vedením soudních sporů, pokud je předpokládán cca 5 tis. Kč průměrný náklad na 1 vedený soudní spor a omezení počtu vedených soudních pří na 1/3 z výše uvedených případů, činí (2350+2250)*1/3 * 5000 = 7 666 667 Kč. Pokud lze odhadnout, že v cca 90% těchto soudních případů budou pronajímatelé úspěšní, bude zvýšení nákladů pronajímatelů z tohoto titulu ročně činit cca 1/10* 7 666 667 = 766 667 Kč. 


Zvýšení nákladů nájemců z tohoto titulu (neúspěch v soudním sporu) ročně je odhadnut na zbývajících 90%, tedy 6 900 000 Kč.


Odhadované zvýšení počtu soudních sporů (užité v předchozím) je tedy 1 533.

Předpokládá se, že tento druh nákladů se bude v průběhu platnosti nové úpravy právního předpisu postupně snižovat.


Další právní instituty upravené v rámci varianty 7, např. služební byty, výměna bytů, budou mít nesporně kladný dopad na úbytek soudních sporů a posílení dispozičního oprávnění pronajímatelů. Současně nebudou ohrožovat právní postavení nájemců. Kvantifikace dopadů v případě zrušení úpravy služebních bytů není potřebná, protože se úprava může projevit v podobě nových soudních sporů, s ohledem na existující počty služebních bytů,  maximálně v počtu jednotek.  V případě nové úpravy výměny bytů se nepředpokládá vedení soudních sporů.  

K nové úpravě nájemného za nájem bytu:


V důsledku probíhající (končící) deregulace nájemného lze předpokládat nárůst již dnes poměrně výrazného počtu soudních pří o placení nájemného a o určení výše nájemného. Navrhovaná úprava jistě přispěje k řádnému posouzení soudního sporu soudem, ke zkrácení soudního řízení. Navrhovaná právní úprava by měla odstranit nebezpečí tzv. hromadných žalob.

Zvýšování nájemného vede již v dnešní době ve svém  důsledku ke zvýšení výdajů domácností a také zvýšení výdajů státu v podobě sociálních dávek. Pro rok 2011 činí přírůstek cca 700 mil. Kč. Tyto náklady však v žádném případě nesouvisí s navrhovano úpravou, neboť jsou důsledkem dlouhodobého vývoje v oblasti nájemného, který by nastal i bez přijetí navržené úpravy, neboť možnost obrátit se k soudu  s návrhem na určení ceny v místě  a čase obvyklé existuje již dnes. 


Specifikace dopadů na jednotlivé subjekty:

Pronajímatelé bytů (vlastníci bytů)


Dopady negativní – zvýšená administrativní náročnost v případech evidence a vyhodnocování údajů v rámci plnění oznamovací povinnosti nájemci. Realizace potřebných kroků v případech, kdy nájem bytu končí po přechodu nájmu v době v zákoně vymezené a nájemci tuto skutečnost nerespektují (žaloby na  vyklizení bytu, návrhy na výkon rozhodnutí).


Dopady pozitivní – jednoznačné posílení dispozičního oprávnění s předmětem nájmu (možnost nakládat s bytem i po přechodu nájmu bytu po uplynutí zákonem dané doby, možnost významně zasáhnout svým názorem do výměny bytu dohodnuté nájemci bytů). Zjednodušení  postupu v případě uzavírání dohody o změně nájemného v průběhu nájemního vztahu.


Nájemci bytů


Dopady negativní – zvýšení nároků na plnění povinností vyplývajících z nájmu bytu zejména při plnění oznamovacích povinností. Nutnost včasného zajištění náhradního bytu v případech, kdy po přechodu nájmu pronajímatel nesouhlasí s dalším pokračováním nájmu.


Dopady pozitivní - zjednodušení  postupu v případě uzavírání dohody o změně nájemného v průběhu nájemního vztahu.


Soudy

Dopady negativní - předpoklad nárůstu počtu soudních pří o placení nájemného a o určení výše nájemného. 

Dopady pozitivní - navrhovaná úprava přispěje k řádnému posouzení soudního sporu soudem a ke zkrácení soudního řízení v případě sporů o nájemném. Počet některých sporů by se měl snížit  např. spory o výměně bytu. V rámci zrušení některých moderačních možností soudu při zajišťování bytové náhrady, již soudy nebudou touto činností zatěžovány.

Konzultace


Konzultace ze strany Ministerstva pro místní rozvoj jako gestora řešení úkolu byly prováděny průběžně, a to následující formou:


Konzultace s pronajímateli,  tj. OSMD, obcemi, bytovými družstvy


Konzultace s OSMD (Občanské sdružení majitelů domů)


Konzultace s bytovými družstvy


Konzultace se zástupci nájemců bytů


 Další forma konzultací


Odbor bytové politiky zvolil při realizaci další formy konzultací následující postup:


· návrhy možných variant řešení právní úpravy nájmu bytů byly zveřejněny na webových stránkách MMR, a to dne 14. 5. 2008 s žádostí o vyjádření


-   současně byla dopisem ze dne 19. 5. 2008 oslovena „odborná veřejnost“ , konkrétně zainteresovaní pracovníci České advokátní komory, Soudcovské unie, Sdružení měst a obcí, Občanské sdružení majitelů domů, Sdružení na ochranu nájemníků, Svaz českých a moravských bytových družstev a Družstevní asociace, s upozorněním na materiál zveřejněný na webu MMR.



4. Návrh řešení


Zhodnocení variant a výběr nejvhodnějšího řešení:

Stanovení pořadí variant podle výsledků konzultací je podrobně obsaženo v části č. 4 RIA

Návrh nejvhodnějšího řešení:


Jako nejvhodnější k dalšímu rozpracování se jeví varianta č.7, a to i vzhledem k tomu, že případná realizace této varianty je považována též odborem politiky bydlení za možnou cestu k odstranění současného nepříznivého stavu dosud nerovného postavení pronajímatele a nájemce bytu. 

Varianta 7:


Vznik nájemního vztahu


Úvodní ustanovení zvláštní úpravy nájmu bytu bude nadále obsahovat prohlášení o ochraně nájmu. 


Možnost sjednat m.j. nájemní smlouvu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Tato možnost bude vyjadřovat pouze právní skutečnost, která vymezí dobu nájmu jinak než absolutním číslem nebo ve vazbě  na určité datum.


Bude zrušena úprava služebních bytů a bytů zvláštního určení obsažená v zákoně č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Tento zákon stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u služebního bytu, u bytu zvláštního určení a u bytu v domě zvláštního určení. Bude  proto nutné do příslušného ustanovení občanského zákoníka doplnit definici bytu zvláštního určení. Vzhledem ke zrušení institutu služebních bytů, bude nutné vypracovat přechodné ustanovení k dořešení stávajícího režimu služebních bytů. 


Zákon č. 102/1992 Sb. rovněž upravuje působnost obcí při zajišťování bytové náhrady. Zrušením tohoto právního  předpisu zanikne i právní povinnost obcí participovat při zajištění bytových náhrad.


Působnost obcí při zajišťování bytové náhrady již nebude na základě povinnosti dané zákonem, ale bude vycházet z vlastního uvážení obcí.


