Upozornění: Text přílohy byl získán strojově a nemusí přesně odpovídat originálu. Zejména u strojově nečitelných smluv, kde jsme použili OCR. originál dokumentu stáhnete odsud
Celý záznam KORNDFQJ5Q6F najdete zde
strana
Důvodová zpráva
Uzavřená verze: 2025-0030-007-VLA
Důvodová zpráva
strana
Uzavřená verze: 2025-0030-007-VLA
Důvodová zpráva
Návrh nařízení vlády, kterým se mění nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení
I. Obecná část
1. Popis obsahu návrhu právního předpisu s uvedením důvodů, které k jeho předložení vedou, a shrnutí základních zásad a nejdůležitějších změn, které oproti stávající právní úpravě zavádí
a) Shrnutí základních zásad a cílů
Cílem novely nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení (dále také jen „nařízení vlády“), je narovnání současného stavu. V insolvenčních řízeních, v nichž je způsobem řešení úpadku dlužníka oddlužení, nelze v současnosti vypočítat hodnotu tzv. chráněného obydlí dlužníka podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona v souladu s prováděcím předpisem. Důvodem je skutečnost, že Český statistický úřad ukončil vydávání statistického souboru, na který uvedené nařízení odkazuje.
Poslední statistický soubor, který lze při aplikaci nařízení vlády bez dalšího využít, nese název „Ceny sledovaných druhů nemovitostí“, přičemž obsahuje hodnoty za období let 2017 až 2019. Tento soubor cen byl primárně určen pro výpočet hodnoty chráněného obydlí v insolvenčních řízeních, ve kterých bylo rozhodnuto o úpadku dlužníka v roce 2021. Povinnost insolvenčního správce stanovit hodnotu chráněného obydlí dlužníka v oddlužení ovšem přetrvala, a proto bylo alespoň insolvenčním správcům ze strany dohledového orgánu (tj. Ministerstva spravedlnosti) preferované věcné řešení založené na indexaci historických hodnot avizováno metodickými dohledovými sděleními, a to ze dne 2. 2. 2022, 16. 1. 2023 a 12. 4. 2024.
Po zániku tohoto datového zdroje nebyla k dispozici žádná adekvátní náhrada. V roce 2022 pak Český statistický úřad přišel s novou statistickou publikací s názvem „Ceny nemovitostí“. Nová publikace se snaží zachovat co největší návaznost na ukončenou publikaci podobnou strukturou statistických souborů. Cílem nové publikace je poskytovat informace o rozložení cenové hladiny bytů a rodinných domů a sledovat jejich vývoj v čase.
V některých případech však zdrojová data pro zachování úplné návaznosti na původní publikace chybí, jindy naopak nová publikace poskytuje podrobnější údaje. Chybí zejména informace o stavebních pozemcích, bytových domech a u bytů a rodinných domů chybí členění v závislosti na opotřebení. Na druhou stranu je k dispozici výrazně větší množství cenových údajů jak pro byty, tak pro rodinné domy. Z primárního zdroje Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) je navíc možné poměrně přesně odvodit relativní množství objemů prodejů bytů až do úrovně jednotlivých obcí.
Navrhovaná právní úprava primárně vychází ze snahy zachovat návaznost na stávající systematiku výpočtů, která zajišťuje kontinuitu a umožňuje předvídatelnost právní úpravy. Současně však návrh nařízení vlády směřuje k zjednodušení metodiky výpočtu, což by vedlo ke snížení rizika chybovosti a posílení právní jistoty při jeho aplikaci. Zachování kontinuity metodiky umožňuje plynulé navázání na dosavadní praxi soudů i aplikační praxi insolvenčních správců. Zjednodušení výpočtů pak usnadní proces výpočtu hodnoty obydlí. Oba přístupy tedy sledují stejný cíl – zvýšení právní jistoty a odstranění aplikačních problémů. Třetím atributem předkládaného návrhu je posílení základní teze institutu chráněného obydlí, a sice že referenční hodnota chráněného obydlí, vůči které se posuzuje ocenění obydlí v insolvenčním řízení, je bez dalšího určena vždy výhradně výpočtem obsaženým v nařízení vlády č. 189/2019 Sb. Tento vzorec je zamýšlen jako úplný a okruh posuzovaných atributů jako uzavřený, a proto by neměl připouštět navyšování či krácení hodnoty chráněného obydlí na základě dalších atributů v nařízení vlády explicitně neuvedených (např. úpravou hodnoty podle výše spoluvlastnického podílu, celkové míry srovnatelnosti obydlí dlužníka s jinými referenčními obydlími, mírou opotřebení obydlí, adekvátnosti specifickým životním potřebám obyvatelů aj.). V daném ohledu jde zejména o explicitní zakotvení toho, že referenční hodnota chráněného obydlí se vždy vztahuje buď k hodnotě celého bytu či celého domu nezkrácené o výši spoluvlastnického podílu.
b) Metodika užití k analýze využívání institutu chráněného obydlí
Pro naplnění cíle navrhované úpravy, tedy zajistit, aby byla hodnota chráněného obydlí určena matematicky a ekonomicky správně, provedlo Ministerstvo spravedlnosti srovnávací analýzy metodik výpočtů. Záměrem bylo nejen zajistit návaznost na původní právní úpravu, ale zároveň nalézt vhodný přístup, který reflektuje aktuální dostupnost dat a zajišťuje předvídatelnost výsledků při aplikaci v praxi.
Jedním ze základních kritérií při výběru nové metodiky bylo zjednodušení výpočtů při současném zachování jejich přesnosti. Proto navrhovaná metodika nově vychází z jednoho hlavního zdroje – jedné tabulky statistických souborů publikovaných Českým statistickým úřadem, která slouží k určení statistické hodnoty bytu a rodinného domu. Tento přístup umožňuje nejen snadnější výpočet pro insolvenční správce a další subjekty aplikující právní úpravu, ale zároveň minimalizuje možnost rozdílného výkladu a výpočetních nepřesností.
Dalším klíčovým kritériem byla aktuálnost dat, která byla rozhodujícím faktorem při stanovení metodiky určení koeficientu růstu cen a hodnoty pozemku. Srovnávací analýzy metodik ukázaly, že přístup využívající nejnovější dostupné statistické údaje poskytuje nejen přesnější výsledky, ale zároveň odstraňuje nutnost valorizace historických dat, která mohou být v některých případech zavádějící.
