Elektronická knihovna legislativního procesu - textová podoba dokumentu

                Předkládací zpráva

II
Předkládací zpráva


. 

           Návrh novely občanského zákoníku v oblasti nájmů bytů je předkládán jako plnění usnesení vlády č. 34 ze dne 16. ledna 2008 o Plánu legislativních prací vlády na rok 2008. Návrh vychází z výsledné varianty vypracované na základě údajů ze závěrečné zprávy RIA. Konkrétní podoba paragrafovaného znění byla zpracována podle výsledků jednání Legislativní rady vlády, která návrh novely občanského zákoníku projednala dne 5.2. 2009 na svém 47. zasedání. Závěrečná zpráva RIA je uvedena v příloze tohoto materiálu. 


Předložený návrh novely občanského zákoníku má za cíl naplnit jednu ze základních zásad v občanskoprávním vztahu, a to zásadu smluvní volnosti  při zachování nezbytné ochrany nájemce.

Navrhuje se upravit tu část zákona, která se zabývá bytovými náhradami. Za bytovou náhradu je v návrhu nově označeno i přístřeší, protože i judikáty Nejvyššího soudu označily přístřeší jako „bytovou náhradu svého druhu“ a pojem bytové náhrady tak lépe vyjádří obecný charakter zahrnující tři jednotlivé odstupňované formy – náhradní byt, náhradní ubytování a přístřeší.

 Podstatnou změnou je zavedení ohlašovací povinnosti nájemce, které se nově dotýká nejen poskytování informací o změně počtu osob, které se v bytě nacházejí, ale i  dalších údajů, které mají závažné dopady do existujícího nájemního vztahu (např. vznik společného nájmu bytu manželů, kdy dosud pronajímatel nemá  možnost získat informace o změně osob na straně nájemce, jakož i identifikace těchto osob, jež je nezbytná pro posouzení nároků na přechod nájmu bytu).


Stejně tak z praxe vyplývá potřebnost úpravy, která by zajistila práva pronajímatele v případě dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě.

Dále se upravuje § 696 týkající se nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Pronajímateli i nájemci bude umožněno po skončení platnosti  první části zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, požadovat nájemné na úrovni nájemného v místě obvyklého. Pokud se smluvní strany nedohodnou na úpravě nájemného, bude o jeho výši rozhodovat soud. Soud bude moci o výši nájemného rozhodnout i v případě, kdy bylo nájemné dohodnuto, ale došlo ke změně okolností tak podstatně, že změna založila v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr.


Navrhuje se také upravit institut výměny bytů, který se ve standardní soukromoprávní úpravě nájmu bytu v jiných zemích nevyskytuje; důvodem je také skutečnost, že výměny v praxi představují značný potenciál pro černý trh s byty, kdy na tzv. „fiktivních výměnách“ participují i někteří realitní zprostředkovatelé. Výměna bytů bude realizována pouze na základě souhlasu pronajímatele, kdy jeho projev vůle již nebude možné nahradit rozhodnutím soudu.

Významnou úpravou je návrh na zrušení stávajícího zákona č. 102/1992 Sb., který se  upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, který již neodpovídá vyvíjejícím se společenským vztahům. Z důvodu jeho zrušení v návrhu musí být definován pojem bytu zvláštního určení a nově přistoupeno k právní úpravě bytů, které jsou v současné době označovány jako služební. Návrh proto počítá pouze s možností uzavřít nájem bytu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele s tím, že v intencích této úpravy byl upraven i zánik nájmu v těchto bytech. Současně je navržena úprava stávajícího § 5 občanského zákoníku tak, aby bylo zřejmé, kdo bude rozhodovat o předběžném zákazu zřejmého zásahu do pokojného stavu a o uložení povinnosti obnovit předešlý stav.


Významná úprava je provedena u institutu přechodu nájmu bytu. Nájem přechází na vyjmenované nejbližší příbuzné které žili v den smrti nájemce ve společné domácnosti. Na jiné osoby nájem přechází pouze v případě, pokud pronajímatel vyjádřil souhlas s jejich bydlením. Současně zákon stanoví dobu nájmu a to na dva roky po přechodu nájmu. Pronajímatel s nájemcem se samozřejmě mohou dohodnout jinak. „Sociální klauzule“ má chránit po přechodu nájmu osoby, které dovršily 75 let nebo naopak nedovršily 18 let. V těchto případech by omezení nájmu na dva roky po přechodu nájmu nebylo uplatněno. 

Další navrhované úpravy mají za cíl některá stávající ustanovení upřesnit směrem k jednoznačnosti, popřípadě napravit dílčí chyby, které se ve stávajícím textu nedopatřením vyskytují.

Původní návrh byl rozeslán do meziresortního připomínkového řízení dopisem ministra pro místní rozvoj ze dne 22. září 2008 s termínem pro zaslání připomínek do 21. října 2008.
K návrhu se vyjádřila všechna připomínková místa uvedená v čl. 5 odst. 1 a), b) a c) Legislativních pravidel vlády. 
Zásadní připomínky uplatnila následující  připomínková místa:
Ministerstvo spravedlnosti, Ministerstvo práce a sociálních věcí, Ministerstvo vnitra, Ministryně pro lidská práva, Ministerstvo školství a kultury, Ministerstvo zemědělství, Ministerstvo zahraničních věcí, Český báňský úřad, Bezpečnostní informační služba, Úřad na ochranu osobních údajů, Českomoravská konfederace odborových svazů,  Konfederace umění a kultury, Nejvyšší kontrolní úřad, Nejvyšší bezpečnostní úřad, Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, vládaní výbor pro zdravotně postižené občany, kraje Moravskoslezský,  Vysočina, Jihomoravský a hl.m. Praha a z občanských sdružení Sdružení na ochranu nájemníků a Občanské sdružení majitelů domů.
Všechny zásadní připomínky byly s příslušnými připomínkovými místy projednány v období od 29.října 2008 do 24. listopadu 2008. Po vyhodnocení připomínkového řízení a v rámci úpravy textu návrhu zákona předkladatel vyhověl většině zásadních připomínek. Po vysvětlení souvislostí předmětné problematiky  připomínková místa na některých svých připomínkách netrvala.
K uplatněným doporučujícím připomínkám a připomínkám legislativní povahy bylo přihlédnuto.

Legislativní rada vlády projednala původní návrh zákona s tím, že obsah zpravodajské zprávy a uplatněné zásadní výhrady členů rady budou předkladatelem do návrhu   zapracovány. Dopracovaný návrh byl znovu konzultován se zástupci Ministerstva spravedlnosti, především ve vztahu k nalezení souladu s koncepcí nového občanského zákoníku. Přepracovaný návrh zákona pak bude předložen k novému projednání v Legislativní radě vlády na jejím zasedání dne 5.3. 2009.
PAGE  
2