Práva a povinnosti smluvních stran vyplývající z nájmu bytu


Bude odstraněna kogentnost úpravy umožňující pronajímateli požadovat, aby nájemce složil při sjednání nájemní smlouvy  peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem, tedy tzv. kauci.  Stávající ustanovení budou mít charakter dispozitivní.


Půjde o podstatné posílení smluvní volnosti. Současná právní úprava  nedovoluje  odchylné ujednání ani dohodou smluvních stran.


Provádění oprav a údržby nájemcem bytu bude ponecháno ve stávajícím znění, tedy včetně  NV č. 258/1995 Sb., které je již věcně upraveno.


V případě, kdy byt bude předáván ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, a po dohodě  pronajímatele s nájemcem bude byt následně nájemcem upraven, bude do stávajícího textu o nutnosti dohodnout se na vzájemném vymezení práv a povinností včleněna demonstrativním způsobem nutnost dohodnout se především o výši a způsobu náhrady nákladů nájemce na provedených úpravách bytu. 


Stávající právní úprava by proto byla rozšířena o požadavek na nájemce i pronajímatele dohodnout při předání bytu nezpůsobilého k užívání především způsob náhrady nákladů nájemci na provedených úpravách. Právě  tyto dohody, pokud nejsou realizovány, způsobí, že po skončení nájmu musí případné nároky nájemců řešit soud v určovacích žalobách.


Bude upřesněna stávající oznamovací povinnost nájemce o změně počtu osob v rozsahu sdělovaných skutečností. Přechodné ustanovení umožní požadovat plnění oznamovací povinnosti i pro změny v počtu osob realizovaných před účinností případné novely občanského zákoníku. Navíc bude uvedena nutnost písemného souhlasu pronajímatele s přijetím dalších osob do bytu ve všech případech, kdy nájemce přijímá do své domácnosti další osobu s výjimkou manžela, partnera nebo dětí nájemce nebo dětí jeho manžela, popřípadě dětí, které byly nájemci, jeho manželovi nebo partnerovi svěřeny do péče. Oznamovací povinnost bude nutná i v případě, kdy nájemce bude po delší dobu nepřítomen v bytě. Jejím obsahem bude i sdělení, kdo za jeho nepřítomnosti bude s pronajímatelem jednat. 


Bude uvedeno právo nájemce požadovat, aby v bytě žil počet osob přiměřený velikosti bytu.


Nájemné z bytu bude sjednáváno v průběhu trvání nájemního vztahu nebo při jeho změně dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li občanský zákoník  nebo zvláštní právní předpis jinak. Neodpovídá-li nájemné nájemnému v místě a čase obvyklému a nedojde-li k dohodě, bude výslovně zakotvena možnost obrátit se na soud, který rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného  na nájemné v místě a čase obvyklé soud. Touto úpravou však není založen požadavek na zvýšené finanční náklady na nájemce, či vyšší příjmy pronajímatelů. Možnost změny nájemného pouze dohodou je dána současnou právní úpravou. Stávající úprava však mlčí o možnosti obrátit se na soud, lze však předpokládat, že k rozhodování takových sporů by soudy nakonec přistoupily. Návrh tak má především předejít protahování soudních sporů, kde by soudy nejdříve zjišťovaly, zda a jak mají spory rozhodovat, a napomoci rychlejšímu a konzistentnímu rozhodování soudů.

Při výměně bytu již nebude soud moci nahradit svým rozhodnutím vůli pronajímatele, tzn. nahradit jeho souhlas s výměnou. Institut výměny nájemního bytu bude zachován, posílí se však dispozitivní oprávnění pronajímatele.


Přechod nájmu bytu


Bude v podstatě zachován výčet subjektů, na které přímo ze zákona přejde nájem bytu, pokud žijí ve společné domácnosti v den smrti nájemce a nemají vlastní byt. Pro další subjekty (např. třetí osoby) nastane možnost přechodu nájmu pouze tehdy, pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě souhlasil.. Pokud dojde k přechodu nájmu, bude doba nájmu časově omezena přímo ze zákona (např. na 2 roky). Dohoda smluvních stran o případném pokračování nájmu bytu po uplynutí sjednané doby nájmu by tím  samozřejmě nebyla vyloučena.  Je možné realizovat i  tzv. sociální klauzuli, kterou by se omezení doby nájmu po přechodu nájmu  nevztahovalo na osoby, které dosáhly určitého věku nebo na  osoby, které určitého věku ještě nedosáhly.


Výrazné posílení dispoziční možnosti pronajímatelů za současného zachování právní jistoty pro příslušníky domácnosti po smrti nájemce.


Ustanovení o použití přechodu nájmu bytu při odstěhování nájemce (opustí trvale společnou domácnost) bude zrušeno.


Trvalé opuštění domácnosti již nebude právní skutečností, která by zakládala přechod nájmu. Opuštění domácnosti je především subjektivní záležitostí a bude na každém nájemci, aby posoudil jaké následky bude tento akt znamenat pro osoby, které s ním byt užívají.


Zánik nájmu bytu


Bude umožněno soudu, aby měl v rámci rozhodování o přivolení výpovědi také pravomoc rozhodnout o  datu  skončení nájmu a počátku běhu výpovědní lhůty.


Úpravou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. bylo vypuštěno z občanského zákoníku ustanovení, které umožnilo soudu rozhodnout o datu skončení nájmu při rozhodnutí o přivolení k výpovědi (pouze legislativní nedostatek, ne účelové). V současné době je prakticky  nemožné  při dodržení právní úpravy určit počátek běhu výpovědní lhůty. Navíc při rozhodnutí soudu o datu skončení nájmu by měl pronajímatel „titul“ k vyklizení bytu a nemusel  by  žalovat  samostatně žalobou na vyklizení.


V případě vymezení doby nájmu na výkon práce nájemce pro pronajímatele skončí nájem bytu posledním dnem měsíce následujícím po měsíci, v němž nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele. 


Současná právní úprava sice umožňuje sjednat nájem na dobu určitou s vymezením doby nájmu v rozsahu  výkonu práce nájemce pro pronajímatele, ale „vzniká nebezpečí“, že při skončení práce nájemce pro pronajímatele z vážných důvodů na straně  nájemce se změní  nájem bytu na nájem na dobu neurčitou. 


V případě prolongace nájmu podle ustanovení § 676 odst. 2 OZ bude tato možnost realizována pouze tehdy, pokud se na ni dohodne pronajímatel s nájemcem.


Bytové náhrady


Jako obecný pojem bytové náhrady bude zařazeno i přístřeší, přičemž bude vymezen obsah tohoto pojmu a doba, na kterou je nezbytné přístřeší poskytnout. 


Tato úprava reaguje na skutečnost, že v případě výpovědi bez přivolení soudu je jedinou bytovou náhradou předpokládanou zákonem přístřeší. Navíc rozhodnutí Nejvyššího soudu zařazují přístřeší jako „bytovou náhradu svého druhu“ k náhradním bytům a náhradnímu ubytování. Rozdíl je definován pouze v délce užívání takového prostoru.