Vedle porovnání metodik byla provedena také analýza dat z insolvenčních řízení, konkrétně z 119 503 formulářů Zpráva pro oddlužení a Zpráva pro oddlužení a o přezkumu, což představuje 85 % ze 140 054 formulářů aktuálně dostupných navrhovateli pro účely statistického zjišťování za období od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2024. Tato analýza poskytla detailní vhled do praktického využívání institutu chráněného obydlí a umožnila identifikovat jeho klíčové charakteristiky.
c) Hlavní zjištění analýzy využívání institutu chráněného obydlí
Výsledky analýzy ukázaly, že institut chráněného obydlí se vyskytuje v 0,4 % případů. Ze 108 903 unikátních záznamů bylo identifikováno 387 případů, kdy insolvenční správce navrhl nevydat obydlí ke zpeněžení. Při přepočítání na celý soubor sledovaných dat lze odhadovat, že institut chráněného obydlí byl využit přibližně ve 462 případech. Naopak obydlí, které insolvenční správce navrhuje vydat ke zpeněžení, se vyskytuje přibližně ve 377 případech. To znamená, že převažují obydlí, u nichž je navrženo obydlí nevydat ke zpeněžení.
Z hlediska hodnoty chráněného obydlí analýza zjistila, že jeho průměrná hodnota činí 1 159 794 Kč, přičemž mediánová hodnota dosahuje 850 000 Kč. Tyto údaje ukazují, že chráněná obydlí dlužníků spadají převážně do kategorie podprůměrných nemovitostí. Pro srovnání, průměrná hodnota rodinného domu v období 2020–2022 podle statistického souboru ČSÚ pro celou Českou republiku činí 3 763 144 Kč, zatímco průměrná hodnota bytu je 3 246 542 Kč.
Graf č. 1: Hodnota chráněných obydlí podle znaleckého posudku, jenž insolvenční správce navrhuje nevydat ke zpeněžení, evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR.
V rámci analýzy byly posouzeny rovněž případy, v nichž insolvenční správce navrhl obydlí vydat ke zpeněžení. Průměrná hodnota těchto nemovitostí činí 1 750 000 Kč.
Analyzovaná data ukazují, že hodnota obydlí dlužníků vstupujících do oddlužení je pod celorepublikovým průměrem. Nejvyšší zjištěná hodnota obydlí, které insolvenční správce navrhl nevydat ke zpeněžení, v analyzovaném vzorku představujícím 85 % dostupných dat, dosahuje 6 025 000 Kč. Pouze čtyři nemovitosti přesahovaly hranici 5 000 000 Kč.
Na základě těchto skutečností lze konstatovat, že institut chráněného obydlí je v praxi aplikován v souladu se svým účelem a nedochází k jeho zneužívání k ochraně nadstandardních majetkových hodnot, ať už se jedná o spoluvlastnické podíly nebo celé nemovitosti.
Regionální rozložení případů chráněného obydlí ukazuje nejvyšší zastoupení ve Středočeském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji. Naproti tomu nejnižší počet případů byl zaznamenán v Hlavním městě Praze a v Libereckém kraji.
Graf č. 2: Počty chráněných obydlí evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024 v jednotlivých krajích. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR.
Obrázek č. 1: Distribuce chráněných obydlí evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024 po jednotlivých okresech. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR
Dále Ministerstvo spravedlnosti provedlo detailní analýzu z 26 % dostupných formulářů novějšího typu Zprávy pro oddlužení a o přezkumu využívaného od roku 2021 (dále jen „detailní analýza“). Tato analýza umožnila například hlubší pohled na využití institutu chráněného obydlí v závislosti na velikosti obcí, ve kterých se dlužníci nacházejí, a na typy nemovitostí, které jsou tímto institutem chráněny.
Podle detailní analýzy je institut chráněného obydlí využíván převážně dlužníky z menších obcí do 1 999 obyvatel, kde bylo identifikováno celkem 41 % případů. S rostoucí velikostí obce se procento dlužníků, kteří chráněné obydlí využívají, postupně snižuje. Tento trend potvrzuje, že institut chráněného obydlí je častěji uplatňován ve venkovských oblastech a menších městech.
Graf č. 3: Procentuální podíl chráněných obydlí evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024 podle velikosti obce. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR.
Pokud jde o typ chráněných obydlí, analýza potvrdila výraznou převahu rodinných domů, které tvoří největší podíl chráněných nemovitostí. Byty a družstevní podíly jsou zastoupeny v menší míře. Zaznamenán byl také velmi malý podíl v řádu jednotek obydlí, které jsou movitými věcmi, zpravidla hausbótů nebo karavanů.
Graf č. 4: Procentuální podíl chráněných obydlí evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024 podle typu obydlí. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR.
Navrhovaná právní úprava proto zohledňuje nejen dostupnost dat, ale i realitu využívání institutu chráněného obydlí v praxi.
d) Otázka chráněných obydlí reprezentovaných spoluvlastnickými podíly
Dalším zjištěním detailní analýzy je nejednotný postup insolvenčních soudů v případě spoluvlastnických podílů. V polovině zkoumaných případů počítal soud hodnotu chráněného obydlí omezenou rozsahem velikosti podílu, v druhé polovině případů soud počítal hodnotu chráněného obydlí coby celek a hodnotu nijak nekrátil.
Problematikou spoluvlastnických podílů v kontextu institutu chráněného obydlí se zabýval i Nejvyšší soud České republiky. Ve svém usnesení ze dne 21. 12. 2023, sen.zn. 29 NSCR 190/2022. Uvedené rozhodnutí bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu s právní větou: „Pro účely posouzení, zda dlužník není povinen vydat ke zpeněžení své „obydlí“ (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona), se v případě, že jde o zpeněžení ideálního podílu k věci (o zpeněžení nehmotné věci v právním smyslu), který dlužníku zajišťuje bydlení „ve věci“, v „části věci“ nebo „v součásti věci“ („věci“ coby hmotné věci v právním smyslu), určí výsledná hodnota potřebná k zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti tak, že se stanoví v rozsahu daném velikostí ideálního podílu k věci, který má být zpeněžen.“.
Nejvyšší soud poukazuje mimo jiné na to, že nařízení vlády výslovně nedefinuje jako obydlí dlužníka ideální podíl dlužníka (coby věc nehmotnou) na hmotné věci (ve které lze bydlet). Dále uvádí, že pokud by zákonodárce zamýšlel zahrnout ideální podíl do definice obydlí, promítl by tuto možnost do nařízení vlády, podobně jako to učinil v případě podílu v bytovém družstvu.
V souvislosti s vydaným rozhodnutím byla prohloubena detailní analýza ohledně spoluvlastnických podílů. Předmětem zkoumání byla všechna data týkající se spoluvlastnických podílů, jako je výše hodnoty spoluvlastnických podílů, jejich velikost, hodnota, způsob výpočtu, včetně oceňování spoluvlastnických podílů znalci.
Bylo zjištěno, že v případě rodinných domů se v 56 % případů vyskytuje podílové spoluvlastnictví. Průměrná výše podílu je 3/8. U bytů a družstevních podílů se podílové spoluvlastnictví vyskytuje ve 24 % případů.
Z rozhodovací praxe insolvenčních soudů bylo přitom zjištěno, že polovina výpočtů hodnoty chráněného obydlí krátí hodnotu chráněného obydlí rozsahem velikosti podílu. Druhá polovina zachovává hodnotu chráněného obydlí nezkrácenou a hodnotu nijak nekrátí.
e) Oceňování spoluvlastnických podílů
Analýza dat z insolvenčních řízení provedená Ministerstvem spravedlnosti navíc ukazuje, že existuje nejednotná praxe v případě oceňování spoluvlastnických podílů a užití koeficientu snížení hodnoty obydlí, pokud se jedná o spoluvlastnický podíl. 31 % analyzovaných znaleckých posudků používá tzv. mechanické podílové oceňování, tedy krátí výslednou hodnotu rozsahem spoluvlastnického podílu. V ostatních případech je ve znaleckých posudcích použit koeficient snížení hodnoty z důvodu horší prodejnosti spoluvlastnických podílů, a to v rozmezí 0,4 až 0,95. Nižší koeficienty jsou častěji používány u menších podílů. Většina znalců uvádí pouze obecně „horší prodejnost spoluvlastnického podílu“. Proč je cena snížena konkrétní výší koeficientu, není ve většině případů, mimo obecnou poznámku, uvedeno. Nejednotná praxe tak způsobuje právní nejistotu. V případě použití takové metodiky se použití či nepoužití koeficientu snížení hodnoty podílu může stát rozhodujícím pro to, jestli se obydlí bude nebo nebude zpeněžovat. Skutečnost, že se nemovitost prodává v insolvenci, přitom nebývá ve výpočtech nijak zohledněna, byť důvodová zpráva k nařízení z roku 2019 poukazuje na to, že cena obvyklá a očekávaný výtěžek zpeněžení bývají často dvě různé hodnoty.
V současné rozhodovací praxi soudů se ustálily dvě metodiky výpočtu hodnoty spoluvlastnických podílů dlužníků:
Základem obou postupů je srovnání dvou hodnot podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona – hodnoty dlužníkova obydlí, která je ve většině případů doložena znaleckým posudkem, a hodnoty obydlí stanovené nařízením vlády o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení.
První z uvedených hodnot se ve většině případů určuje znaleckým posudkem jako cena obvyklá. Druhá hodnota se stanoví podle § 3 nařízení vlády ve spojení s § 4 odst. 2 nařízení vlády: „Jestliže je dlužníkovým obydlím dům, použije se statistická hodnota rodinného domu. V ostatních případech se použije statistická hodnota bytu.“ Podle typu nemovitosti se statistická hodnota vypočítává podle § 5 nebo § 6 nařízení. V případě rodinného domu se podle § 4 odst. 3 nařízení vlády hodnota zvýší o odpovídající hodnotu pozemku.
První krok výpočtu je v praxi soudů zpravidla shodný, rozdíly se objevují ve druhé fázi, která se odvíjí od přístupu k posuzování spoluvlastnického podílu:
1. Metodika založená na celkové hodnotě nemovitosti
Hodnota spoluvlastnického podílu, stanovená znaleckým posudkem, se porovnává s celkovou statistickou hodnotou obydlí podle § 3 a § 4 nařízení vlády. Výsledkem je přímé srovnání ceny spoluvlastnického podílu s hodnotou celého obydlí stanovenou podle nařízení.
2. Metodika zohledňující velikost spoluvlastnického podílu
Hodnota spoluvlastnického podílu stanovená znaleckým posudkem se porovnává s částí hodnoty chráněného obydlí, která odpovídá velikosti podílu dlužníka na nemovitosti. Jinými slovy, pokud má dlužník spoluvlastnický podíl ve výši ½, srovnávací částka chráněného obydlí se sníží na polovinu, obdobně u podílu 1/3 se zohlední pouze třetinová částka.
Modelový příklad efektu rozdílného přístupu při výpočtu hodnoty chráněného obydlí:
Dlužník vlastní spoluvlastnický podíl ve výši ¼ na domě svých rodičů získaný v dědickém řízení. Dlužník reálně obývá jeden pokoj s přístupem ke společným sociálním zařízením. Celková hodnota domu činí 3 200 000 Kč, hodnota jeho podílu tedy odpovídá 800 000 Kč. Hodnota chráněného obydlí v dané lokalitě byla stanovena na 3 000 000 Kč. Současně existuje jiný dlužník ve stejné lokalitě, který vlastní celý rodinný dům v hodnotě 2 950 000 Kč.
Při aplikaci metodiky vycházející z celkové hodnoty nemovitosti by si oba dlužníci mohli své obydlí ponechat, neboť jejich hodnota nepřesahuje limit chráněného obydlí v lokalitě (3 000 000 Kč).
Při aplikaci metodiky zohledňující velikost spoluvlastnického podílu by dlužník vlastnící celý dům v hodnotě 2 950 000 Kč své obydlí ochránil (nepřekročil stanovený limit 3 000 000 Kč), zatímco dlužník s podílem ¼ by o svůj podíl přišel. V tomto případě by se totiž hodnota chráněného obydlí přepočítala podle velikosti jeho podílu: 3 000 000 Kč / 4 = 750 000 Kč. Vzhledem k tomu, že jeho podíl na domě má hodnotu 800 000 Kč, převyšuje takto stanovený limit, a proto by ochrana nemovitosti nebyla zachována.
Výše popisovaný příklad ilustruje rozdílné dopady jednotlivých metodik a ukazuje, že metodika zohledňující velikost spoluvlastnického podílu vede v některých případech k situaci, kdy dlužník ztrácí podíl na nemovitosti, přestože hodnota jeho obydlí je nižší než stanovený limit. Naopak metodika vycházející z celkové hodnoty nemovitosti vnímá chráněné obydlí jako funkční celek a zajišťuje rovnější přístup pro všechny dlužníky, kteří nemovitost reálně využívají k bydlení.
Podle odůvodnění dřívějšího návrhu nařízení vlády o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení, mělo být úmyslem zákonodárce reflektovaným v legislativním procesu později publikovaného zákona č. 31/2019 Sb. vykládat obydlí poměrně široce, neboť z hlediska účelu přijaté úpravy – tedy stabilizace dlužníka s nižšími běžnými výdaji na bydlení při zachování materiálního zázemí – není rozdílu mezi tím, jedná-li se v konkrétním případě o byt, dům či družstevní podíl, je-li dodržena podmínka přiměřenosti.