Bude zrušena (v některých případech) moderační možnost soudu rozhodnout  o vyšší formě bytové náhrady. Navrhuje se proto zrušit moderační možnost soudu rozhodnout v případě výpovědi bez přivolení soudu o vyšší formě bytové náhrady než přístřeší, protože takový krok popírá důvody, pro které má pronajímatel legitimní právo podat výpověď nájemci, který svým „asociálním“ chováním poškozuje pronajímatele. 


V ustanovení, které upravuje možnost přidělení náhradního bytu osobám, které užívají  byt zvláštního určení po smrti nájemce, se opět navrhuje zrušit moderační možnost soudu rozhodnout o jiných formách bytové náhrady.  Bytová náhrada by měla být přiměřená, nikoli výslovně v zákoně  uvedená. O přiměřenosti konkrétní bytové náhrady by v případě sporu rozhodl soud. 


Bude časově omezena možnost příslušníků domácnosti na setrvání v bytě v případě, kdy se jedná o  byt zvláštního určení a nájemce zemře a osoba byt nadále užívající není zdravotně postižená.


Pravděpodobně by šlo o časové omezení na dobu 2 roků.


Implementace a vynucování  

Vymahatelnost a sankce


Respektování zákonné soukromoprávní úpravy je zajištěno mechanismy soudnictví, přičemž právní rámec je dán platným právním řádem  -  občanský zákoník v části týkající se nájmu bytu, občanský soudní řád  a další právní předpisy upravující problematiku související s nájmem bytu. 


Přezkum účinnosti regulace


Monitoring, přezkum a revize

Zpětná vazba bude realizována především následujícími institucionalizovanými formami:


1. Prostřednictvím pravidelných Konzultačních dnů Ministerstva pro místní rozvoj k bytové problematice, které se konají (zdarma) pro zástupce obcí a správců bytového fondu každé první úterý v měsíci v budově ministerstva.


2. Prostřednictvím statistiky Ministerstva spravedlnosti.


3. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.


Zpětnou vazbu poskytují i četná individuální podání ministerstvu, a to jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců bytů. 


Vzhledem k tomu, že není  identifikován žádný z kvantitativních ani kvalitativních dopadů, které by předpokládaly vypracování velké RIA, bude pro další postup vycházeno pouze z tohoto materiálu.


Je třeba zpracovat návrh novely občanského zákoníku v paragrafovém znění, který bude spolu s malou RIA předložen v souladu s Legislativními pravidly vlády do legislativního procesu.

Zpracoval:


Ministerstvo pro místní rozvoj


odbor politiky bydlení

ředitelka odboru JUDr.Ing. Eva Helclová

telefon sekretariát odboru: 22 486 1500


e-mail sekretariát odboru: kelson@mmr.cz

27

44





vl�dn�vrh-novelaOZ-text.doc
V l á d n í   n á v r h

ZÁKON 


ze dne………2010,


kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 


Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:


ČÁST  PRVNÍ


Změna občanského zákoníku


Čl. I


Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 58/1969 Sb., zákona č. 146/1971 Sb., zákona č. 131/1982 Sb., zákona č. 94/1988 Sb., zákona č. 188/1988 Sb., zákona č. 87/1990 Sb., zákona č. 105/1990 Sb., zákona č. 116/1990 Sb., zákona č. 87/1991 Sb., zákona č. 509/1991 Sb., zákona č. 264/1992 Sb., zákona č. 267/1994 Sb., zákona č. 104/1995 Sb., zákona č. 118/1995 Sb., zákona č. 89/1996 Sb., zákona č. 94/1996 Sb., zákona č. 227/1997 Sb., zákona č. 91/1998 Sb., zákona č. 165/1998 Sb., zákona č. 159/1999 Sb., zákona č. 363/1999 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 227/2000 Sb., zákona č. 367/2000 Sb., zákona č. 229/2001 Sb., zákona č. 317/2001 Sb., zákona č. 501/2001 Sb., zákona č. 125/2002 Sb., zákona č. 135/2002 Sb., zákona č. 136/2002 Sb., zákona č. 320/2002 Sb., nálezu Ústavního soudu, vyhlášeného pod č. 476/2002 Sb., zákona č. 88/2003 Sb., zákona č. 37/2004 Sb., zákona č. 47/2004 Sb., nálezu Ústavního soudu, vyhlášeného pod č. 278/2004 Sb., zákona č. 480/2004 Sb., zákona č. 554/2004 Sb., zákona č. 359/2005 Sb., zákona č. 56/2006 Sb., zákona č. 57/2006 Sb., zákona č. 107/2006 Sb., zákona č. 160/2006 Sb., zákona č. 115/2006 Sb., zákona č. 264/2006 Sb., zákona č. 315/2006 Sb., zákona č. 443/2006 Sb.,  zákona č. 296/2007 Sb.,  zákona č. 230/2008 Sb., zákona č. 306/2008 Sb., zákona č. 384/2008 Sb., zákona č. 215/2009 Sb., zákona č. 227/2009 Sb., zákona č. 285/2009 Sb. a zákona č. 155/2010 Sb., se mění takto:


1. V § 685 odstavec 4 zní:



„(4) Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně          postižených osob.“.


2.      V § 686a odst. 3 se věty první a druhá nahrazují větou „Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.“.


3.      V § 686a odstavec 4 zní:


          „(4) Po skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodnou-li se jinak.“.


4.      V §  686a se odstavec 6 zrušuje.


5.      V § 687 odstavec 2 zní:


         „(2) V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy.“.


6.    V § 687 odst. 3 se věta první nahrazuje větou „Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem  jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce.“.


7.    § 688 zní:


㤠688



(1) Nájemce má vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.


(2) Nájemce je povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.“.


8.   § 689 zní:


㤠689



(1) Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v   hygienicky vyhovujících podmínkách.



(2) Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o nájemcova manžela, partnera, sourozence, rodiče, snachu, zetě, vnuka nebo nájemcovo dítě nebo dítě jeho manžela nebo partnera, popřípadě dítě, které bylo nájemci, jeho manželovi nebo partnerovi svěřeno do péče anebo o další případy zvláštního zřetele hodné.


(3) Při vzniku nájmu nájemce oznámí pronajímateli  počet osob v bytě, jejich jména, příjmení a  data narození.  Změny těchto údajů, uzavření manželství nebo přechod nájmu  oznámí nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu; neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost.



(4) Jestliže  nájemce ví předem o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, oznámí tuto skutečnost pronajímateli. Současně označí osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné; pokud nájemce takovou osobu neoznačí, je takovou osobou pronajímatel.“.


9.     V § 690 se za slovo „dbát“ vkládají slova „na to“ a za slovo „nájemcům“ se vkládá slovo „nerušený“.


10.       V § 696 se za odstavec 1 vkládají nové odstavce 2 až 4, které znějí:


(2) Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, rozhodne soud na návrh pronajímatele nebo nájemce o určení nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé. V rozhodnutí soud též stanoví, od kdy se nájemné určuje; výši nájemného soud určí nejdříve ke dni podání návrhu k soudu.


(3) Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.


(4) Ustanovení odstavců 2 a 3 se nepoužije pro určení nájemného u družstevního bytu.“.




Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 5.


11.     § 706 zní:


㤠706


 (1) Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.


 (2) Nájem bytu po jeho přechodu  podle odstavce 1 skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu. Toto ustanovení se nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 75 let. Stejně tak se  toto ustanovení nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. 


(3) Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně.


(4) Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce  písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.

(5) Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.“. 



12.     § 708 zní:


㤠708



Ustanovení § 707 odst. 1 a 3 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.“.


13.      § 709 zní:


㤠709



Ustanovení § 703 až 707 neplatí pro byty zvláštního určení.“.  


14.     V § 710 odst. 1 se slovo „nebo“ nahrazuje čárkou a na konci textu odstavce 1 se doplňují slova „nebo jiným způsobem stanoveným tímto zákonem“.


15.    V § 710 se na konci textu odstavce 2 doplňují slova „ , pokud není dále stanoveno jinak“.


16.     V § 710 se na konci odstavce 3 doplňuje věta „Pokud smlouva nestanoví jinak, na nájem bytu nelze použít ustanovení o obnovení  nájmu (§ 676 odst. 2).“.

17.      V § 710 odst. 4 se slova „bez vážného důvodu na své straně“ zrušují.


18.      V § 710 se odstavce 5 a 6 zrušují.


19.      V § 711 odst. 2 písmeno e) zní:



„e) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není  zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 75 let věku.“.


20.      V § 711 odstavec 3 zní:



 „(3) V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.“.


21.      V §  711 se odstavec  4 zrušuje. 


Dosavadní odstavec 5 se označuje jako odstavec 4.


22.     V § 711a odst. 1 se písmeno b) zrušuje.


Dosavadní písmena c) a d) se označují jako písmena b) a c).

23.      V § 711a odstavec 2 zní:


          „(2) V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2). Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.“.


24.      V § 711a odst. 3 se slova „písm. a), c) a d)“ zrušují.


25.      V § 711a se odstavec 4 zrušuje.


Dosavadní odstavce 5 a 6 se označují jako odstavce 4 a 5.


26.     V § 711a odstavec 5 zní:


        „(5) Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.“.


27.    V § 712 odst. 2 větě druhé se slova „písm. a), b), c) a d)“  nahrazují slovy „ písm. a), b) a c)“ a věty čtvrtá a pátá se zrušují.

28.     V § 712 odstavce 5 a 6 znějí:


 „(5) Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců.


 (6) Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.“.


29.          § 713 zní:


㤠713



(1) Jestliže byt zvláštního určení po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, bývalý manžel nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada.



(2) Jestliže byt, ke kterému byl sjednán nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele, užívají po smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, jeho manžel, nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada.



(3) Povinnost zajištění bytové náhrady podle odstavců 1 a 2 zaniká po uplynutí 2 let, od smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství  a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit.


(4) Pokud byt zvláštního určení užívá osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dovršila 75 let věku, ustanovení odstavce 3 se nepoužije.“.


30.      V § 715 se věta třetí zrušuje.


31.    V § 718 se věta druhá nahrazuje větou „V případě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, pro které lze vypovědět nájem bytu podle § 711 odst. 2, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.“.


Čl. II


Přechodná ustanovení 


1. Ustanoveními občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona,  se řídí i právní vztahy vzniklé podle občanského zákoníku a zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.


2. Jestliže služební byt podle občanského zákoníku, ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona a zákona č. 102/1992 Sb., ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona, po smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, užívají dále manžel, nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada. Povinnost zajištění bytové náhrady zaniká po uplynutí 2 let ode dne smrti nájemce a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit.


3. Nájemce je povinen do 2 měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona oznámit pronajímateli veškeré informace požadované podle § 689 odst. 3 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.


4. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel 
     k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy 
     Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín se 
    


                 ustanovení § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne 
     nabytí účinnosti tohoto zákona, použije od 1. ledna 2013.


ČÁST  DRUHÁ

Změna zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník


Čl. III



V zákoně č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění zákona č. 227/1997 Sb., zákona č. 126/1998 Sb., zákona č. 320/2002 Sb. a zákona č. 359/2005 Sb., se část druhá zrušuje.

ČÁST  TŘETÍ

ÚČINNOST


Čl. IV


Tento zákon nabývá účinnosti prvním dnem šestého kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení. 

Důvodová zpráva


I.  OBECNÁ ČÁST


1.1. Zhodnocení platného právního stavu



Právní úprava nájmu bytu je provedena ustanoveními § 685 až 719 občanského zákoníku. Obecná úprava nájemní smlouvy je provedena ustanoveními § 663 až 684 zákona. Dílčí novelou občanského zákoníku (účinnou od března 2006) - zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,  ve znění zákona č. 150/2009 Sb., byly v části druhé tohoto právního předpisu upraveny významným způsobem i některé instituty, které se vztahují k nájmu bytu, včetně zániku nájmu bytu. Ode dne účinnosti uvedené novely je především možné dát ze strany pronajímatele výpověď z bytu i bez přivolení soudu, pokud jsou naplněny zákonem stanovené podmínky. 


Změny provedené ve výše uvedené novele vycházely z cíle postupně narovnávat, spolu s postupnými kroky v nápravě cenových deformací do roku 2010, resp. 2012, také vztahy nájemců a pronajímatelů snižováním do té doby nepřiměřeně široké ochrany nájemce. V tomto smyslu byla provedena úprava rozšířením výpovědních důvodů a současně bylo stanoveno, že v případech, kdy nájemce porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, je možné nájem bytu vypovědět bez přivolení soudu a je možné nájemci poskytnout pouze přístřeší (pokud soud nerozhodne jinak) - jako provizorium, které slouží k bezprostřednímu, krátkodobému a přechodnému vyřešení bydlení nájemce.



 Novela je předkládána ještě před účinností nového občanského kodexu upravujícího nájem bytu a svým koncepčním pojetím odpovídá konceptu uvažované nové úpravy soukromého práva. Její naléhavost je dána potřebou řešit situaci po skončení účinnosti části první zákona o jednostranném zvyšování nájemného, kde by jinak opět hrozilo vakuum a fixování do té doby „regulovaných“ nájmů. Současně by měla novela posílit dispoziční oprávnění pronajímatelů. Tato dílčí novela je formulována, tak aby na ni nový kodex mohl svou koncepcí plynule navázat a proto ji lze považovat za první krok směrem k novému kodexu. Navržená úprava je však zároveň připravována tak, aby obstála též v dlouhodobém horizontu, tedy v případě ohrožení či oddálení přijetí nového kodexu.


1.2. Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy



Návrh paragrafového znění vychází z výsledné varianty vypracované na základě údajů ze závěrečné zprávy RIA. Konkrétní podoba paragrafového znění byla zpracována též podle výsledků jednání pracovní skupiny ustavené právě pro potřeby realizace výše uvedené novely. Návrh paragrafového znění navíc vyplynul z legislativního procesu a připomínek zejména komisí LRV, LRV a samotného projednání ve vládě.