Postup určení hodnoty chráněného obydlí podle metodiky zohledňující velikost spoluvlastnického podílu tedy předkladatel nepovažuje za docela souladný s cílem novely insolvenčního zákona publikované jako zákon č. 31/2019 Sb. i dosavadního textu nařízení vlády, konkrétně s ochranou práva dlužníka na zachování přiměřeného obydlí.
Záměrem navrhované právní úpravy je výslovné zakotvení metodiky určení spoluvlastnického podílu v nařízení vlády. Tím se sleduje za cíl jednak zajistit jednotný postup při aplikaci ochrany obydlí dlužníka, jednak zohlednit závěry formulované Nejvyšším soudem ČR, a to v otázce zohlednění spoluvlastnických podílů dlužníků pro účely určování hodnoty chráněného obydlí, byť se s těmito závěry návrh neztotožňuje.
f) Efekt zohledňovaných osob na hodnotu chráněného obydlí
V rámci detailní analýzy se Ministerstvo spravedlnosti zaměřilo také na způsob zohlednění osob, které s dlužníkem sdílejí domácnost, a jeho vliv na výpočet hodnoty chráněného obydlí. Tento aspekt je upraven v § 3 odst. 1 nařízení vlády, který vymezuje „zohledňovanou osobu“ jako osobu žijící s dlužníkem ve společné domácnosti, jíž je zároveň dlužník povinen poskytovat výživné. § 9 nařízení vlády následně stanoví konkrétní pravidla pro výpočet koeficientu zohledňovaných osob, který se promítá do výpočtu hodnoty chráněného obydlí v závislosti na počtu těchto osob a typu obydlí.
Nařízení vlády upravuje způsob výpočtu hodnoty obydlí, které může být zpeněženo při oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty tak, že znevýhodňuje dlužníky bez zohledňovaných osob, naopak v případě dvou a více zohledňovaných osob (u bytů) a 4 a více zohledňovaných osob (u rodinných domů) se hodnota chráněného obydlí koeficientem navyšuje. Nařízení tak definuje, co je a není přiměřené obydlí dlužníka, a formou koeficientu vycházející z modifikované stupnice spotřebních jednotek OECD a ze statistických výsledků Eurostatu, tuto přiměřenost upravuje.
Na základě detailní analýzy jsme zjistili, že mezi dlužníky chráněnými institutem chráněného obydlí se nachází:
• 50 % dlužníků bez zohledňované osoby
• 29 % dlužníků s 1 zohledňovanou osobou
• 10 % dlužníků se 2 zohledňovanými osobami
• 6 % dlužníků se 3 zohledňovanými osobami
• 5 % dlužníků se 4 a více zohledňovanými osobami.
Graf č. 5: Procentuální podíl počtu zohledňovaných osob ve výpočtu chráněných obydlí evidovaných v období od září 2019 do srpna 2024. Zdroj: Ministerstvo spravedlnosti ČR.
Z celkového rozložení vyplývá, že 79 % dlužníků je bez zohledňované osoby nebo s 1 zohledňovanou osobou. 3 a více zohledňovaných osob se vyskytuje v 11 % případů.
Tato data ukazují, že systém zohledňování osob prostřednictvím koeficientu reflektuje reálné sociální a ekonomické podmínky dlužníků a přiměřeným způsobem upravuje výpočet chráněné hodnoty obydlí.
Zrušení koeficientu zohledňovaných osob by vedlo k navýšení hodnoty chráněného obydlí o 18 %, respektive 43 %, a to u 50 % dlužníků, kteří neuvedli žádnou zohledňovanou osobu pro výpočet hodnoty chráněného obydlí.
Naopak u dlužníků s více zohledňovanými osobami by došlo ke snížení hodnoty chráněného obydlí o 13 %, 23 % nebo 38 %. Podle dosavadních dat by eventuální zrušení § 9 nařízení vlády znevýhodnilo pouze 10 % dlužníků, u nichž by došlo ke snížení hodnoty chráněného obydlí. Reálně by se mohlo jednat o 45 dlužníků během 5 let, přičemž polovina z nich by dosáhla na hodnotu chráněného obydlí i bez zohlednění koeficientu.
Optikou předkladatele nelze říci, že by existovala systematická praxe dlužníků usilujících o obcházení určení hodnoty chráněného obydlí umělým navyšováním koeficientu zohledňovaných osob. Naopak koeficient byl v polovině případů využíván ke snížení hodnoty chráněného obydlí u dlužníků bez zohledňované osoby. Na základě provedené analýzy dospěl předkladatel k závěru, že použitá metodika je nastavena správně a je využívána v souladu s původním záměrem nařízení vlády diskutovaným v roce 2019 při posuzování textu nařízení vlády.
g) Nová metodika určení hodnoty pozemku
Český statistický úřad (ČSÚ) od roku 2019 neposkytuje data potřebná pro stanovení průměrné hodnoty pozemků používané při výpočtu hodnoty chráněného obydlí. Poslední statistický soubor, na který nařízení vlády odkazuje, s názvem „Ceny sledovaných druhů nemovitostí“, byl zveřejněn na období let 2017 až 2019.
Provizorní řešení používané pro účely dohledového sdělení Ministerstva spravedlnosti bylo pouze dočasným opatřením, které valorizovalo poslední dostupné údaje koeficientem růstu cen stavebních pozemků. Nyní je však zřejmé, že Český statistický úřad již tyto údaje nesleduje a v nejbližší době ani sledovat neplánuje.
Podle údajů poskytnutých společností specializující se na monitorování trhu s nemovitostmi, se ukazuje, že ceny stavebních pozemků nerostou rovnoměrně ve všech lokalitách. To potvrzuje, že metoda valorizace dat z roku 2019 je z dlouhodobého hlediska nevhodná, neboť neodráží aktuální tržní vývoj a může vést k nesprávnému určení hodnoty pozemků.
Graf č.6: Růst cen stavebních pozemků ve vybraných lokalitách v období let 2019 až 2025. Zdroj: Diotima s.r.o.
Na základě analýzy zpracované Ministerstvem spravedlnosti, která srovnávala různé metodiky určení hodnoty pozemků na základě dat ze statistických souborů Českého statistického úřadu, bylo potvrzeno, že podíl ceny pozemku na celkové hodnotě rodinného domu je v rámci České republiky relativně stabilní.
Tento princip odpovídá metodice používané Českým statistickým úřadem při stanovování průměrné ceny rodinného domu jako dílčí nemovitosti v rámci publikace Ceny nemovitostí. ČSÚ při výpočtu jednotkové ceny rodinných domů vychází z koeficientu homogenity, který vyjadřuje procentuální podíl ceny samotného rodinného domu na celkové hodnotě komplexní nemovitosti (tj. včetně pozemků a dalších souvisejících staveb). ČSÚ zároveň potvrdil relativní časovou stabilitu této homogenity v jednotlivých regionech. Ministerstvo spravedlnosti na základě vlastního srovnání potvrdilo obdobnou stabilitu v rámci své analýzy insolvenčních řízení. A to, že poměr mezi hodnotou pozemku a hodnotou rodinného domu zůstává v různých regionech obdobný, přičemž se liší především v závislosti na velikosti obce.
Na základě analýzy různých metodik určování hodnoty pozemků bylo zjištěno, že homogenita podílu ceny pozemku na ceně rodinného domu je nejvyšší v obcích do 1 999 obyvatel, kde dosahuje 97 %, přičemž maximální odchylka mezi pozemky v této kategorii činí 15 % bodů. V případě obcí nad 50 000 obyvatel je homogenita nejnižší, a to 63 %, což je však hodnoceno jako dostatečné vzhledem k tomu, že odchylky ve vyšších cenových pásmech jsou korigovány mechanismem zakotveném v nařízení, dvojnásobku průměrné hodnoty pro celou Českou republiku. Tento korektiv brání nepřiměřenému nadhodnocení hodnoty obydlí v lokalitách s extrémně vysokými cenami.
S ohledem na potřebu stanovit jednotnou metodiku výpočtu je nutné určit průměrnou výměru pozemku, která bude fixována pro účely výpočtu hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení.
S cílem zajistit jednoduchost výpočtu a zároveň odpovídající úroveň přesnosti byla pro účely stanovení hodnot koeficientů jako výchozí hodnota průměrné velikosti pozemku stanovena na 600 m². Tato hodnota byla zvolena na základě dostupných dat o průměrné výměře pozemků v České republice a následně zaokrouhlena směrem dolů. Poslední dostupná data ČSÚ o průměrné výměře pozemků pocházejí z období let 2017–2019 a ukazují na růst průměrné výměry pozemků o 18 % bodů oproti období let 2013–2015. Odhadovaný růst naznačuje, že v roce 2025 již průměrná výměra překračuje hodnotu 600 m². Stanovením této hranice dochází ke standardizaci výpočtu hodnoty pozemku.
Graf č. 7: Průměrné velikosti stavebních pozemků pro celou ČR v letech 2013 až 2019. Zdroj: Český statistický úřad.
Z těchto zjištění vyplývá, že není nezbytné sledovat individuální ceny pozemků, neboť jejich hodnota se v celkové ceně rodinného domu projevuje relativně konzistentně. Proto lze při stanovení hodnoty chráněného obydlí vycházet přímo z ceny rodinného domu, čímž se zjednodušuje metodika výpočtu, aniž by došlo k narušení přesnosti výsledků.
2. Zhodnocení platného právního stavu
Insolvenční zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění zákona č. 31/2019 Sb., zakotvuje ochranu obydlí dlužníka v případě oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Záměrem zákonodárce, jak vyplývá z důvodové zprávy a projednání návrhu v Poslanecké sněmovně PČR, bylo chránit přiměřené obydlí dlužníka a zajistit mu stabilní materiální zázemí, což má pozitivní dopad na úspěšné splnění oddlužení. Ochrana obydlí je přitom vázána na podmínku přiměřenosti, což navrhovaná právní úprava respektuje.
Návrh nařízení vlády primárně narovnává současný stav vyvolaný faktickými překážkami, kdy v insolvenčních řízeních, v nichž je způsobem řešení úpadku dlužníka oddlužení, již nelze vypočítat hodnotu tzv. chráněného obydlí dlužníka podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona striktně v souladu s prováděcím předpisem, a to v důsledku skončení vydávání statistického souboru Českým statistickým úřadem, na který uvedené nařízení odkazuje. Z pohledu předkladatele je tedy důležité aktualizovat odkazy na zdrojová statistická data, aby odpadly komplikace spojené s indexací cen nemovitých věcí pro účely výpočtu hodnoty chráněného obydlí insolvenčními správci a insolvenčními soudy. Dosavadní řešení se totiž v zásadě opíralo o praxi vydávání metodických dohledových sdělení adresovaných insolvenčním správcům ze strany orgánu dohledu (tj. Ministerstva spravedlnosti), konkrétně dohledovými sděleními ze dne 2. 2. 2022, 16. 1. 2023 a 12. 4. 2024.
3. Zhodnocení souladu návrhu právního předpisu s ústavním pořádkem a ostatními součástmi právního řádu České republiky
Navrhovaná úprava je v souladu jak s ústavním pořádkem České republiky, tak i s insolvenčním zákonem, jehož normy provádí na základě ustanovení § 398 odst. 6.
Zákonné zmocnění k vydání prováděcího právního předpisu je zakotveno v § 398 odst. 6 insolvenčního zákona, který stanoví, že hodnota obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení, se určí podle prováděcího právního předpisu jako násobek částky na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti. Platná právní úprava stanovuje tento postup na základě statistických souborů zveřejňovaných Českým statistickým úřadem, což je v souladu se zákonným zmocněním.
Co se týče kompetenčního ustanovení § 431 písm. h) insolvenčního zákona, které předpokládalo provedení právní úpravy vyhláškou Ministerstva spravedlnosti, bylo zvoleno řešení prostřednictvím nařízení vlády. Výsledná podobna právní úpravy promítnutá do formy nařízení vlády je pro tyto účely z pohledu konformity s ústavněprávním pořádně plně vyhovujícím řešením, neboť vláda disponuje na základě čl. 78 Ústavy generálním zmocněním k vydávání tohoto typu právního předpisu k provedení zákona a v jeho mezích.
Nejvyšší soud potvrdil ústavní konformitu tohoto řešení, když například ve svém rozhodnutí ze dne 21. prosince 2023, sen. zn. 29 NSCR 190/2022, výslovně uvedl: „Skutečnost, že danou problematiku upravuje nařízení vlády, akceptoval Nejvyšší soud (jako ústavně konformní) již v důvodech usnesení ze dne 31. srpna 2021, sen. zn. 29 NSČR 42/2021, uveřejněného pod číslem 93/2022 Sb. rozh. obč. (dále jen R 93/2022).“.
4. Zhodnocení souladu návrhu právního předpisu se závazky vyplývajícími pro Českou republiku z jejího členství v Evropské unii
Návrhem nařízení vlády nejsou do právního řádu ČR zapracovávány předpisy Evropské unie a návrh není s těmito předpisy v rozporu.
5. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána
Návrhem nařízení vlády nejsou do právního řádu ČR zapracovávány mezinárodní smlouvy, jimiž je Česká republika vázána, a návrh není s těmito smlouvami v rozporu.