Předložený návrh novely občanského zákoníku má za cíl posílit jednu ze základních zásad v občanskoprávním vztahu, a to zásadu autonomie vůle stran při zachování nezbytné ochrany nájemce. 



V návrhu jsou ponechány dosavadní možnosti výpovědi nájmu bytu pronajímatelem v téměř plném rozsahu stávající úpravy. U výpovědi nájmu bytu s přivolením soudu podle ustanovení § 711a písm.d) (výpověď z důvodu veřejného zájmu, je-li potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze dům nebo byt užívat po delší dobu), a v souvislosti s tím i nutnost přidělení bytové náhrady, byla zvažována i otázka nové právní úpravy (zajištění bytové náhrady) v případě nařízení vyklizení stavby. Bylo konstatováno, že současná úprava provedená zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), konkrétně v ustanovení § 140 odst. 4, uvádí v případě vyklizení stavby povinnost zajistit alespoň přístřeší pro oprávněnou osobu s participací obce. Tato úprava byla shledána jako dostačující a k úpravě občanského zákoníku v tomto smyslu nebylo přikročeno. Provedeny byly i úpravy legislativně technického charakteru, aby byly odstraněny  některé nedostatky, které přinesla právní úprava provedená zákonem č. 107/2006 Sb. 




Současně se navrhuje upravit tu část zákona, která se zabývá bytovými náhradami a to tak, že bude odstraněna - v některých případech - možnost rozhodování soudu o přidělení vyššího stupně formy bytové náhrady v případech, kde zákon předpokládá pouze přístřeší, nebo snížit kvalitu bytové náhrady předpokládané zákonem. 



Navrhuje se liberalizovat institut výměny bytů, který se, v podobě obsažené v současném znění občanského zákoníku, ve standardní soukromoprávní úpravě nájmu bytu v jiných zemích nevyskytuje. Důvodem je také skutečnost, že výměny v praxi představují značný potenciál pro černý trh s byty.Výměna bytů tak bude nadále možná pouze na základě dobrovolné dohody všech zúčastněných (obou nájemců i obou pronajímatelů).



Další navrhovaná úprava se týká § 696 týkajícího se nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato úprava navazuje na zákon o jednostranném zvyšování nájemného s tím, že nájemce i pronajímatel budou mít právo domáhat se určení výše obvyklého nájemného u příslušného soudu – tj. výrokem soudu náhradou za takovou dohodu vztahující se k obvyklému nájemnému pro daný byt. Bude tak umožněno narovnat vztahy v tzv. „regulovaných“ bytech, kde výše nájemného jednostranně zvýšená podle zvláštního zákona neodpovídá místním poměrům. Lze předpokládat, že bude tímto mechanismem docházet jak ke snižování, tak i zvyšování nájemného. Současně bude jednoznačně určen postup soudu při rozhodování sporů o výši nájemného.


Upraven bude i institut přechodu nájmu, konkrétně § 706. Kromě vymezení okruhu osob, na které by měl nájem bytu za stanovených podmínek přejít, je i časově omezena doba nájmu po přechodu nájmu. Návrh počítá i s úpravou tzv. sociální klauzule.



Navrhuje se dále zrušení části druhé  stávajícího zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, upravující  služební byty a byty zvláštního určení. Zákon č. 102/1992 Sb. upravuje působnost obcí při zajišťování bytové náhrady, vymezení pojmu služební byty  a byty zvláštního určení a stanoví působnost orgánů místní samosprávy k provádění některých ustanovení občanského zákoníku. Tento právní předpis již není prakticky využíván, protože neodpovídá současnému vývoji společenských vztahů. Nadále však zůstane zachována účast obcí při zajišťování bytové náhrady a zrušuje se pouze druhá část upravující  služební byty a byty zvláštního určení.

Pojem bytu zvláštního určení je definován v návrhu předkládané novely, institut služebních bytů by byl prakticky zrušen. Návrh proto počítá pouze s možností uzavřít nájem bytu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele s tím, že v intencích této úpravy byl upraven i zánik nájmu v těchto bytech. 



Další navrhované úpravy mají za cíl některá stávající ustanovení upřesnit směrem k jednoznačnosti, popřípadě napravit dílčí chyby, které se ve stávajícím textu nedopatřením vyskytují (záměna slova, chybné odkazy apod.).


1.3. Vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy jako celku 



Jedná se o další dílčí krok směrem k větší smluvní volnosti pronajímatelů bytů při nakládání se svým nemovitým majetkem s tím, že navrhovaná úprava představuje – ve vztahu k budoucí komplexní úpravě nájmu bytu – první dílčí avšak nezbytný krok tímto směrem.



Navrhovaná úprava rovněž řeší právní úpravu vztahů smluvních stran po skončení možnosti jednostranného zvýšení nájemného za nájem bytů.


Liberalizační uvolnění prostoru pro pronajímatele při nakládání s nájemními byty ve svém vlastnictví bude vnímáno jako jeden z nutných kroků pro odstranění jedné z řady výhrad Ústavního soudu ČR i Evropského soudu pro lidská práva, kdy právě dlouhodobá omezení ze strany státu v nájmu bytu a samozřejmě i v  oblasti nájemného z bytů jsou obsaženy v řadě (precedenčních) judikátů uvedených soudů.


1.4. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s Ústavním pořádkem České republiky



Navrhovaná úprava je v souladu s právním řádem České republiky a reaguje na judikáty Ústavního soudu ČR i Evropského soudu pro lidská práva ve věci možnosti nakládání s nemovitým majetkem ze strany vlastníků nájemních bytů ve vztahu k vymezení vlastnictví jako jednoho ze základních práv.



Dosavadní novelizace občanského zákoníku přinesly v této sféře jen dílčí změny - zejména tím, že změnily ustanovení o věcných právech a obligacích tak, aby byla ústavně konformní a opticky se tak přiblížila alespoň zčásti evropské konvenci; avšak některá typická schémata dřívějších totalitních právních konstrukcí zůstala i nadále uchována. Iniciátory dosavadních dílčích změn občanského zákoníku byly zájem praxe nebo potřeba o zkvalitnění právní úpravy; často se ale stalo, že změny tohoto druhu byly v občanském zákoníku provedeny bez hlubší analýzy a bez zohlednění širších souvislostí; nejednou jen se zřetelem k zájmu nebo míře znalostí iniciátora novely. 



Změny v celkovém pojetí soukromoprávních vztahů a celkovou nápravu lze očekávat až přijetím úplné rekodifikace, která vytvoří obsahově (preferencí jednotného hodnotového systému), systematickým uspořádáním, volbou terminologie a uspořádáním i podobou jednotlivých normativních konstrukcí celkový rámec a normativní bázi pro celé soukromé právo. 



Nicméně ještě před přijetím nového občanského kodexu se navrhuje – jako dílčí krok uvedeným směrem – úprava částečně vyrovnávající dosud nerovné postavení pronajímatele a nájemce bytu.


1.5. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, její slučitelnosti s akty práva Evropské unie.