6. Zhodnocení, zda návrh právního předpisu neobsahuje ustanovení, které by bylo svou povahou technickým předpisem podle právního předpisu upravujícího technické požadavky na výrobky
Návrh nařízení neobsahuje ustanovení, které by bylo svou povahou technickým předpisem podle právního předpisu upravujícího technické požadavky na výrobky.
7. Informace o splnění oznamovací povinnosti podle tohoto právního předpisu (ve vztahu k ne/obsaženým ustanovením, která by byla svou povahou technickým předpisem podle právního předpisu upravujícího technické požadavky na výrobky)
Návrh není technickým předpisem podle právního předpisu upravujícího technické požadavky na výrobky. Oznamovací povinnost tedy nevzniká.
8. Informace o konzultaci návrhu právního předpisu s Evropskou centrální bankou a výsledku konzultace, podléhá-li návrh právního předpisu takové konzultaci
Návrhy nařízení vlády nepodléhá konzultaci s Evropskou centrální bankou.
9. Předpokládaný hospodářský a finanční dopad návrhu právního předpisu na státní rozpočet a ostatní veřejné rozpočty
Navrhovaná změna nemá žádné dopady na státní rozpočet ani na jiné veřejné rozpočty.
10. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na práva a povinnosti fyzických a právnických osob
Předkládaný návrh nařízení vlády žádná nová práva a povinnosti fyzických a právnických osob nezakládá.
11. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na podnikatelské prostředí České republiky
Dopady na podnikatelské prostředí České republiky se nepředpokládají.
12. Předpokládaný sociální dopad návrhu právního předpisu, včetně dopadu na specifické skupiny obyvatel, především na osoby sociálně slabé, osoby se zdravotním postižením a národnostní menšiny
Sociální dopady, včetně dopadů na specifické skupiny obyvatel, sociálně slabé, zdravotně postižené a národnostní menšiny se nepředpokládají.
13. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na rovnost mužů a žen, upravuje-li návrh právního předpisu postavení fyzických osob nebo se tohoto postavení dotýká
Navrhovaná právní úprava není v rozporu a nestanovuje odchylky ve vztahu k zákazu diskriminace, nezavádí žádné rozdíly na základě pohlaví, rasy, barvy pleti, jazyka, víry a náboženství, politického či jiného smýšlení, národního nebo sociálního původu, příslušnosti k národnostní nebo etnické menšině, majetku, rodu nebo jiného postavení. Navrhovaná právní úprava není rovněž v rozporu se zákonem č. 198/2009 Sb., o rovném zacházení a o právních prostředcích ochrany před diskriminací a o změně některých zákonů (antidiskriminační zákon).
Ve vztahu k rovnosti pohlaví navrhovaná právní úprava nemá bezprostřední, ani sekundární dopady na rovnost mužů a žen a nevede k diskriminaci jednoho z pohlaví, neboť nijak nerozlišuje, ani nezvýhodňuje jedno z pohlaví a nestanoví pro ně odlišné podmínky.
14. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na životní prostředí
Předkládaný návrh nařízení vlády nemá žádné negativní dopady na životní prostředí.
15. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na ochranu práv dětí
U předkládaného návrhu nebyly identifikovány dopady na ochranu práv dětí.
16. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu na bezpečnost nebo obranu státu
Navrhovaná právní úprava nedopadá ani na bezpečnost, ani na obranu státu.
17. Předpokládaný dopad návrhu právního předpisu ve vztahu k ochraně soukromí a osobních údajů
Navrhovaná právní úprava se netýká ochrany soukromí, ani osobních údajů.
18. Zhodnocení, zda návrhem právního předpisu není zakládána veřejná podpora
Návrhem nařízení vlády není zakládána veřejná podpora.
19. Zhodnocení korupčních rizik návrhu právního předpisu
Navrhovaná právní úprava nepředpokládá založení korupčních rizik ani jejich nárůst. Korupční rizika ve vztahu k prováděné úpravě naopak limituje tím, že stanoví přesný postup pro určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení. Postup neumožňuje žádnou formu diskrece nebo subjektivního posouzení.
20. Odůvodnění případného návrhu, aby Poslanecká sněmovna vyslovila s návrhem právního předpisu souhlas již v prvém čtení (pokud se navrhuje)
Nenavrhuje se.
21. Odůvodnění případného návrhu, aby navrhovaná právní úprava nabyla účinnosti dříve než počátkem patnáctého dne následujícího po dni jejího vyhlášení (pokud se navrhuje)
Účinnost navrhované právní úpravy se navrhuje k 1. září 2025, a to s ohledem na akutní potřebu nápravy současného stavu, kdy nelze vypočítat hodnotu tzv. chráněného obydlí dlužníka striktně podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona v souladu s prováděcím předpisem. Aktuální nevyhovující stav vychází z toho, že k výpočtu hodnot chráněného obydlí dochází na základě indexovaných historických dat, které Český statistický úřad již nepublikuje, respektive je publikuje v jiné struktuře nadále nekompatibilní s platným zněním nařízení vlády.
Navrhované datum nabytí účinnosti bezprostředně odpovídá datu uvedenému ve schváleném Plánu legislativních prací vlády pro rok 2025.
22. Odůvodnění odchylek v postupu projednání návrhu právního předpisu (pokud se navrhují a jsou odlišné od předchozích) (jsou-li navrhovány, může být konzumováno přechozími kapitolami)
V postupu projednávání právního předpisu nejsou odchylky.
II. Zvláštní část
K čl. I (Nařízení vlády o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení)
K § 4 odst. 1
Platná právní úprava odkazuje na statistický soubor s názvem „Ceny sledovaných druhů nemovitostí“, jehož vydávání Český statistický úřad ukončil kvůli zániku datového zdroje. Publikace skončila posledním referenčním rokem 2019.
Na zánik datového zdroje reagoval Český statistický úřad novou statistickou publikací „Ceny nemovitostí“, která se snaží zachovat co největší návaznost na ukončenou publikaci podobnou strukturou statistických souborů. Cílem nové publikace je poskytovat informace o rozložení cenové hladiny bytů a rodinných domů a sledovat jejich vývoj v čase.
Nové statistické soubory obsahují potřebná data nově i na úrovni okresů, což umožnuje zjednodušení výpočtů, jednotlivé výpočty pracují s jednou tabulkou statistických souborů namísto dvou, čímž současně zpřesňuje výpočty na úrovni okresů namísto krajů.
V případě Prahy došlo ke změně metodiky, přičemž nová publikace sleduje data pouze na úrovni celého Hlavního města Prahy a nově nespecifikuje menší územní celky. Navrhovaná právní úprava proto pro účely výpočtů použije údaj pro Hlavní město Prahu namísto původního okresního členění reflektujícího hodnoty za jednotlivé městské části.
Pro doplnění lze uvést, že podle analyzovaných dat je podíl dlužníků, u nichž insolvenční správce navrhl nevydat obydlí ke zpeněžení, v Hlavním městě Praze nejnižší ze všech krajů. Počet těchto případů se pohybuje pouze v jednotkách až nižších desítkách, což činí Hlavní město Prahu nejméně zastoupeným krajem v rámci sledovaných dat.
K § 4 odst. 3
Navrhovaná úprava stanoví, že v případě, kdy je obydlím dlužníka spoluvlastnický podíl na nemovitosti, která slouží k uspokojování jeho bytových potřeb, bude statistická hodnota obydlí určena jako celek, bez ohledu na velikost tohoto podílu.
Tento přístup vychází ze záměru nařízení vlády chránit přiměřené bydlení dlužníka, přičemž tato ochrana je současně zakotvena v insolvenčním zákoně. Ochrana obydlí nespočívá v rozsahu vlastnického podílu, ale v reálné možnosti dlužníka pokračovat v užívání nemovitosti k bydlení. Ztráta i menšinového podílu v mnoha případech fakticky znamená ztrátu celého obydlí.
Navrhovaná úprava reaguje na zjištěnou dřívější nejednotnou praxi soudů při určování hodnoty obydlí dlužníků ve vztahu ke spoluvlastnickým podílům [srov. obecná část důvodové zprávy, kapitola I. písm. d) a e)].
Aplikace výpočtu chráněného obydlí snížením podle velikosti podílu snižuje účinnost zákonem předpokládané ochrany bydlení dlužníka. V případech, kdy celková hodnota nemovitosti převyšuje chráněnou hodnotu, dlužník, který je spoluvlastníkem, přichází o podíl na obydlí, zatímco vlastník celé nemovitosti by ochranu využil.
Byly zaznamenány případy, kdy dlužník přišel o své obydlí právě v důsledku této metodiky výpočtu. V souladu s původním záměrem právní úpravy, vyjádřeným v důvodové zprávě k později publikovanému nařízení vlády č. 189/2019 Sb., se předkladatel přiklání k tomu vycházet z funkčního pojetí obydlí jako prostředku zajištění přiměřeného bydlení až do hodnoty stanovené výpočtem podle nařízení vlády, nikoli omezeného ideálním podílem na dané věci sloužící k obydlí.
K § 4 odst. 4
Navrhovaná právní úprava nově stanoví určení hodnoty pozemku tak, že statistickou hodnotu rodinného domu v případě, že je součástí obydlí pozemek podle § 2 odst. 2 nařízení vlády, s výjimkou pozemku, na němž se obydlí nachází, vynásobí koeficientem hodnoty pozemku podle nového ustanovení § 7 nařízení vlády [srov. obecná část důvodové zprávy, kapitola I. písm. g).
K § 4 odst. 5
Platná právní úprava valorizuje statistickou hodnotu bytu nebo rodinného domu prostřednictvím koeficientu růstu cen, který vychází z údajů obsažených ve statistickém souboru Českého statistického úřadu s názvem „Indexy realizovaných cen bytů“. Pro účely výpočtu se využívají hodnoty za třetí čtvrtletí roku, který předchází o 1 rok rozhodnutí o úpadku.
Navrhovaná právní úprava zachovává návaznost na stejný statistický soubor, avšak využívá nejaktuálnější dostupná data Českého statistického úřadu s cílem dosáhnout co nejpřesnějšího určení reálné hodnoty obydlí. Použití aktuálních údajů umožní lépe reflektovat reálný vývoj cen nemovitostí i v průběhu téhož kalendářního roku a zajistit vyšší míru přesnosti při stanovení hodnoty chráněného obydlí. Ve výsledku se tedy předpokládá průběžná indexace tabulkových cen čtyřikrát ročně, což by mělo reflektovat dlouhodobý trend růstu cen nemovitostí v ČR o jednotky procent dokonce na čtvrtletní bázi; i změny o jednotky procent se totiž mohou projevit při výpočtu hodnoty chráněného obydlí v řádu desítek tisíc Kč.
K § 5 odst. 1
Statistická hodnota bytu podle platné právní úpravy vychází ze statistických souborů, které již Český statistický úřad nevydává. Statistické soubory nahrazuje novými soubory, s velmi podobnou strukturou statistických dat. Nová publikace poskytuje přesnější informace o rozložení cenové hladiny bytů, počet převodů, z kterých se výsledná hodnota počítá, je více než osminásobná. Data jsou tedy přesnější.
Nové statistické soubory již nesledují stupeň opotřebení, naopak průměrnou velikost bytu sledují na úrovni okresu namísto dřívější úrovně kraje. Díky nové publikaci tak můžeme určit statistickou hodnotu bytu z jedné tabulky statistických souborů s názvem "2-4. Průměrné ceny bytů v ČR v období (...) dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)" namísto dvou předchozích tabulek, kdy z jedné tabulky s názvem "2-1. Průměrné ceny bytů v ČR v letech (...) v závislosti na velikosti obcí" jsme zjišťovali průměrnou velikost bytu v m² na úrovni krajů a z tabulky s názvem "2-4. Průměrné ceny bytů v ČR v období (...) podle okresů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení“ jsme zjišťovali průměrnou kupní cenu za m² podle velikosti obce v daném okresu.
Navrhovaná právní úprava tak zjednodušuje určení statistické hodnoty bytu, vychází z jedné tabulky statistických souborů a používá data na stejné úrovni územního dělení.
K § 5 odst. 2
Návrh nařízení vlády navazuje na platnou právní úpravu a zavádí novou tabulku statistického souboru s názvem „2-4. Průměrné ceny bytů v ČR v období (...) dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)“, která nahrazuje zaniklou tabulku „2-1. Průměrné ceny bytů v ČR v letech (...) v závislosti na velikosti obcí“.
Navrhovaná úprava sjednocuje datový zdroj se zdrojem uvedeným v odstavci 1, který obsahuje totožné údaje pro celou Českou republiku – průměrnou velikost bytu i průměrnou kupní cenu za m². Toto sjednocení umožňuje jednodušší a jednotnější výpočet, čímž zároveň snižuje riziko chybovosti.
K § 6 odst. 1
Statistická hodnota rodinného domu podle platné právní úpravy vychází ze statistických souborů, jejichž vydávání Český statistický úřad ukončil. Tyto soubory byly nahrazeny novými statistickými soubory s obdobnou strukturou dat. Nová cenová publikace poskytuje podrobnější informace o rozložení cen rodinných domů, přičemž počet zaznamenaných převodů, ze kterých se výsledná hodnota vypočítává, se oproti původním statistickým souborům zvýšil, což přispívá k vyšší přesnosti výpočtu.