Návrh nezapracovává do právního řádu České republiky právo Evropských společenství. Problematika, které se návrh týká, není právem Evropských společenství upravena. V oblasti evropské harmonizace práva sice vznikla řada projektů (např. „Study group on common core of private law“), byla ustavena skupina tzv. Akademie evropských vědců soukromého práva (pod vedením italského profesora Gandolfiho), která vydala návrh evropského kodexu smluvního práva, který byl posléze přijat jako „restatement“ evropského smluvního práva. V tomto dokumentu však nejsou zahrnuty principy práva nájemního, protože evropští vědečtí právní experti dospěli k závěru, že jednotlivé národní úpravy se vyvíjely podle místních podmínek různým způsobem a jsou natolik odchylné, že nelze vyjádřit společné smluvní principy v této oblasti.



Navrhovaná právní úprava je proto slučitelná s právem Evropských společenství.



Lze předpokládat, že řešení, obsažené v předloženém zákoně, bude vnímáno jako uspokojivé ze strany Ústavního soudu ČR i mezinárodního soudu i ve vztahu k žalobám, které na Českou republiku k Evropskému soudu pro lidská práva podávají majitelé domů.


1.6. Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, na podnikatelské prostředí České republiky, dále sociální dopady a dopady na životní prostředí



Z předloženého návrhu zákona neplynou přímé nároky na státní rozpočet ani na ostatní veřejné rozpočty; z návrhu zákona však budou nepřímo vyplývat pravděpodobné nároky na výplatu sociálních dávek (příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení) pro osoby a domácnosti nadměrně zatíženými rostoucími výdaji na bydlení.



Přijetí návrhu zákona může mít pozitivní dopad na fungování trhu s nájemními byty i na mobilitu pracovních sil, neboť vytvoří podmínky pro standardní pružné fungování nájemního sektoru operativně reagujícího na vývoj místní nabídky a poptávky v oblasti nájemního bydlení.



Návrh zákona se nijak nedotýká oblasti rovnosti mužů a žen. 



Návrh zákona nemá dopady na životní prostředí. 



Z důvodu naléhavosti přijetí právní úpravy v souvislosti se skončením účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,  ve znění zákona č. 150/2009 Sb., se navrhuje  Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky ve smyslu § 90 odst. 2 zákona č. 90/1995 Sb., o jednacím řádu Poslanecké sněmovny, ve znění zákona č. 47/2000 Sb.,  aby vyslovila s předloženým vládním návrhem zákona souhlas již v prvém čtení. Důvodem je skutečnost, že  na převážné většině území České republiky končí regulace nájmu z bytu  již dnem 31.12.2010  a je tedy třeba upravit postup pro sjednávání nájemného na základě dohody smluvních stran a především postu pro rozhodování sporů o výši nájemného. Výjimku tvoří města nad 9 999 obyvatel  na území Středočeského kraje a krajská města  (mimo Ostravy a Ústí nad Labem), kde končí  možnost jednostranného zvýšení nájemného končí až 31.12.2012.

II. ZVLÁŠTNÍ ČÁST


K části první - Změna občanského zákoníku


K bodu 1 - § 685 



Protože v  zákoně č. 102/1992 Sb. bude zrušena část druhá, která upravuje  služební byty a byty zvláštního určení, je do tohoto ustanovení začleněna jednoduchá definice bytů zvláštního určení. 



 Není již uváděn pojem „byty v domech zvláštního určení“, neboť zpracovatel předpokládá, že výše uvedená definice se vztahuje i na tyto případy.



 Služební byty nebudou jako institut existovat. Je pouze umožněno vymezit dobu nájmu právní skutečností a tou je výkon práce nájemce pro pronajímatele. Nájem bytu bude v těchto případech končit posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal vykonávat práce pro pronajímatele. Další úprava skončení nájmu u těchto bytů je nově provedena v ustanovení § 713 a v přechodných ustanoveních.


K bodu 2 - § 686a odst. 3



Současná právní úprava „kauce“ vyznívá jako kogentní. Přesto je výklad k jednotlivým ustanovením tohoto institutu často rozdílný a vyvolává zbytečné rozpory mezi smluvními stranami, konkrétně, zda je možné se od dané právní úpravy odchýlit dohodou. I vzhledem k potřebám praktického uplatnění, kdy je požadována větší smluvní volnost především při dohodě o čerpání složených prostředků, budou některá ustanovení upravena jednoznačně jako dispozitivní. 


K bodu 3 - § 686a odst. 4



Viz vysvětlení k předchozímu bodu a dále je nezbytné ponechat i na vůli smluvních stran, kdy po skončení nájmu bytu budou peněžní prostředky – „kauce“ vráceny původnímu nájemci. Lhůta dosud stanovená (1 měsíc) je v mnoha případech nesplnitelná.


K bodu 4 - § 686a odst. 6 



V tomto ustanovení bude zrušen paragraf, který neumožňuje prolongaci nájmu bytu. Jde o pouze formální úpravu s tím, že zmíněné ustanovení je upraveno a přesunuto do § 710.


K bodu 5 - § 687 odst. 2



Jde pouze o upřesnění a doplnění stávajícího znění s tím, že zákon přímo „doporučuje“, co by mělo být hlavním obsahem dohody smluvních stran při úpravách nezpůsobilého bytu. Zároveň se novou formulací umožňuje, aby opravy prováděla osoba jiná než nájemce. Zájmem smluvních stran by měla být především dohoda o případném způsobu úhrady nákladů nájemce na provedené úpravy předávaného bytu ve smyslu úpravy provedené § 667 občanského zákoníku tak, aby se předešlo možným a v současné době velice častým sporům.


K bodu 6 - § 687 odst. 3



V ustanovení se upřesňuje skutečnost, že podíl nájemce na opravách a údržbě bytu je především smluvní záležitostí pronajímatele a nájemce.


K bodu 7 - § 688 



Cílem této úpravy je odstranit nevhodnou konstrukci, která výslovně zakotvuje některá práva vyplývající z nájmu bytu (právo užívat společné prostory a zařízení domu) též jiným osobám, tj. osobám žijícím ve společné domácnosti. Práva a povinnosti těchto osob tak budou nadále odvozována od práv nájemce, který je zároveň za jednání těchto osob zodpovědný. Zároveň je z důvodů logičtější struktury do tohoto paragrafu přesunut též první odstavec § 689 upravující povinnost nájemce užívat byt a další prostory řádně. 


K bodu 8 - § 689



Navrhované znění by mělo především zabránit přeplněnosti bytů, neboť je výslovně zakotvováno právo pronajímatele požadovat, aby v bytě žil jen přiměřený počet osob a všechny tyto osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Pronajímatel bude mít právo  vyhradit si ve smlouvě  souhlas s přijetím dalších osob do bytu. To by ale neplatilo v případě, kdy by nájemce přijímal do bytu manžela, partnera, sourozence, rodiče, snachu, zetě, vnuka nebo nájemcovo dítě nebo dítě jeho manžela nebo partnera. Stejně tak by nebylo třeba souhlasu pronajímatele v případě přijetí dítěte, které bylo nájemci, jeho manželovi nebo partnerovi svěřeno do péče. Tento výčet osob, kdy není třeba souhlasu pronajímatele s přijetím dalších osob do bytu, by mohl být rozšířen i o další případy zvláštního zřetele hodné.