Díky nové publikaci lze statistickou hodnotu rodinného domu stanovit z jediné tabulky s názvem „1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech (...) dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)“, čímž se nahrazuje dřívější metoda využívající dvě samostatné tabulky statistických souborů. Původní metodika vyžadovala zjištění průměrné velikosti rodinného domu v m³ na úrovni krajů z tabulky „(1-1-1. až 1-1-3.) Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí v roce (…)“ a následně stanovení průměrné kupní ceny za m³ podle velikosti obce v daném okresu z tabulky „1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech (...) v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení“.
Navrhovaná právní úprava sjednocuje metodiku výpočtu se systémem platným pro statistickou hodnotu bytu. Použití jednotného zdroje dat zvyšuje přesnost výpočtu, umožňuje systematické zpracování údajů na základě stejné úrovně územního členění a snižuje riziko chybovosti. Nově je jednotkovou cenou cena za 1 m² obytné plochy rodinného domu, zatímco v předchozích publikacích byla uváděna jako cena za 1 m³ obestavěného prostoru.
K § 6 odst. 2
Návrh nařízení vlády navazuje na platnou právní úpravu a odkazuje se na novou tabulku statistického souboru s názvem „1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech (...) dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)“, která nahrazuje zaniklé tabulky souboru cen "(1-1-1. až 1-1-3.) Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí v roce (...)".
Vzhledem k tomu, že nové statistické soubory již nepoužívají vážené průměry průměrných velikostí rodinných domů, vychází navrhovaná právní úprava pouze z jednoho datového zdroje, což umožňuje jednodušší výpočet a současně snižuje riziko chybovosti.
K § 6 odst. 3
Vzhledem k ukončení vydávání statistických souborů, které obsahovaly vážené průměry průměrných velikostí rodinných domů, a jejich nahrazení jedinou hodnotou uvedenou v tabulce statistických souborů „1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech (...) dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)“, se odstavec 3 zrušuje, neboť vážené průměry již nejsou v rámci nové metodiky používány.
K § 7 odst. 1
Navrhovaná úprava reaguje na ukončení vydávání statistických souborů Českého statistického úřadu týkajících se cen pozemků. Nová metodika vychází z metodiky, kterou ČSÚ využívá při výpočtu průměrné ceny rodinného domu jako podílu jednotlivých částí nemovitosti na celkové ceně prodeje dané komplexní nemovitosti, tedy například rodinného domu včetně souvisejících pozemků a dalších staveb. Analýzy ČSÚ prokázaly relativní časovou stabilitu této homogenity v dané oblasti, což potvrzuje i srovnávací analýza předkladatele, ze které vyplynulo, že podíl ceny pozemku na celkové ceně rodinného domu je v úrovni různých regionů v zásadě srovnatelný a že rozdíly v poměru se nejvíce projevují v závislosti na velikosti obce. Homogenita se různí v závislosti na velikosti obce podle počtu obyvatel, přičemž nejvyšší hodnoty (tj. nejstabilnější poměr hodnoty ceny pozemku vůči stavbě) dosahuje v menších obcích.
Nejvyšší míru homogenity, 97 %, vykazují obce do 1 999 obyvatel, kde maximální odchylka činila 15 % bodů. Naopak nejnižší homogenita, 63 %, byla zaznamenána u obcí nad 50 000 obyvatel. I v tomto případě je však tato úroveň považována za dostatečnou, neboť 31 % dat s vyšší mírou odlišnosti je korigováno dvojnásobkem hodnoty průměru pro celou Českou republiku.
K § 7 odst. 2
Hodnota pozemku je určena prostřednictvím koeficientu, který se vynásobí hodnotou rodinného domu. Výše koeficientu se odvíjí od velikosti obce, přičemž nejnižší hodnoty se stanovují pro nejmenší obce a nejvyšší pro větší města. Rozmezí jednotlivých hodnot koeficientu pozemku vykazuje podobné hodnoty hodnotám ČSÚ v případě koeficientu homogenity. Tento přístup reflektuje reálné rozdíly v podílu ceny pozemku na ceně rodinného domu v jednotlivých lokalitách a zároveň zachovává dostatečnou míru standardizace pro potřeby výpočtu.
Navrhovaná úprava sjednocuje výpočet hodnoty pozemku s výpočtem hodnoty rodinného domu a přináší transparentní a předvídatelnou metodiku, která reflektuje regionální rozdíly cen a zároveň eliminuje extrémní výkyvy.
K § 8 odst. 1
Platná právní úprava stanoví valorizaci statistické hodnoty bytu nebo rodinného domu prostřednictvím koeficientu růstu cen, který vychází z údajů obsažených ve statistickém souboru Českého statistického úřadu s názvem „Indexy realizovaných cen bytů“. Pro účely výpočtu se využívají hodnoty za třetí čtvrtletí roku, který předchází o 1 rok rozhodnutí o úpadku.
Navrhovaná právní úprava zjednodušuje výpočet koeficientu růstu cen tak, že hodnota za poslední zveřejněné čtvrtletí se vydělí hodnotou za stejné čtvrtletí předcházející o 3 roky rozhodnutí o úpadku. Vzhledem k tomu, že statistická hodnota bytu a rodinného domu vychází ze statistických souborů, které jsou vydávány na období 3 let, pro valorizaci statistické hodnoty je zvolena prostřední hodnota sledovaného období.
Navrhovaný výpočet zjednodušuje metodiku, čímž snižuje administrativní náročnost výpočtů a posiluje právní jistotu účastníků insolvenčního řízení.
Další výhodou navrhované úpravy je, že vychází z nejaktuálnějších dostupných indexů růstu cen, což umožňuje přesněji reflektovat vývoj cen nemovitostí a zajistit vyšší přesnost při stanovení hodnoty chráněného obydlí.
K § 8 odst. 2
V návaznosti na novou metodiku výpočtu koeficientu růstu cen, která vychází z odstavce 1, se upravuje znění odstavce 2 tak, aby nově stanovilo: „Podíl indexů se zaokrouhlí na dvě desetinná místa.“.
K čl. II (Účinnostní ustanovení)
K čl. II
V souladu s Plánem legislativních prací vlády pro rok 2025 se navrhuje účinnost dne 1. 9. 2025.
Důvodům odchýlení se od obecných pravidel pro nastavování účinností právních předpisů se odkazuje na kapitolu č. 21 obecné části odůvodnění. Lze shrnout, že naléhavý obecný zájem lze v tomto případě spatřovat v tom, že do doby aktualizace odkazů na aktuální statistické soubory vztahující se k hodnotám referenčních typů obydlí v ČR nelze v souladu se zákonnou úpravou zcela přesně určit hodnotu tzv. chráněného obydlí dlužníka v insolvenčním řízení.
image7.png
image8.png
image1.png
image2.png
image3.png
image4.png
image5.png
image6.png