Nově bude mít nájemce bytu při vzniku nájmu bytu povinnost oznámit pronajímateli počet osob v bytě, včetně jejich jména, příjmení a data narození.

Oznamovací povinnost nebude nadále vztažena pouze ke změně  počtu osob, ale bude vymezovat i identitu osob – povinnost oznámit změnu osob (nikoliv počet osob), které užívají byt s nájemcem. Výčet skutečností, které je třeba oznamovat, zahrnuje i vznik společného nájmu bytu a přechod nájmu bytu. Tedy takové skutečnosti, které, pokud nastanou „přímo ze zákona“, nemusí pronajímatel v současné době zjistit. Oznamovací povinnost musí být splněna bez zbytečného odkladu. Pokud od změny uplynou dva měsíce, je její neoznámení kvalifikováno jako hrubé porušení povinností nájemce. Tato kvalifikace je konstruována jako v yvratitelná domněnka. Nesplnění této povinnosti tak může založit výpovědní důvod bez přivolení soudu.


Oznamovací povinnost je vztažena i na případy dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě spojené s jeho složitou dosažitelností. Je nezbytné, aby po delší dobu nepřítomnosti nájemce byla zajištěna kontaktní osoba především pro řešení naléhavých případů, které mohou v souvislosti s nájmem bytu vzniknout. Kontaktní osoba může pronajímateli zajistit v závažných případech i přístup do bytu. Pokud nájemce kontaktní osobu neuvede, stanoví zákon, že je takovou osobou sám pronajímatel.

K bodu 9 - § 690



Jde především o upřesňující úpravu stávajícího znění.


K bodu 10 - § 696 odst. 2až 4


Pronajímateli, ale i nájemci, bude umožněno, po skončení platnosti části první zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb., požadovat nájemné na úrovni nájemného v místě obvyklého. To znamená, že může jít o zvýšení, ale i snížení nájemného. Pokud se smluvní strany na úpravě nájemného nedohodnou, bude rozhodovat o určení nájemného, které je v daném čase a místě obvyklé,  soud.  Soud rovněž stanoví, od kdy se nájemné určuje, s tím, že výši nájemného soud určí nejdříve ke dni podání návrhu k soudu.


Soud bude moci stejným způsobem také rozhodnout v případě, kdy bylo nájemné dohodnuto, ale došlo ke změně okolností tak podstatné, že změna založila v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr. Navrhovatel musí prokázat, že změnu nemohl rozumně předpokládat ani ovlivnit (klasická doložka rebus sic stantibus).



Zvažována byla i otázka zařazení definice pojmu „obvyklé nájemné“. Následně však bylo konstatováno, že analogické využití stávající právní úpravy – zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, je postačující. Konkrétně lze odvodit z ustanovení § 2 citovaného zákona, že v místě obvyklé nájemné je nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Do výše obvyklého nájemného nemohou být promítnuty mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů pronajímatele a nájemce, ani vlivy zvláštní obliby.



Výslovně se zakotvuje, že možnost domáhat se obvyklého nájemného se nevztahuje na družstevní byty.


K bodu 11 - § 706 



Právní úprava v § 706 posiluje dispozice pronajímatele. Nájem přechází automaticky na vyjmenované nejbližší příbuzné včetně vnuků, kteří žili v den smrti ve společné domácnosti s nájemcem v bytě. Na jiné osoby, které žily v den smrti s nájemcem v bytě, přejde nájem pouze pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě vyjádřil souhlas, který musí mít písemnou formu. Vždy musí být splněna podmínka, že osoba, na kterou má přejít nájem, nemá vlastní byt. Současně zákon stanoví dobu nájmu, která, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak, bude omezena na dva roky po přechodu nájmu. 



„Sociální klauzule“ má chránit po přechodu nájmu osoby, které dovršily 75 let nebo naopak nedovršily 18 let. Omezení doby nájmu na dva roky by v těchto případech nebylo uplatněno. 



V případě, že oprávněných z přechodu nájmu bytu je více, stanou se společnými nájemci. V případě, že je mezi oprávněnými dítě nájemce, přejdou práva a povinnosti z nájmu na toto dítě,  popř. děti.



Zakotvuje se možnost písemně „odmítnout“ do 1 měsíce od smrti nájemce bytu přechod nájmu ze strany oprávněného.


K bodu 12 - § 708



Nadále nebude umožněn přechod nájmu bytu v případě trvalého opuštění
společné domácnosti nájemcem. Je na nájemci bytu, aby posoudil následky, které mohou být s opuštěním společné domácnosti spojeny. Návrh vychází z přesvědčení, že v těchto případech by umožnění přechodu nájmu bylo v rozporu s chápáním dispozičního oprávnění pronajímatele i s dobrými mravy. Ustanovení § 707 odst. 1 a 3 platí obdobně i v případech, kdy nájemce opustí trvale společnou domácnost. Znamená to, že opustí-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, společnou domácnost, stane se jediným nájemcem „opuštěný“ manžel. Stejně tak při společném nájmu bytu, pokud opustí společnou domácnost jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.

K bodu 13 - § 709



Úprava koresponduje se zrušením předcházejících ustanovení. Nemožnost přechodu nájmu bytu je proto vztažena pouze na byty zvláštního určení a ne již bytů služebních.  


K bodu 14 - § 710


V § 710 se rozšiřují možnosti zániku nájmu bytu. Kromě písemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemné výpovědi zaniká nájem bytu i způsobem uvedeným v tomto zákoně (v případě bytů zvláštního určení - § 713 odst. 3). 

K bodu 15 - § 710 odst. 2



Je upravena vazba na počátek běhu výpovědní lhůty v případě rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu (viz ustanovení § 711a odst. 2).


K bodu 16 - § 710 odst. 3



Úprava se týká možnosti prolongace nájmu bytu (§ 676 odst. 2) s tím, že pokud se pronajímatel nedohodne s nájemcem jinak, prolongace nájmu bytu není možná. Na rozdíl od předchozí právní úpravy, která byla jednoznačně kogentní, je ponecháno konečné řešení na dohodě smluvních stran.


K bodu 17 - § 710 odst. 4 


Významným způsobem je upraven zánik nájmu bytu, kdy nájem byl sjednán na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Nájem bytu končí se skončením práce nebo služebního poměru a není již přihlíženo k „vážným“ důvodům na straně nájemce bytu. 


K bodu 18 - § 710 odst. 5 a 6


Zrušení tohoto ustanovení navazuje na změnu § 710 odst. 4. Protože již není v případě nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce přihlíženo k vážným důvodům na straně nájemce, ztrácejí tato ustanovení význam.

K bodu 19 - § 711 odst. 2 písm. e)



Úprava je vyvolána novou definicí bytů zvláštního určení, která již neuvažuje s byty v domech zvláštního určení. Dále byla pro zmírnění dopadu možnou výpovědí bez přivolení soudu zařazena „sociální klauzule“ chránící osoby starší 75 let.


K bodu 20 - § 711 odst. 3



Účinnost výpovědi je v současném znění vázána na její doručení. V soukromém právu však obecně platí, že každý adresovaný právní úkon se stává účinným dojitím do sféry adresáta. Navrhuje se tedy vypustit podmínku doručení a ponechat tak posuzování účinnosti výpovědi obecnému režimu, tj. vázat ji na dojití. Dále se navrhuje nezahrnovat mezi povinné náležitosti výpovědi závazek pronajímatele poskytnout bytovou náhradu. Nárok na bytovou náhradu vzniká přímo ze zákona.

K bodu 21 - § 711 odst. 4



Jde o formální úpravu.


K bodu 22 - § 711a odst. 1



Ustanovení odstavce 1 obsahující důvody pro výpověď nájmu pouze s přivolením soudu se mění vypuštěním výpovědního důvodu  pod písm. b) – jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. Tato úprava navazuje na nové pojetí „služebního bytu“.


K bodům 23 a 24 - § 711a odst. 2 a 3



V odstavci 2 tohoto ustanovení se, z důvodu reakce na praxi, navrhuje umožnit soudu, aby měl v rámci rozhodování o přivolení k výpovědi také pravomoc rozhodnout o datu skončení nájmu, resp. o délce výpovědní lhůty, a rozhodnout současně o povinnosti byt vyklidit. V rámci tohoto rozhodnutí by pak měl pronajímatel „titul“ k vyklizení bytu - a nemusel by tedy žalovat samostatně žalobou na vyklizení, což významně prodlužuje v praxi faktické skončení užívaní daného nájemního bytu. Dále se navrhuje upravit pro tyto případy počátek běhu výpovědní lhůty, a to k prvnímu dni kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku o přivolení k výpovědi.

 Současná právní úprava je v praxi velmi obtížně a navíc zdlouhavě realizovatelná a představuje zhoršení vůči úpravě platné do doby poslední novely z března 2006.


K bodu 25 - § 711a odst. 4



Vzhledem k novému pojetí bytu zvláštního určení je toto ustanovení upravující možnost výpovědi nájmu zrušeno.


K bodu 26 - § 711a odst. 5



Úprava provedená v tomto ustanovení má pouze formulační charakter – obecnější pojem bytové náhrady reaguje i na judikáty Nejvyššího soudu a je vhodnějším rámcem pro chápání bytových  náhrad jako takových.


K bodu 27 - § 712 odst. 2



Navržená úprava odstavce 2 reaguje na novou právní úpravu „služebních bytů“.


K bodu 28 - § 712 odst. 5 a 6 



Nově se navrhuje upravit odstavec 5 tak, že by v případě výpovědi nájmu bytu podle ustanovení § 711 (tj. výpověď z důvodů na straně nájemce, jako např. hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu), bylo možné přidělit pouze přístřeší. Navrhuje se zrušit moderační možnost soudu rozhodnout v určitých případech o vyšší formě bytové náhrady, protože takový krok popírá důvody, pro které má pronajímatel legitimní důvody podat výpověď nájemci svým způsobem „poškozujícího“ pronajímatele.



Nově je definován pojem přístřeší s vymezením doby, na kterou by mělo být přístřeší nejdéle zajištěno.



V odstavci 6 jde pouze o formulační úpravy ve vztahu k nově navrhovaným úpravám § 711 odst. 6 a § 711a odst. 6.


K bodu 29 - § 713 odst. 1 až 4  


Právní úprava v § 713 se vztahuje pouze k bytům zvláštního určení. Služební byty jsou již, z důvodů výše uvedených, v tomto ustanovení upraveny pouze  pro případy jestliže byt, ke kterému byl sjednán nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele, užívají po smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, jeho manžel, nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1. Tyto osoby nemají povinnost se z bytu vystěhovat, pokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada.Povinnost zajištění bytové náhrady zaniká po uplynutí 2 let od smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství  a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit.


Pokud byt zvláštního určení užívá osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dovršila 75 let věku, ustanovení odstavce 3 upravující zánik bytu se nepoužije.“.


K bodu 30 - § 715 



Navrhuje se zrušit možnost výměny bytu bez souhlasu pronajímatele. Možnost vzájemných výměn nájemních bytů různých pronajímatelů bez jejich souhlasu se ve standardní soukromoprávní úpravě nájmu bytu v jiných zemích nevyskytuje. Důvodem návrhu je i skutečnost, že výměny představují značný potenciál pro nelegální trh s nájemními byty.


Jedná se také o krok narovnávající postavení nájemců a pronajímatelů a přibližující právní úpravu nájmu bytu tomu, čím by měla být – totiž smluvní a svobodnou dohodou dvou rovnoprávných stran, které si podmínky vzniku, trvání i skončení nájmu bytu dohodnou.


K bodu 31 - § 718 



Jde jen o formální změnu ve vztahu k předchozím úpravám, protože byl rozšířen okruh výpovědních důvodů.


K Čl. II Přechodná ustanovení


Kromě obecné úpravy přechodného ustanovení uvedené v bodu 1, je v bodu 3 uložena povinnost nájemce oznámit pronajímateli, do 2 měsíců od účinnosti tohoto zákona, počet osob v bytě, identifikační údaje (jejich jména, příjmení a data narození), vznik společného nájmu bytu a přechod nájmu bytu s ohledem na stav, který existuje k účinnosti zákona. Změny, které nastanou v průběhu nájemního vztahu, budou oznamovány na základě ustanovení  § 689 odst. 3.



V bodě 2 je stanoven postup v případě, kdy služební byt ve smyslu definice podle občanského zákoníku, ve znění účinném do novelizace provedené tímto zákonem, po smrti nájemce služebního bytu, ke které došlo v souvislosti s výkonem práce pro pronajímatele, užívají tento byt nadále manžel nebo osoby v § 706 odst. 1 občanského zákoníku (tedy manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk); uvedené osoby nejsou povinny se vystěhovat z tohoto bytu do doby, než je jim poskytnuta přiměřená bytová náhrada. Povinnost zajištění bytové náhrady však je omezena a zaniká po uplynutí 2 let od smrti nájemce; poté jsou osoby užívající byt  povinny tento byt vyklidit.


V bodě 4 je k zamezení kolize ustanovení o možnosti domáhat se nájemného obvyklého a jednostranného zvyšování nájemného stanoveno, že  postup podle ustanovení § 696 odst. 2 až 4 (čl. I bod 10), tzn. určení nájemného v místě a čase obvyklém soudem se použije ve vyjmenovaných lokalitách až od 1. 1. 2013, tedy po skončení platnosti části první zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Týká se pouze těch případů, kdy období, po které lze uplatnit jednostranné zvyšování nájemného z bytu pronajímatelem, končí až dnem 31. 12. 2012.


K části druhé  - Čl. III 


V souvislosti s navrhovanou právní úpravou je nezbytné zrušit část druhou zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník.


.


K části třetí –Čl. IV – Účinnost



Účinnost zákona se navrhuje z důvodů nezbytné přípravy na přechod k nové právní úpravě posunout k prvnímu dni šestého kalendářního měsíce po jeho vyhlášení. 

V Praze dne 16. listopadu 2010 


předseda vlády


RNDr. Petr Nečas, v.r.

ministr pro místní rozvoj


Ing. Kamil Jankovský, v.r.


PAGE  

19